תפריט
עמוד ראשי
פורומים
פוסטים
חיפוש
מה חדש
פוסטים חדשים
פוסטים חדשים לפרופיל
פעילות אחרונה
משתמשים
משתמשים מחוברים
הודעות פרופיל חדשות
חפש בהודעות פרופיל
בלוגים
המומחים
השקעות נדל"ן בארה"ב
ייפוי כוח מתמשך , צוואות, ירושות
גישור
דיני משפחה
טיפול CBT
רפואת חניכיים שתלים דנטליים
דיני עבודה
דרכון פורטוגלי
הורים למחוננים
אדריכלות
פורום מיסים
טיפולי פוריות
שמאות מקרקעין
הסרת שיער
מכשירי שמיעה
אזרחות אוסטרית
איך לבחור עגלה לתינוק?
התחבר
הירשם
מה חדש?
חיפוש
חיפוש
חפש בכותרות בלבד
By:
פוסטים
חיפוש
תפריט
התחבר
הירשם
Install the app
Install
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
עדכונים משוק הנדל"ן בארה"ב
JavaScript is disabled. For a better experience, please enable JavaScript in your browser before proceeding.
אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש
בדפדפן חילופי
.
הגב לנושא
תוכן ההודעה
<blockquote data-quote="aeonf" data-source="post: 142663815" data-attributes="member: 246133"><p>אני מתכוון בנתיים למחיר</p><p></p><p>שלב הבא יהיה הפיכת פרוייקטים שלמים לSLUMS.</p><p>הירידת המחירים היחסית קטנה אכן נבעה בעיקר מעודף בנייה וגם מהדרת משקיעי החוץ מNY כתוצאה מהידוק הפיקוח על הכספים שנכנסים לארה"ב.</p><p>אבל אני לא מדבר על זה, בNYC יש בניינים שלמים עם מאות יחידות דיור בחלקם ואף מקבצי בניינים שלמים שכל הדירות הם RENT STABILIZED, החוקים תמיד היו אומנם אבל היה בהם פתח בכל זאת להעלאת השכ"ד לדוגמא בעזרת BUY OUT לדיירים, בדרך כלל בד ובד עם שיפוץ הנכס והפיכת הדירה לFREE MARKET RENT.</p><p>&nbsp</p><p>היום אין את האפשרות הזאת יותר, כלומר מותר לך לשפץ כמה שבא לך אבל אסור לך להעלות את השכ"ד והדירה נשארת RENT STABILIZED לעד. הצעד הזה פשוט הרג בו במקום את כל הUPSIDE ואת כל התוכנית העסקית בהרבה מאד מהמכירות שנעשו בשנים האחרונות בביניינים כאלה, הCAP RATES קפצו במשהו כמו 2% ואין יותר UPSIDE.</p><p>המחירים בשוק ירדו לנכסים כאלה בין 30% ל50%, אני אישית מושקע בפרוייקט כזה, פרוייקט עצום בגודלו בהיקף של מעל 170M$ שנקנה ע"י אחד הקרנות הגדולות בשוק עוד ב2016, היזם שהיה כמובן ממונף עד הצוואר איבד את כל ההון העצמי שלו וחלק מהחוב כבר UNDERWATER, היזם מקווה עוד כמה שנים אולי להחזיר לעצמו 50% מהEQUITY.</p><p>אני מושקע tranche של הPREFERED EQUITY ורק אחרי ריבים ומיקוחים ואיומים לעקל את הנכס (גם הוא איים למסור את המפתחות אגב) המשכנו לקבל את הריבית שלנו אבל בריבית קצת מופחתת, בפריסה ארוכה יותר וכמובן שהלך לנו כל הכרית של EQUITY.</p><p>&nbsp</p><p>כמובן שהיזם וכל שאר היזמים בתחום עצרו בו במקום את כל השיפוצים בנכסים, כפועל יוצא מזה שמעתי שבתור תגובת שרשרת קבלנים כבר התחילו לפשוט רגל וגם יזמים, צריך כיסים מאד עמוקים כדי TO RIDE IT OUT ובנתיים הוצאות המימון ממשיכות לדפוק...</p><p>&nbsp</p><p>עכשיו מה אתה חושב שיקרה לכל הפרוייקטים והשכונות האלה עוד כמה שנים? בעלי הבית לא ישפצו נכסים כמובן ולא ישימו דולר אחד שחוק מעבר למה שדרוש בשביל לתחזק את הנכסים האלה, הם יהפכו בעל כורחם לSLUM LORDS עם כל המשתמע.</p><p>&nbsp</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="aeonf, post: 142663815, member: 246133"] אני מתכוון בנתיים למחיר שלב הבא יהיה הפיכת פרוייקטים שלמים לSLUMS. הירידת המחירים היחסית קטנה אכן נבעה בעיקר מעודף בנייה וגם מהדרת משקיעי החוץ מNY כתוצאה מהידוק הפיקוח על הכספים שנכנסים לארה"ב. אבל אני לא מדבר על זה, בNYC יש בניינים שלמים עם מאות יחידות דיור בחלקם ואף מקבצי בניינים שלמים שכל הדירות הם RENT STABILIZED, החוקים תמיד היו אומנם אבל היה בהם פתח בכל זאת להעלאת השכ"ד לדוגמא בעזרת BUY OUT לדיירים, בדרך כלל בד ובד עם שיפוץ הנכס והפיכת הדירה לFREE MARKET RENT.   היום אין את האפשרות הזאת יותר, כלומר מותר לך לשפץ כמה שבא לך אבל אסור לך להעלות את השכ"ד והדירה נשארת RENT STABILIZED לעד. הצעד הזה פשוט הרג בו במקום את כל הUPSIDE ואת כל התוכנית העסקית בהרבה מאד מהמכירות שנעשו בשנים האחרונות בביניינים כאלה, הCAP RATES קפצו במשהו כמו 2% ואין יותר UPSIDE. המחירים בשוק ירדו לנכסים כאלה בין 30% ל50%, אני אישית מושקע בפרוייקט כזה, פרוייקט עצום בגודלו בהיקף של מעל 170M$ שנקנה ע"י אחד הקרנות הגדולות בשוק עוד ב2016, היזם שהיה כמובן ממונף עד הצוואר איבד את כל ההון העצמי שלו וחלק מהחוב כבר UNDERWATER, היזם מקווה עוד כמה שנים אולי להחזיר לעצמו 50% מהEQUITY. אני מושקע tranche של הPREFERED EQUITY ורק אחרי ריבים ומיקוחים ואיומים לעקל את הנכס (גם הוא איים למסור את המפתחות אגב) המשכנו לקבל את הריבית שלנו אבל בריבית קצת מופחתת, בפריסה ארוכה יותר וכמובן שהלך לנו כל הכרית של EQUITY.   כמובן שהיזם וכל שאר היזמים בתחום עצרו בו במקום את כל השיפוצים בנכסים, כפועל יוצא מזה שמעתי שבתור תגובת שרשרת קבלנים כבר התחילו לפשוט רגל וגם יזמים, צריך כיסים מאד עמוקים כדי TO RIDE IT OUT ובנתיים הוצאות המימון ממשיכות לדפוק...   עכשיו מה אתה חושב שיקרה לכל הפרוייקטים והשכונות האלה עוד כמה שנים? בעלי הבית לא ישפצו נכסים כמובן ולא ישימו דולר אחד שחוק מעבר למה שדרוש בשביל לתחזק את הנכסים האלה, הם יהפכו בעל כורחם לSLUM LORDS עם כל המשתמע.   [/QUOTE]
שם
אימות
פרסם תגובה
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
עדכונים משוק הנדל"ן בארה"ב
צור קשר
תקנון הפורום
מדיניות פרטיות
עזרה
עמוד ראשי
עברית (he_IL)
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd.
Forum software by XenForo
®
© 2010-2020 XenForo Ltd.
למעלה