רובע 4 בתל אביב

[ארטור 1]

רובע 4 בתל אביב

עמדנו מול מספר יזמים ,ולקראת הבחירה באחד מהם מסתבר שכולם מתכוונים לבנות בניין בוטיק יפה של כ 5000 מר ברוטו שמשמעותו אחרי הפחתת חדרי מדרגות מעליות לובי וכו כ 4300 מ"ר שטח בנוי .
הצעתם אלינו הינה כ 50% שמשמעותם 2150 מ"ר ל 20 משפחות .הדירות שלנו במרכז הבניין וקומות היזמים הינן העליונות והתחתונות .
האם התמורה שלנו אינה נמוכה קצת מההנורמה?

 

[aeonf]

ממש ממש לא

תמורה של 50% זה יפה.
&nbsp
&nbsp

 

[ארטור 1]

אני מוכן לקבל תשובתך כמו שהיא...

אך אני תוהה האם אתה מודע למחירי מ"ר בניה חדשה ברובע 4 ?

 

[aeonf]

בהחלט כן

אני אפילו מתגורר ברובע 3 הסמוך והיקר יותר.
האם אתה מודע לכמה עולה לבנות בניין כזה+חניון תת קרקעי+תכנון ויועצים+מיסוי כבד+תשלום שכד+עלויות מימון לפרוייקט כזה?
&nbsp

 

[ארטור 1]

נו בא ננסה לעשות איזשהוא חשבון

מ"ר מכירה מינימלי נמוך 40 אלף ש"ח
אם הם מציעים 50% אז הם בונים מ"ר לנו ומ"ר ליזם .
עלות בנית מ"ר יוקרה (בוטיק-מטבח ממותג,מזוג אוויר מיוחד,דלתות פנים אטלקיות,דלתות כניסה גדולות וכו) הינה כ 6000 ש"ח -12000 ש"ח לנו וליזם .
חניון תת קרקעי לפי כ 100אלף ש"ח לחניה -כ 1000ש"ח למ"ר דירה -2000 ש"ח לנו ולהם .
תשלום שכ"ד ל30 חודש ל 20 משפחות לפי כ 7000 משמעותו עלות נוספת של כ 1600.שח\מ"ר
אדריכלות ,אגרות בניה פיקוח והנדסה מיקצועית 5 מליון ש"ח תוספת של 2000 ש"ח למ"ר .
לובי מפואר,כולל ריהוט , פיתוח חצר, שערים, גדרות ,שבילים ,תיבות דואר אינטרקום משוכלל ,מעגל מצלמות עוד מליון ש"ח שזה מעמיס 500 ש"ח נוספים לכל מ"ר בנוי .
עוד 5 מליון ש"ח לכל מה שלא ספרתי וידעתי שמשמעותם העמסת 2500 ש"ח נוספים לכל מ"ר בנוי .
אני הגעתי עד עכשיו להוצאה של כ 20000 ש"ח על כל מ"ר שימכר ב 40000 ש"ח .
בעניין הוצאות המימון אני לא בטוח שהם משמעותיים כי אין מימון לקרקע ,והמכירה והתזרים יתחילו מיד עם קבלת ההיתרים .
בעניין המיסוי הכבד אני ממש לא בטוח שהוא כבד מעבר למספר חד ספרתי קטן של מליוני ש"ח .
שאלתי הינה כמה בשר צריך להשאיר ליזם הנדלן ?

 

[aeonf]

עזוב המספרים שלך לא נכונים

בעלות בנייה הנדסית בלבד ב6,000 למ"ר אתה ממש אבל ממש לא תבנה יוקרה. תבנה סטנדרד סביר+ לכל היותר. על הסכום הזה תוסיף מע"מ וכמובן שזה לא כולל עלויות נלוות. זכור שגם שטחי שירות צריך לבנות, גם מרפסות, מרפסות גג, חצר ופיתוח.
חניון תת קרקעי בפרוייקט בינוני אתה בחיים לא תגיע ל100,000 ש"ח. יותר כמו 140,000 ש"ח וגם זה + מע"מ. על זה תוסיף שטחי שירות. אם יש מתקנים מכניים העלות יכולה לעלות, אם חניון אוטומטי בכלל העלות יכולה לעלות.
יש היטלי פיתוח שערורייתיים בת"א.
יש עלויות מימון כיוון שאתה חייב בנק מלווה, מימון לכזה דבר יכול בקלות להגיע למעל מיליון ש"ח.
על מחיר המכירה תוריד את המע"מ.
שכחת עלויות שיווק, תוריד עוד 2% + מע"מ מהמכירה.
תשלומי מיסים: מס רכישה מלא, גילום מס שבח של חלק מהדיירים, היטלי השבחה, ויתכן שעוד.
גילום הוצאות הנהלה וכלליות בפרוייקט.
&nbsp
אתה יכול להשתמש בכלל אצבע הגס מאד של עלות בנייה של הכל כולל הכל (לא כולל המיסים של התמ"א!) בת"א של 1M ש"ח כולל מע"מ
&nbsp
&nbsp
אבל עזוב, אם אתה חושב שהצעה לא מספיק טובה אתה תמיד יכול לקבל עוד הצעות, אם תקבל הצעות מקבלנים ולא יזמים סביר להניח שתקבל את התמורה הגבוהה ביותר.
אם תרצה אוכל להמליץ לך על כמה.
&nbsp

 

[עוד אוריתה ק]

רובע 4

הי ארטור 1
האם ניגשתם לקבל את ההצעות כשאתם מלווים בעו"ד מטעמכם? זו נקודה חשובה ביותר.
שנית - בסופו של יום הכל עניין של מו"מ והאם הפרויקט הוא בעל רווחיות נאה ליזם/קבלן.