שלום לכולם,

[e m s e e]

שלום לכולם,

יש לי כמה שאלות לגבי רעננה ואני מאד ישמח אם מישהו יוכל להקדיש דקה מזמנו ולעזור. אני והחצי היותר טוב שלי החלטנו לקנות דירה ברעננה, אנחנו מפ"ת כך שאנו לא כל כך מכירים את השכונות\אזורים בעיר. אני ישמח מאד אם תוכלו לפרט לי קצת על האזורים הטובים יותר של רעננה איפה כדאי לקנות מבחינת איכות הבניה, תכנון האזור, איכות האוכלוסייה, נגישות וכמובן מחיר . בתודה מראש אלמוג. נ.ב. תקציבינו מהווה סך של 290,000$ ~

 

[e m s e e]

אם אתם מכירים סוכן נדל"ן אמין שיכול לעזור...

 

[חנה בית הלחמי]

תשובות

ראשית, ברוכה הבאה גם לפורום וגם לרעננה! בתקציב העומד לרשותך יש יופי של דירות יד שניה, לעיתים אמנם קומה שניה או שלישית בלי מעלית - אולם עם היכנס חוק תמ"א 38 בקרוב לתוקף, אני מאמינה שכולם ישופצו ותותקנה בהם מעליות. זו הכוונה, לפחות. הדירות הללו רחבות ידיים ונמכרות במחירים שבין 220 ל- 250 אלף דולר, מה שמשאיר לך תקציב פנוי לשפץ דירה כזו ובעצם להתגורר עם משפחתך בדירה חדשה. מומלץ בחום - רבים מאיתנו כאן עשו את זה ומרוצים

לגבי סוכן נדל"ן - יש לנו כאן גולשת - עליזה נכסים. כ"כ היה לי לאחרונה ניסון טוב על אלון נכסים ברחוב אחוזה בערך מול קופ"ח מכבי.

 

[ATAF151]

תיקונים קלים

אל תצפי שהדירות ישופצו בוודאות רק בגלל חוק תמ"א 38. בבתים המשותפים יש תמיד אנשים שלא רוצים בגלל שהם זקנים, או בגלל שהם חושבים שהקבלן רוצה לסדר אותם והם רוצים יותר ממה שמוצע או סתם בגלל שלא אכפת להם משום דבר. בקשר לדירה בלי מעלית, זה באמת פתרון טוב להרבה אנשים אבל לא לכולם, אז תחשבי אם זה מתאים לך. וכמובן, היזהרי ממתווכים וזכרי שהמטרה שלהם היא שאת תקני דירה כלשהי והם יקבלו את העמלה ולא שום דבר מעבר לזה.

 

[ארזS]

מאוד מסכים עם אטאף

בבניין שלנו 12 דירות, 3 קומות, אין מעלית. ולא נראה לנו שה"תמ''א 38" המדובר יעזור כל כך, כי הקבלנים לא פראיירים ואף אחד לא בונה לך משהו בחינם. תמורת המעלית הם רוצים לבנות קומה על הראש שלך [שלי במקרה הזה] , עבודה שתימשך במקרה הטוב שנה [ובמקרה הרע מי יודע] , וזאת אומרת שאין לדיירים מגורים נורמאלים לתקופה של שנה לפחות [ואני לא מדבר על הרעש אלא על הבלאגן ואיך לעלות 3 קומות בזמן שיפוצים...] מקווה שהעניין הובן. האם מישהו מכיר בניין ששופץ והותקנה בו מעלית על פי תמ''א 38 ? לפי מה שאני שומע מחברים בכל מיני מקומות זאת בינתיים הצעה שטרם מומשה באף מקום, אשמח לשמוע חוות דעת אחרות.

 

[חנה בית הלחמי]

מותר להם לבנות 2 קומות, לא קומה

ועוד אחת בקרקע. התמ"א רק בתחילתו משום שהטבות החוק עוד לא נכנסו לתוקף. אין שום רע בלגור שנה באתר בניה, אם בסופו של דבר מתווסף לדירתך חדר/ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן, חניה, מעלית - וערכה עולה בס"ג של +100 אלף דולר לפחות על ערכה הראשוני. הארגומנטים הללו נראים לי כראייה צרה מאוד וצייקנית משהו של המציאות, אם לומר את האמת. לגבי הדיירים - נדמה לי שמדובר בס"ג של 60% הסכמות. אם תסרב - עדיין תמצא את עצמך מבצע את הפרוייקט, כשעל ראשך איום תביעה של הדיירים על מניעת מימוש העלאת ערך דירותיהם (תביעה של מאות אלפי $). לטעמי, טוב יעשה המחוקק אם אף יחמיר את הסנקציה על דיירים סרבני שיפוץ.

 

[ארזS]

אינני בטוח שאת מדייקת

היו אצלינו כבר נציגים של שלושה קבלנים ולאף אחד מהם לא היה מענה לשאלות של הדיירים, בכל מקרה בבניין שלנו יותר משליש זה דירות מושכרות ובקומה הראשונה גרים זקנים אין צ'אנס שיהיה רוב מכל סוג ומין כך שאינני חושש מאף איום וסנקציה... הרי ברור שאני מעדיף שערך דירתי יעלה, הרי אינני אידיוט... אבל בבניין הספציפי שלנו האפשרות היחידה האפשרית היא לבנות קומה [ולא שתיים, וגם לגבי קומה אחת אינני בטוח שהבניין יחזיק אותה...]

 

[חנה בית הלחמי]

לגבי נציגי הקבלנים

עד לאחרונה העירייה לא הבהירה את כוונותיה. כעת, כשהעירייה הבהירה (גם כאן באירוח עם גואטה) שהאישורים יינתנו ל- 6 קומות + חדר על הגג, ברור שבניין בן 3 קומות יכול לצמוח ביותר מקומה אחת. מאחר ורציונאל התכנית הוא חיזוק יסודות לרעידת אדמה - אין בעיית עומס שלא ניתן לפתור אטתה. בקרוב יעבור החוק בכנסת, המוריד את % ההסכמה הנדרש ומבטל רשמית את חיוב היטל ההשבחה - ואז תראה הצפה של הצעות אטרקטיביות לרוב הבניינים...

 

[ניטרוי]

ארז אם אני לא טועה

מי שאמור להסכים לשיפוץ במקרה של דיירים בשכירות, הם בעלי הבית. לדעתי להם כדאי להיות בעד כדי לשמור ואף לשדרג את ערך הדירות שלהם.

 

[ארזS]

זה מה שבאמת אמור להיות לפי השכל הישר

אבל כשפנינו [בחלק מהזמן הייתי בועד הבית] לבעלי הבתים רובם התעלמו/לא התעניינו. וזה באמת מפליא.

 

[חנה בית הלחמי]

תמוה בעיני.

לא יכולה להיות להם התנגדות. תזינו אותם. תנו להם נייר לחתום. לא סיפורים והסברים, ישר תעכלס.

 

[ארזS]

את כנראה לא מבינה

אין על מה לחתום. כי אין כל הצעה רצינית מצד אף קבלן. בינתיים הכל דיבורים בעלמא. את מכירה בניין ששופץ כבר על פי התמ''א הזאת ? [מסופקני, אולי אחד, שניים].

 

[חנה בית הלחמי]

יש שניים-שלושה בתהליך

בהר סיני, באלי כהן, לא זוכרת היכן עוד. אני יכולה לברר פרטים מדוייקים עם מישהו (קבלן שיפוצים שעוסק בשיפוץ מבנים) שלא מזמן דיבר איתי על זה. בהזדמנות ראשונה.

 

[ארזS]

בתהליך בניה כבר או עדיין בתהליך מנהלתי ?

 

[ארזS]

ועוד משהו

את כל הקבלנים ונציגיהם שאלתי שאלה פשוטה : במקום שתמכרו את הדירה שתבנו לי על הראש אני קונה אותה מראש, מוכר לכם את הדירה שלי ומוסיף את ההפרש. [אינני מעוניין בדפיקות על הראש לעת זיקנתי...] אבל אף אחד מהם לא אמר כן ולא אמר לא. הם פשוט לא יודעים עדיין כלום והכל בגדר דיבורים באוויר...

 

[חנה בית הלחמי]

אם הבניין שלך נראה כמו הבניין שלי

הרי שעדיף לך שתהיה עוד קומה על הראש. במצטבר, עלויות ההסקה והקירור שלך גבוהות פי 2 עד 5 משל הקומה שמתחתיך. תחשוב על העלות המצטברת לאורך השנים....

 

[ארזS]

בנושא הזה אין חילוקי דיעות.

 

[ATAF151]

זה עדיין משתלם לך

למרות הסבל הרב שימשך שנה, ערך הדירה שלך שאני מבין שהיא בקומה שלישית ללא מעלית יעלה באופן מאוד משמעותי.

 

[חנה בית הלחמי]

נכון מאוד ../images/Emo45.gif

לא ראיתי הרבה מגולשינו שעושים תוך שנה 100,000$....שווה, לא?

 

[ארזS]

זאת הנקודה היחידה שאני מסכים עליה

למרות שלא הייתי חותם על 100 אלף $ אלא על חצי מזה.