רכישת נכס אלבמה

[Boston Guy]

לא סופרים את שטח החנייה כחלק משטח הבית.

מישהו בהחלט עושה כאן עבודת מכירה אינטנסיבית...

כל מה שאני יכול להגיד זה שבית אמריקאי "סטנדרטי" של 3 חדרי שינה הוא כפול בגודל ממה שמוכרים לך. כמו שכתבתי בהודעתי הקודמת - 1000 רגל מרובע זה שטח של דירה (לא בית) בת 2 חדרי שינה.
כדי לדחוס 3 חדרי שינה, 2 חדרי אמבטיה, סלון, מטבח ומעברים לתוך 1000 רגל מרובע - החדרים צריכים להיות בגודל קופסת נעליים, כמו סטנדרט הבניה של דירות שיכון בישראל בשנות ה 70 וה 80.


סתם מתוך סקרנות: כמה שנים של "אחריות קבלן" אתה מקבל?
מי ידאג לכך שכל ליקויי הבניה (שתמיד יש בבית חדש) הקבלן יתקן על חשבונו - ולא על חשבונך?

 

[vinney]

אמבטיות ושירותים באים ביחד, או בחדרים נפרדים?

חדר עם שירותים בלבד (אסלה + ברז) נחשב ל"חצי", ואילו חדר עם שירותים + אמבטיה/מקלחת נחשב ל"מלא".
&nbsp
כך שמוכרים לך בית 2+2 (שני חדרי שינה+שני חדרי שירותים) ב105 אלף דולר. לא מליון דולר, התפלק לך שם אפס בהתחלה, זה כבר טוב.
&nbsp
עכשיו תתחיל לעשות סקר שוק.
&nbsp
וכן, כמו שאמר בוסטון, שטח החניה לא נכלל אף פעם, אבל 220 רגל לחניה זה חניה לרכב אחד בלבד. הסטנדרט לחניה לשני רחבים הוא 400 רגל. קח את זה בחשבון, כי לא להרבה משפחות אמריקאיות, אפילו באלבמה, יש רכב אחד במשפחה. זה בית לרווק או משפחה עניה ממש.

 

[Boston Guy]

זה שמדובר בדיור לעניים - מובן מאליו

רווקים לא צריכים בית של 3 חדרי שינה - יש להם תחת אחד שזקוק למיטה אחת, חדר שינה אחד ואמבטיה אחת.
ברגע שמישהו בונה בית ומגדיר אותו "3 חדרי שינה" - הוא מכוון לשוק של משפחות עם ילדים.
וכשאותו מישהו בונה - בשנת 2016 - בית "צמוד קרקע" של 3 חדרי שינה בשטח רצפה כולל של 1000 רגל בלבד - הוא בהכרח מכוון אותו לקהל המשפחות מעוטות ההכנסה (או, במילים אחרות - עניים).
הניחוש שלי - היזם מתכנן "לעשות סיבוב על גב לשכת הסעד" ולהשכיר את הבתים לציבור ה SECTION 8 של אלבאמה. כל המפרט של הפרוייקט תפור לפי דרישות ה HUD - הם בונים את הבית הכי קטן שעדיין יעמוד בקריטריונים של הממשלה, ובקונפיגורציה שהממשלה מוכנה לסבסד - "3 חדרי שינה \ 2 אמבטיות".
היזם מן הסתם תכנן את הפרוייקט כך שהוא דוחס את המספר המקסימלי של יחידות דיור שניתן לתוך הקרקע שהוא קנה. די סביר שלכל בית יש חצר בגודל בול דואר, ושבית נוגע בבית.
כלומר - סביר שהשכונה הזו מתוכננת - מלכתחילה - להיות "שכונת עוני".

 

[בופה2]

רכישת נכס אלבמה

שלום אני כרגע בודק אפשרות לקניית נכס דרך חברת safe future
האם מישהו שמע עליהם ?מכיר?
הם עובדים באזור אלבמה ברמינגהם.
השטח פלוס הבית באזור 1050000 דולר
1000feet ארבעחדרים
פרטים יותר מדויקים יהיה לי בהמשך ,
תודה .
נ.ב זה בית חדש אני רוכש את השטח והבית ,צפי זמן בנייה כ 7 חודשים

 

[בופה2]

המשך

קודם כל תודה רבה לכם בוסטון ולויני.
דברים אכן מעניינים ,מחר יש לי פגישה שניה איתם ורשמתי שאלות ונקודות ולהבהרה.
הם יותר התמקדו בלהראות לי את השכונה כמה היא טובה,יחס בין שחורים ללבנים שהוא יחס טוב.(נשמע רע)
מחירים באזור בתי ספר ,הכנסה ברמת הממוצע הארצי ועוד כהנה וכאלה דברים .
נ.ב אני לא רואה שממליצים פה על חברות או מאיזה חברות להיזהר מה הסיפור ?
תודה

 

[Dana Hot]

נשמע כמו משהו שלא יזיק לך ללמוד קצת...

האקדמיה לנדל"ן בארה"ב זה הדבר הכי טוב שקרה לי, ללמוד מא' - ת' ועוד להישאר עם עזרה ותמיכה מאדם אחד שזמין לך. לעניות דעתי זה יותר טוב חברה שיש לה משרדים ועובדים וצריכה לנפח את עלות הרווח שלה מכל "לקוח פוטנציאלי"...

 

[Boston Guy]

נשמח אם תעדכן אותנו בתשובות שתקבל

זה יהיה מעניין לשמוע את הרציונל שלהם לבניית בתים כל כך קטנים - איך הם מיישבים את זה עם הנסיון שלהם להציג את השכונה בתור "שכונה טובה".

לגבי הסיפא שלך - אני לא חושב ששני הכותבים שעונים לך בשירשור הזה יכולים להמליץ (או לפסול) חברות ספציפיות.
אני מתגורר בארה"ב כבר הרבה שנים, ולמיטב הבנתי גם ויני חי בארה"ב לא מעט זמן. את הנדל"ן שלי קניתי לבד, בלי להשתמש באף חברה.

הסיבה שאני כותב כאן היא כי כואב לי לראות אנשים מפסידים הרבה כסף - במקרים רבים מדובר בחסכונותיהם או בירושות שלהם.
"לופט גישעפט" זה מקצוע יהודי עתיק, ואיפה שיש אנשים תמימים עם כסף בידיים תמיד תמצא גם חבורות של מעאכרים, נוכלים ושרלטנים שממנפים את החמדנות וחוסר הידיעה של אנשים גדי לנפח את הכיס האישי שלהם.

כשאני כותב כאן - זה לרוב כדי להסביר לאנשים עובדות חיים בסיסיות לגבי ארה"ב (או לגבי כל מקום אחר בעולם המערבי), שאיכשהוא האנשים עצמם לא רואים.
דברים פשוטים כמו למשל "באמריקה רק בשכונות פשע ורשע רואים סורגים על החלונות והדלתות של בתים", או "ב 2016, מקובל שבבית נוח למגורים יש בערך 500 רגל מרובע לכל נפש".

אם מישהו בישראל היה מנסה למכור לך בית חדש מקבלן "4 חדרים, 50 מטר מרובע" - היית מבין מייד שמשהו לא הגיוני. לא יכלים לעבוד עליך בישראל - אתה יודע איך בית ישראלי צריך להראות ומה אמור להיות הגודל של בית חדש של 4 חדרים.

עוד עניין אחד חשוב, שמתקשר לשאלה האחרונה בהודעה שלך:
כשאתה חופר לתוך ההיסטריה שלהם, רוב ה"מומחים" להשקעות בנדל"ן אמריקאי שפועלים בישראל נכנסו לעניין רק אחרי המפולת של 2007/2008 .
במקרים רבים הם לא באו מרקע של נדל"ן - הם עשו "הסבה מקצועית" לנדל"ן מתחומים לחלוטין לא קשורים.
הם לא חוו אפילו מחזור עיסקי מלא אחד של שוק הנדל"ן בארה"ב.

לעניות דעתי, בעוד 10 שנים תשעה מתוך עשרה משקיעי נדל"ן ישראליים שנכנסים לשוק עכשיו (2015/2016) יהיו מופסדים.
ובעוד 10 שנים המעאכרים שהיום מוכרים לך השקעות נדל"ן יעשו שוב הסבה מקצועית, ויהיו עסוקים בלמכור משהו אחר לדור הבא של ה"קורבנות".

 

[בופה2]

אעדכן

בקרוב תיהיה תשובה אבל לפי מה שהבנתי משיחה בטלפון הבחור אמר לי

שהאזורים משתנים ולא בכול אר"הב נהוג לגור בבתים של מאות מטרים
הוא הראה לי דוגמאות שבאלבמה באזור הזה רוב הבתים באזור ה 1000- 14000 sq feet.
ודרך אגב גודל המגרש הוא 1 דונם

 

[vinney]

ככה רשום במחוז - 1 דונם?

נשמע מוזר.
&nbsp
אתה לא מדייק בדברים, ולא בודק את הדברים שאתה כותב. שוב נראה לי שהתפלק לך שם איזה אפס מיותר. עם תשומת לב כזאת - קל לפספס דברים.
&nbsp
יש הבדל גדול מאוד בין בית של 1000 רגל לבית של 1400 רגל. הבדל של 400 רגל. כמו שאמרתי קודם - זה שטח מספיק לשתי מכוניות בלי שישרטו אחת את השניה, אתה יכול לתאר לעצמך כמה זה יוצא במרווח אישי בתוך בית מגורים.
&nbsp
1000 רגל זה יחסית מעט אפילו בשביל דירה של שתי חדרים, אם כי לדירות השטחים בדרך כלל יותר קטנים מלבתים. זה פשוט בית קטן.
&nbsp
יכול להיות שבשכונה בה אתה קונה, אכן רוב הבתים כאלה. אבל זה לא אומר שהמחיר שאתה מתבקש לשלם מוצדק. אתה צריך לבדוק מה התשואה שאתה הולך לקבל על הבית הזה ולהחליט לעצמך אם היא משתלמת. כשמדובר בשכונה חדשה שבינתיים קיימת רק על הנייר - זה קצת קשה להעריך בכמה, אם בכלל, תוכל להשכיר את הבית. אז קח בחשבון שכל הערכת שכירות שיש לך כרגע היא, בגדול, מצוצה מהאצבע.

 

[Boston Guy]

1000 רגל מרובע זה שטח של דירת 2 חדרים מודרנית

אתה בטוח שזה השטח של הנכס שאתה מתכנן לקנות?
בארה"ב "מדברים" על מספר חדרי השינה בבית - וכשמדברים על סטנדרט הבניה של שנת 2016, כשאומרים "בית של ארבעה חדרים" חדש מקבלן - הציפייה היא לבית שיהיה לפחות בשטח של 2500 רגל מרובע - יותר לכיוון ה 3,000.

 

[גור ס]

נשמע מוזר

קשה לי להאמין שבונים היום בתים של 1000 רגל חוץ מזה אתה חייב לקחת בחשבון שהסיכון בעסקה כזאת (על הנייר) הוא אדיר!

 

[vinney]

מליון דולר? ל4 חדרים באלבמה? על 90 מ"ר?

4 חדרים - זה ארבע חדרי שינה. לא כולל מרפסות, ארונות, מטבח, שירותים, סלון, גראז....
&nbsp
אבל השטח (1000 רגל, שזה בערך 80-90 מ"ר) כולל כל זה.
&nbsp
זה לדעתך יחס מחיר/איכות סביר?