קניית דירה שנייה, לצורך השקעה

[סנאיגיטה]

חישוב פחת

במחשבה נוספת אני בדעה שאתה (נמסיס001) צודק כמובן בחישוב שהצגת.

החישוב הוא של פחת מתואם למדד אל מול מחיר רכישת הדירה מתואם למדד, יחסית למחיר הרכישה המקורי.



אם כך המצב יותר טוב ממה שחשבתי, המדד הציל את המצב, טוב שיש את הפורום כדי לברר סוגיות כאלו

ותודה נמסיס001


לגבי האפשרות שציינת של חישוב פחת יחסית למחיר הרכישה של השנה הקודמת בהפחתת הפחת- אינני יודע?

 

[Nemesis001]

הוא לא לגמרי הציל את המצב

כיוון שזה מדד שחל בפועל, ולכן יש הפסד כלשהו בערך הריאלי של הנכס. אבל לפחות לוקחים בחשבון את ההפסד הזה.

בכל מקרה, אפנה אולי שבוע הבא ליועץ לענייני מס שבח לשאול את השאלות הקשות שלא ברורות לחלוטין (שילוב מסלולי מיסוי לפי תקופה). אם יתן תשובות אעדכן.

 

[סנאיגיטה]

חישוב הפחת

אם מסתכלים רק על התשואה על ההון אכן נראה שישנה אפשרות סבירה להפסד ריאלי במחיר הדירה .

אבל התשואה השוטפת עקב תשלומי השכירות מאזנת את התמונה וכן העובדה שזוהי אפשרות ההשקעה היחידה שבה אפשר לקבל הלוואה בריביות נמוכות ולהשתמש בכסך שהוא לא שלך לצורך ההשקעה, כאשר לא היית יכול לקבל את הכסף הזה להשקעה אלטרנטיבית.

דרך אגב, עכשיו קראתי הודעה קודמת שלי ושם חישבתי פחת מתואם למדד שנתי של 1.33 ל- 10 שנים בצורה כזאת:

"שיעור הפחת במקרה זה יהיה 0.02 כפול 666,666 כפול 1.17318 כפול 10= 156,423 ש"ח. זה סך הפחת שאותו יש להפחית ממחיר הרכישה של הדירה."

כעת נראה לי שזה לא חישוב מדוייק, שכן נראה לי שבניגוד להצמדה של מחיר הרכישה המקורי שמביאה למחיר הרכישה המתואם בדרך של ריבית דריבית, ההצמדה של הפחת בסך של 13,333 ש"ח כל שנה, היא לא בחישוב של ריבית דריבית, שכן ייתכן שהפחת של כל שנה מוצמד לחוד ולא מצטרך לפחת של התקופה המצטברת לפניו.

כלומר הפחת של השנה הראשונה מוצמד למשך 10 שנים, הפחת של השנה השניה מוצמד ל- 9 שנים וכך הלאה תקופת ההצמדה של כל שנה הולכת ויורדת עד לשנה העשירית ורק אז סכומי הפחת המתואמים של כל שנה מחוברים בסוף יחדיו.

בקיצור אכן מסובך.

 

[רימון חייט]

בבנק אין הצגה של ההחזר החודשי יש הצגה של ההחזר בחודש הראשון

אם אתה עושה תכנית לשלושים שנים, מוטב לעשות אותה עם מישהו
שמכניס לתחזית ההחזר גם תחזית למדד ושינויים בריבית המשתנה.
לצורך הדוגמה, לקוחה שקיבלה מהבנק אישור עקרוני ל- 950,000 הלוואה
בהחזר של 3700 שקלים לחודש. הראיתי לה שבתחזית שמרנית של מדד בין 1% ל- 3%
ההחזר שלה יעבור את ה- 6000 וסך התשלומים שלה יהיה כפול מגובה ההלוואה שלה.
כלומר במקום דירה אחת, היא תקנה בפועל שתי דירות אך תישאר עם אחת.
&nbsp
עוד על הנושא: http://www.effectivemortgage.co.il/1716/
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[סנאיגיטה]

הכל כמובן אם מדובר בריבית שאינה ריבית קבועה לא צמודה

מי שלוקח ריבית קבועה לא צמודה, ההחזרים החודשיים קבועים לכל אורך תקופת ההלוואה.

 

[רימון חייט]

מי שלוקח קבועה לא צמודה עם 100% אשראי לא ישלם את המשכנתא

מתוך שכר הדירה.