פינוי בינוי דופק את בעלי הדירות הקיימים כי אחריו ישלמו הרבה יותר לחיות בדירה המרווחת והבנין החדיש, איך זה בכל זאת קורה ?

[ריריו הריר]

מכיוון שאין לך מושג - אסביר לך:
לוקחים דירות מתפוררות של דלפונים בלי גרוש על התחת, כאלו שיהרסו באופן טבעי גם ככה, כי הכל שם מתפורר (לא להאמין עד כמה)

נותנים להם שכ"ד גבוה במשך תקופה של 4-6 שנים, ובסופה - יש מגדל של דירות מפוארות במקום דירות השיכון משנות ה60
עם סיום בניית הדירה המפוארת - הדלפון מוכר אותה, בלי לשלם מיסי עושק למדינה
ועובר לדירה יד2 אחרת - כנראה כזאת שהיא פחות מתפוררת מזו שהייתה לו מלכתחילה.
אבל עכשיו - יש לו חסכונות, ורמת החיים שלו לא בתחת

לפני 15-25 שנה, היו הייטקיסטים הבינו שהדירות האלו בוננזה, אספו אותם, לשכירות.
מן הסתם - הפינוי-בינוי מסיים את האקזיט
אבל בפליפ הזה - אתה מוכר ב2 מליון דירות שאספת ב300-200 אלף,
ובלי לשלם מס
הכסף יכנס לחשבון מניות (שעליו כן משלמים מס, אבל התשואה ממשיכה בקצב יפה).

מכיוון שאתה לא מכיר את השטח רק תאוריות - אסביר לך:
בג'מוסין לכל אחד היה צריף צנוע. עם השנים התרחב הצריף לשטחים סביבו והפך וילה. עברו עוד שנים וזה הפך לחווילה. בטאבו רשום רק הצריף. מי ששרד מדור המייסדים כבר לא שולט בסוגרים, הם לא עוברים לשום מקום. וכך חולפות השנים, וסביב ג'מוסין הוקמו שכונות שיכונים שמשווקות ביוקרתיות למרות שזה רק שיכון. האיזור הפך לנדל"ן רותח. בסוף תפסו יוזמה הלכו לטאבו ובאו לאנשי ג'מוסין לגרש אותם. אז בג'מוסין אמרו רגע רגע....עכשיו עומד שם מגדל מפואר מגיע עד השמיים וכנראה חצי ממנו בבעלות בעלי הצריפים של ג'מוסין.
בקיצור שום דבר זה לא זבנג וגמרנו כמו שאתה מציג את זה

 

[ai27]

מכיוון שאתה לא מכיר את השטח רק תאוריות - אסביר לך

לא רק שאני מכיר את השטח - גם יש לי דירה בפינוי בינוי,
השבוע עשו מדידות,
עוד חודשיים יתחילו עם ההתמחרות,
אבל לא יתחילו להרוס לפני שהמחסור בפועלים יפתר - כי הקבלן לא אדיוט

בהתחלה הדלפונים עשו המון רעש, אבל כשהם הבינו שבמקום בטון מתפורר בדירה שהם גנבו בקומבינה מעמידר הם יקבלו מליונים לחשבון
והבינו כמה סמים אפשר לעשות עם זה
גם הם חתמו

בג'מוסין לכל אחד היה צריף צנוע. עם השנים התרחב הצריף לשטחים סביבו והפך וילה. עברו עוד שנים וזה הפך לחווילה. בטאבו רשום רק הצריף. מי ששרד מדור המייסדים כבר לא שולט בסוגרים, הם לא עוברים לשום מקום. וכך חולפות השנים, וסביב ג'מוסין הוקמו שכונות שיכונים שמשווקות ביוקרתיות למרות שזה רק שיכון. האיזור הפך לנדל"ן רותח. בסוף תפסו יוזמה הלכו לטאבו ובאו לאנשי ג'מוסין לגרש אותם. אז בג'מוסין אמרו רגע רגע....עכשיו עומד שם מגדל מפואר מגיע עד השמיים וכנראה חצי ממנו בבעלות בעלי הצריפים של ג'מוסין.
בקיצור שום דבר זה לא זבנג וגמרנו כמו שאתה מציג את זה

הצריפים בג'אמוסין היו כמו בדואים (בהתחלה באמת היו שם בדואים, אחרי שהבדואים ברחו האוהלים שלהם הפכו למעברה) - כל אחד לקח שטח ושם שם אוהל או צריף,
בלי לשלם ארנונה
בלי לשלם מיסי בנייה
הכל ערבי. גם אם קראו לזה מעברה - לא הייתה בעלות פרטית

אבל זה הקטע
לא שילמת? אין לך רישום טאבו?
זה לא שלך.

עם עמידר/שיכונים הסיפור שונה: לשם הרי פינו את המעברות
בנו דירות בסטנדרט הכי נמוך - ומכרו אותם או השכירו בזול, במחיר שגם הדלפונים יכלו לשלם
ובשנות ה80 עשו קומבינה שאיפשרו לדיירי עמידר להשלים את השכירות כאילו מדובר במשכנתא ולקנות את הדירה במחיר העלות
עם הזמן, גם נוכלים שלא שילמו שכירות מלכתחילה, הבינו שיש פה הזדמנות, ושילמו את הפער.

אבל מדי פעם הגיעה קריסה בשוק הנדל"ן,
וככה יצא שבשנת 2000 - דירות כאלו עלו 200 אלף שקל. הכל התפורר, וחלק מהשכנים מסוממים או חולי נפש - אבל יש בעלות בטאבו, והכל בנוי כחוק.
מי שהבין כמה זה שווה - קטף אותן במחיר מציאה
אפילו בלי רעידת אדמה - הבטון מתפורר, החשמל עטוף בבד, ובשנות ה60 לא האמינו ביסודות ושלד טוב, וגם אם כן - הבטון המתפורר חשף את השלד, שהפך לחלודה.

ואז המציאו את הקומבינה של תמ"א38 - שיצרה ייצור כלאיים: חצי דירה מתפוררת ומתמלאת מים,
והחצי השני חדש מהניילונים
הקומבינה לא תקרוס בבת אחת - אבל רחמים על הדלפונים שגרים בדירה עם גג עקום שממלא חצי מהדירה במים כל חורף

 

[דיברגנט חדש]

לא רק שאני מכיר את השטח - גם יש לי דירה בפינוי בינוי,
השבוע עשו מדידות,

של הדירה הישנה?
חתמת על טבלת איזון?

עוד חודשיים יתחילו עם ההתמחרות,
אבל לא יתחילו להרוס לפני שהמחסור בפועלים יפתר - כי הקבלן לא אדיוט

למה אתה חושב שייפתר?

בהתחלה הדלפונים עשו המון רעש, אבל כשהם הבינו שבמקום בטון מתפורר בדירה שהם גנבו בקומבינה מעמידר הם יקבלו מליונים לחשבון
והבינו כמה סמים אפשר לעשות עם זה
גם הם חתמו

הצריפים בג'אמוסין היו כמו בדואים (בהתחלה באמת היו שם בדואים, אחרי שהבדואים ברחו האוהלים שלהם הפכו למעברה) - כל אחד לקח שטח ושם שם אוהל או צריף,
בלי לשלם ארנונה
בלי לשלם מיסי בנייה
הכל ערבי. גם אם קראו לזה מעברה - לא הייתה בעלות פרטית

אבל זה הקטע
לא שילמת? אין לך רישום טאבו?
זה לא שלך.

עם עמידר/שיכונים הסיפור שונה: לשם הרי פינו את המעברות
בנו דירות בסטנדרט הכי נמוך - ומכרו אותם או השכירו בזול, במחיר שגם הדלפונים יכלו לשלם
ובשנות ה80 עשו קומבינה שאיפשרו לדיירי עמידר להשלים את השכירות כאילו מדובר במשכנתא ולקנות את הדירה במחיר העלות
עם הזמן, גם נוכלים שלא שילמו שכירות מלכתחילה, הבינו שיש פה הזדמנות, ושילמו את הפער.

אבל מדי פעם הגיעה קריסה בשוק הנדל"ן,
וככה יצא שבשנת 2000 - דירות כאלו עלו 200 אלף שקל. הכל התפורר, וחלק מהשכנים מסוממים או חולי נפש - אבל יש בעלות בטאבו, והכל בנוי כחוק.
מי שהבין כמה זה שווה - קטף אותן במחיר מציאה
אפילו בלי רעידת אדמה - הבטון מתפורר, החשמל עטוף בבד, ובשנות ה60 לא האמינו ביסודות ושלד טוב, וגם אם כן - הבטון המתפורר חשף את השלד, שהפך לחלודה.

לא מתמצא בדירות של עמידר, אך בדירות ששילמת עליהם כסף, ערך דירה חדשה יהיה פחות או יותר פי 2 מהדירה הישנה.
לדירות ישנות אומנם אין סטנדרט של רעידת אדמה, אך קיר המעלית משמש עוגן לבניין, כנ"ל המקלט ואם תשאל אותי, ברעידת אדמה אני מעדיף להיות בבניין שנבנה בשנות ה-70 מאשר כיום במגדלים שגם כאשר אין רעידת אדמה, אתה מרגיש מתנדנד בקומות העליונות, כך שאני לא רוצה לחשוב איך זה יהיה ברעידת אדמה, אם כל התקן שיש.

ואז המציאו את הקומבינה של תמ"א38 - שיצרה ייצור כלאיים: חצי דירה מתפוררת ומתמלאת מים,
והחצי השני חדש מהניילונים
הקומבינה לא תקרוס בבת אחת - אבל רחמים על הדלפונים שגרים בדירה עם גג עקום שממלא חצי מהדירה במים כל חורף

איך גג עקום, כאשר הדירות החדשות הן העליונות?

 

[ai27]

של הדירה הישנה?
חתמת על טבלת איזון?

רק השבוע עשו מדידה,
במקרה הטוב הטבלאות יהיו מוכנות בסוף פברואר

למה אתה חושב שייפתר?

באחת מ2 דרכים:
או שהפסקת האש בעזה תהפוך לקבועה, האיום הבטחוני ירד, והסגר הקבוע על יו"ש יסתיים
או שהאיסור של ביידן לחתום על ייבוא עובדי קבלן לבינוי יפוג - ויגיעו עובדי בניה ממדינות עניות

לא מתמצא בדירות של עמידר, אך בדירות ששילמת עליהם כסף, ערך דירה חדשה יהיה פחות או יותר פי 2 מהדירה הישנה.

איך נקבע ערך? הערך הרי מתמחר את האפשרות של פינוי-בינוי...
הדירה החדשה תהיה עם תוספת של 30 מטר בנוי (חלק מזה ממ"ד) בנוסף מרפסת חיצונית, מעלית, ומחסן משוייך
במקום חניה לא משוייכת, כל דירה תקבל חנייה משוייכת
דירות של 30 מטר במתחם - כנראה יקבלו הרבה יותר מתוספת של 30 מטר (ספק אם העיריה תאשר בניה של דירות 60 מטר), והערך שלהם יזנק הרבה יותר מפי 2
דירות של 120 מטר כמו שלי (כי הגדלתי) יעלו כי הסטנדרט הוא גבוה ולא מינימלי
אולי תהיה אופציה של פיצול

לדירות ישנות אומנם אין סטנדרט של רעידת אדמה, אך קיר המעלית משמש עוגן לבניין

לעוגן לכאורה יש משמעות מבחינת קריסה מיידית, בפועל זו אשליה
ראיתי מה המצב של של ה"שלד" המקורי. בערך כמו מגדלי הקלפים ברעידות של טורקיה

כנ"ל המקלט ואם תשאל אותי, ברעידת אדמה אני מעדיף להיות בבניין שנבנה בשנות ה-70 מאשר כיום במגדלים שגם כאשר אין רעידת אדמה, אתה מרגיש מתנדנד בקומות העליונות, כך שאני לא רוצה לחשוב איך זה יהיה ברעידת אדמה, אם כל התקן שיש.

זאת אשליה
אתה מרגיש מתנדנד - אבל המבנה נועד להתנדנד: יש תקן שמבוסס על חישוב מדעי, המבנה עבר תכנון אדריכלי, התכנון העירוני וידא שהתכנון עומד בתקן, בעת היציקה מהנדסים וידאו שיש שלד מתכת עבה, ושלחו דוגמיות של הבטון לוודא שהיציקה תקינה

מה היה מכל זה בשנות ה70?
כלום.
בנו כמו בטורקיה ועזה, לפי העין

איך גג עקום, כאשר הדירות החדשות הן העליונות?

איזה דירות חדשות? איזו מעלית?
אישרו לנו להרחיב את המבנה בתנאי שנוסיף ממ"ד ונעמוד בתקן
אבל הגג הישן מלכתחילה היה עקום, התקנו יריעות איכותית, אבל יש שם בלאגן כי הגג לא פלס ובסוף תמיד נוצרת בריכה.
אם הדיירת בקומה למעלה לא הייתה מטורפת אולי היה אפשר לעשות משהו לגבי זה
אבל הדירות של עמידר מלאות במסוממים ומטורפים

 

[ריריו הריר]

לא רק שאני מכיר את השטח - גם יש לי דירה בפינוי בינוי,
השבוע עשו מדידות,
עוד חודשיים יתחילו עם ההתמחרות,
אבל לא יתחילו להרוס לפני שהמחסור בפועלים יפתר - כי הקבלן לא אדיוט

בהתחלה הדלפונים עשו המון רעש, אבל כשהם הבינו שבמקום בטון מתפורר בדירה שהם גנבו בקומבינה מעמידר הם יקבלו מליונים לחשבון
והבינו כמה סמים אפשר לעשות עם זה
גם הם חתמו

הצריפים בג'אמוסין היו כמו בדואים (בהתחלה באמת היו שם בדואים, אחרי שהבדואים ברחו האוהלים שלהם הפכו למעברה) - כל אחד לקח שטח ושם שם אוהל או צריף,
בלי לשלם ארנונה
בלי לשלם מיסי בנייה
הכל ערבי. גם אם קראו לזה מעברה - לא הייתה בעלות פרטית

אבל זה הקטע
לא שילמת? אין לך רישום טאבו?
זה לא שלך.

עם עמידר/שיכונים הסיפור שונה: לשם הרי פינו את המעברות
בנו דירות בסטנדרט הכי נמוך - ומכרו אותם או השכירו בזול, במחיר שגם הדלפונים יכלו לשלם
ובשנות ה80 עשו קומבינה שאיפשרו לדיירי עמידר להשלים את השכירות כאילו מדובר במשכנתא ולקנות את הדירה במחיר העלות
עם הזמן, גם נוכלים שלא שילמו שכירות מלכתחילה, הבינו שיש פה הזדמנות, ושילמו את הפער.

אבל מדי פעם הגיעה קריסה בשוק הנדל"ן,
וככה יצא שבשנת 2000 - דירות כאלו עלו 200 אלף שקל. הכל התפורר, וחלק מהשכנים מסוממים או חולי נפש - אבל יש בעלות בטאבו, והכל בנוי כחוק.
מי שהבין כמה זה שווה - קטף אותן במחיר מציאה
אפילו בלי רעידת אדמה - הבטון מתפורר, החשמל עטוף בבד, ובשנות ה60 לא האמינו ביסודות ושלד טוב, וגם אם כן - הבטון המתפורר חשף את השלד, שהפך לחלודה.

ואז המציאו את הקומבינה של תמ"א38 - שיצרה ייצור כלאיים: חצי דירה מתפוררת ומתמלאת מים,
והחצי השני חדש מהניילונים
הקומבינה לא תקרוס בבת אחת - אבל רחמים על הדלפונים שגרים בדירה עם גג עקום שממלא חצי מהדירה במים כל חורף

הבעיה הנוספת והמכרעת שבעלי הדירות רוצים לעשות ביזנס שיניב קרוב יותר מהתשואה שתגיע בעוד 5-10 שנים של בנייה... אז הם מחפשים קונים לחורבה שלהם אבל מתמחרים אותה במחיר הדירה העתידית. דירה שמוערכת בחצי מיליון מבקשים עליה 2 מיליון. וכך נתקעים, או שמוצאים הייטיקיסט שחי מסקנדרי ולא אכפת לו להעניק עוד 1.5 מיליון תמורה חירבה שבעוד 10 שנים תשתבח...

 

[ai27]

הבעיה הנוספת והמכרעת שבעלי הדירות רוצים לעשות ביזנס שיניב קרוב יותר מהתשואה שתגיע בעוד 5-10 שנים של בנייה... אז הם מחפשים קונים לחורבה שלהם אבל מתמחרים אותה במחיר הדירה העתידית. דירה שמוערכת בחצי מיליון מבקשים עליה 2 מיליון. וכך נתקעים, או שמוצאים הייטיקיסט שחי מסקנדרי ולא אכפת לו להעניק עוד 1.5 מיליון תמורה חירבה שבעוד 10 שנים תשתבח...

נניח שמצאת אידיוט שמוכן לוותר על רווח פוטנציאלי על הכסף בכל חלופה אחרת,
עדיין הסיבה לא למכור - זה שאתה מאבד את הטבת המס:
כשמבצעים פינוי-בינוי המדינה מוותרת על הרווחים שלה מהשבח

אם אתה מוכר לאידיוט - אתה מוותר על הטבת המס, אבל מקבל רווח הון על הכסף
השנה למשל - הבורסה עלתה ב25%
אז מי שמכר דירה, קיבל את הכסף בינואר 2024, ושם אותו בתוכנית מנייתית
שילם 25% מס על השבח - ואיבד בעצם - רק את מס הרווח-הון שהוא יצטרך לשלם על הרווח הזה.

ואני עדיין בספק שתמצא אדיוט שיקנה במחיר מלא
כל הקטע של השקעת נדל"ן הייתה שפוטנציאל הרווח שלה גדול
מי שקונה פינוי-בינוי - מחפש אנשים לחוצים שמוכנים למכור בחצי מחיר כי הם לא מבינים שהערך יזנק בגלל הפינוי

 

[חנן44]

מכיוון שאין לך מושג - אסביר לך:
לוקחים דירות מתפוררות של דלפונים בלי גרוש על התחת, כאלו שיהרסו באופן טבעי גם ככה, כי הכל שם מתפורר (לא להאמין עד כמה)

נותנים להם שכ"ד גבוה במשך תקופה של 4-6 שנים, ובסופה - יש מגדל של דירות מפוארות במקום דירות השיכון משנות ה60
עם סיום בניית הדירה המפוארת - הדלפון מוכר אותה, בלי לשלם מיסי עושק למדינה
ועובר לדירה יד2 אחרת - כנראה כזאת שהיא פחות מתפוררת מזו שהייתה לו מלכתחילה.
אבל עכשיו - יש לו חסכונות, ורמת החיים שלו לא בתחת

לפני 15-25 שנה, היו הייטקיסטים הבינו שהדירות האלו בוננזה, אספו אותם, לשכירות.
מן הסתם - הפינוי-בינוי מסיים את האקזיט
אבל בפליפ הזה - אתה מוכר ב2 מליון דירות שאספת ב300-200 אלף,
ובלי לשלם מס
הכסף יכנס לחשבון מניות (שעליו כן משלמים מס, אבל התשואה ממשיכה בקצב יפה).

קודם כל זה אינטרס של המדינה ואף אחד לא מפסיד פה כי היזם מגדיל את אחוזי הבניה ומרוויח על מכירת הדירות הנוספות. שאם לא היה לו סיכוי הרי של היה משקיע מכלתחילה. העיריות מפסידות כנראה חלק מהמס שבח. איפה שאין סיכו לרווח לא מתקיים כמעט פינו בינוי כמו בטברןה אונבית שאן ששם דווקא זה קריטי

 

[ai27]

קודם כל זה אינטרס של המדינה ואף אחד לא מפסיד פה כי היזם מגדיל את אחוזי הבניה ומרוויח על מכירת הדירות הנוספות. שאם לא היה לו סיכוי הרי של היה משקיע מכלתחילה

נכון - זה האינטרס של כולם:
של בעלי הדירות
של היזם המבצע
של העיריות
ושל המדינה

העיריות מפסידות כנראה חלק מהמס שבח.

העיריות "מפסידות" מס שבח על דירות קיימות - שבכל מצב אחר הן לא היו מקבלות,
ומצד שני - מקבלות מס שבח - על כל הדירות החדשות שנוצרות.
נטו - הן ברווח גדול.
הן צריכות להשתמש בחלק מהרווח - לשדרוג תשתיות, אבל למעשה זה תקציב נפרד שהן מקבלות בנוסף
הדבר הכי חכם שהן יכולות לעשות עם התקציב הזה - זה לאשר רחובות מסחריים ואזורי מסחר ותעשיה - שיתנו להם מקור תקציבי עשרות שנים קדימה

איפה שאין סיכו לרווח לא מתקיים כמעט פינו בינוי כמו בטברןה אונבית שאן ששם דווקא זה קריטי

בערי פריפריה רחוקות, אין מחסור בקרקע בבנייה,
ולכן הקרקע זולה ואין את התמריץ לבצע פינוי-בינוי.
אפשר רק לעשות שם סבסוד צולב:
להשתמש ברווח מבניה חדשה כדי לממן פינוי שכונות בסיכון

צריך לבטל את תוכניות ה"הגרלה" - ובמקומן לחזור לסבסוד תשתיות בפריפריה - כי זה הדבר היחיד שהופך את המהלך לרווחי

 

[רוב הזמן נח]

אולי צריך תיקון לחוק שאם הורסים בניין ובונים חדש, הדיירים הוותיקים שלו ימשיכו לשלם וועד בית וארנונה ועוד כל מה שצריך לשלם, בדיוק כמו בבניין הקודם.

 

[מ ש ה 53]

אולי צריך תיקון לחוק שאם הורסים בניין ובונים חדש, הדיירים הוותיקים שלו ימשיכו לשלם וועד בית וארנונה ועוד כל מה שצריך לשלם, בדיוק כמו בבניין הקודם.

אתה הרי יודע שזה לא יקרה. בבניינים החדשים בונים לובי מהודר ומבושם ומתקינים בהם מעליות. העלות החודשית של התחזוקה עולה והדיירים נאלצים לממן זאת. ו... אם בבתים הישנים וועד הבית יכול היה להזמין איזה אינסטלטור או חשמלטור שיבצע את התיקונים הדרושים, הרי שכיום עושות זאת חברות תחזוקה מתמחות והעלות כמובן בהתאם. בבניינים מהודים עוד יותר, יושב גם שומר בפתח הבית 24/7, וגם לזה יש עלות.

 

[ai27]

אולי צריך תיקון לחוק שאם הורסים בניין ובונים חדש, הדיירים הוותיקים שלו ימשיכו לשלם וועד בית וארנונה ועוד כל מה שצריך לשלם, בדיוק כמו בבניין הקודם.

החוק כבר קובע את זה - לגבי פנסיונרים