קניית דירה שנייה, לצורך השקעה

[alex889]

קניית דירה שנייה, לצורך השקעה

שלום רב,
כיום יש לי דירה בשווי של כ 2 מיליון ש"ח, ללא משכנתא.
אני חושב על קניית דירה, לצורך השקעה, במימון מלא של הבנק, 100% משכנתא.
אשמח לקבל עצות על מה לבדוק, נקודות שלא חשבתי עליהן, לפני שאני מתחיל בביצוע המהלך, במיוחד מאנשים שעשו צעד דומה.

תודה מראש,
אלכס

 

[רימון חייט]

כדי כשנדע על מה לא חשבת אנו צריכים לדעת

על מה כן חשבת.
במימון מלא בדרך כלל יש צורך להוסיף כל חודש כסף למשכנתא מעבר לשכר הדירה.
כמה כסף תוכל להוסיף בחודש?
על איזה תקציב רכישה חשבת?
ספר על עצמך.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[alex889]

פרטים נוספים

הכוונה היא לרכוש דירה בעלות של כ 1 מיליון, מבלי להוסיף כסף על שכר הדירה, פרט לתיקונים וביטוחים.

 

[aeonf]

אין סיכוי

 

[alex889]

תוכל לפרט?

 

[aeonf]

כן

אין סיכוי שתצליח לרכוש דירה ב100% מינוף שהשכ"ד יכסה לך את כל ההחזר החודשי של המשכנתא וגם לא קרוב לכך.
&nbsp

 

[רימון חייט]

אין מדפסת כסף רק קרוב לכך

אי אפשר לא לשים אגורה בהתחלה,
לא לשים אגורה במהלך הדרך ובסוף לזכות בנכס של מיליון.
אם היה אפשר, מדוע להסתפק במיליון אחד?
&nbsp
מה שכן, אם תעשה את החישוב תראה שגם אם תוסיף 2000 שקלים
כל חודש זה יהיה משתלם. לא יכול? לא נורא, יש דירות בשווי 500,000 שקלים
להשקעה.
בהצלחה
&nbsp

 

[alex889]

לאחר שיחה עם הבנק

מה שנאמר לי הוא: אפשר לקחת משכנתא על 100% מהסכום, ואם אני פורס את התשלומים ל 30 שנה, ההחזר החודשי הוא כ 4050, שכמובן משתנה עם הזמן, שזה לא מאוד רחוק מסכום השכירות שאפשר לגבות.
&nbsp

 

[סנאיגיטה]

קח בחשבון את הנקודות הבאות

100% משכנתא הכוונה היא 50% משכנתא מערך הדירה הנרכשת (500,000 ש"ח)שתירשם על הדירה הנרכשת ו- 50% משכנתא מערך הדירה הנרכשת (500,000 ש"ח) שתירשם על דירתך הנוכחית. ברוב הבנקים הריבית על דירה קיימת גבוהה יותר משמעותית מאשר על דירה נרכשת, מלבד בנק טפחות ששם הריבית זהה בשני המסלולים הללו ובכלל היא ריבית אטרקטיבית בבדיקה שאני ערכתי לאחרונה. כמו כן בדרך כלל הריבית תהיה נמוכה יותר כאשר שיעורי המימון הם עד 45% ולא 50% (בחלק מהבנקים עד 45% על הדירה הנרכשת ו- 50% על הדירה שלך).

דבר שני ככל שאתה פורס את המשכנתא לטווח ארוך יותר כך שיעור הריבית גבוה יותר וגם סה"כ תשלומי הריבית גבוהה יותר עקב התמשכות התקופה (ריבית דריבית בקיזו סכומי ההחזרים החודשיים). אם יש ביכולתך אפשרות לקצר את תקופת ההחזר ולשאת בתשלום חלק מהחזרי משכנתא בעצמך, עלויות המשכנתא יהיו קטנות יותר. (כמובן שבאפשרות שאתה מדבר עליה אתה יכול לעשות שימוש בהחזרי המשכנתא אותם לא תשלם, לצורך השקעות אחרות- הכל שאלה אם אתה יכול להפיק מהם רווח גדול יותר מהחסכון בעלויות המשכנתא) .

נקודה נוספת שמשקיעי נדל"ן לא ערים אליה בדרך כלל, היא שגם במסלול פטור ממס על השכרת דירה (עד 5,030 ש"ח נכון לשנת 2016), כשתמכור את הדירה, מיסוי מקרקעין יפחיתו מערך הרכישה של הדירה תשלומי פחת מתואמים למדד כך שיווצר שבח תיאורטי ותצטרך לשאת במס שבח בכל מקרה גם אם תמכור את הדירה באותו מחיר שרכשת אותה דהיינו במיליון ש"ח (גם בהעברת הדירה בירושה היורשים יצטרכו לשאת במס זה ולא יהיו פטורים ממנו). כמו כן לא תהיה לך אפשרות לנכות הוצאות כגון מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ד עו"ד אשר נלוו לרכישה (כלומר גם אם תמכור את הדירה ב- 1.1 ש"ח מיליון ש"ח המבטאים את מחיר הרכישה + מס רכישה + דמי תיווך, ה- 100,000 ש"ח יחשבו כרווח עליו תשלם מס שבח). כך שבסופו של דבר התשואה מהשכרת הדירה תפחת בהתאם- בנקודת מבט מסכמת לאחר מכירת הדירה.

 

[alex889]

תודה, בהחלט נקודות חשובות

הכוונה היא כמובן להחזיר כספים שיתפנו במשך הזמן לטובת קיצור התקופה, ומיחזור המשכנתא,
הלכתי על ה WORST CASE

 

[Nemesis001]

פחת? איזה פחת?

אני יודע שבמסלול שמאפשר קיזוזים, אותו פחת שהוצהר יופחת משווי הדירה כמובן.
במסלול הפטור ממס, או במסלול של 10% מס מהשקל הראשון, איזה פחת מלבישים?

איפה אפשר ללמוד את הנושא כדי לחשב את הנזק? לא ראיתי דבר על כך.

 

[סנאיגיטה]

חישוב הפחת

איפה אפשר ללמוד את הנושא- כרגיל אצל ד״ר גוגל

בעקרון חישוב הפחת הוא 2% לשנה מ- 2/3 מערך רכישת הדירה (הפחת מחושב על רכיב המבנה בלבד שמהווה 2/3 מעלות הרכישה ו- 1/3 מיוחס לעלות הקרקע עליה אין פחת).

אם ניקח את הדוגמא של פותח השרשור של דירה שנרכשה במחיר של מיליון ש״ח, הפחת השנתי יהיה 2% מסך של 666,666 ש״ח, דהיינו סך של 13,333 ש״ח ותשלום השבח יהיה 25% אחוז מזה דהיינו סך של 3,333 ש״ח.

כך כל שנה עד מכירת הדירה כאשר הסכום מוצמד למדד! וזאת ללא קשר עם מחיר הדירה לא עלה בשיעור המדד ואפילו ירד!

לצורך הדוגמה אם נחשב מצב של מכירת הדירה לאחר 20 שנה באותו מחיר בו היא נרכשה, דהיינו במיליון ש״ח, שיעור הפחת המצטבר יהיה בסך של 266,660 ש״ח (מיסוי מקרקעין יפחיתו את מחיר הדירה לצורך החישוב לסך של 733,340 ש״ח) ותשלם מס שבח של 66,666 ש״ח בערכים נומינליים. כמובן שלאחר הצמדה למדד במשך 20 שנה הסכום יהיה גבוה יותר.

תחלק 66,666 ש״ח ל- 240 חודשים (20 שנה) התוצאה היא 270 ש״ח לחודש וזה למעשה סכום שאתה צריך להפחית מסכום השכירות החודשי שקיבלת כל חודש במשך 20 השנה (כאמור בערכים נומינליים בערכים ריאליים תצטרך להפחית הרבה יותר מכך).

אם ניקח בחשבון שבמרבית האזורים בארץ ניתן לצורך הדוגמא לקבל שכירות על דירה של מיליון ש״ח בסביבות 3,000 ש״ח עד 3,500 ש״ח, ניתן להבין שזאת פגיעה רצינית בתשואה (בין 7% ל- 9% מדמי השכירות בדוגמא הנ״ל ובערכים ריאליים כאמור למעלה מכך) .


אם ניקח משקיע שמקבל שכירות בסכום גבוה מהסכום הפטור ובחר לשלם 10 אחוז מס חודשי, הרי שבפועל הוא ישלם כאמור בין 17% ל- 19 % אחוז מדמי השכירות ושוב בערכים ריאליים כאמור למעלה מכך.

 

[Nemesis001]

אוקיי, בעניין המדד ופטור חלקי

ההצמדה למדד (בהנחה והוא חיובי כמובן) מקטינה את החבות במס שבח ולא מגדילה אותה אם כך. מצמידים את עלות הרכישה למדד הידוע בעת המכירה כדי לגלות את השבח הריאלי למעשה. כלומר למעשה אם הפחת הוא 2% משני שליש ערך הדירה, והמדד הוא באותו שיעור (1.33%), למעשה זה מתקזז.

לא הצלחתי גם למצוא התייחסות, האם במסלול פטור חלקי/מתואם בו למעשה מותר לקזז הוצאות באותו חלק יחסי (של הפטור/חיוב במס), האם ניתן לקזז מהשבח בצורה מלאה או באותו יחס?

מה קורה גם אם נניח ומספר שנים אני משכיר בפטור מלא ממס, אולם לאחר מספר שנים אני עובר למסלול פטור חלקי מבחינת הוצאות שמותרות בניכוי מהשבח?

 

[סנאיגיטה]

חישוב הפחת

ההצמדה למדד של מחיר הרכישה (או לצורך הנין של שיעור הפחת זה לא משנה) לצורכי חישוב הפחת מגדילה באופן נומינלי את שיעור הפחת בהתאם לעליית המדד ושומרת על שיעור הפחת באופן ריאלי.

אם ניקח את הדוגמה של רכישת דירה במיליון ש״ח, בשנה הראשונה הפחת הוא 2 אחוז כפול 666,666 ש״ח=
13,333 ש״ח ומס השבח (25 אחוז) יהיה= 3,333 ש״ח.

אם ניקח לצורך הדוגמה מצב של חישוב פחת לשנה העשירית ונניח שב- 10 השנים שחלפו המדד עלה ב- 10 אחוז לשמה (פחות מ- 1% לשנה) אז אם מחיר הרכישה המתואם יהיה 1,100,000 ש״ח. (או לחילופין שיעור הפחת יהיה 2.2 אחוז, ומחיר הרכישה ישאר 1,000,000 ש״ח, זה לא משנה).

הפחת יהיה אם כן 2 אחוז מסך של 732,600 ש״ח= 14,652 ש״ח ומס הרכישה בעבור שנה זו יהיה 3,663 ש״ח. (למעשה מס הרכישה הקודם ועוד 10 אחוז באופן פשוט יותר).

כלומר בערכים נומינליים יש עליה משמעותית בשיעור מס השבח של 10 אחוז לאותה שנה בערכים ריאליים מס השבח שמר על ערכו .

 

[סנאיגיטה]

הכרה בפחת

לגבי שאלתך על הכרה בפחת, הרי שבכל המסלולים, פטור מלא, פטור חלקי (עד תקרה מתואמת), 10 אחוז מס ומס מלא, אין הכרה בפחת בעת המכירה לצורכי ניכוי ממס שבח! בכל המסלולים תשלם בעת המכירה מס שבח על הפחת.

(במסלול פטור מלא מפחיתים את שיעור הפחת ממחיר הרכישה ובשאר המסלולים מוסיפים את שיעור הפחת למחיר המכירה, כאן לא ירדתי לסף דעתם של שלטונות המס, שכן ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה הוא המהווה את השבח, בניכוי עליית המדד. ייתכן שהכוונה היא שבאפשרות השנייה חישוב הפחת מבוצע ממחיר המכירה בפועל, דהיינו אם מכרת את הדירה במחיר גבוה יותר חישוב הפחתת יהיה ממחיר זה).

במסלול מס מלא ניתן להכיר בפחת כהוצאה שוטפת כל שנה ובמסלול מס חלקי ניתן להכיר בפחת כהוצאה שוטפת כל שנה לגבי הרווח מעל התקרה המתואמת, אבל אין כאמור הכרה בפחת בעת המכירה לצורכי מס שבח.

יחד עם זאת, להבנתי במסלול מס מלא יש הכרה בהוצאות הנלוות לרכישה כגון מס רכישה, תיווך, שכ״ט עו״ד, שיפוצים בדירה ובמסלול מס חלקי, יש הכרה בהוצאות אלו באופן יחסי בין החלק הפטור עד התקרה המתואמת לבין החלק מעליו.

כאמור בשאר המסלולים אין הכרה גם בהוצאות אלו.

כך שבדוגמה של המיליון ש״ח לאחר 20 שנה, אם תמכור את הדירה ב- 1,110,000 ש״ח המגלם את מחיר הרכישה + ההוצאות הנ״ל של מס רכישה + תיווך + שכ״ט עו״ד (בסכומים נומינליים), תשלם מס שבח רק על סכום ההוצאות הנ״ל של 110,000 ש״ח של 27,500 ש״ח זאת כאמור בנוסף על ה- 66,666 ש״ח (סכום נומינלי כאמור) שנובע מחישוב הפחת.

כך שסה״כ תשלומי מס הרכישה יהיה בסך של 94,100 ש״ח! וזאת עוד מבלי שבפועל הרווחת דבר, הרי מכרת את הדירה באותו מחיר שרכשת אותה (כולל ההוצאות הנלוות). בחישוב שנתי, הסכום הנ״ל חלקי 240 חודשים יהיה שווה 392 ש״ח וזהו הסכום אותו תצטרך להפחית מדמי השכירות החודשיים שקיבלת כל חודש במשך ה- 20 שנה.

אם מכרת את הדירה במחיר שרכשת, מיליון ש״ח בלבד בערכים נומינליים, הרי שתפסיד את כל ה- 110,000 ש״ח ( תרחיש אפשרי אם לא תהיה עלית מחירים ריאלית במחירי הדירות, או אם אתה מוכר את הדירה לאחר זמן קצר).מחיר ערך השוק של הדירה כשתמכור אותה לא כולל את ההוצאות הנלוות הנ״ל למחיר רכישת הדירה שאתה שילמת בעת הרכישה, אנשים שוכחים זאת!)

זאת בנוסף לסכום של 66,666 ש״ח שנובע כאמור ממס הרכישה מחישוב הפחת, סה״כ סך של 176,666 ש״ח ובחלוקה ל- 240 חודשים= 736 ש״ח לחודש,! בערכים נומינליים שכאמור אותם יש להפחית מדמי השכירות החודשיים שקיבלת כל חודש במשך ה- 20 שנה. זה תרחיש ריאלי מאד, שיש לקחת אותו בחשבון.

 

[סנאיגיטה]

תיקון טעות סופר

בהודעה קודמת רשמתי בטעות פעמיים את המילים "מס רכישה" במקום "מס שבח", למען הסדר הטוב להלן אותה ההודעה עם תיקון הטעות:

לגבי שאלתך על הכרה בפחת, הרי שבכל המסלולים, פטור מלא, פטור חלקי (עד תקרה מתואמת), 10 אחוז מס ומס מלא, אין הכרה בפחת בעת המכירה לצורכי ניכוי ממס שבח! בכל המסלולים תשלם בעת המכירה מס שבח על הפחת.

(במסלול פטור מלא מפחיתים את שיעור הפחת ממחיר הרכישה ובשאר המסלולים מוסיפים את שיעור הפחת למחיר המכירה, כאן לא ירדתי לסף דעתם של שלטונות המס, שכן ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה הוא המהווה את השבח, בניכוי עליית המדד. ייתכן שהכוונה היא שבאפשרות השנייה חישוב הפחת מבוצע ממחיר המכירה בפועל, דהיינו אם מכרת את הדירה במחיר גבוה יותר חישוב הפחתת יהיה ממחיר זה).

במסלול מס מלא ניתן להכיר בפחת כהוצאה שוטפת כל שנה ובמסלול מס חלקי ניתן להכיר בפחת כהוצאה שוטפת כל שנה לגבי הרווח מעל התקרה המתואמת, אבל אין כאמור הכרה בפחת בעת המכירה לצורכי מס שבח.

יחד עם זאת, להבנתי במסלול מס מלא יש הכרה בהוצאות הנלוות לרכישה כגון מס רכישה, תיווך, שכ״ט עו״ד, שיפוצים בדירה ובמסלול מס חלקי, יש הכרה בהוצאות אלו באופן יחסי בין החלק הפטור עד התקרה המתואמת לבין החלק מעליו.

כאמור בשאר המסלולים אין הכרה גם בהוצאות אלו.

כך שבדוגמה של המיליון ש״ח לאחר 20 שנה, אם תמכור את הדירה ב- 1,110,000 ש״ח המגלם את מחיר הרכישה + ההוצאות הנ״ל של מס רכישה + תיווך + שכ״ט עו״ד (בסכומים נומינליים), תשלם מס שבח רק על סכום ההוצאות הנ״ל של 110,000 ש״ח של 27,500 ש״ח זאת כאמור בנוסף על ה- 66,666 ש״ח (סכום נומינלי כאמור) שנובע מחישוב הפחת.

כך שסה״כ תשלומי מס השבח יהיו בסך של 94,100 ש״ח! וזאת עוד מבלי שבפועל הרווחת דבר, הרי מכרת את הדירה באותו מחיר שרכשת אותה (כולל ההוצאות הנלוות). בחישוב שנתי, הסכום הנ״ל חלקי 240 חודשים יהיה שווה 392 ש״ח וזהו הסכום אותו תצטרך להפחית מדמי השכירות החודשיים שקיבלת כל חודש במשך ה- 20 שנה.

אם מכרת את הדירה במחיר שרכשת, מיליון ש״ח בלבד בערכים נומינליים, הרי שתפסיד את כל ה- 110,000 ש״ח ( תרחיש אפשרי אם לא תהיה עלית מחירים ריאלית במחירי הדירות, או אם אתה מוכר את הדירה לאחר זמן קצר).מחיר ערך השוק של הדירה כשתמכור אותה לא כולל את ההוצאות הנלוות הנ״ל למחיר רכישת הדירה שאתה שילמת בעת הרכישה, אנשים שוכחים זאת!)

זאת בנוסף לסכום של 66,666 ש״ח שנובע כאמור ממס השבח מחישוב הפחת, סה״כ סך של 176,666 ש״ח ובחלוקה ל- 240 חודשים= 736 ש״ח לחודש! בערכים נומינליים שכאמור אותם יש להפחית מדמי השכירות החודשיים שקיבלת כל חודש במשך ה- 20 שנה. זה תרחיש ריאלי מאד, שיש לקחת אותו בחשבון.

 

[סנאיגיטה]

חישוב הפחת

באותה נקודת זמן, בשנה העשירית לצורך הדוגמה, למרות שהמדד עלה ב- 10 אחוז מתאריך הרכישה, ייתכן שמחירי הדירות ירדו ב- 10 אחוז ואולם כל עוד שלא מכרת את הדירה באותה נקודת זמן בפועל בהפסד של 10 אחוז, הרי שחישוב הפחת יהיה בהתאם למדד.

אם אני מסכם זאת בצורה כללית יותר, ברכישת דירה להשקעה יש לקחת בחשבון שיעורי מיסוי מגולמים חודשית, אותם יש להפחית משיעור התשואה השוטפת מדמי השכירות כדלקמן:

בכל המסלולים:

0.333 אחוז ממחיר רכישת רכישת הדירה (מס שבח הנובע מחישוב הפחת לפי 2 אחוז כפול 0.666 כפול 0.25)

במסלול מס 10 אחוז מדמי השכירות, יש להוסיף על הסכום הנ״ל:

בין 0.3 אחוז ל- 0.4 אחוז ממחיר רכישת הדירה (בהנחה של תשואה מדמי שכירות של 3% עד 4% לשנה)


על סכומים אלו יש להוסיף 8 אחוז מס רכישה, 2.34 אחוז דמי תיווך (2 אחוז + מע״מ), 0.585 אחוז שכ״ט עו״ד (חצי אחוז + מע״מ) חלקי מספר חודשי ההשכרה.

כל זאת בלי להחשיב רווח ריאלי במכירת הדירה שיכול לשנות את התמונה.

 

[סנאיגיטה]

חישוב הפחת ועליית המדד

כדי לחדד את התשובה, לפי הדוגמה שאתה נתת, גם אם המדד עלה בכל שנה ב- 1.333 אחוז, הרי שזה לא מקזז את שיעור הפחת שהוא גם כן כאמור 1.333 ממחיר רכישת הדירה, אלא הוא מתווסף עליו כלומר 1.333 אחוז + 1.333 אחוז. סה״כ הפחת לאחר שנה שהיה בה מדד כזה, יהיה בשיעור של 2.666 אחוז ממחיר הדירה.

 

[Nemesis001]

לדעתי לא הבנת נכון את חישוב המדד

תחילה, בכל צורה של מיסוי שכר דירה שנבחר, הפחת תמיד יחוסר ממחיר הרכישה, ואין שום מצב שיתווסף אליו ויקטין למעשה את השבח, הרי זה לא הגיוני.
מעבר לכך, נקודה נוספת שצריך לבדוק, האם הפחת חל בדומה למדד, כלומר נניח והשכרתי את הדירה שנתיים, אז הפחת החל הוא 2% לשנה ממחיר הרכישה הראשוני, או 2% מהמחיר לאחר הפחתת הפחת של השנה הקודמת - לדעתי חישוב הגיוני הרבה יותר.

לגבי הצמדה למדד:
רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד. כלומר, אתם צריכים לשמור על החשבוניות על שיפוץ, עורך דין וכל מה שקשור לנכס, כי כאשר תמכור את הדירה (ותהיו חייבים עלייה במס), ההוצאות האלו ייחשוב לכם כחלק מהעלות ויקטינו למעשה את הרווח.
כלומר, עבור אותה דירה תיאורטית שרכשתי במיליון ש"ח, השכרתי במשך 10 שנים ומכרתי במיליון ש"ח:

אם נניח מדד של 1.33% בשנה, נגיע למחיר רכישה מתואם של 1,141,624 ש"ח. ממחיר הרכישה המתואם נחשב את הפחת (בחישוב המחמיר של 2% ממחיר הרכישה, ולא מצטבר) שהוא 152,217 ש"ח. כלומר אם מכרתי את הדירה במיליון ש"ח, ערך השבח המחושב הוא למעשה 152,217 + 1,141,624 - 1,000,000 ובסך הכל 10,593 שהוא הסכום שעליו נשלם מס שבח.

השאלות הבאות העולות למעשה, הן למשל:
איך מתבצע החישוב אם נניח שנתיים ראשונות אני בוחר להשכיר את הדירה במסלול מס מלא כדי לקזז את עלות השיפוץ הגבוהה (ולכמה שנים ניתן לפרוס את "ההפסדים" שנגרמו באותה שנת מס בשל השיפוץ?) ולאחר מכן עובר למסלול מס חלקי ללא קיזוז הוצאות, ולאחר 10 שנים נניח נדרש שיפוצון שוב, אז עוברים שוב למסלול מס מלא?

ההנחה שלי היא שהחישוב וההכרה בהוצאות יהיו יחסיים עבור כל תקופה, אבל אין לדעת וחשוב לבדוק מראש.

 

[סנאיגיטה]

חישוב פחת

ציינתי שהפחת מופחת ממחיר הרכישה במסלול פטור מלא ובשאר המסלולים הוא מתווסף למחיר המכירה (ולא מתווסף למחיר הרכישה דבר שאכן מקטין את השבח ולא הגיוני). בשני המקרים מדובר בהגדלה של הרווח, דהיינו של המרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

לגבי חישוב הפחת, אני לא יודע אם דרך החישוב שלך היא נכונה, לפי החישוב שלך צריך לקחת בחשבון שמכירה במחיר של מיליון ש"ח, היא למעשה מכירה בהפסד ריאלי לאור כך שמחיר הרכישה המתואם למדד הוא גבוה יותר.

בחישוב שלך לא הבנתי איך הגעת למחיר מתואם של 1,141,624 ש"ח, לפי החישוב שלי במדד של 1.333 לשנה, סה"כ המדד המצטבר ל- 10 שנים יהיה 17.318 אחוז (כמו ריבית דריבית). דהיינו מיליון ש"ח כפול 1.17318= 1,173,180 ש"ח, אבל זה לא עקרוני לצורך החלטה מהי שיטת החישוב הנכונה.

שיעור הפחת במקרה זה יהיה 0.02 כפול 666,666 כפול 1.17318 כפול 10= 156,423 ש"ח. זה סך הפחת שאותו יש להפחית ממחיר הרכישה של הדירה.

לפי החישוב שלך צריך להפחית ממחיר הרכישה המקורי את מחיר הרכישה המתואם דבר שיוצר הפסד ריאלי ואת ההפסד הזה יש לקזז מסכום הפחת.

16,757 ש"ח= 156,423 ש"ח + 1,173,180 ש"ח - 1,000,000

מסכום זה ישולם מס שבח של 25%= 4,189 ש"ח.

זה נראה לי סכום נמוך מדי- רשויות המס לא כאלו נדיבים

ולא ראיתי באתרי אינטרנט שהסתכלתי בהם שזאת דרך החישוב. שם מצויינת תמיד התייחסות למחיר הרכישה המקורי ולא למחיר הרכישה המתואם. על פניו הדרך שלך הגיונית.

יש מחשבונים לחישוב השבח ממכירת דירה שהושכרה באתרי אינטרנט אבל הם עולים כסף. אולי מישהו שמבין בתחום החישוב הזה בפועל ירים את הכפפה ויראה מה החישוב הנכון?

לגבי הנושא השני, אני מבין שאתה מתכוון לניכוי לות השיפוץ ממס השבח בעת מכירת הדירה, בתקופות בהן הבחירה היתה של מסלול תשלום מס מלא ולא לניכוי שוטף מדמי השכירות השוטפים. אכן להבנתי החישוב יהיה יחסי, כלומר מספר השנים בהן הדירה הייתה במסלול מס מלא לעומת מספר השנים בהן היא הייתה במסלול מס אחר שבו לא ניתן לנכות הוצאות שיפוץ כאלו.

שים לב כי במסלול מס מלא לא ניתן לנכות את עלות השיפוץ מדמי השכירות החודשיים, אלא ניתן לנכות רק עלות של תיקון שוטף (עלויות קטנות- תיקון נזילה של אינסטלטור וכד'). כאמור את עלות השיפוץ ניתן יהיה לנכות מהרווח לצורך חישוב מס השבח בעת מכירת הדירה.

הדברים המרכזיים שניתן לנכות באופן שוטף מדמי השכירות החודשיים במסלול מס מלא הם הוצאות ריבית על המשכנתא והוצאות פחת וכאמור תיקונים קטנים. מחישובים שאני ערכתי זה עדיין יוצא לא משתלם ושיעור המס השוטף השנתי נותר גבוה יותר ממסלול של 10% מס (למרות שבחישוב בעת מכירת הדירה כאשר נוסף את הניכוי של הוצאות השיפוץ מהרווח הדבר יכול לשנות את התמונה הכוללת).

לעומת זאת בחישוב מס חלקי עם תקרה מתואמת, בו ניתן לנכות את ההוצאות השוטפות הנ"ל באופן יחסי, ישנם מקרים שאכן משתלם לנקוט במסלול זה. דהיינו שיעור המס השוטף השנתי שתשלם במקרה שמדובר בסכום שכירות גבוה מרף הפטור (5,030 ש"ח) יהיה נמוך יותר מ- 10 אחוז.