רכישת דירה , ומכירתה לאחר שיפוץ

[מירב111979]

יש ברשותי דירה אחת ובכוונתי לקנות דירה נוספת, לשפץ אותה ולמכור לאחר השיפוץ. להערכתי משך זמן השיפוץ הוא 4 שנים. האם אתחייב במס הכנסה רגיל או ברווח הון/מס שבח בעת המכירה ?

 

[עוד אבישי בן יצחק]

חסרים מספר פרטים, אך אנסה לענות באופן כללי.

על מנת למסות עסקה זו במס שולי, עליה להיות "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" אשר הוגדרה בפסיקה כעסקה מסחרית בודדת אשר אינה בתחום העיסוק הקבוע והסדיר של הנישום, אשר בדרך כלל מעורבות הנישום בה היא חד פעמית.

בנוסף, בפסיקה נקבעו מספר מבחנים אשר לפיהם יקבע האם מדובר בהכנסה עסקית או ברווח הון.

מבחן אופי הנכס – ייבדק טיבו של הנכס האם מוחזק לטווח ארוך או קצר, כאשר מדובר בנכס מקרקעין בד"כ הוא מוחזק לטווח ארוך וכאן הוא מוחזק לטווח קצר.

מבחן תדירות העסקאות- ככל שיש יותר עסקאות כך יראו בפעילות כפעילות עסקית.

מבחן ההיקף הכספי – אם בדובר בעסקה עם היקף כספי גבוה זה יכול ללמד על פעילות עסקית.

תקופת החזקה – ככל שתקופת ההחזקה קצרה יותר כך יראו בעסקה פעילות עסקית.

צורת המימון – האם העסקה ממונה בהון עצמי או בהלוואה, ככל שהרכישה והשיפוץ נענשו מהון עצמי יראו בעסקה כפעילות הונית.

מבחן הידע והבקיאות – אם יש בקיאות בתחום כגון קבלן, מתווך, הנטייה לראות בעסקה כעסק ולא רווח הון.

מבחן ההשבחה – פעולות להשבחת הנכס לקראת המכירה ובמקרה שלנו שיפוץ יטה את הכף לעסק ולא רווח הון.

מבחן העל – כל אחד ממבחני העזר שצוינו לעיל אינו מספיק וכל מקרה יבחן על פי נסיבות העניין ועל פי מכלול המרכיבים.

מאוד מומלץ לבדוק את השלכות המס בטרם ההחלטה על רכישת הדירה ולבחון את כדאיות העסקה.