שאלות בעניין מחיר למשתכן

[mnakash]

שאלות בעניין מחיר למשתכן

נניח לרגע וזכיתי בהגרלה

מהם הבטחונות שמספקים הקבלנים בפרוייקטים הללו? האם הבטוחות מקבילות לבטוחות בפרוייקטים שאינם מחיר למשתכן וכוללות ערבות בנקאית?

הבנתי שלא ניתן להנות מההנחה אלא אם כן מוכרים את הדירה לפחות 5 שנים לאחר קבלתה (או הזכיה? מה מהם בעצם?) האם ניתן להשכיר אותה מבלי לוותר על ההנחה או שאנו מחוייבים לגור בדירה הזו דווקא?

מה בקשר למשכנתא? האם הבנקים יתנו משכנתא לרוכש סביר בפרוייקטים האלו?

אשמח לשמוע על פרוייקטים ספציפים של מחיר למשתכן שמתאימים להשקעה בעינכם.

 

[elvinnox]

רוב הסיכויים שלא תזכה, חבל שתבנה על תקוות לשווא

&nbsp
זה בערך כמו שאני אשאל
נניח וזכיתי בלוטו, מה אחוז המס שאני אשלם?
&nbsp
כל עוד לא זכית אין בכלל טעם לדון בדברים האלה.
אם תזכה, הדאגה האחרונה שלך תהיה מה תעשה עם הנכס.

 

[h a j b i]

נכון שרוב הסיכויים שלא תזכה אבל זה לא קרוב ללוטו

אני אישית מכיר לפחות שניים שזכו. מציע לך לבדוק מה יחס הזכייה פה ומה יחס הזכייה בלוטו. שלא לדבר שהיחס הרבה יותר גבוה כי לא מעט מוותרים על הזכייה.
&nbsp
אגב, מה שאנשים עושים אחרי שהם זוכרים זה להתלבט אם הם בכלל רוצים את הדירות הללו.

 

[רימון חייט]

תשובות - מחיר למשתכן

כיום כל הפרוייקטים החדשים מחוייבים בערבות בנקאית שזה
אומר בטוחה הדומה לזן שמקבלים בכל עסקת רכישה מקבלן.
&nbsp
לא הבנתי את ההגדרה של להנות מההנחה רק אם מוכרים.
אם תקנה מכונית בהנחה של 5000 שקלים אז תהנה
מההנחה רק כשתמכור?
&nbsp
א. מותר למכור אחרי 5 שנים. בשלב זה כלל לא ברור אם תהנה מההנחה כי רבים קנו את הדירות רק כדי לסחור בהם ויכול להיות שכולם ימכרו במחיר נמוך.
&nbsp
ב. מותר להשכיר את הדירות מהיום הראשון.
&nbsp
ג. אתה יכול כמובן לגור בה ולהנות מכך שקנית אותה במחיר נמוך מזה שהיית קונה דירה מקבילה.
&nbsp
לגביאחוזיי הזכיה הם אינם נמוכים כלל ביחס למחיר ההשתתפות. מדובר על 5% זכיה.
זהו אחוז גבוה מאד. נניח שמדובר על הנחה של 200,000 שקלים, האם הכותב לפני
היה מוותר על כרטיס הגרלה בחינם למשחק בו ניתן לזכות ב- 200,000 עם סיכוי של 5%?
&nbsp
אם תשתתף ב- 10 הגרלות הסיכוי כבר יהיה גדול בהרבה.
&nbsp
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[mnakash]

הכוונה שההנחה מותנית בלמכור רק אחרי חמש שנים

כלומר אם מוכרים לפני חמש שנים כנראה צריך להוסיף כסף / מקבלים קנס. או משהו מקביל.
היכן אוכל לברר שהקבלן אכן נותן ערבות בנקאית? בשעת הזכיה אחשף למידע?
&nbsp
האם לדעתכם פרוייקטים הקרובים לגוש דן (ראשון לציון, רעננה והרצליה) יכולים להיות (יותר נכון סביר שיהיו) השקעה מוצלחת בהנחה שקונים את הדירה כדי להשכיר אותה ( ברור לי שזה אומר שלא אוכל לקנות דירה אחרת ואצטרך לשכור במקום אחר)?
&nbsp
מה בקשר לתקופה של חמש שנים? האם זה חמש שנים מקבלת המפתח או מרגע הזכיה? אולי מתאריך אחר?
תודה למשיבים

 

[elvinnox]

5 שנים מקבלת המפתח

לא ניתן למכור לפני 5 שנים, גם לא עם קנס.
(המערכת של משרדי הממשלה תמנע ממך להעביר את הטאבו)
&nbsp
ישנה ערבות בנקאית, ותוכל לקחת משכנתא לפי השווי המקורי של הבית בשוק, (לפעמים יחד עם ההנחה זה יכול לצאת 90% מימון)
&nbsp
כל פרויקטי מחיר למשתכן הם השקעה פנטסטית, גם להשכרה וגם למגורים.
&nbsp
הסיכויים הרבה יותר נמוכים, בראש העין למשל בהגרלה האחרונה, הסיכויים עמדו על 1 ל- 97.
&nbsp
* גם אני מכיר אנשים שזכו אבל אנחנו עושים הטייה , זה לא מגדיל את הסיכויים
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

שוב דוגמא שמחיר למשתכן הוא רק מנגנון לדלק חדש למדורה

הפורום כאן, הוא בסך הכל פורום קטן, שלפוסטים שבו נחשפים אולי כמה מאות אנשים... וזאת כבר הדוגמא השניה בשבועיים האחרונים של אנשים שלא מחפשים בית, אלה שבסך הכל רוצים להשתמש בכלי של מחיר למשתכן כהזדמנות עסקית (על פניו, לגיטימי לגמרי)
זה רק מוכיח שכל הרעיון הבומבסטי של מחיר למשתכן, שבא לתת פתרון לזוגות צעירים עם העדפה לבני המקום, הופך לכלי שרק מכניס "דם חדש" ומשקיעים חדשים לתחום הנדל"ן.

משום מה, כל המנגנון הזה של מחיר למשתכן, מתנהג בדיוק כמו הקזינו שמחלק ג'טונים בחינם לאנשים...
את הג'טונים האורחים כמובן מפסידים, אבל כאשר הם כבר בתוך הקזינו, הם כבר משאירים את האתנן שלהם לבעלי הבית.

אז בסוף, במקום שמחיר למשתכן יפתור את הכשלים של המחירים הגבוהים בשוק, הוא בסך הכל מגדל דור חדש מהמרים לקזינו של הנדל"ן.

מדהים

 

[elvinnox]

מסכים איתך

יחד עם זאת, דיי קשה לאכוף מגורים של בעל הנכס בדירה,
&nbsp
מה בדיוק יעשו? יבוא שוטר וידפוק על הדלת ויבקש תעודת זהות?
&nbsp
לכן מלכתחילה המחוקק הבין שהוא לא יוכל למנוע את זה לכן לא אסר את זה.
&nbsp
יחד עם זאת, התוכנית הזו עדיפה מכלום, והיא עדיין עוזרת לחלק מהאנשים.
לכן, התוכנית של לפיד הייתה טובה בהרבה יותר (מע"מ 0 בשילוב הגבלת מחיר) שנתנה אוטומטית הנחה לכל מחוסרי דיור.
&nbsp
אבל ביבי ראה שזו תוכנית טובה ולפיד חלילה עלול להצליח ופיטר אותו.
כחלון גם אותו דבר כמו ביבי, עושה בכאילו. כבר בנו פה מאוד אלפי יחידות דיור בשנה בתקופת העליה הרוסית, הממשלה בכוונה לא עושה יותר מידי ומשררת טיפין טיפין כדי לשמור על ביקוש גבוה.
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

על איזה ביקוש גבוה אתה מדבר?

אפילו זבובים לא נכנסים למשרדי המכירות של הדירות החדשות.
עשיתי סיבוב ביום ששי האחרון וצילמתי מאות תמונות.
יום ששי
היום הכי "חם" של הקבלנים.

השוק מת לגמרי

 

[סנאיגיטה]

מוסקיטר אתה מביך את עצמך- מדוע אתה מצלם בשרדי מכירות?

למוסקיטר אתה שוב מפריך בכל מחיר ובכל הזדמנות נתונים דמגוגיים על העדר ביקוש לדירות, על ״בועה״ ועל ״פיצוץ בועה״, נו באמת, אתה באמת חושב שאנחנו מתרשמים מ״המדגם הארצי״ שלך ובוודאי ״אובייקטיבי׳ לחלוטין במשרדי המכירות, מה בכלל עשית במשרדי מכירות, אולי במקרה רכשת לעצמך עוד דירות להשקעה? ומדוע לצלם מאות! תמונות במשרדי מכירות? משעמם לך בחיים?
&nbsp
זה כבר נראה כמו אובססיה מגוחכת שלך לנסות להוריד במו ידייך את מחירי הדירות (ואתה הרי מציג את עצמך בפוזיציה של בעל כמה דירות להשקעה- אז איך לא נקבל את דבריך כאמינים? עכשיו ברצינות, אתה לא באמת חושב שמישהו בפורום קונה את זה שאתה לא נמצא בדיוק בפוזיציה ההפוכה של מחוסר דיור לחלוטין- לא עשו אותנו באצבע).
&nbsp
בהתחלה עוד לקחתי את הדברים שכתבת במידת רצינות, כעת אני לא נותן להם שום משקל, כמו שרימון כתב, כל כמה חודשים מחוסר דיור- טוקבקיסט מצוי שזועק בפורום וברחבי האינטרנט בכל כתבת נדל״ן ״פיצוץ בועה ממש מחר״ כאשר לאחר כמה זמן הנושא נמוג ברוח עם מי שכתב את הנושא...
&nbsp
לגופו של ענין אני יכול להגיד שהמידע האישי המצוי ברשותי והבוודאי לא מייצג, המצב הוא בדיוק הפוך, אישתי שהיא יועצת השקעות בבנק, אומרת שיש בחודשים האחרונים משיכה מסיבית ע״י לקוחות של כספי השקעות שלהם לטובת רכישת דירות להשקעה, הלקוחות מיואשים מחוסר התשואה על כספי ההשקעות שלהם ומצד שני יועצת המשכנתאות אצלה בסניף קורסת מעבודה, לא יכולה אפילו לעשות פיפי במשך היום.

 

[amot1]

מוסקיטר, אתה ליצן עם אף אדום ופיאה ירוקה

התמונות היחידות שהיית צריך לצלם זה אותך ליד האנשים שהצליחו לקנות דירה ואתה רק חולם על זה. אהה שכחתי, כן כן , יש לך 3 דירות, עברת את "משברי הנדלן הגדולים שפקדו את המדינה , שנות ה 90 " , הילדים שלך גרים בניו גרסי ומשלמים $700 שכירות בחודש.....

 

[dat nigga daz]

אני לא מאמין..

את כל הדברים שרשמת כאן- אחד לאחד - זה בדיוק מה שאני אומר בתקופה האחרונה כאן..
ואתה נותן קרדיט לרימון על זה ?

לא יפה.. יש לו גם ככה מספיק דברים שהוא יכול לקחת עליהם קרדיט

 

[elvinnox]

יש ביקוש מטורף לדירות

אני רואה את זה בשטח, יש מחסור נרצה או לא, אין מספיק יחידות דיור.
לכן המחיר עולה, שיעור ראשון בכלכלה. אין היצע, יש ביקוש.
כדי שהמחיר יעלה לא מספיק רק שיש ביקוש, צריך גם שלרוכשים תהיה אפשרות לשלם על כך, ואת זה הריבית הנמוכה עשתה יחד עם האפשרות למשכנתא ארוכת טווח (30 שנה).
&nbsp
פיצוץ בועה לא יהיה, אבל תהיה ירידה מינורית בעוד שנתיים רק בגלל ירידה ביכולת ההחזר של הרוכשים בעקבות האטה במשק.
לאחרונה יש מספר איתותים על ירידה מסויימת אבל אין מספיק נתונים ולכן מוקדם לדעת.
&nbsp
בשורה התחתונה, הממשלה היא זו שרוצה מחירי נדל"ן גבוהים יחד עם שעבוד דור שלם פה. כל עוד הממשלה לא תשחרר מאות אלפי קרקעות ליחידות דיור לא יהיה פה שינוי.
אם הממשלה הייתה רוצה, מחירי הדיור היו יורדים כבר מזמן. אבל אנשים ממשיכים להיות פתים ולהאמין לשטויות שמאכילים אותם.
&nbsp
בתכלס, זו בעיה של כולם, זה פוגע בתשואה, זה פוגע בכסף הפנוי לצמיחה וזה גם פוגע במשק בעקיפין. שלא לדבר על כך שגם ההורים שיום אחד ירצו קצת שקט ונחת, יתקעו עם משפחות הילדים שלהם בבית.
היחידים שמרוויחים מהסיפור הזה זה הממשלה והקבלנים, (הרוב לממשלה)
&nbsp
יחד עם זאת, מצבנו יותר טוב מפעם בו אנשים היו גרים במעברות ושיכונים, יחד עם 4 ילדים בחדר, אבל זאת לא השוואה מתאימה, הזמנים השתנו. גם בתקופת התנ"ך חיו באוהל.
&nbsp
מה עושים עם זה? משלימים עם הגזרה.
למחוסרי הדיור זה מבאס יותר, אבל אין מה לעשות.
&nbsp
כלומר, יש מה לעשות, אבל לחלק נכבד מהאנשים סיסמאות כמו "אירן", או "האדמור אמר", יש השפעה גדולה יותר מאשר הסבל היום-יומי שלהם בחיים ועד שזה לא ישתנה, לא צפוי שינוי.
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

אם יש כזה ביקוש מטורף.. למה הדירות של הקבלנים לא נמכרות?

עובדתית, על פי הפרסומים של הלמ"ס, מספר הדירות שהסתיימה בנייתן, מוכנות למסירה וטרם נמכרו, עולה מחודש לחודש וכמעט הגיע למספר המפלצתי של 30,000 דירות!!
בשנת 2009 לדוגמא, מספר הדירות המוכנות למסירה שטרם נמכרו היה בסביבות 12,000...
והמספר הזה עולה מחודש לחןדש ומשנה לשנה...
איפה כל אלה שחוטפים את הדירות? אשמח שתסביר לי בבקשה את הפרדוקס הזה.

אגב,
בישראל נמכרות בממוצע בשנים האחרונות כ 2,500 דירות בחודש...
יש בבניה פעילה כרגע 101,000 דירות, אשר משך הזמן הממוצע של דירה בישראל הוא 21 חודש...

כל מה שכתבתי כאן, הם נתונים רשמיים של הלמ"ס
ואני שואל שאלה פשוטה...
מי לעזאזל הולך לקנות את כל הדירות האלה?????
כבר היום מספר הדירות המוכנות למסירה שטרם נמכרו עולה מחודש לחודש...

זה נראה לי כמו קטסטרופה

 

[elvinnox]

מה אתה מאמין ללמ"ס? הם יציגו איזה נתון שתרצה

עובדתית, יש היום הרבה מאוד דירות שנמכרות עוד על הנייר אפילו לפני היתרים.
&nbsp
אם הקבלנים היו לחוצים על כסף, הם היו מורידים את המחיר ומוכרים.
נניח שאני קבלן ויש ברשותי דירה לא מכורה, איזה אינטרס יש לי להחזיק אותה?
רק אם המחיר יעלה יותר מהריבית.
אז אני לא לחוץ למכור אותה, בסוף יבוא הפראייר וישלם לי מחיר מופקע, כי יש מחסור.
אם הקבלן ליידי היה מוכר במחיר יותר זול ממני, אז הייתי מוריד במחיר, אבל אף אחד לא מוריד כי יש מחסור אדיר והרבה מאוד ביקוש על כל דירה. אז מבחינת הקבלן, לא ממש משנה לו אם הוא ימכור את הדירה היום, מחר או בעוד שנה, הוא רק מרוויח כי עליית המחירים גבוהה מהריבית.
וגם לו, עדיף להחזיק דירה מאשר כסף בגלל האינפלציה.
&nbsp
הדירות היום הפכו להיות ה"זהב" החדש, הכלי האחרון להתגוננות מהאינפלציה והשיטה המוניטארית.
פעם דירה הייתה 50 משכורות, היום 210.
&nbsp
על פניו זה נראה שהציבור פראייר, אבל אין לו ממש ברירה, כי להחזיק כסף נזיל שנשחק עם השנים בגלל בנקים מרכזיים ואינפלציה, הופך להיות אופציה גרועה יותר.
&nbsp
תיאורתית, יכול להיות שמי שקונה דירה היום בפריפרייה במחיר מופקע, יפסיד פחות כסף (ריאלי) מאשר מי שיחסוך וישמור את הכסף כמזומן בצד בעוד 20 שנה.
&nbsp
הבעיה בשיטה ובממשלה, אבל רוב העדר טיפש ולא רואה מעבר. לך תסביר לאנשים מה זה אומר כלכלת חוב ואיך דפקו פה דור שלם כדי שהמחוברים עם הפנסיה התקציבית ימשיכו לחגוג.
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

הנתונים של הלמ"ס מתעדכנים מדי חודש ופתוחים לציבור

כל אחד יכול להכנס לאתר של הלמ"ס ולראות את הנתונים ולהוריד את קבצי האקסל.
והנתונים האלה מתעדכנים חודש בחודשו לגבי השינויים בכל תחומי החיים בישראל.
אז נכון, פה ושם הלמ"ס יכול לשנות את שיטת החיזוב, או את שיטת המדידה..

אבל לגבי כמות דירות, הם פשוט בודקים ומעדכנים כל פרוייקט שיש במדינה..
מתי התחילו לבנות..
כמה דירות נמכרו...
מתי מסתיימת הבניה..
וכמה דירות מוכנות טרם נמכרו..

אגב, את מספרי המכירות הם בכלל מקבלים מהקבלנים (ומתקנים בדיעבד עם הנתונים מרשות המסים)
אז נתחיל מהשאלה הבסיסית..
המספרים מתעדכנים מדי חודש.. ועל פי נתוני הקבלנים..

אז איך יכול להיות שכל חודש יש יותר דירות מוכנות שטרם נמכרו?

למי בדיוק יש אינטרס לשקר לגבי הנתון הזה במשך שנים?

ברור שהמספרים אמיתיים
ורואים את זה גם בשטח!

 

[המוסקיטר האחרון]

אגב... זה בדיוק העניין עם המחסור.. שהבלוף התגלה

במשך שנים כל הגורמים האינטרסנטים בשוק סיפרו על מחסור מדומיין של 100,000 דירות..
ובשבועות האחרונים מתגלה לאורכה ורחבה של המדינה שלא היה ולא נברא מחסור.
הכל שקרים ופמפומים בתקשורת של אינטרסנטים

לפני כשלושה שבועות אלי ציפורי כתב כתבה על זה שאי אפשר למדור את המחסור
לפני שבוע וחצי כחלון אמר בראיון טלוויזיוני שאין שןם מחסור
לםני כמה ימים גם בנק ישראל "תיקן" את הנתונים שלו, כי הוא מבין שאי אפשר להמשיך לשקר לציבור, ואמר שחסרים "רק" 30-40 אלף דירות
היום שוב התפרסמה כתבה עם הודעה של האוצר שבעצם אי אפשר למדוד מחסור.

בקיצור.
הכל היה הבל הבלים
אבל עם ישראל הבין את הבלוף והפסיק לרוץ לנדל"ן

אגב,
המשקיעים החכמים כבר גילו את זה מזמן ובורחים מהשוק כמו עכברים בספינה טובעת (דיווחים של החודשיים האחרונים, כל חודש גרוע מהקודם)

ואני מבין שירידה במחירי הדיור תביא לירידה במכירי השכירות, והדירות הן הפנסיה שלי.
אז אני דואג.
יושב על הגדר ומקווה שהנזר לא יהיה גבוה מדי.

 

[המוסקיטר האחרון]

לשאלתך, היות ואני פעיל בשוק הנדל"ן, יצאתי לבדוק את השטח

היות ואני עוקב אחרי כל הפרסומים בתחום הנדל"ן , גם האמיתיים וגם המגמתיים שיש בשוק, החלטתי שאני חייב גם להתרשם בעצמי מהמצב.
במיוחד אחרי ההבדלים שאני מתרשם מהפרסומים על בריחת משקיעים מהשוק, לעומת ההתלהמות כאן על זה שהמשרדים מלאים בקונים.

ובכל זאת, יש לי שלוש דירות, שהן הפנסיה שלי.
והביקור ביום ששי האחרון במשרדי המכירות היה מאלף.

ממש לא התכוונתי לצלם, אבל הרושם העגמומי שמתקבל מההעליבות של המשרדים הריקים ממש מעורר מחשבות על מיתון.
הייתי חייב לצלם בשביל להראות לחברים.


אני ממליץ לכל מי שחושב לקנות דירה בישראל, לעשות סיבוב במשרדי המכירות.
נראה לי שרק מי שלא יודע לשחות ישאר בספינה הטובעת הזאת

 

[elvinnox]

הלוואי ואתה צודק

בלי קשר, אם יש כזה עודף אז למה המחיר לא יורד?
למה הקבלנים לא מורידים מחיר? הרי אם יש להם כלכך הרבה דירות לא מכורות, מה אכפת להם להוריד 100K ולמכור?
&nbsp
הסיבה פשוטה, אין עודף, ויש הרבה מאוד שרוצים את הדירות, הדבר היחידי שמונע מהם לקנות זה אולי יכולת המימון שלהם.

 

[המוסקיטר האחרון]

כנראה שהסיבה שהמחירים לא יורדים היא בגלל קרטל (לא חוקי)

חוץ מקרטל, שהוא פעולה לא חוקית שדינה חמש שנות מאסר, אז אין סיבה אפשרית אחרת שיכולה להסביר את חוסר הנכונות של הקבלנים לא להוריד מחיר ולמכור את הבתים שהסתיימה בנייתם וטרם נמכרו.
אני מתכוון לעשות את הסיבוב הזה גם ביום ששי הקרוב, ובאופן מעשי לבדוק מה מספר הדירות שנמכרו אצל אותם קבלנים במהלך השבוע האחרון.

אולי אני אפתח איזה דף בפייסבוק עם מעקב שבועי לחשוף את הבלוף של הקבלנים.
ככה באמצעות אלפי עוקבים נוכל לעשות רישום מסודר על האמת של מה שקורה בשוק.

אגב,
יש לא מעט כתבות לאחרונה על הקשיים של האשראי של הקבלנים, וכל מיני פתרונות קסם באמצעות הכספים המוסדיים.
אז נכון שהאינטרסנטים מסבירים בתקשורת, שהקשיים של אשראי הקבלנים נובע מנושאים רגולטוריים של הבנקים...
אבל אחרי הסיבוב קבלנים שעשיי, אני מתחיל להשתכנע שהקשיים שלהם הם פשוט קשיים עסקיים כי אין קונים.