שוק הנדל"ן במגזר הערבי משתנה

[מתכנן ערים]

שוק הנדל"ן במגזר הערבי משתנה

כתבה מאוד מאוד מעניינת בגלובס:

נדל"ן במגזר הערבי: מאות א' ש' לדונם ועלייה במספר השוכרים

בלי הרבה רעש, מאמצים רבים במגזר הערבי את סגנון הבנייה והמגורים של האוכלוסייה היהודית ■ הם מתרחקים מההורים, עוברים לבניינים גבוהים (יחסית), מתרגלים לוועד בית, ואפילו מתחילים לחשוב על הבית כעל נכס נדל"ני

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000755693

 

[ש מים]

כתבה די טובה, אבל אופטימית מעט

לזכותה: לא מתייפייפת ולא שקועה בסטיגמות. כמו-כן בהחלט מראיינת אנשי-מקצוע אמיתיים, שמכירים היטב את השטח.
המגרעה היחידה היא שיש כאן לא מעט אופטימיות (אם כי קריאה זהירה ויסודית מגלה שזה לא בדיוק כך, ושרק הכותרות והפתיח ו-"הרוח הכללית" משדרים אופטימיות, אבל המצב בשטח עדיין רחוק מאוד מהמתואר בכותרת).
ובתמצית: אכן - כמו בכל דבר - יש תהליכים איטיים (מאוד) של שינוי, אך עדיין נדרשת המון המון עבודה על השינוי התפיסתי (בכל ההיבטים של התכנון והבניה), כשהבעיות העיקריות אולי (שבכלל לא הוזכרו בכתבה) הינן:
1. חוסר הרצון והנכונות לקבל את מונח ה-"ההפרשות לצורכי ציבור".
2. חוסר הנכונות, הקבלה וההבנה של הליך/פעולת ה-"איחוד וחלוקה" בקרקע (בעיקר אם זה כרוך בטבלאות איזון).
3. אי-כיבוד חוק התכנון והבניה, כעקרון (אוכל להרחיב בנושא זה, כשאהיה פחות לחוץ בעבודה).
4. כמו-כן, במגזר מתקיימים היום 2 תהליכים סותרים לחלוטין(!): לצד ההבנה, הקבלה וההליכה לקראת בניה רוויה ומגורים שלא במסגרת "המבנה/בניין המשפחתי/חמולתי", מתרחש תהליך של חזרה לדת ולמסורת. כלומר: מצד אחד - תהליך של "התמערבות", ומצד שני - תהליך של "התאסלמות". אני עוד לא יודע איך הדברים יסתדרו בהמשך (נו טוב, עוד אחד מהקונפליקטים מהם סובלת ותסבול החברה הערבית בארץ...

).

 

[ניצן cocos]

יש לכתבה עוד חסרון שמשותף גם לשאר הכתבות

בעיתון תמיד רואים את הבית כנד"לן כלומר ככסף.
חסרה התייחסות לבית באופן רגשי יותר, כמקום שבו לאנשים טוב לגור.
התייחסות לסביבת המגורים גם היא מוטית נדל"ן מידי.
דיור זה לא רק עניין של כסף.

 

[מתכנן ערים]

 

[ש מים]

דווקא כותבים על זה

"אחד ההבדלים הגדולים בין המגזר היהודי לערבי, מסכימים כל המרואיינים, הוא כי במגזר הערבי לא היה נהוג עד לאחרונה להתייחס לבית כאל נכס כלכלי."

(ראה תחת הנושא/הסעיף: "הבית כנכס כלכלי").

אמנם הזווית שהם מעדיפים היא בדיוק הפוכה משלך, אבל בהחלט מדברים על הנושא.

 

[ש מים]

סייגים והבהרות: לשים בקונטקסט הנכון

אני חייב להבהיר שלדעתי (וגם ע"ס שיחות ונתונים שקיבלתי מאנשי מקצוע ערביים, שמתמודדים עם הבעיות הללו. בעיקר אלו של האיחוד והחלוקה וטבלאות ההקצאה מחדש) חלק מהדברים/הבעיות נובעים מאי-הבנת התהליכים והמאטריה (וחשש מהלא מוכר ולא ידוע).
כל זה אינו חל על נושא ההפקעות, ההפרשות לשטחי ציבור, הפלישות לשטחי ציבור והעבירות/ההתעלמות מחוק התכנון והבניה.

 

[דן רוזנצביג]

התעלמות מחוק התכנון והבניה.

מענין ממה הבונים מתעלמים. בניה אמורה להיות מנותבת ומאושרת בהתאם לתוכניות בנין עיר. האחריות להכנת תוכנית והקצאת השטחים השונים, כולל הקצאת שטחי מנהל, היא על משרד הפנים.

כאשר תהיינה תוכניות בנין עיר, אני מניח שלא יהיה הצורך לבניה הבלתי חוקית הנפוצה כיום.

 

[מתכנן ערים]

האחריות היא לא רק על משרד הפנים

אלא גם על הרשויות המקומיות במגזר הערבי שבמקרים רבים די "ישנוניות" ולא דוחפות מספיק (וגם אם כן דוחפות אז לא במקצועיות מספקת) הכנה של תכניות מתאר.

אי אפשר להיות כל הזמן בעמדה פאסיבית, לדרוש מהמדינה "תעשי לי", הן צריכות לקחת יוזמה ולהתחיל לגלגל דברים. ככה לפחות הדברים עובדים ברוב הרשויות היהודיות.

 

[ש מים]

זאת ועוד...

בהרבה מאוד מקרים, הרשויות עצמן מתנגדות לתכנון (בעבר כבר כתבתי על זה כאן בפורום).
כ"כ ראה התגובה שלי למר רוזנצווייג.

 

[ש מים]

שוב אתה מדבר עפ"י הרהורי ליבך...

אני לא מדבר כרגע על בניה בשטחים חקלאיים (אגב, באופן כללי, אין קשר בין בניה בקרקע חקלאית/לא מופשרת לבין פוטנציאל יחה"ד הקיים בתכניות מאושרות).
כאן דיברתי והתכוונתי לבניה בניגוד לתכניות מאושרות (וביתר פירוט: בניה בתוך תחומי כבישים, בניה בחריגות מקוו-בניין, בניה בפלישה למגרשים שכנים, תוך התעלמות מגבולות מגרש, בניה בפלידה לשטחי ציבור, בניה בחריגה מקיבולות מותרות בתב"ע וכו').

 

[דן רוזנצביג]

תוכניות מאושרות

אין לי ויכוח אתך בחריגה מתוכניות מאושרות. במקרה זה חייבים לאכוף את החוק.
יחד עם זאת כאשר התוכנית המאושרת אינה מספקת את הצרכים - חייבים להרחיבה, בהתאם לגידול ( לפחות הטבעי) של הישוב.
זה אינו נעשה. אין לתרץ "ישנוניות" (מכוונת (?)) של משרד הפנים ב"ישנוניות" של הישוב. משרד הפנים יודע לפעול יפה, אפיךו כנגד התנגדויות, כאשר הוא מעונין. ראה: חריש, קציר וכו'.

 

[ש מים]

אל תשנה נושא.

 

[ש מים]

אם אתה רוצה - אין בעיה לפתוח שרשור חדש

בנושא: חוק התכנון והבניה והתכנון והבניה במגזר הערבי.
רק כדאי שתבוא עם נתונים ועובדות ולא עם "הירהורי לב".

(אני לא רוצה לחרוג מגבולות שרשור זה, אבל אני לא חולק על כך שעד לפני כ- 10 שנים לא היה תכנון רב במגזר. אבל - כמו שכבר כתבו לך אחרים - זו אחריות בעיקר של השלטון המקומי, ולא "המגינה". אין סיבה שבנושא זה ההתנהלות כלפי המגזר הערבי תהיה שונה מאשר כלפי היהודי. אני מקווה שבזה אנחנו מסכימים...)

 

[ש מים]

טעות פרוידיאנית: "המדינה" ולא מגינה

 

[ש מים]

אשמח לשמוע איך משרד הפנים פועל נגד התנגדויות

ברצינות!

(אני מכיר, ואף נכוותי מכך בעבר, שיטות של משרד הפנים "לעקם תוצאות" בסקרים וכד', אבל עוד לא נתקלתי ב-"התעלמות/עקיפת התנגדויות"

).

 

[עמית מהשרון]

יש כל מיני דרכים

- דחייה בטיעונים טכניים (נושא שייבחן בתכנון מפורט, לדוגמא).
- דחייה בטיעון של "האינטרס הלאומי"/"טובת הכלל".
- דחייה על סמך חוות דעת שאמורה להפריך את טענות המתנגדים (לא תמיד חוות דעת זו מהימנה ואובייקטיבית, או שלחברי הוועדה אין כלים לבדוק את נכונותה).
- דחיית תכניות נקודתיות בטענה שיש לבצע תכנון כולל (תוך התעלמות מכך שעד לאישור תכנון כולל, יכולות לחלוף עוד עשר שנים) - נפוץ במיוחד במגזר הלא יהודי.

ויש עוד דוגמאות...

 

[ש מים]

כן... אלה אכן טיעונים קיימים

אבל - מה לעשות - הם גם "לגיטימיים" (גם החלטות של שופטים בבתי-משפט הרבה פעמים נשמעות "לא הוגנות" ו-"לא צודקות").
הלווי שהיה אפשר להגיע לצדק מוחלט (והלוואי עוד יותר\ שאפשר היה להגיע ל-"הגינות מוחלטת"). אבל כל עוד זה לא מתאפשר, תמיד יהיה צד שיחוש נפגע, שלא בצדק.
בחריש דווקא צומצמה מאוד התכנית הגדולה והפוגענית. בין היתר הודות להתנגדויות.

 

[דן רוזנצביג]

התנגדויות

כאשר וועדת התנגדויות מסויימת ולאו דוקא של משרד הפנים, רוצה לדחות התנגדות - היא תמצא לכך נימוק.
אז הדרך היחידה הנותרת היא פניה לבג"צ - רק ביכולתו לקבוע האם הנימוק סביר ו/או קביל.

בחלק לא מבוטל מהמקרים ועדת ההתנגדויות או נכון יותר היו"ר שלה, מגיעה עם עמדה מגובשת והדיון הוא לצורך הפרוטקול בלבד.

 

[ש מים]

דחיית התנגדויות היא לגיטימית.

כל עוד הנימוקים מוצדקים ועומדים בקריטריונים מקצועיים וחוקיים וכל עוד ההחלטות נעשות בשקיפות.
לא כל התנגדות היא התנגדות מוצדקת ולא כל התנגדות צריך לקבל אוטומטית.

 

[דן רוזנצביג]

קבלה אוטומטית מול דחיה אוטומטית

זו טריפה וזו נבלה.
כמובן שכל קבלה או דחייה חייבות להתקבל על בסיס נימוקים מקצועיים.
העינין שבמקומותינו לא תמיד הדבר נעשה כך. לא מעטים המקרים שהיו"ר מצליח להעביר החלטה לכאן או לכאן על בסיס נימוקים זרים בלתי מקצועיים. על זאת אני מלין.