עיצות לפני לקיחת משכנתא

[dmh1]

עיצות לפני לקיחת משכנתא

אשתי ואני מתכוונים לרכוש את ביתנו הראשון (עבור מגורים) בפרברי קליבלנד. כרגע קיבלנו מכתב פרה-אפרובל מאחד הבנקים, וקיבלנו הערכה של הקלוזינג קוסטס והריבית.
שאלתי היא על מה ניתן להתמקח, ואיך הייתם ממליצים לעשות זאת? הקלוזינג קוסטס הם קצת מעל 5500 דולר, ולכאורה 800 הולך לבנק והשאר לעלויות נלוות של בעלי מקצוע (טייטל, ביטוח לטייטל, הערכת שווי, ועוד רשימת דברים שנראים מונפצים). הריבית נעה בין 4.5% לשלושים שנה (קבוע), או עד 1% פחות, אם הריבית מתעדכנת עוד 10 שנים.
הקרדיט סקור שלנו הוא טוב, 771 הוא המספר שהמלווה קיבל בבדיקה.
תודה על עיצות והצעות.

 

[Boston Guy]

על מה אפשר להתמקח? על הכל ועל כלום.

אם המלווה הוא בנק גדול ורציני - אף אחד מאלו שאתם מתקשרים איתם לא מוסמך להוריד לך אגורה מהמחיר.
בבנקים הללו עובדים לפי נהלים שמוכתבים מלמעלה, והדרך היחידה שלך "להתמקח" היא... למצוא מלווה אחר שמציע לך תנאים יותר טובים.

אם מדובר במלווה קטן וקיקיוני - אז העניין הופך ל"בזאר תורכי". הכל פתוח למשא ומתן (למעט האגרות של הרשויות השונות ועלויות ביטוח הטייטל שנגזרות ממחיר הנכס).

לכמה גורמים פנית כדי לקבל "הצעת מחיר" למשכנתא?
האם קיבלת מהם טופס רישמי של TRUTH IN LENDING DISCLOSURE עם פרוט העלויות?

 

[dmh1]

הכל וכלום

תודה על התשובה.
פניתי כרגע לשני בנקים שמאפשרים לסגל הבכיר במקום העבודה שלי לקבל 100% מימון לדירה (המעסיק ערב ל 20% כך שאין עלויות ביטוח נוספות). קיבלתי הצעה מאחד מהם, בנק קטן, והשני עדיין מכין את ההצעה (זה בנק גדול יותר).
לא קיבלתי את המסמך שציינת, אלא הערכה כללית שנקראת
closing cost worksheet
עדיין אין לנו נכס ספציפי, אלא רק הערכה לגודל ההלוואה שניקח.
יש מספר בנקים נוספים שמציעים לי 95% מימון, אני מניח שאפנה גם אליהם לקבל הצעה.
יש איזשהו מספר "הגיוני" לקלוזינג קוסט? מה באמת צריך להיות כלול שם?

 

[Midriff]

מניסיוני

הקלוסינג קוסט האלה הם מאוד גבוהים, אבל יכול להיות שזה גם משתנה ממדינה למדינה. בהרבה מאוד מקרים אפשר לקבל הצעות עם קלוסינג קוסט משמעותית יותר נמוכים מהבנקים הקטנים, שווה לקבל את זה לפחות כהצעה נגדית להתמקחות.

 

[John the Savage]

כשאנחנו קנינו בית

הלכנו לפי המלצת המתווך לבנק מקומי, שנתן הצעה גבוהה יחסית. במקביל בדקתי הצעות נוספות אונליין, והראתי לבנק המקומי את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי ממקום אחר. בתגובה, הבנק המקומי הוריד את הריבית לשיעור שהיה אמנם טיפה יותר גבוה מההצעה הטובה ביותר שמצאנו, אבל די קרוב. מכיוון שהעדפנו לעבוד עם בנק שמוכר באזור בו אנחנו קונים על פני בנק משכנתאות אינטרנטי שאני לא יודע עד כמה ניתן לסמוך עליהם, קיבלנו את ההצעה של הבנק המקומי.

ממה שראיתי בחיפוש מהיר, ריבית קבועה של 4.5 זו ריבית סבירה כיום. ב-bankrate מופיעות כמה הצעות לריבית יותר נמוכה. שווה לנסות לפנות לכמה מהבנקים שמופיעים שם. גם אם לא בטוחים לגבי האמינות שלהם, אפשר לנסות להשתמש בהצעה עם תנאים יותר טובים כקלף מיקוח.

ועוד דבר, אני בדרך כלל מעדיף להסתכל על ה-APR ולא על ה-rate לצורך השוואה מכיוון שה-APR כולל בתוכו כבר את העמלות ולכן מהווה אומדן יותר טוב לעלות הכוללת של העיסקה.

 

[placid1]

זה בעקרון מה שגם אנחנו עשינו,

קיבלנו מהבנק שלנו את ההצעה הכי טובה שהם יכלו לתת ובמקביל הלכנו לברוקרית של משכנתאות שהביאה לנו כמה הצעות כשאחת מהן היתה הרבה יותר טובה משל הבנק שלנו. חזרנו לבנק ובסופו של דבר הצלחנו לקבל את אותה ריבית והעדפנו ללכת עם הבנק (ואת אותו תהליך בדיוק עשינו כבר פעמיים, בפעם הבאה כבר לא נעים לנו ללכת לברוקרית הזאת....).
אבל, האמת היא שלא ברור לי מה בעצם העדיפות של ללכת עם הבנק הגדול והיציב, מעבר לכך שאנחנו מכירים את הנפשות הפועלות ונח לנו איתן. מה אכפת לי בעצם אם הבנק שנתן לי הלוואה, יתמוטט או יעבור בעלות? את ההלוואה שלי קיבלתי, אם מישהו צריך להיות מוטרד, זה הבנק לגבי, לא להיפך, לא?

 

[Midriff]

ועוד הערה לגבי הבנק

הרבה מאוד מהבנקים מוכרים את המשכנתא שלך אחרי שתיקח אותה, כלומר שאחרי חודש חודשיים תקבל מכתב מהבנק שהמשכנתא שלך עכשיו מוחזקת ע"י בנק Y ועכשיו כל התשלומים צריכים ללכת אליהם.
אז בנק גדול או קטן כדאי רק לפי תנאי העסקה שהם מציעים לכם

 

[John the Savage]

החשש העיקרי שלנו היה

לא מה שיקרה לבנק לאחר שכבר קיבלנו את ההלוואה אלא הסיכוי שלא יאשרו את המשכנתא. יש שתי סיבות שהמשכנתא יכולה ליפול: אחת זה בגלל שהערכת השווי של השמאי נמוכה יותר מהסכום שאנחנו מציעים, והשניה היא בגלל סיבות שקשורות אלינו.

המקום בו קנינו בית זה אזור קטן יחסית. בשכונה הספציפית בה קנינו, מתפרסם בית למכירה אולי פעם בשנה. לא יודע עם איזה חברת שמאות עובדים כל מיני בנקים אונליין קטנים למיניהם. מהבחינה הזו הרגשנו נוח יותר לעבוד עם בנק מקומי שמכיר יותר את השוק, ושהמתווך שלנו מכיר את כל השמאים שהם עובדים איתם.

העניין השני אצלינו באופן אישי היה שעברנו למקום חדש בעקבות העבודה של אישתי. אישתי עדיין לא התחילה לעבוד, ולכן היינו צריכים לבסס את המשכנתא רק על המשכורת שלי. קיבלתי משכורת די יפה אמנם, אבל היות ועברנו לאזור חדש זה מעלה שאלות לגבי המשך העבודה שלי שם (והתוכנית שלי היתה באמת לעזוב). בבנק המקומי, הצלחנו לדבר איתם והם התגמשו מבחינת המסמכים שיספקו אותם. לא יודע אם זה היה המצב באיזשהו בנק קטן ומרוחק.

עד שמצאנו כבר בית שהיינו מעוניינים בו, לא רצינו לקחת סיכון מבחינת האפשרות שהעיסקה תיפול בגלל הבנק.

 

[placid1]

אבל אם נניח שלא היו המשתנים הספציפיים האלה,

והמשתאים אושרה, האם יש חיסרון אמיתי בלקיחת הלוואה מבנק קטן שלא שמעת עליו מעולם?

 

[placid1]

* והמשכנתא אושרה

 

[Boston Guy]

החיסרון הוא הסיכון שהבנק "ידפוק לך ברז" באמצע התהליך

אני יכול רק לשקף מחוויות לקיחת המשכנתאות האישיות שלי (והיו כמה כאלו - לדוגמא ריפייננסינג להורדת ריבית שבוצע כמה פעמים).
אף פעם לא קרה שבסופו של דבר לא קיבלתי משכנתא.
אבל בהחלט קרה שמשכו אותי בתהליך כל כך הרבה זמן שאני כמעט החלטתי לשלוח את הבנק לעזאזל וללכת לבנק אחר.
והמקרה שלי הוא פחות או יותר הכי קל לאישור:
קרדיט סקור מעל 800 - באחוזון העליון של האוכלוסייה בארה"ב,
משפחה עם DUAL INCOME,
הכנסה שנתית עמוק בטריטוריית ה 6 ספרות,
LTV של פחות מ 50%
נכס בשוק אולטרה יציב שערכו רק עולה משנה לשנה - אפילו במשבר הנדל"ן הגדול...
כשאתה נמצא לפני CLOSING על בית ועלול להפסיד את הנכס עם הבנק פתאום "ישתתק" והמשכנתא תיתקע... אתה קצת חושש לעבוד עם בנק שמי יודע איפה הוא נמצא ושאין לך אפשרות להגיע אליו פיזית כדי לחנוק את הפקיד שיושב על הניירת שלך.

 

[placid1]

מאיזה סיבה משכו אותך בתהליך?

מהנסיון שלי, שתי משכנתאות, באחת היה דאון פיימנט של 45% ובשניה 35%, לא היה שום עיכוב בבנק הרגיל שלנו, אחרי שהורדנו אותם בעזרת ההצעות מהבנקים הקטנים. בהנחה שלא היה קורה עיכוב גם בבנק הקטן, אתה רואה איזשהו חיסרון או סיכון בלקחת את ההלוואה מבנק קטן ועלום?

מה פירוש הכנסה עמוק בשש ספרות?משהו בסגנון של 190K אויותר כמו 800K?

 

[Boston Guy]

זו שאלה טובה - שאין לי עליה תשובה

לא היה שום הסבר, ולמיטב ידיעתי לא הייתה שום סיבה - למעט "קיפאון בירוקרטי".
יש מצב קלוש שהבנק לא שמח לתת את ההלוואה בריבית שעליה הם התחייבו לי (תפסתי את אחת הנקודות בזמן שבהן הריבית הייתה מאוד מאוד נמוכה ואז הוצאתי את ה lock על תנאי הריבית).
בסופו של דבר הצלחתי ל"שחרר" את המעצור הזה - ולמדתי את הדרך הנכונה להתמודד עם הבירוקרטיה. הייתי צריך לצאת לנסיעת עבודה ארוכה והבנתי שעם חוק מרפי - הבנק ירצה לסגור עניינים דווקא כשאני לא אהיה פנוי לחתום. פניתי ל relationship manager שלי בבנק הזה (שבו יש לי גם חשבונות עו"ש פרטיים ועיסקיים) ושאלתי אם היא יכולה לעזור. היא הסבירה לי שכ"לקוח מועדף" של הבנק הייתי צריך להפעיל אותה הרבה יותר מוקדם... תוך שבוע העסק נסגר.

 

[iris mom of two]

מצד המוכר

זה כרגע שוק של מוכרים.
&nbsp
כשמכרנו את הבית הקודם הייתי צריכה לבחור בין 4 הצעות דומות.
&nbsp
הצעה אחת דחיתי כי לא היה להם פרהאפרובל סגור. בהחלט שמתי לב מאיפה הם קבלו אישור להלוואה.
&nbsp
בסוף היתה בעיה עם האפרייזל, אבל זה סודר איכשהו והם קנו את הבית בלי בעיות נוספות. אז כן, זה חשוב בגלל זה.
&nbsp
מכל המשכנתאות שלקחתי, ארבעה היו עם בנק קטן, אבל מוכר מקומית. דווקא המשכנתא הנוכחית היא עם בנק גדול, שלא הייתי בוחרת בו בעצמי, אבל לא היתה לי הרבה בחירה. מצד שני התנאים והריבית מעולים

 

[placid1]

ואם היתה לך הצעה אחת שהיא אובר אסקינג

מאושרת מבנק קטן לעומת הצעה נמוכה יותר מאושרת מבנק גדול, במה היית בוחרת?
אגב, אצלנו, כשנתנו הצעות הספיק לציין שאין תנאים (לא פייננס וגם לא אינספקשיין) וההצעה קשיחה ולא צריך לציין מאיפה המימון.

 

[iris mom of two]

לא לקחתי את ההצעה הכי גבוהה

בגלל סכוי שהיא טיפול. היה לי יותר חשוב שהעיסקה תתבצע מאשר חמשת אלף דולר הבדל.
&nbsp
אין לי בעיה עם בנק קטן מוכר. ההפך, לפעמים הם עדיפים. יש לי בעיה עם בנק קקיוני

 

[placid1]

אני מבינה, גם אני בסוף

השתפנתי והעדפתי לקחת הלוואה מהבנק הגדול והמוכר ולא מבנק קקיוני, למרות שלא בטוחה מה החסרונות בהנחה שההלוואה אושרה וקיבלתי את הכסף.

אגב, כששאלתי על אובר אסקינג התכוונתי לסדר גודל של 50 אלף וצפונה, כי מה שהלך פה עד לא מזמן. עכשיו נרגע קצת כי הממשלה הכניסה כל מיני הגבלות שמיתנו קצת את השוק.

 

[Boston Guy]

המשמעות של חמישים אלף "אובר אסקינג" תלויה במה היה ה"אסקינג"

כשמדובר על "אסקינג" של 7 ספרות, חמישים אלף דולר זה פחות מ 5% מהמחיר הכולל.
אבל לעומת זאת, הסיכוי שבנק יעשה בעיות במתן משכנתא - כשמדובר במשכנתא של 70% - 90% משווי הנכס - הוא משמעותי.
ולכן - אם יבוא לקוח עם מזוודה שבה יש את האסקינג פרייס במזומן, ולעומתו יבוא לקוח שיציע "חמישים אלף יותר" אבל שצריך משכנתא - רוב מי שאני מכיר ילך עם הקש בדלת. יותר מדי בתים באזורינו עמדו שבועות וחודשים עם השלט "SALE PENDING" רק כדי לחזור לשלט "FOR SALE" כשהעיסקה נפלה כי הבנק קיבל רגליים קרות.

וכנ"ל עם מישהו שבא עם PRE APPROVAL מבנק ידוע ומוכר לעומת מישהו שבא עם מכתב מבנק שלא שמעת עליו אף פעם.

זה מזכיר לי מנכ"ל של חברה שבה עבדתי פעם שבמסגרת משא ומתן עם לקוח ממדינת עולם שלישי כלשהיא אמר ללקוח שהוא מוכן לשחרר ציוד למשלוח כנגד LETTER OF CREDIT מבנק - והוא מוכן לקבל את המכתב הזה מכל בנק שהוא, כל זמן שלבנק קוראים JP MORGAN CHASE.

 

[John the Savage]

קודם כל, רק בשביל להדגיש

לא לקחתי את ההלוואה מבנק גדול, אלא מבנק קטן אבל מאד מוכר באזור שלי (אני די בטוח שלא שמעת אף פעם על בנק בשם umpqua, אבל כאן כל אחד מכיר את הבנק הזה).

אם המשכנתא אושרה, ואושרה בזמן, לא חושב שזה משנה מאיזה בנק ההלוואה. קבלת האישור (ובזמן בכדי לסגור את העיסקה) זה החלק הקריטי שמוביל להעדפת בנק מוכר, או לפחות מוכר מקומית.

 

[Boston Guy]

רצוי לציין על איזה סוג משכנתא אתה מדבר...

אני מנחש שאתה מדבר על משכנתא בריבית קבועה ל 30 שנה.
אבל יש עוד הרבה סוגים של משכנתאות.
לתקופות אחרות (15 שנה, 20 שנה, 10 שנים, 40 שנה...),
בריבית משתנה (ARM), בתנאי אמורטיזצייה שונים (straight line amortization vs negative amortization)...
אפילו בדוגמא של משכנתא ל 30 שנה בריבית קבועה יש שתי קטגוריות - משכנתא קונבנציונאלית ומשכנתאת ג'מבו. והריבית שהמלווה מציע למשכנתא ג'מבו עלולה להיות שונה מהריבית של משכנתא רגילה. נדמה לי שבאזור שבו הבחור רוצה לקנות ג'מבו נכון להיום זו כל הלוואת משכנתא שסכומה מעל 425K$.

אני לא "זורק מספרים" של "מה זו ריבית סבירה" או מה ה CLOSING COST הסביר - יען כי אני לא יודע איזה משכנתא מציעים לבחור.
אולי מציעים לו "לשלם נקודות" כדי לקבל RATE נמוך יותר,
אולי הוא שם DOWN PAYMENT נמוך מ 20% משווי הבית ולכן יצטרך לשלם פרמיית ביטוח PMI בתוך התשלום החודשי של המשכנתא...
אולי זה לא ל 30 שנה?

בנוגע לתימחור והתמקחות על ה RATE - יש הנשבעים בכך ששימוש ב"ברוקר של משכנתאות" (להלן - "מעאכר") עזר להם למצוא תנאים עדיפים על מה שמצאו לבד. בעיקר בסיטואציות של "קרדיט היסטורי נמוך מהאידאל" או "אני חדש בארץ".

אני אישית מחפש משכנתא רק ברגע שיש לי משהו רלוונטי לקנות (כי יש לי PRE APPROVAL "פתוח" מהבנק שכבר יש לי בו משכנתא ומעוד בנק אחד שיש לי איתו מערכת יחסים מבוססת).
כשזה רלוונטי ויש לי כתובת של נכס שעליו אני רוצה לקחת את ההלוואה -
אני פשוט פותח אתרים כדוגמת BANKRATE, ומסתכל מי שם מציע את התנאים הכי טובים.
אני בודק מה אנשים אומרים על המלווים הרלוונטיים ברשימה (חיפושים ONLINE ושואל חברים), מסנן אופראציות שנראות לי יותר מדי SHADY -
ואז פונה במקביל ל 2-3 מאלו שה RATES שהם מפרסמים טוב, ומנסה להגיע להצעה עם LOCK.
כשיש לי הצעות קונקרטיות (ומבחינתי הצעה קונקרטית זה רק טופס TRUTH IN LENDING רישמי של המלווה שיכול לשמש כ"אסמכתא" לתביעה במקרה שזה BAIT AND SWITCH) - אני פונה ל RELATIONSHIP MANAGER שלי בבנק שבו יש לי כבר משכנתא, מציג בפניו את התנאים שנותנים לי בבנק האחר - ונותן לו הזדמנות להציע משהו יותר טוב. זה חוסך המון זמן בהצעות לא רלוונטיות.