תשובות בקשר לגודל
שלום לך,
לשאלתך הראשונה:
שטחה של הדירה הקיימת לא נקבעת עפ"י הרשום בנסח הטאבו.
אלא, לאחר שנבחר יזם/קבלן הוא מוציא מודד מוסמך לבניין ומודד את הדירות הקיימות. המדידה המתבצעת היא מדידת שטח פלדלת. מה שאומר שמודדים את הדירה במעטפת החיצונית שלה, כולל מרפסות - אם נסגרו ואם לא, כולל הכל.
לשטח הזה שנמדד מוסיפים את המטראז' במסגרת הפרויקט.
לשאלתך השניה:
החוק אינו מגדיר מהו השטח שאמור להתווסף לכל דירה בפרויקט תמא. ככלל, כל פרויקט נבדק לגופו. אין פרויקט אחד הדומה למשנהו מבחינת התמורה המתקבלת במסגרתו. יש פרויקטים רבים שאין כלל אפשרות להוסיף מטראז' לדירות הקיימות.
הדבר תלוי במספר גורמים עיקריים:
- היחס בין גודל המגרש לבין מספר הדירות הקיימות. למשל מגרש של 500 מ"ר שעליו 16 דירות הוא מגרש בעייתי. ככל הנראה לא ניתן יהיה להוסיף שטח לדירות. אולי אפילו לא תהיה היתכנות כלכלית להוציא פרויקט כזה.
במגרש של 500 מ"ר שבו 9 דירות יהיה, ככל הנראה, קל יותר להוסיף שטח לדירות הקיימות.
- מבנה המגרש עצמו כגם הוא חשוב. יש מגרשים שצורתם בעייתית ואינה מאפשרת הוספת שטחים לכל הדירות.
- המו"מ בין בעלי הדירות לבין היזם. כמובן, שקיים ניגוד אינטרסים בין בעלי הדירות המבקשים תוספת גדולה, ככל האפשר, לדירותיהם. ומן הצד השני - היזם/קבלן, המבקש לתת כמה שפחות מטראז'. בנקודה זו חשוב ביותר שאת בעלי הדירות ייצג עו"ד המכיר היטב את המאטריה ויודע - פחות או יותר - מהי נקודת המפגש האופטימלית בין הצדדים. יש לזכור דבר חשוב!! בעלי הדירות צריכים להישמר מדרישות לא הגיוניות ובלתי אפשריות על מנת שלא להביא את היזם לוותר על הפרויקט בשל חוסר רווחיות. כמו כן, עליכם לדעת כי כל פרויקט (כמעט) של תמא 38/2 מלווה ע"י בנק. אם הבנק ימצא שבפרויקט אין את הרווחיות הנדרשת על ידו (בין 17-20%) הוא לא ייכנס לפרויקט. ואז הפרויקט כלל לא יצא לפועל.
- במסגרת המו"מ אמורים הצדדים להגיע להסכמה ביניהם אם תוספת השטח תהיה ב-% או במטרים. בפרויקטים ששטחן של הדירות זהה או דומה - ניתן לקבוע תוספת במטרים. בבניין שטיפוסי הדירות הוא שונה מקובל יותר להוסיף שטח באחוזים.
