שדרוג מגורים למשפחה - האם עדיף למכור את הדירה הנוכחית?

[דייג שאוהב דגים]

שדרוג מגורים למשפחה - האם עדיף למכור את הדירה הנוכחית?

שלום,
יש לנו דירת 4 חדרים בשוהם. על פי הערכת שמאי שווי הדירה הוא בערך 2.2 מיליון ש"ח.

המשפחה שלנו התרחבה ואנחנו רוצים לעבור לדירה גדולה יותר, עם 5 או 6 חדרים. ראינו דירות שמתאימות לנו במחירים של בין 2.7 ל-3.2 מיליון ש"ח.

גמרנו לשלם את המשכנתא על הדירה הנוכחית שלנו. יש לנו חסכונות והון עצמי כולל של בערך מיליון ש"ח.

השאלה: האם למכור את הדירה הנוכחית כדי לרכוש דירה גדולה יותר, או לקחת משכנתה חדשה של 2 מיליון ש"ח ולהשכיר את הנוכחית.

אנחנו לא אנשים צעירים ומדובר בהחלטה קשה. מה אתם אומרים?
תודה על התגובות.

 

[רימון חייט]

אנו אומרים שהחלטות קשורת ומשמעותיות עושים עם

מי שהמומחיות שלו הינה לאסוף את כל הנתונים
וכל הסוגיות (סדר גודל של שעתיים פגישה)
ואז לתת לכם תשובה מלאה ומנומקת עדיף בכתב.
&nbsp
סליחה על הבוטות אבל לא מקבלים החלטה על סוג הכימותרפיה
לאחר שכותבים באינטרנט כואבת לי הרגל.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[דייג שאוהב דגים]

החלטה על סוג הכימותרפיה... הלכת רחוק מדי חביבי

הסר דאגה מלבך. אנחנו לא מתכוונים להחליט רק על סמך תשובה שנקבל כאן או במקומות אחרים. אנחנו מבקשים עצות ורעיונות ממספר רב של אנשים, כולל יועצים בשני בנקים. קיבלנו כמה דעות שונות. יש את מי שחושב שתמיד כדאי למנף את הדירה הנוכחית ולהשתמש בשכר הדירה למשכנתא חדשה, יש מי שחושב שעדיף למכור ולא לקחת משכנתא חדשה, יש מי שחושב שכדאי להמתין לשינוי בשוק.

זאת לא החלטה קלה וכדאי להקשיב לאנשים רבים שמבינים בתחום. אולי במקום מסויים יחשבו על משהו שלא חשבו עליו במקום אחר. אולי נקבל זווית ראיה חדשה או נתון שמישהו אחר פספס. לשמוע דעות רבות זה תמיד טוב.

חשבתי שאולי בפורום שנקרא "פורום נדל"ן" אוכל לקבל דעות כלליות וכמובן לא מחייבות.

 

[רימון חייט]

"יועצים" בשני בנקים? אתה רציני?

כלומר, הלכת למי שעבודתו היא לדאוג לכך שתשלם
כמה שיותר והוא אף מקבל על כך בונוס בסוף השנה כדי
ש"ייעץ" לך?
סתם להתרשמות מצרף מודעת דרושים ל"יועץ" בבנק.
וכהמלצה כללית, התרחק מאלו שחושבים ש"תמיד" ולא משנה
מהו ה"תמיד". לעולם אין פתרון זהה לאנשים שונים.
מי שחושב שתמיד כדאי לבצע את אותה פעולה אז אחת משתיים:
-- הוא מרוויח מזה שתבצע את הפעולה. למשל אנשים שמשווקים דירות נוטים לומר שתמיד כדאי למנף.
-- הוא מדבר על העדפתו האישית בלי לראות שאתה זה לא הוא ובלי לטרוח להתאים פתרון עבורך ולא עבור עצמו.
בהצלחה.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[דייג שאוהב דגים]

תודה. לא זכרתי שאנחנו מכירים...

אחרת אני לא יודע איך ולמה החלטת שאני מטומטם גמור משתי ההודעות היחידות שפרסמתי בפורום הזה.

בהודעה הראשונה הגעת למסקנה שעל סמך תשובה שאקבל כאן, ארוץ מיד לרכוש דירה נוספת או למכור את הנוכחית.

עכשיו אתה מסיק שאני לא יודע שיש לבנק אינטרס מובהק. זה ברור לי אבל את המשכנתא כנראה שאקח מבנק, אם וכאשר. אני צריך לבדוק מולם מהם האופציות, המסלולים, ההחזר החודשי וכו'. נתונים שיעזורו לי לקבל החלטה, לכאן או לכאן. על זה דיברנו עם יועצי המשכנתא של הבנקים.

בכל מקרה, שוב תודה. מעריך את התשובה.

 

[רימון חייט]

כאמור, ייעוץ באינטרנט בעייתי

אין דרך לראות שפת גוף או לשמוע אינטונציה
אין דרך להתרשם. בקשה של הבהרות ומידע נוסף
לוקחת הרבה זמן ולכן מוותרים עליה.
לבסוף מגיעים למקומות שונים לגמרי מאלו
שהתכוונו אליהם.
&nbsp

 

[Nemesis001]

לרוב לא משתלם

1. תאלצו לשלם מס רכישה בגובה 8% על הדירה השנייה. מדובר בכ- 240,000 ש"ח על דירה של 3,000,000 ש"ח.

2. אם תרצו למכור את הדירה הראשונה מסיבה כלשהי אחרי שתרכשו את השנייה, תהיו מחוייבים במס שבח.

3. תשואת השכירות היא בד"כ עד 3%. ריבית המשכנתא לטווח לא קצר מאוד לרוב גבוהה בהרבה. כלומר השכירות לא תכסה אפילו את הריבית של המשכנתא על הסכום.

 

[דייג שאוהב דגים]

תודה רבה! חומר למחשבה.

 

[רימון חייט]

ההתעסקות במס היא לעתים קרובות מוגזמת

יש להתייחס למס אבל זו לא יכולה להיות סיבה יחידה
לביצוע פעולה כזו או אחרת.
האם תסרב להכפלת שכרך כי עכשיו תשלם יותר מס הכנסה וביטוח לאומי?

 

[sergi0]

דוגמא גרועה.

הדוגמה הנכונה היא:
האם תסרב להכפלת שכרך, כי בעקבותיו תאלץ לשלם מס נוסף על המשכורת הנוכחית?
אם המס הנוסף על השכר הנוכחי הינו גבוה בצורה שבשורה התחתונה שכרך נטו יקטן כתוצאה מהכפלת השכר?
&nbsp
חלאס עם הדמגוגיה בשקל, אנשים פה לא טיפשים כמו שאתה חושב שהם.

 

[מגע הזהב]

דווקא הדוגמה של רימון טובה

כי מה שמשנה בסופו של דבר זה לא גובה המס אלא רק הרווח שאתה נשאר איתו לאחר העסקה. המס הוא עוד עלות בדרך.

 

[sergi0]

באיזה רווח מדובר?

אפשר דוגמא מספרית בבקשה?
&nbsp
הבנאדם משלם מס בתור התחלה של 240K (נניח הדירה החדשה עולה 3M).
אם וכאשר בעתיד ירצה למכור את אחת הדירות ישלם גם מס שבח - והרי אם לא ימכור שום דירה, לא יהיה לו שום רווח.
נניח מכר את הדירה הזולה יותר - נניח במחיר שהוא רשם 2.2M ונניח שרכש אותה ב1.4M (אני סתם מנחש) - סה"כ מס שבח 250K.
&nbsp
מיסוי כולל: 500 אלף שקל.
&nbsp
עכשיו אתה רוצה גם שיהיה רווח כן? כי רשמת שמה שמסתכלים זה הרווח בסוף - הוא צריך למכור ב3.5M את הבית שעלה לו 3M, וזה רק בשביל להיות break even.
&nbsp
תוכל להגיד - כן, אבל יש גם רווח משכירות. נכון מאוד, אבל גם יש עלות של ריביות מטורפות.
&nbsp
אשמח לקבל הסבר יותר מפורט לגבי הרווח המדובר.

 

[מגע הזהב]

אתה מצחיק

יש לך מושג כמה אנשים התעשרו ככה, מקניה ומכירה של נדל"ן? תמיד יש עסקאות יותר טובות ויותר גרועות אבל מה שצריך לבדוק זה הרווח הפוטנציאלי בסוף. אם אתה לא מבין את העקרון הפשוט הזה, לא תוכל להצליח בשום השקעה.

 

[sergi0]

לכן ביקשתי הסבר - כדי להחכים ולהיות גדול כמוך

בוא תסביר לי איך מהעסקה המתוארת פה, הדייג החביב אמור לעשות רווח.
אשמח שתאיר את עיניי ולא תזרוק פה כל מיני קלישאות.
&nbsp

 

[מגע הזהב]

שוב, המס זאת רק אחת ההוצאות

המס לבדו לא קובע אם פרויקט כדאי או לא. זאת לא ססמה אלא עובדה.

לגבי הצעות, אני גובה 5% + מע"מ מפרויקטים שאני מלווה. אם אתה מעוניין לשכור את שירותיי הנך מוזמן לפנות במסר פרטי לקבלת פרטי קשר.

 

[sergi0]

לפי מה שהצגת עד כה - אפילו לא בחינם. בהצלחה בהמשך.

 

[YoniS007]

תרשה לי בבקשה להסתייג מהמסקנות שלך

1. המשכנתא יכולה להגיע רק עד 50% משווי הנכס כך שברמות הריבית הנהוגות כיום, שכר הדירה יעלה על הריבית החודשית.

2. בטווח הרחוק שווי נכסים עולה. גם אם אנחנו עומדים כעת בנקודת מפנה בכל הקשור במחירי דירות, בטווח הרחוק הוא ירוויח מעליית ערך הנדל"ן. אינני נכנס כאן לכל השיקולים בעד ונגד השקעה בנדל"ן, איפה ומתי, אני רק מציין עובדה שהחלטה נכונה הרבה יותר מורכבת מאשר שכר דירה מול ריבית.

גילוי נאות, אני משקיע ומחזיק מספר דירות כך שאינני אובייקטיבי.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

האם למנף או למכור ולקנות בראש שקט - התייחסות.

כאחד שעוסק בתחום הנדל"נ ולמען השקיפות גם בעל זכויות במקרקעין הנובעות מעבודתי, אציע לך מס' נקודות למחשבה ולסיכום - דפ"א נבחרת לטעמי.

"לקחת משכנתא חדשה של 2 מיליון שקל" האם ברור לך מהם גובה ההחזרים הצפוי לך לאורך השנים ?

האם אתה בנוי למרדף אחרי שוכרים - לפני, תוך, ואחרי ?

האם ברור לך ששמאות "אינה מדע מדוייק" והערכת השמאי יכולה להתבטא בטעות של כ- 250 אלף ש"ח לכאן או לכאן ?

האם אתה מוכן לשעבד את משפחתך למשכנתא לתקופת זמן ארוכה ,כשעתיד מחירי הנדל"ן שורר בערפל, ויתכן מצב שבו מחירי הנדל"נ עלולים לרדת ? ומכאן פגיעה בשווי המחיר ב-2 הנכסים גם יחד.

האם כמפרנסים [אתה / אשתך ] אתם בטוחים בתזרים מזומנים קבוע לאורך שנות המשכנתא ?

מה יקרה אם לדוגמה לתקופה של שנה ויותר לא תמצא שוכר ראוי לדירתך ?

המלצתי לך ...מכור את דירתך הנוכחית וחפש לך את דירת החלומות הראוייה לך ולמשפחתך עם משכנתא מינימאלית...ואז "תוכל לחיות גם ברווחה וגם ללא דאגות.

בהצלחה.

============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[דייג שאוהב דגים]

תודה רבה על התשובה המושקעת והמפורטת!

 

[YoniS007]

השאלה מבקשת לקחת צעד לאחור ודבר על המטרות שלך

האם אתה מעוניין להפוך למשקיע נדל"ן על כל המשתמע מזה?

אם אתה רוצה חיים שקטים וראש קטן, אז מכור והשאר עם דירה אחת.
אם אתה רוצה להתחיל לבנות הון, אז תצטרך להשקיע. ובכל השקעה יש גם אלמנט של סיכון.