פינוי דיירים מוגנים בארה"ב

[pshay]

פינוי דיירים מוגנים בארה"ב

בוקר טוב,

מישהו כאן מכיר את התהליך ? כמה זמן הוא לוקח ומה סיכויי ההצלחה שלו בניו יורק

 

[vinney]

מה זה ״דיירים מוגנים״? זה משהו ספציפי לניו יורק?

לשאול ״פינוי דיירים מוגנים בארה״ב״ זה בערך כמו לשאול ״כמה שלג ירד באסיה״...

 

[pshay]

לא הבנתי את ההערה שלך

לשאלתי - בניין דירות שיש בו מספר דיירים שהם ב rent control האם יש תהליך מסודר שבו אפשר לפנות אותם ?

 

[vinney]

ההערה הייתה לגבי הכותרת. אל תשאל על "ארה"ב. תשאל על ניו יורק

אין כזה דבר "ארה"ב". יש 50 מדינות שונות עם חוקים שונים אפילו בתוך אותה המדינה (ניו יורק זאת דוגמא מצויינת). אם אתה רוצה שאנשים ישימו לב לשאלה שלך - מקד אותה.
&nbsp
יש סיבה למה אתה רוצה לפנות אותם? כי אם אין - אז אי אפשר. הרי אחרת למה שיקראו להם "מוגנים"?

 

[pshay]

אם הם נניח לא עומדים בחוקים של הRENT CONTROL

האם התהליך לפנותם הוא מסובך וארוך ?

 

[vinney]

ממש לא.

בא שוטר ומנעולן, מוציאים את כל התכולה לאכסון, מחליפים מנעול ונגמר הסיפור.
&nbsp
&nbsp
מה שמסובך וארוך זה להוכיח שלא עומדים בחוקים של הrent control.
&nbsp
דהיינו - הסיבוך הוא בלהוכיח שיש לך זכות לפנות דייר. ברגע שהוכחת - הליך הפינוי עצמו הוא יחסית פשוט. מה שמשתנה ממקום למקום זה הליך ההוכחה הזה, זה שביטלת כלאחר יד ב"נניח שעשיתי את הדבר המסובך והקשה ביותר שאפשר לתאר לבעל נדל"ן מושכר בניו יורק".

 

[pshay]

"כלאחר יד"

תודה על התשובה
פחות תודה על הערות הביניים
ומכיוון שאתה אוהב לעוץ עצות פה לאנשים + עקיצות
אז הנה העצה שלי - אם אתה כבר עונה , ענה לעניין בלי הערות מיותרות שסתם גורמות ללא נעים לשואל.... הכל פה על בסיס התנדבותי
&nbsp
יום מצוין לך
&nbsp

 

[vinney]

אני לא מקבל משכורת מאף אחד פה.

להכנס להודעות עם כותרות מפגרות מבזבז את הזמן שלי ושל אחרים, ומונע מאחרים שאולי יכלו לענות לך לענות כי הם פשוט לא נכנסים להודעות עם כותרות אידיוטיות.

עצה לעתיד - אם אתה לא רוצה עקיצות - אל תכתוב הודעות מפגרות.

 

[pshay]

אתה בן אדם מטומטם ברמות שאתה לא מבין שאתה מטומטם

אני לא זוכר שמונית פה על ידי מישהו לתת הערות על כותרות
ראית כותרת שלדעתך המנומקת היא מפגרת - דלג הלאה ואל תחליט בשביל אחרים אם הם ירצו להסתכל או לא
ולסיום שיחה מרתקת זו - אני פותר אותך מלענות לי על כל שאלה שאשאל בעתיד ומי שרוצה להצטרף לעמדתי זו מוזמן להביע פה את דעתו
ודרך אגב גם להודעה זו אתה לא חייב לענות - נראה אם תצליח להתאפק

 

[vinney]

איזה מזל שבאת!

עד עכשיו לא היה מישהו שיפתור אותי מלענות להודעות מפגרות!
&nbsp
אבל אם לא אשתעשע עם אנשים כמוך, איך אבדר את עצמי כשמשעמם לי במשרד?
&nbsp
כולה הערתי לך שאין כזה דבר "דייר מוגן בארה"ב", הסברתי לך בצורה מנומסת למה הכותרת שלך לא תורמת, ועניתי לך על השאלה.
&nbsp
סליחה באמת שהעזתי לעזור לך. איזה מטומטם אני, באמת. הרי אתה כבר יודע הכל, סתם שאלת לבדוק אותנו...

 

[יריב פז10]

פינוי דייר

זה תלוי באמת איפה הנכס נמצא ומה החוק אליו כפוף.
לרוב שדייר לא משלם הוא מקבל זימון לבית משפט תוך 7 ימים - עלות עו"ד לזה הוא סדר גודל של 400 דולר יחד עם עמלת בית המשפט.
מין הסתם בית המשפט ייתן לו הודעת פינוי EVICTION - תוך 14 יום.
לאחר שיסתיימו ה 14 יום יגיע סיטי מארשל וייפנה אותו.
הבעיה עם זה שלרוב הדייר ישאיר נכס במצב לא טוב כדי להתנקם בבעל הנכס

 

[aeonf]

לא בניו יורק, זה לא עובד שם ככה

 

[aeonf]

הכוונה לNYC

 

[יריב פז10]

פינוי דייר

גם בניו יורק זה ככה - יש לי נכסים ברוצסטר - לא אומר סתם
בניו יורק סיטי זה לא כך

 

[aeonf]

התהליך בNY גובל בבלתי אפשרי

חוקי הגנת הדייר שם הם מאד נוקשים ויש להם לובי חזק.
הדרך המקובלת והנפוצה היא פשוט לשלם להם...
&nbsp

 

[pshay]

אכן תשלום נראה לי הפתרון היחידי במצב זה - תודה לעונים

 

[offir11]

Rent control

ישנם 3 סוגי דיירים מרכזיים:
1. Free market - שוכר רגיל. יחסי משכיר-שוכר רגילים כך שניתן לקבוע את דמי השכירות בהתאם לסיכום החופשי בין הצדדים.
2. Rent stabilized - מנגנון עליית דמי שכירות נוקשה (עבור המשכיר). רשאי להמשיך לשכור את הדירה בתנאי הrent stabilized.
3. Rent control (או Rent controlled).

לגבי האחרון... בשום פנים ואופן לא הייתי מציע ליזם שהוא לא סופר מקצועי להיכנס לבניין בו קיימים שוכרי rent control כי לא ניתן לפנות אותם חוקית. החוזה שלהם הוא for life והם משלמים סכום מאוד נמוך עבור השכירות (בין רבע לשליש מהשכירות הנהוגה לרוב). החוזה מסתיים רק ב-3 מקרים:
א. פטירת הדייר.
ב. הדייר לא משלם.
ג. הדייר מסיים חוזה על דעת עצמו.
לדייר אין אינטרס לקיים את אחד משלושתם (הראשון בכל אופן דיי ברור

) והסיכוי הטוב לגרום לו לצאת הוא סכום נכבד של כסף. השקעתי מספר קטן של פעמים בבניינים בהם היו דיירים של rent control אולם תחשיב התשואה והמודל העסקי היו סופר שמרניים כדי שהעסקה תהיה כדאית. מעולם לא הכנסתי משקיע חיצוני לעסקאות כאלה מפני שרמת הסיכון בהן גבוהה מאוד ולפעמים לוקח שנים לגרום לדייר כזה לעזוב.
פעם אחת רכשנו בניין בן 12 דירות במנהטן בו היה דייר אחד(!) בקטגוריה של rent control. הבניין היה צריך שיפוץ מקיף. על מנת לבצע את השיפוץ היה חובה שהבניין יהיה ריק ולכן היינו חייבים להוציא את הדייר. חלק מהמודל העסקי היה תשלום עבור פינוי הדייר. סוכם איתו על פיצוי של 500,000$ (לא פספסתי אפסים) בכדי שיצא- סיכום שעוגן בהסכם מאוד מורכב. בשאר המקרים עלות הפינוי הגיעה לעשרות אלפי דולרים פר דייר.
אל תיכנס לעסקת rent control!

 

[pshay]

תודה רבה על התשובה המנומקת היטב

&nbsp
אכן איששת את כל החששות שלי בנושא