רכישת נכס ראשון להשקעה
אם חשבת להשקיע לראשונה בנדל"ן, המאמר הבא עשוי לשמש עבורך לעזר.
רכישת נכס ראשון להשקעה כמעט תמיד תלווה בחששות ובהרבה "מה אם?". מטרתנו כאן בפורום בכלל ובמאמר הזה בפרט היא לסקור את שלבי ההשקעה, לענות על שאלות חשובות וללוות את המשקיע בבואו לקבל את החלטת ההשקעה.
המאמר יתן דגש על הרמה הבסיסית ביותר של השקעת הנדל"ן ויכלול בין היתר את הבדיקות והצעדים המקדימים להשקעה, עלויות, בדיקת כדאיות העסקה ואפשרויות מימון.
בדיקות
משקיע מקצועי תמיד יסתכל על הדירה כהשקעה ולא ככזו שהיה גר בה. אל תתאהבו בדירה! בהשקעה כן מותר להתאהב (ולא לכל החיים)...
בדיקת התשואה - הבדיקה הראשונה והיא שתסנן הרבה נכסים. הרחבה על כך ניתן לראות מטה ב"תשואה". קבעו קו תשואה אדום שיקבע את המחיר המקסימלי אותו תשלמו על הנכס. לדוגמא, נניח וקבעתם שהתשואה המינימאלית אותה תרצו להשיג ברכישת נכס מסויים תהיה 6%. מבדיקת רמת השכירות עבור דירות דומות מצאתם ששכירות סבירה עבור הדירה היא 2,000 ש"ח לחודש. על מנת להגיע לתשואה המיוחלת (6%) ועוד לפני הפחתת מקדמי ביטחון, המחיר הכולל אותו תרצו לשלם עבור הדירה יהיה 400,000 ש"ח. במידה והוצאות הרכישה הנוספות יעמדו על 20,000 ש"ח, הקו האדום שלכם מבחינת מחיר רכישה יהיה 380,000 ש"ח.
מיקום – מיקום טוב חוסך כאב ראש. המשקיע המקצועי לעיתים יחפש את כאב הראש ואת הדירה שלא תמוקם בתל אביב או ברחוב הראשי בבאר שבע, אלא דווקא במיקום מעט צדדי כך שהמחיר יהיה זול יחסית למיקום מרכזי אבל דמי השכירות יהיו דומים. הטיפ שלי למשקיע מתחיל הוא לעשות שיעורי בית, לכתת רגליים בין דירות שונות ומיקומים שונים בכדי לקבל תמונה ברורה של "היכן אני רוצה שהנכס שלי ימוקם".
מיקום טוב יוגדר ככזה בו שיעור האבטלה נמוך, אוכלוסיה ברמה סוציו אקונומית לא נמוכה, קרבה למקומות תעסוקה/בתי ספר/אוניברסיטה/תחבורה ציבורית. בחירת נכס במיקום טוב יחסוך לא פעם את כאב הראש באכלוס הדירה בשוכרים וכמו כן, עשוי למנוע תחלופת דיירים כל שנה.
מצב פיזי – ישנם משקיעים שיעדיפו לרכוש נכס במצב פיזי רעוע. נכס כזה ניתן לרכוש במחיר נמוך משמעותית משווי השוק שלו ולהשביח אותו ע"י שיפוץ נכון. בכך ניתן גם "ליישר קו" ולהפוך את הדירה לכזו שהסיכוי לבעיות תחזוקה בשנים הקרובות יהיה נמוך ולמקסם את התשואה דרך השקעה כוללת נמוכה.
משקיעים אחרים דווקא יעדיפו נכס בו "לא צריך לגעת". הנכסים הללו ימכרו לרוב במחירי שוק אבל יחסכו למשקיע את הטרחה של השיפוץ וההתמודדות עם בעלי המקצוע השונים.
אני מכיר לא מעט משקיעים מתחילים שהביאו חברת בדק בית לפני הרכישה. לרובם המוחלט של המשקיעים היותר ותיקים מספיקה טביעת העין האישית בסיור בנכס כדי להבין את גובה השיפוץ אם בכלל.
שוכרים– השכרת דירה הינה עסק לכל דבר. על מנת שהעסק יצליח חשוב מאוד לאכלס את הנכס בשוכרים טובים. פרט לתחושת הבטן שתקבלו מהשוכר, חשוב מאוד לבדוק תלושי שכר (שכר נטו, ותק במקום העבודה וכו') ואפילו תדפיסי בנק בכדי לראות שמצבו הפיננסי של השוכר יאפשר לו לשלם את דמי השכירות. חשוב לקחת בטחונות מתאימים ואף ערבים שעובדים בעבודה מסודרת.
עלויות
בעת רכישת נכס, יתכנו מספר עלויות מעבר למחיר הרכישה:
1. מס רכישה – מס רכישה ישולם תמיד בעת רכישת דירה שניה (כאשר הדירה הקיימת לא מתוכננת להימכר) ולפי מדרגות. ניתן גם לבצע סימולציית מס באתר רשות המיסים. חובה לקחת את עלות מס הרכישה בשקלול התשואה והיתכנות העסקה.
2. עורך דין – לא קיימת חובה חוקתית להשתמש בעו"ד בעת רכישת נכס אבל מבחינתי חובה להשתמש בשירותיו של עורך דין מומחה במקרקעין הן בעת הרכישה והן בעת מכירת הנכס. עלות עורך דין הינה כ-0.5% + מע"מ ממחיר העסקה. יש עורכי דין שגובים פחות אולם לא הייתי חוסך בסעיף הזה אלא אם קיימת היכרות מקצועית טובה עם עורך דין מומחה במקרקעין.
3. עלויות משכנתא– עמלת פתיחת תיק (0.25% מגובה ההלוואה. ניתן כמובן להתמקח), רישום משכנתא (שעבוד) לטובת הבנק, ייפוי כח נוטריוני וכו'.
4. תיווך – כאשר רוכשים דירה להשקעה בעיר אחרת, אל תפסלו פניה למתווך מקומי. מתווך מקומי מכיר את האיזור ואת המחירים. כמובן שהאינטרס של המתווך הוא למכור לכם נכס- זו פרנסתו. השתמשו בשירותיו בין היתר על מנת להבין ולהכיר את האיזור ואת המחירים. פנו למספר מתווכים ופעלו במקביל בעצמכם. עלות התיווך עבור הרוכש נעה בין 1% ל-2%+מע"מ.
5. רישום הדירה בטאבו – תכלול רישום הערת אזהרה בעת חתימת חוזה הרכישה והעברת הבעלות על שמכם בטאבו (ברוב המקרים. ישנן דרכים נוספות לרישום בעלות/זכויות). עורך הדין שלכם יעשה זאת.
6. שמאי – חובה בעת נטילת משכנתא מהבנק. באם מדבר על עסקת נדל"ן ראשונה, גם אם כעסקת מזומן מלאה, הייתי ממליץ להביא שמאי מטעמכם שיעריך את שווי הדירה. לא תרצו לרכוש דירה (בטח לא להשקעה) במחיר גבוה משווי השוק שלה.
אפשרויות מימון
הבנת סעיף המימון היא מרכיב חשוב להצלחת או כישלון ההשקעה.
כאשר הדירה הינה דירה יחידה, ניתן לקבל עד 75% מימון. במידה וברשותנו קיימת דירה נוספת, נוכל לקבל עד 50% מימון מהבנק.
שוכר שמשלם עבורכם את המשכנתא הוא רעיון טוב, לא כך? בואו ונשתמש בכלי המימון ובמערכת הבנקאית לטובתנו.
כלל האצבע גורס כי כאשר התשואה (אליה נגיע בהמשך) גבוהה מריבית ההלוואה, שימוש במימון עשוי להיות אפקטיבי.
נכון לכתיבת שורות אלה (פברואר 2014), ריבית המשכנתא נמצאת בשפל של כל הזמנים ומימון השקעת נדל"ן, כאשר מבצעים אותו נכון, הוא כדאי.
ישנם מספר מסלולי הלוואה עליהם נרחיב ונעמיק במאמר אחר. ככלל, מומלץ לבחור ככל שניתן במסלול הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד (קל"צ). לרוב, התמהיל הנכון יכלול 2/3 במסלול זה ו1/3 במסלול הפריים. יתרון התמהיל הוא שההחזר החודשי בקל"צ לא משתנה ומאפשר למשקיע להנות מודאות מוחלטת לגביו, בעוד בחירה במסלול הפריים תוביל לריבית נמוכה מרוב האפשרויות האחרות.
התשואה
מטרת ההשקעה בנדל"ן היא להרוויח כסף הן דרך הכנסה חודשית והן דרך עליית ערך הנכס ומכירתו ברווח. המרכיב ש"נותן ציון" להשקעה שלנו היא התשואה. ישנם מספר סוגי תשואה אותם ניקח בחשבון:
1. תשואת הנכס (ROE)– התשואה הגולמית ביותר שתחושב כך : השכירות החודשית כפול 12 חלקי העלות הכוללת של ההשקעה.
נניח מחיר דירה 400,000 ש"ח, עלויות נוספות של 30,000 ש"ח, שכר דירה חודשי של 2,000 ש"ח. התשואה תהיה: 2,000*12/430,000=5.58%
2. התשואה על ההון (ROI) -כמה אחוזים נשיג על הסכום אותו השקענו. כאן נכנס לידי ביטוי המימון הבנקאי. נחזור ונדגיש- תשואת הנכס (ROE) חייבת להיות גבוהה מריבית המשכנתא כדי שהמימון יהיה כדאי.
תשואת ההון מחושבת כך: (דמי השכירות פחות החזר המשכנתא) כפול 12 חלקי ההון העצמי המושקע.
ניקח את המשפרים של הדוגמא הקודמת ונוסיף שההון העצמי שהושקע הוא 230,000 ש"ח, הלוואת משכנתא של 200,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 4%. ההחזר החודשי של המשכנתא עומד על כ 1,200 ש"ח (נתעלם מהביטוחים לצורך הדוגמא). כל חודש יכנס לבנק סכום של 800 ש"ח (שכירות פחות משכנתא) והתשואה תהיה4.17% 800*12/230,000=. הסיבה בגינה התשואה ב"2" נמוכה מב"1" היא שההחזר החודשי של ההלוואה כולל גם החזר קרן (לא רק ריבית) שיוביל אותנו ל:
3. תשואה אפקטיבית – כוללת בתוכה גם את הירידה החציונית של הקרן ההלוואה. הרחבה על כל נושא התשואה ניתן למצוא ב"נפלאות התשואה". בדוגמא שלנו, התשואה האפקטיבית של ההשקעה הזו תהיה 8.34%.
לרוב, תשואה גבוהה (או יותר נכון פוטנציאל תשואה גבוה) תגלם השקעה ברמת סיכון גבוהה מאשר פוטנציאל תשואה נמוך. השקעה בדירה במרכז תל אביב תניב תשואה נמוכה מדירה בבאר שבע אבל הדירה בתל אביב תעמוד פחות ריקה מבבאר שבע.
אנו מאמינים שהשקעה בנדל"ן שעל הנייר מניבה תשואה שנמוכה מ 6% היא לא כדאית.
בדיקת כדאיות העסקה
לכל השקעת נדל"ן קיימת אלטרנטיבה. השקעה בדירה או השקעה בשוק ההון? השקעה בדירה באיזור המרכז או בפריפריה? השקעה בישראל או בנדל"ן בחו"ל? יש לא מעט שאלות שהמשקיע ישאל עצמו לפני בואו לביצוע ההשקעה.
סיכוי אל מול הסיכון- כאמור, השקעות בעלות פוטנציאל תשואה גבוה יהיו ככל הנראה בעלות רמת סיכון גבוהה יותר מאלו בעלות פוטנציאל התשואה הנמוך. להשקעה בפק"מ סיכון שואף לאפס אבל בהתאם גם התשואה. השקעה בדירה בבאר שבע עשויה להניב תשואה של 6% לעומת דירה ברמת גן שתניב 3%. הפער מגלם הן את פער הסיכון והן את תוספת ה"התעסקות" בהשקעה.
אם חשבת להשקיע לראשונה בנדל"ן, המאמר הבא עשוי לשמש עבורך לעזר.
רכישת נכס ראשון להשקעה כמעט תמיד תלווה בחששות ובהרבה "מה אם?". מטרתנו כאן בפורום בכלל ובמאמר הזה בפרט היא לסקור את שלבי ההשקעה, לענות על שאלות חשובות וללוות את המשקיע בבואו לקבל את החלטת ההשקעה.
המאמר יתן דגש על הרמה הבסיסית ביותר של השקעת הנדל"ן ויכלול בין היתר את הבדיקות והצעדים המקדימים להשקעה, עלויות, בדיקת כדאיות העסקה ואפשרויות מימון.
בדיקות
משקיע מקצועי תמיד יסתכל על הדירה כהשקעה ולא ככזו שהיה גר בה. אל תתאהבו בדירה! בהשקעה כן מותר להתאהב (ולא לכל החיים)...
בדיקת התשואה - הבדיקה הראשונה והיא שתסנן הרבה נכסים. הרחבה על כך ניתן לראות מטה ב"תשואה". קבעו קו תשואה אדום שיקבע את המחיר המקסימלי אותו תשלמו על הנכס. לדוגמא, נניח וקבעתם שהתשואה המינימאלית אותה תרצו להשיג ברכישת נכס מסויים תהיה 6%. מבדיקת רמת השכירות עבור דירות דומות מצאתם ששכירות סבירה עבור הדירה היא 2,000 ש"ח לחודש. על מנת להגיע לתשואה המיוחלת (6%) ועוד לפני הפחתת מקדמי ביטחון, המחיר הכולל אותו תרצו לשלם עבור הדירה יהיה 400,000 ש"ח. במידה והוצאות הרכישה הנוספות יעמדו על 20,000 ש"ח, הקו האדום שלכם מבחינת מחיר רכישה יהיה 380,000 ש"ח.
מיקום – מיקום טוב חוסך כאב ראש. המשקיע המקצועי לעיתים יחפש את כאב הראש ואת הדירה שלא תמוקם בתל אביב או ברחוב הראשי בבאר שבע, אלא דווקא במיקום מעט צדדי כך שהמחיר יהיה זול יחסית למיקום מרכזי אבל דמי השכירות יהיו דומים. הטיפ שלי למשקיע מתחיל הוא לעשות שיעורי בית, לכתת רגליים בין דירות שונות ומיקומים שונים בכדי לקבל תמונה ברורה של "היכן אני רוצה שהנכס שלי ימוקם".
מיקום טוב יוגדר ככזה בו שיעור האבטלה נמוך, אוכלוסיה ברמה סוציו אקונומית לא נמוכה, קרבה למקומות תעסוקה/בתי ספר/אוניברסיטה/תחבורה ציבורית. בחירת נכס במיקום טוב יחסוך לא פעם את כאב הראש באכלוס הדירה בשוכרים וכמו כן, עשוי למנוע תחלופת דיירים כל שנה.
מצב פיזי – ישנם משקיעים שיעדיפו לרכוש נכס במצב פיזי רעוע. נכס כזה ניתן לרכוש במחיר נמוך משמעותית משווי השוק שלו ולהשביח אותו ע"י שיפוץ נכון. בכך ניתן גם "ליישר קו" ולהפוך את הדירה לכזו שהסיכוי לבעיות תחזוקה בשנים הקרובות יהיה נמוך ולמקסם את התשואה דרך השקעה כוללת נמוכה.
משקיעים אחרים דווקא יעדיפו נכס בו "לא צריך לגעת". הנכסים הללו ימכרו לרוב במחירי שוק אבל יחסכו למשקיע את הטרחה של השיפוץ וההתמודדות עם בעלי המקצוע השונים.
אני מכיר לא מעט משקיעים מתחילים שהביאו חברת בדק בית לפני הרכישה. לרובם המוחלט של המשקיעים היותר ותיקים מספיקה טביעת העין האישית בסיור בנכס כדי להבין את גובה השיפוץ אם בכלל.
שוכרים– השכרת דירה הינה עסק לכל דבר. על מנת שהעסק יצליח חשוב מאוד לאכלס את הנכס בשוכרים טובים. פרט לתחושת הבטן שתקבלו מהשוכר, חשוב מאוד לבדוק תלושי שכר (שכר נטו, ותק במקום העבודה וכו') ואפילו תדפיסי בנק בכדי לראות שמצבו הפיננסי של השוכר יאפשר לו לשלם את דמי השכירות. חשוב לקחת בטחונות מתאימים ואף ערבים שעובדים בעבודה מסודרת.
עלויות
בעת רכישת נכס, יתכנו מספר עלויות מעבר למחיר הרכישה:
1. מס רכישה – מס רכישה ישולם תמיד בעת רכישת דירה שניה (כאשר הדירה הקיימת לא מתוכננת להימכר) ולפי מדרגות. ניתן גם לבצע סימולציית מס באתר רשות המיסים. חובה לקחת את עלות מס הרכישה בשקלול התשואה והיתכנות העסקה.
2. עורך דין – לא קיימת חובה חוקתית להשתמש בעו"ד בעת רכישת נכס אבל מבחינתי חובה להשתמש בשירותיו של עורך דין מומחה במקרקעין הן בעת הרכישה והן בעת מכירת הנכס. עלות עורך דין הינה כ-0.5% + מע"מ ממחיר העסקה. יש עורכי דין שגובים פחות אולם לא הייתי חוסך בסעיף הזה אלא אם קיימת היכרות מקצועית טובה עם עורך דין מומחה במקרקעין.
3. עלויות משכנתא– עמלת פתיחת תיק (0.25% מגובה ההלוואה. ניתן כמובן להתמקח), רישום משכנתא (שעבוד) לטובת הבנק, ייפוי כח נוטריוני וכו'.
4. תיווך – כאשר רוכשים דירה להשקעה בעיר אחרת, אל תפסלו פניה למתווך מקומי. מתווך מקומי מכיר את האיזור ואת המחירים. כמובן שהאינטרס של המתווך הוא למכור לכם נכס- זו פרנסתו. השתמשו בשירותיו בין היתר על מנת להבין ולהכיר את האיזור ואת המחירים. פנו למספר מתווכים ופעלו במקביל בעצמכם. עלות התיווך עבור הרוכש נעה בין 1% ל-2%+מע"מ.
5. רישום הדירה בטאבו – תכלול רישום הערת אזהרה בעת חתימת חוזה הרכישה והעברת הבעלות על שמכם בטאבו (ברוב המקרים. ישנן דרכים נוספות לרישום בעלות/זכויות). עורך הדין שלכם יעשה זאת.
6. שמאי – חובה בעת נטילת משכנתא מהבנק. באם מדבר על עסקת נדל"ן ראשונה, גם אם כעסקת מזומן מלאה, הייתי ממליץ להביא שמאי מטעמכם שיעריך את שווי הדירה. לא תרצו לרכוש דירה (בטח לא להשקעה) במחיר גבוה משווי השוק שלה.
אפשרויות מימון
הבנת סעיף המימון היא מרכיב חשוב להצלחת או כישלון ההשקעה.
כאשר הדירה הינה דירה יחידה, ניתן לקבל עד 75% מימון. במידה וברשותנו קיימת דירה נוספת, נוכל לקבל עד 50% מימון מהבנק.
שוכר שמשלם עבורכם את המשכנתא הוא רעיון טוב, לא כך? בואו ונשתמש בכלי המימון ובמערכת הבנקאית לטובתנו.
כלל האצבע גורס כי כאשר התשואה (אליה נגיע בהמשך) גבוהה מריבית ההלוואה, שימוש במימון עשוי להיות אפקטיבי.
נכון לכתיבת שורות אלה (פברואר 2014), ריבית המשכנתא נמצאת בשפל של כל הזמנים ומימון השקעת נדל"ן, כאשר מבצעים אותו נכון, הוא כדאי.
ישנם מספר מסלולי הלוואה עליהם נרחיב ונעמיק במאמר אחר. ככלל, מומלץ לבחור ככל שניתן במסלול הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד (קל"צ). לרוב, התמהיל הנכון יכלול 2/3 במסלול זה ו1/3 במסלול הפריים. יתרון התמהיל הוא שההחזר החודשי בקל"צ לא משתנה ומאפשר למשקיע להנות מודאות מוחלטת לגביו, בעוד בחירה במסלול הפריים תוביל לריבית נמוכה מרוב האפשרויות האחרות.
התשואה
מטרת ההשקעה בנדל"ן היא להרוויח כסף הן דרך הכנסה חודשית והן דרך עליית ערך הנכס ומכירתו ברווח. המרכיב ש"נותן ציון" להשקעה שלנו היא התשואה. ישנם מספר סוגי תשואה אותם ניקח בחשבון:
1. תשואת הנכס (ROE)– התשואה הגולמית ביותר שתחושב כך : השכירות החודשית כפול 12 חלקי העלות הכוללת של ההשקעה.
נניח מחיר דירה 400,000 ש"ח, עלויות נוספות של 30,000 ש"ח, שכר דירה חודשי של 2,000 ש"ח. התשואה תהיה: 2,000*12/430,000=5.58%
2. התשואה על ההון (ROI) -כמה אחוזים נשיג על הסכום אותו השקענו. כאן נכנס לידי ביטוי המימון הבנקאי. נחזור ונדגיש- תשואת הנכס (ROE) חייבת להיות גבוהה מריבית המשכנתא כדי שהמימון יהיה כדאי.
תשואת ההון מחושבת כך: (דמי השכירות פחות החזר המשכנתא) כפול 12 חלקי ההון העצמי המושקע.
ניקח את המשפרים של הדוגמא הקודמת ונוסיף שההון העצמי שהושקע הוא 230,000 ש"ח, הלוואת משכנתא של 200,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 4%. ההחזר החודשי של המשכנתא עומד על כ 1,200 ש"ח (נתעלם מהביטוחים לצורך הדוגמא). כל חודש יכנס לבנק סכום של 800 ש"ח (שכירות פחות משכנתא) והתשואה תהיה4.17% 800*12/230,000=. הסיבה בגינה התשואה ב"2" נמוכה מב"1" היא שההחזר החודשי של ההלוואה כולל גם החזר קרן (לא רק ריבית) שיוביל אותנו ל:
3. תשואה אפקטיבית – כוללת בתוכה גם את הירידה החציונית של הקרן ההלוואה. הרחבה על כל נושא התשואה ניתן למצוא ב"נפלאות התשואה". בדוגמא שלנו, התשואה האפקטיבית של ההשקעה הזו תהיה 8.34%.
לרוב, תשואה גבוהה (או יותר נכון פוטנציאל תשואה גבוה) תגלם השקעה ברמת סיכון גבוהה מאשר פוטנציאל תשואה נמוך. השקעה בדירה במרכז תל אביב תניב תשואה נמוכה מדירה בבאר שבע אבל הדירה בתל אביב תעמוד פחות ריקה מבבאר שבע.
אנו מאמינים שהשקעה בנדל"ן שעל הנייר מניבה תשואה שנמוכה מ 6% היא לא כדאית.
בדיקת כדאיות העסקה
לכל השקעת נדל"ן קיימת אלטרנטיבה. השקעה בדירה או השקעה בשוק ההון? השקעה בדירה באיזור המרכז או בפריפריה? השקעה בישראל או בנדל"ן בחו"ל? יש לא מעט שאלות שהמשקיע ישאל עצמו לפני בואו לביצוע ההשקעה.
סיכוי אל מול הסיכון- כאמור, השקעות בעלות פוטנציאל תשואה גבוה יהיו ככל הנראה בעלות רמת סיכון גבוהה יותר מאלו בעלות פוטנציאל התשואה הנמוך. להשקעה בפק"מ סיכון שואף לאפס אבל בהתאם גם התשואה. השקעה בדירה בבאר שבע עשויה להניב תשואה של 6% לעומת דירה ברמת גן שתניב 3%. הפער מגלם הן את פער הסיכון והן את תוספת ה"התעסקות" בהשקעה.