שאלה בעניין בנייה בבית משותף

[לאה2707]

שאלה בעניין בנייה בבית משותף

מה הדין כאשר כמעט כל דיירי הבית המשותף מסכימים ליצירת קשר עם קבלן להוספת קומה נוספת, וזאת תמורת הוספת מעלית לבית והחלפת כל צנרת הביוב החיצונית. האם יש הבדל בתנאים שניתן לדרוש מהקבלן, בין הדיירים מהקומות העליונות (שכמובן מרוויחים הרבה יותר מהוספת המעלית - דבר שמעלה באופן משמעותי את ערך דירותיהם) לבין אלה מהקומה הראשונה שעצם הוספת המעלית לא מוסיף להם כמעט מאום, מה גם שבגלל זה יעלו מסי הועד באופן משמעותי ? האם אפשר לחייב דייר אחד שמתנגד, להסכים להצעה הנ"ל? הואיל ואנחנו אמורים להיפגש השבוע עם ועד הבניין ולהחליט אם אנחנו מסכימים לכך או לא, אודה על תשובה מהירה ככל האפשר.

 

[עוד צפורה גנן]

שלום לאה 2707

אני קודם מצרפת את הסעיפים הרלבנטים :i59ו. התקנת מעלית [תיקון: תשנ"ו] (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה: (1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 5; (2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית. (ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור; (2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה; (3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית; (4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים. (ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם; (2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית; (ד) (1) ההוראות בפרק ו´ סימן ד´ יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים. (2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון. i71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה [תיקון: תשנ"ה] (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זבויות הבניה הנדרשות לצורך זה. (ב) לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה. (ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. (ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. (ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. (ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה. (ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה. i71ג. הגשת תביעה למפקח [תיקון: תשנ"ה] (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה;המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו. (ג) הוראות סימן ד´ לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים. (ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. (ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, בדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת. i71ד. תחולה [תיקון: תשנ"ה] (א) בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם. (ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה.

 

[עוד צפורה גנן]

עכשיו ננסה לנתח

2/3 מבעלי הדירות יכולים להחליט על בנית מעלית, ובלבד שיש היתר והדבר לא פוגע ברכוש המשותף או בחזית הבית. אם מוסיפים קומה, בודאי שהדבר פוגע ברכוש המשותף (הגג) ובחזות הבית (הוספת קומה) אם כי יתכן והשיפור החזותי הוא תועלתי. 3/4 מבעלי הדירות או בעלי 2/3 מהרכוש המשותף רשאים להחליט על הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת לצורך הרחבתה. המדובר רק בהצמדה לצורך הרחבה, ולא בבניה של קומה חדשה לגמרי. אפשר לבא ולטעון כי מטרת המחוקק היתה להסדיר את ענין הבניה בבית משותף, ויש להקיש מס´ 71 ב, לענין תוספת דירות לבית. כמו כן, אפשר לבא ולטעון שאם אפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה ספציפית, אין שום סיבה לא להוסיף עוד דיירים (זה לא כ"כ נכון, כי כך ישתנה המאזן בבית ויתווספו עוד בעלי דירות). בכל מקרה, כל מנגנון הערכת השווי, ניתן לשומה על פי החוק על ידי שמאי מקרקעין. והוא שאמור להכריע בשאלה מי יקבל יותר ומי יקבל פחות. בקיצור, השאלה אינה שחור או לבן, אלא אי שם באמצע, ואם יש מחלוקות מעבר לכמה כסף יקבל כל שכן, יכול להיות שיהיה קשה מאוד לבנות מעלית, גם אם מוסיפים עוד קומה.

 

[לאה2707]

לציפי, קודם כל תודה, ושאלות להבהרה

א. בקשר למעלית - אם כי לא מדובר כאן על התקנת מעלית בלבד: לפי דבריך, אם מדובר בבית בן 3 קומות, מספיק שדיירי שתי הקומות העליונות יחליטו על התקנת מעלית וזה יחייב גם את דיירי הקומה הראשונה? ברור לי בקשר לאי השתתפות הדיירים המתנגדים (בד"כ מהקומה הראשונה) בעלות התקנת המעלית. אך מדוע יש לחייב אותם בדמי אחזקתה, אם מלכתחילה התנגדו לכך ולו רק בגלל ההוצאות הנוספות שיידרשו לאחזקת המעלית? ב. בניית קומה נוספת: המדובר במקרה זה הוא בהחלטה להרשות לקבלן לבנות קומה נוספת כאשר בתמורה להרשאה זו, הקבלן יתקין מעלית לבניין ויחליף את כל צנרת הביוב החיצונית (ז"א המשותפת) וידאג לפיתוח חצר הבניין ולגינה. האם גם לכך מספיק שדיירי שתי הקומות העליונות (שמהווים 2/3 מכל דיירי הבית) יחליטו, וזה יחייב גם את דיירי הקומה הראשונה? (מתוך הנחה שמצד הקבלן יהיו כל האישורים הדרושים לבנייה כזאת). הרי ברור, שה"מרוויחים" העיקריים הם דיירי שתי הקומות העליונות וכי מדוע שלא יחליטו ש"כן"? לעומת דיירי הקומה הראשונה אינם זקוקים למעלית, דבר שיעלה את עלות האחזקה של הבית, הרי אולי רק בגלל זה קנו את דירתם בקומה הראשונה - על מנת שדמי האחזקה (מסי ועד) יהיו נמוכים. אז מי יפצה אותם על כך? ואיך? וזאת מעבר לכך שעכשיו יהיו יותר דיירים בבית, כך שמצד אחד אמנם הבית ישופץ מבחוץ ויראה יפה יותר, אבל מצד שני יוצא נפסד בגלל כמות הדיירים. ומה בקשר לחניות? למי יש זכות קדימה לחניות שיוכשרו בחצר הבניין? (כרגע אין חניות רשומות בטאבו לאף דייר וכל החצר נחשבת לרכוש משותף של כל הדיירים). ואם מדובר על בעלי דירה בקומה ראשונה, שאינם גרים בבית אלא משכירים אותו. הרי ברגע שעלות מסי הועד תהיה גבוהה יותר, יקשה עליהם להשיג מכיר טוב עבור השכרת הבית, הלא כן? הייתי רוצה לדעת, מה אומר החוק לגבי פרטים אלה, ומה היית מציעה את כפתרון שיהיה צודק והוגן לכל בעלי הדירות בבניין. בתודה מראש לאה

 

[לאה2707]

מכיר = מחיר כמובן

 

[דובי123]

לאה 2707

ראשית אם הבנין הוא בת"א צרי עימי קשר יתכן ואוכל לבצע לכם עיסקא טובה יותר בכל מקרה חסרה לי התיחסות לשיפוץ חיצוני של הבנין והתיחסות למס שבח שנוצר לבעלי הדירות כתוצאה מהעיסקא וכן מי נושא בהטלי השבחה של התוספת על הגג לידיעה בלבד כל עוד לא סוכם אחרת מיסים אלו חלים על בעלי הדירות ולעצם עינין המעלית ראשית יש להבין כי לכל בעל זכויות בגג הנמכר מגיע תמורה בהתאם לחלקו היחסי בגג בניית המעלית מהווה בסביבות תשלום "0" לבעלי דירות הקרקע [להבדיל משאר הדירות - קראי בחוק שצרפה ציפי] - ע"כ אם נתעלם כרגע משאר הפרמטרים ונתיחס למעלית כאילו היא התמורה בלבד [לצורך בדיקת השפעת חלק זה של התשלום] ברור כי לא ניתן לראות בהקמת מעלית תשלום בגין זכויות דירות קומת הקרקע ועל דירות הקרקע לקבל את שווי הזכויות המגיע להן האם ניתן לבצע עיסקא ללא הסכמת ולו אחד מבעלי הזכויות בגג? אני מניח שלא [אינני עו"ד] ביצוע עיסקא על הגג הנה מכירת זכויות במקרקעין ולא ניתן לכפות מכירה ללא רצון [רק בהליכי משפט כפירוק שיתוף וכד] החוק שהביאה ציפי עוסק בבניה לרוחב ולא לגובה ואכן כאשר רוצים להרחיב דירה בהתאם לחוק די ב2/3 / 0.75 לצורך תוספת הבניה נא לשים להבדל: בתוספת הבניה אין מכירה של זכויות מקרקעין אלא ניצול הזכויות הסיבה לרוב הנדרש היא בשינוי מהותי של חזות הבנין אבל אין כאן מכירה של זכויות מקרקעין בבניה על הגג אין מדובר בהרחבת הדירה אלא במכירת זכויות מקרקעין וכאמור לא ניתן ,כמדומני, לכפות מכירת רכוש ללא הסכמת בעליו בהצלחה נ.ב. אימייל שלי [email protected]

 

[עוד צפורה גנן]

אני חולקת על הפרשנות של דובי

ראשית תוספות בניה נתנות לבניה על הגג, ולהיות מוצמדות לדירה בקומה העליונה. אילו זו היתה הבקשה, לפי ס´ 71ב לא היתה כל בעיה ל75% מבעלי הדירות לקבל החלטה כזו, ואם יש מחלוקת על הפיצוי, היא היתה מובאת להכרעת שמאי. לגבי בנית מעלית, והוספת דייירים נוספים, אכן יש בעיה מכיוון שהחוק מדבר על הצמדת תוספת הבניה לדירה אחרת, ולא על הוספת בעלי דירות חדשים לבנין. אבל מדברי לאה, אני מבינה שעיקר ההסתיגות שלה היא מהעלות הכספית, והתועלת הכספית הנלוות לבניה. זו אינה שאלה משפטית. אם זה היה משתלם, אז האם היית מסכימה? מקובל שדיירי הקומה הראשונה, אינה משלמים את אותו סכום כמו דיירי הקומות העליונות, כי באמת להם אין כל צורך במעלית. בבנין בו לא משלמים דבר, היות וקבלן בונה את המבנה, " מקופחת " ההנחה אותם מקבלים דיירי קומות ראשונות בבנין בו נבנית מעלית. ולהפך הם נזוקים שכן, מתווספים עוד דיירים לבנין. (וכמי שגרה בבנין עם 4 דיירים, בהחלט לא הייתי רוצה שיוסיפו לי פתאום עוד שניים לפה). אבל סוגיית הפיצוי ועלויות, יכולה להיות תוצאה של שמאות. שוכרים שמאי והוא מחווה דעתו. אפשר באמת לדוגמא לתת לדיירי הקומות הראשונות עוד חניה. בבתים משותפים שאני מכירה שעלתה הסוגיה והיתה התנגדות של דיירי הקומות הראשונות, הבניה לא יצאה אל הפועל. מה שכן, אם יעבירו השכנים החלטה ברוב הנקוב בסעיפים, ואת מתנגדת, זכותך לפנות למפקח על הבתים המשותפים, שהוא יכריע בענין.

 

[לאה2707]

שלום ציפי. קודם כל ברצוני להדגיש

שאני בעצם נמצאת משני צידי המתרס. בבית בו אני מתגוררת בקומה ב´ ע"ע, יש שלוש קומות, ולאחרונה דיברו על האפשרות של הרשאה לקבלן לבנות קומה נוספת תמורת ההטבות שהזכרתי (התקנת מעלית, שיפוץ חיצוני של כל הבניין והחלפת כל צנרת הביוב החיצונית ואולי עוד הטבות אישיות לדיירים כגון: החלפת תריסולים ותריסים, רישום חניות בטאבו ע"ש הדיירים הותיקים וכו´- התקנת המעלית יכולה להתבצע במקרה זה בקלות רבה הואיל וחלק ניכר מחדר המדרגות הוא ביר חיצוני) אולם כאן התוכנית עדיין בחיתוליה ואפילו טרם נוצר קשר עם הקבלן כלשהו. המקרה השני הוא לגבי דירה מושכרת שבבעלותי בקומה א´ בבניין אחר בן שלוש קומות ע"ע. שם כבר יצרו קשר עם קבלן שהציע תמורת הרשאתנו לבניית קומה נוספת, להתקין מעלית, לשפץ את הבניין ולהחליף צנרת. מאחר וטרם נפגשתי עם ועד הבית, איני יודעת על אילו הטבות מדובר בנוסף לכך. בכל אופן, עד כמה שאני מכירה את הבניין הזה, בניית מעלית תפגע במידה מסויימת בתכנון הפנימי של כל הדירות או לפחות בחלקן (ביניהן הדירה שלי) בגלל הצורך ליצור יציאה מהמעלית לדירה (יתכן ו"נפסיד" חלק ממרפסת ו/או מפינת האוכל - עוד לא ראיתי את התוכנית). כרגע אני בשלב של התלבטות ולכן פניתי אליכם בשאלתי לגבי כדאיות ופיצוי. המשך יבוא...

 

[לאה2707]

ביר = קיר.

 

[דובי123]

הצמדת חדר על הגג

אם הגג הוא גג משותף לא יוכל בעל דירת הגג לבנות על הגג את החדר מבלי לקנות את שאר הזכויות ודוגמא מהחיים : לחבר שלי דירה על הגג עצמו , שאר הגג שייך לכל דירי הבנין למשפחתו בערך 60% מהדירות בבנין ומהזכויות המשותפות אותו חבר קנה את הזכויות על הגג ממספר דירות בבנין והיום ברשותו כ80% מהזכויות בגג - אין באפשרותו להגדיל דירתו [לפי התב"ע ניתן] כל עוד לא קנה את שאר הזכויות אבהיר אינני עו"ד ולא אני יעצתי לו באשר אם ביכולתו להגדיל הדירה מבלי לקנות את הזכויות כולן או די לו ברוב הזכויות שברשותו

 

[עוד צפורה גנן]

זה בהחלט יכול לקרות מסיבות אלו

א. יש תקנון מוסכם הקובע שלא יהיה היתן להחליט החלטה שכזו ואז גם אם היה מדובר על הרחבה לחצר, אי אפשר היה לבנות. ב. השכניםנהגו לבנות סוכה על הגג. ג. גם לשכנים המתנגדים יש אפשרות לבנות על הגג, כלומר הם גרים קומה מתחת לחבר שלך. אם לא כן, הוא יכול להעביר החלטה על פי ס´ 71 ב שצרפתי בתשובתי ללאה, ולקחת שמאי שישום מה שווים של החלק בגג של השכנים, ואם הם מתנגדים, הם צריכים לפנות למפקח. אין שום הבדל לצורך הבניה אם ההרחבה נעשית על הגג או על האדמה.

 

[דובי123]

את 71ב לא מצאתי [צרפת מ-ג´ ואילך]

ההבדל כאמור בין בניה אופקית לאנכית הוא הבדל מהותי בבניה אופקית את בונה על זכויות שלך בבניה אנכית מדובר גם על זכויות של אחרים וזהו הבדל מהותי כמדומני שהחוק שאת מדברת עליו הוא החוק שבא להקל את אפשרות תוספת הבניה היכן שיצאו תוכניות בנידון ובין היתר איפשר בבנין מרובה כניסות קבלת רוב מתאים בכל כניסה בניפרד ולא בבנין כולו - מטרת החוק היתה לאפשר ביתר קלות את בנית התוספת אשר לפני החוק היה קשה לקבל אישור זה יחד עם זה חוק מרגע שניכתב מתחיל להיות מפורש לפי הכתוב ,יתכן שבניסוח לא הוקפד ולא ניתנה תשומת לב להבדל אשר כאמור קיים ו מ ה ו ת י היות ולא צורף הסעיף שדיברת עליו לא יכלתי לקראו מאז התיקון עברו מים רבים ולבטח ישנה פסיקה בנושא יהיה מוזר מאד אם לטובת פלוני אלמוני יכריחו בעל זכויות כך סתם למכור את נכסיו זה גובל באי סבירות קיצונית שלא לדבר על צדק טיבעי

 

[עוד צפורה גנן]

צרפתי לך שוב

i71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה [תיקון: תשנ"ה] (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זבויות הבניה הנדרשות לצורך זה. (ב) לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה. (ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. (ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. (ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. (ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה. (ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה. מטרת החוק היתה להקל על המצב בו היו מריבות בין שכנים לגבי תוספות בניה באשר הן. כאשר ניתן לבנות תוספת בניה על הגג החוק חל עליו. כך גם כאשר ניתן לבנות תוספת בניה לצד, ובעירית שמתירות גם כלפי מטה. התיקון תוקן ב 1995 לא כ"כ מזמן. החוק בא לאזן בין זכותו של אדם על נכסיו, ובין זכותו של אדם על נכסי הזולת. היות ומדובר ברכוש משותף המתנגד מונע משותפו שמוש ברכושו. מה עדיף? שהשותף לא יוכל לעהשתמש ברכוש שלו, או שהמתנגד יקבל פיצוי על נטילת רכוש שאין לו כל שימוש בו,ר ק מכח זכותו הקנינית? החוק העדיף את זכותו של השותף.

 

[לאה2707]

קראתי מעט ממה שהצגת. אמנם אינני

מבינה בחוקים ומשפטים, אבל באופן כללי, הבנתי שאם אחוז מסוים בבנין מסכים ניתן להרשות לדייר מסוים לבנות לרוחב ע"ח חלקו ברכוש המשותף. הרי רכוש משותף שייך לכל הדיירים וכולם משתמשים בו, אם למעבר, או לחנייה, או כגינה. אם אחד הדיירים יקבל הסכמה מהדיירים שברשותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מרכוש המשותף. אבל אם הוא יבנה על חלקו ברכוש המשותף, הוא הרי ימשיך להשתמש ברכוש המשותף הכללי של כל יתר הדיירים, למעבר, בגינה וכו´. אז היכן כאן הצדק? הרי יוצא מזה שאחרי הבנייה, יהיו ברשותו למעשה יותר חלקים ברכוש המשותף הכללי ממה שנרשם על-שמו שבטאבו כשחולק הרכוש המשותף בין הדיירים. מדוע שיתר הדיירים שלא הסכימו יהיו חייבים לקבל החלטה זו?

 

[עוד צפורה גנן]

כי הם יקבלו כסף.

אם נניח מדובר בבית עם גינה ענקית - אז הגינה תקטן, ואולם שאר הדיירים יקבלו פיצוי כספי. וכשהם ירצו לבנות, הם יצטרכו לפצות. אם יש היתרי בניה אז בד"כ נשאר מספיק מהרכוש המשותף. נכון שהרבה פעמים אחרי שעושים תוספות כאלו, לא מתקנים ת הרשום בטאבו, כך שישקף את המציאות, ואז דווקא זה שבנה מפסיד, הוא בעל דירה גדולה יותר ואילו חלקו ברכוש המשותף לא גדל באורח פרופורציונלי. השאלה היא האם שכן עקשן אחד, יכול למנוע מבנין שלם להרחיב את דירותיו. לשכנע 75% מכלל הדיירים להסכים לתוספת, זה לשכנע אחוז מאוד לא מבוטל. גם בדירה משותפת בה יש שני שותפים, ויש ביניהם מחלוקת, הפתרון של החוק הוא או רכישה אחד את חלקו של השני או מכירה לצד ג. וזה המצב כאן רק בריבוי משתתפים - השותפים לא מסתדרים, אז נותנים לאחד אופציה לרכוש את החלק של האחר.

 

[לאה2707]

נכון. כך זה באמת קורה בשיכונים של

פעם, בני שתי קומות - שתי דירות בקומה. לדירה התחתונה שייך חלק המגרש הקדמי והצדדי ואילו לעליונה שייך החלק האחורי וכל אחד יכול לבנות על החלק שלו. ואילו עלות העמודים והגג/הרצפה, מתחלקת בין שניהם, גם אם רק אחד מהם בנה, כאשר השני יבנה הוא יצטרך לפצות את הראשון במחצית העלות שלהם. לא נראה לי שבבית משותף רב דיירים, בעיר, עם חניות וגינה סטנדרטיים, יכול להתעורר מצב כזה שמישהו יקבל אישור להוסיף בנייה לרוחב. האפשרות היחידה היא בניה לגובה, כפי שציינתי בהתחלה.

 

[דובי123]

בהרבה ערים ישנה הרחבה לרוחב נא להתע

בדר"כ של השיכונים מה שיאפשר שיפור המגורים ללא צורך במעבר הדירים ראי ברמת אביב ועוד... הדוגמא שאת מביאה היא חלוקת הזכויות [היום זה כבר בתב"ע בדר"כ] אין כאן רכישת זכויות של אחר אלא חלוקה אשר מהיות הגיונית וטובה לכל הצדדים נעשית בהסכמ דוגמא אחרת לחלוקת הזכויות היא בבנין משותף בו יש בניה על הגג רק לדירות הגג היא הצורך של דירי דירת הגג לקנות את הזכויות רק מדירות שמתחתן לצורך תוספת החדר כאשר הגג שיוצמד הוא הגג שמעל לדירה בלבד בדרך זו חילקנו זכויות בלי לפגוע באיש - : כל טור של דירות מקבל את הגג שמעליו ובכך חילקנו את הזכויות בגג למקטעים מבלי לפגוע באף אחד אבל הקלנו על אפשרות הרכישה לצורך בניה ושוב מדגיש מבלי לפגוע בזכויות האחרים שאינם מעורבים בבניה

 

[דובי123]

יש הבדל

בין בנין שלם להרחיב דירותיו [שזוהי בניה אופקית בדר"כ] לבין תוספת בניה על הגג שאיננה מרחיבה אף דירה או לכל היותר מרחיבה חלק קטן מהדירות בלבד [דירות הגג] גם הדוגמא שהבאת באשר לשותפות וכד והדרך לפיתרון הרי ע"מ לאלץ את אחד השותפים למכור יש לפנות לבית המשפט לא ניתן לאלץ אותו כך סתם ברוב כלשהו כך שגם דוגמא זו מלמדת כי לא מדובר על בניה על הגג [מכירת זכויות] אלא הרחבה אופקית [ניצול זכויות ללא פגיעה בזכויות האחרים]

 

[דובי123]

להלן פרשנותי

1. שימי לב בבקשה לסעיף ב´ :לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה אני מקוה שההדגשה יצאה כמו שצריך במקרה של בניה על הגג ישנה פגיעה בזכויות וע"כ *לא ניתן * סעיף ג מראה לנו שמדובר על הרחבה אופקית:בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים *להרחבה דומה של כל דירה אחרת* באותו בנין אם אנחנו מדברים על הרחבה דומה של כל דירה אחרת בבנין משמע האפשרות קימת בכל הדירות ולא מדובר בדירה או שתיים מכלל הבנין שמרחיבים על חשבון שאר הבנין הנימוק הבא איננו מתאים לבניה על הגג:"מה עדיף? שהשותף לא יוכל לעהשתמש ברכוש שלו, או שהמתנגד יקבל פיצוי על נטילת רכוש שאין לו כל שימוש בו" למתנגד יש בהחלט שימוש בגג גם אם איננו צמוד עליו גם על הטענה:"החוק העדיף את זכותו של השותף." אני חולק אם אכן כך היה התיקון היה נעשה גם על אדמה המוחזקת במושע אבל כאשר אדמה שניתן לבנות עליה רב קומות ובה האחד מחזיק פרומיל והשני 999פרומיל לא יוכל השותף הבכיר לעשות דבר ללא הסכמת הזוטר אם ירצה לפרק השותפות יצטרך ללכת לבית המשפט ולבקש פרוק שיתוף עד קבלת החוק היה צורך בקבלת הסכמה מלאה של כל בעלי הבנין והיה צורך לבנות את כל תוספת הבנין [אם זיכרוני איננו מטעה אותי] ודבר זה הקשה כאמור על מימוש הבניה : לחלק לא היה כסף, אחרים בכלל לא גרים אלא רק משכירים ולא מענין אותם מטרת החוק באה להקל בבניה אשר לא היתה מעשית כל עוד נדרשה הסכמה מלאה ובניה מלאה היא לא באה ע"מ לפגוע בזכויות בעל המקרקעין יש לזכור גם שזכויות בניה על הגג מבחינה מסוימת הנן בלתי מוגבלות כונתי לכך איננה שניתן לבנות על הגג כמה שרוצים אלא שאפשרויות הבניה על הגג הנן אופציה אפשרית כי ישתנו ותהיה תוספת לא סתם ישנו סעיף אצל כל מי שקונה את הגג המקנה לו את כל זכויות האויר שמעל הגג ולא רק הזכויות הנוכחיות.. מן הסתם ישנה כבר פסיקה בענין וע"כ לדעתי מה שקובע הוא הפסיקה אם קימת

 

[עוד צפורה גנן]

אז כבר ענית בעצמך על השאלה

אם הדבר פגוע בזכויות בניה של שאר דיירי הבנין , אי אפשר לבנות, ואם לא, אז אפשר. יש הרבה מקומותבארץ שלא מאפשרים לבנות על גג דירה שלמה אלא רק חדר שמתווסף לדירה הצמודה לגג. במקרה כזה לשכן מקומה א´ אין אפשרות בניה וגם לא היתה לו, ואם הוא מתנגד, זה רק להכעיס. במקרה כזה, יש סמכות לשאר הדיירים להסכים על בניה כולל פיצויים לדיירים שאינם בונים, משום שאין להם זכויות בניה בכלל, ושלום על ישראל. אם יש מחלוקות לגבי גובה הפיצוי, או האם יש זכויות בניה, הסמכות היאר של המפקח על הבתים המשותפים שהוא בדרגת שופט (בית משפט אמרת?) ויש גם אפשרות תאורטית לערעור. ההתיחסות שלך שמתחת לגג רק דייר אחד יכול לבנות, אינה נכונה. יש מספיק בתים משותפים שתחת הגג ישנן ארבע דירות, ואם אחד מהארבע רוצה לבנות והאחרים עדין לא, בבא היום כשהאחרים ירצו לבנות, הוא לא יוכל להתנגד. שלא לדבר על שיכוני הרכבת הללו (רמת אביב?) שבהם יש מתחת הגג לפעמים 10 דירות, וכולם יכולים לבנות תחת הגג. המציאות היא שהחוק מוחל גם על בתים בהם ניתן להרחיב דירות על הגג, ובלבד שהבניה לא סותרת את הוראות החוק.