ריבית וביטוח בארהב

[תודה לכם על העזרה]

מימון חוץ בנקאי

היי תומר

תודה אחי , אני מכיר קצת את שוק המימון חוץ בנקאי (לא בתור לווה בתור איש מקצוע שמספק להם לידים) , זה לא המימון שחיפשתי , אבל עדיין עזרת לדעת שיש מוצר כזה גם שם .

חשבתי לעשות החזר על הכסף כי ההשקעה כמעט הכפילה את עצמה ושווה לקחת 50% מימון ולהחזיר לעצמי את ההון שהשקעתי ועוד אחרי החזרים אולי ישארו לי כמה שקלים(דולרים) כל חודש .
בשיטה החוץ בנקאית אני עוד ישלם כמה דולרים

תודה על הרצון.
אם יש לך הבנה בתחום הביטוח לתכולת הבית וכו (לא מה שכולל הועד שכונה) אשמח ליעוץ והכוונה

 

[תודה לכם על העזרה]

ריבית וביטוח בארהב

שלום לכם
אשמח לדעת לגבי ביטוח נכס בארהב , מי מה למה וכמה
ואשמח לדעת על נושא רביות למשכנתא שם

אם זה חשוב או רלוונטי יש לי 4 נכסים קיימים בארהב בפלורידה כרגע יש רק ביטוח טייטל מה שלא מספק.. אשמח לדעתכם

 

[Boston Guy]

ביטוח טייטל אינו ביטוח נכס - הוא לא מכסה נזקים כלשהם

ה"סיכון" היחיד שביטוח טייטל מכסה זה הסיכון שמישהו מכר לך נכס שלא היה שלו... הוא מכסה את הסיכון שהנכס בכלל שייך למישהו אחר.

ביטוח נכס אמור לכסות במקרה שקרה נזק לנכס שלך - ויש כל מני כיסויים שניתן לקנות או להוסיף: שריפה, סופת רוח, הצפה, רעידת אדמה וכיוצ"ב.

מה שאתה כותב זה שיש לך אפס ביטוח על ארבעת הנכסים שלך.
עונת ההוריקנים רק התחילה, וכבר יש סופת הוריקן ראשונה שמכה בפלורידה ומטביעה אותה בגשם.
פעם ב 10 שנים, פלוס מינוס, מכה הוריקן ענק בפלורידה וגורם להרס רב. האחרון היה ב 2005... הבא יכול למחוק לך את הנדל"ן - ובלי פוליסת ביטוח שמכסה WINDSTORM DAMAGE לא יהיה לך שום פיצוי.
אתה גם לא מכוסה נגד דברים כמו שריפה (שקורים בארה"ב הבה יותר ממה שהם קורים בישראל), ומעבר לזה אתה חשוף לתביעות שיכולות לרושש אותך (אם מישהו נפגע בנכס שלך או בגלל משהו שקשור לנכס שלך והוא יתבע אותך).

בנוגע למשכנתאות: אתה אזרח אמריקאי או חי בארה"ב בצורה חוקית על ויזת עבודה \ גרין קארד?
יש לך סושיאל סקיוריטי נמבר?
יש לך הסטוריית אשראי בארה"ב, ואם כן - מה ציון האשראי שלך (CREDIT SCORE) ?

 

[תודה לכם על העזרה]

תשובתי

ראשית כל בוסטון תודה על התשובה

בכללית לשאלתך - אני חי בארץ , קניתי נכסים כשטיילתי בארהב , יש לי LLC , אני משלם מיסים כבר שנתיים .
ביטוח - ועד השכונה שלי "association" אמור לכסות ביטוחית את כל הנזקים על סופות ושרפות (למיטב זכרוני.. עכשיו שאתה הערת אותי אני בודק שוב)
אני רוצה לעשות ביטוח לנכסים שיכסה יותר דברים ולכן אני שואל פה ליעוץ.. פניתי בזמנו לחברת ביטוח מפה וזה עובד אחרת... לכן אני מבקש את עזרה בנושא...
משכנתא - אני שואל כי לפעמים שווה לקחת משכנתא על נכס קיים שהעלה את הערך שלו ולשים את הכסף על נכס אחר או פשוט לקחת תכסף...
אני כאמור חי בארץ עם חברה גם בחול ומשלם מיסים .. אין לי סושיאל יש לי משהו דומה (לא זוכר את השם המדויק) איזשהו מס לשם מיסים , אשמח לעצות בנושא

 

[גור ס]

משכנתא

לקבל משכנתא על נכס שרשום על LLC זה קרוב מאוד לבלתי אפשרי. כל בנק ואפילו כל סניף זה שונה וצריך פשוט לנסות אבל סיכויי ההצלחה שלך הם הדבר הכי קרוב ל 0. במידה והנכסים היו רשומים עליך באופן אישי זה היה סיפור אחר.

 

[תודה לכם על העזרה]

משכנתא

היי גור ,

מעניינת אותי התשובה , למה זה?
זא למה שבנק לא יתן משכנתא לנכס קיים שאין לו משכנתא ויש לו הסכמי שכירות
בגלל שאני חברה בע"מ?

מוזר.. תוכל להרחיב בבקשה

 

[Boston Guy]

אני חושב שגור אופטימי בנושא המשכנתא ל"אדם פרטי"

גם לאדם פרטי שאינו אזרח ארה"ב או תושב קבע של ארה"ב - ושאין לו "היסטוריית אשראי" מתועדת בארה"ב - קשה מאוד מאוד לקבל משכנתא.

לשאלתך, אדון "תודה לך על העזרה": הבנקים לא רוצה לתת משכנתא ל "חברה בע"מ" או לאדם פרטי שאין לו היסטוריה טובה בגלל שהוא לא רוצה את הנכס - הוא רוצה שמישהו ישלם לו ריבית. הבנק הוא בעיסקי ההלוואות - לא בעיסקי ניהול נדל"ן. מבחינתו, להיתקע עם הנדל"ן במקום עם בעל חוב שמשלם לו ריבית כל חודש זה ה WORST CASE SCENARIO.

לבנק יש הר של נכסים שהוא עיקל בעשור האחרון - והוא הפסיד (ומפסיד) על הנכסים הללו הון תועפות. הוא נאלץ למכור חלק מהנכסים הללו בהפסד, והוא עדיין תקוע עם הר של נכסים שעולים לו כסף במקום להכניס לו כסף.

לבנק יש שני כלים בארסנל שלו שמאפשרים לו "למדוד" את הסבירות שהלווה ישלם את המשכנתא ולא "יתקע אותו עם הנכס":
1. ציון האשראי של הלווה. באנגלית - ה CREDIT SCORE שלו.
2. דו"חות המס של הלווה כמה שנים אחורה - שמראים את רמת ההכנסה שלו ואת יכולתו לשלם את תשלום ההלוואה.

ציון האשראי משקף את התנהלות האשראי של הלווה בארה"ב - ואצל לווה סטנדרטי הוא נצבר לאורך עשרות שנים.
אם ניקח את הציון אשראי הפרטי שלי כדוגמא - בנק שמסתכל בו מבין שמעולם לא פשטתי רגל, מעולם לא שמטתי חוב, תמיד שילמתי כל תשלום הלוואה בזמן ובמלואו - ושזה רקורד קונסיסטנטי ב 20 שנה האחרונות.

במקרה של הרעיון של לקיחת משכנתא על ידי חברה בע"מ -
הרעיון של פתיחת חברה בע"מ הוא לבודד את הנכסים הפרטיים של בעל החברה מהמחויבויות של החברה. כלומר - אם החברה הופכת להיות חדלת פרעון - הבנק לא יכול לשים יד על הנכסים הפרטיים שלך שאינם רשומים על שם החברה.

לבנק אין שום מידע על "התנהגות האשראי של החברה" - יען כי אין לה אשראי אצל אף אחד עדיין... והבנק רואה שהנכסים היחידים שבידי החברה הם הנדל"ן עצמו (נשוא המשכנתא), וההכנסות היחידות שיש לחברה הן ההכנסות משכירות.

הבנק שואל את עצמו - אם לא יהיה דייר במשך חצי שנה או שנה - איך החברה בע"מ תשלם את תשלום המשכנתא?

זו הסיבה שלחברה בע"מ כמעט ואין סיכוי לקבל משכנתא.

 

[תודה לכם על העזרה]

ביטוח

מר בוסטון

יש לך הערות\הצעות לנושא הביטוח לתכולה , הביטוח של הועד מכסה את כל מה שקורה עד הדלת כולל נזקי רוחות סערות ושאר חיות


תודה וחג שמח

 

[vinney]

זה די פשוט.

אם תפסיק לשלם את המשכנתא כי משהו קרה לנכס ולא עשית ביטוח - הבנק ישאר בלי כלום. גם בלי נכס לכנס וגם בלי כסף.
&nbsp
אם אתה אדם פרטי ולא קיימת את תנאי ההלוואה - אז אתה חייב את הכסף בין אם יש נכס ובין אם אין. אבל חברה בע"מ מפרידה בינך לבין הבנק, ולכן אם קורה משהו וכינוס הנכס לא מכסה את יתרת ההלואה - אין לבנק את מי עוד לתבוע. אז למה שיעשו את זה לעצמם?
&nbsp
בהרבה ממדינות ארה"ב בנקים לא יכולים לתבוע בעלי נכסים שנוכסו אם הנכסים נקנו בתור נכס למגורי הקונה. אבל נכס להשקעה - הבנקים יכולים לתבוע אותך אישית על יתרת החוב, אם החוב לא כוסה עם כינוס הנכס. שימוש בחברה בע"מ מונע את זה - והבנקים בתגובה פשוט לא מלווים לחברות בע"מ.