תהיה: אולי הנהירה אחר מקצועות ההייטק קצת חצתה את הגבול?

[vinney]

יועצי משכתנא הם לא יועצים בלתי תלויים. ברור שהם ממליצים להחזיר את המשכנתא כמה שיותר מהר, כי הבנק כבר קיבל את רוב הריבית (תחשוב קצת על איך עובד לוח שפיצר). ככל שאתה מחזיר את המשכנתא יותר מהר, כך נתח גדול יותר מהכסף ששילמת הוא ריבית לבנק.

בארצות הברית זה עוד יותר מובהק, כי שם הבנקים מוכרים את ההלוואות שהם נתנו לבנקים מרכזיים (לממשלה הפדראלית למעשה) ולמשקיעים פרטיים, ואין להם שום אינטרס שתחזיק את המשכתנא לאורך כל התקופה. הם מרוויחים מיצירת המשכתנא (origination) והמכירה שלה למשקיעים, אחרי זה הם רק מקבלים עמלה קטנה על טיפול בתשלומים שלך, שזה כסף קטן עבורם.

 

[d70]

יועצי משכתנא הם לא יועצים בלתי תלויים. ברור שהם ממליצים להחזיר את המשכנתא כמה שיותר מהר, כי הבנק כבר קיבל את רוב הריבית (תחשוב קצת על איך עובד לוח שפיצר). ככל שאתה מחזיר את המשכנתא יותר מהר, כך נתח גדול יותר מהכסף ששילמת הוא ריבית לבנק.

לא מכיר את ארצות הברית, אבל בארץ, יועצי משכנתאות שמלווים את הלקוחות ולא עובדי בנק הם עצמאים ומקבלים מהלווה מחיר קבוע חד פעמי עבור השירות שלא קשור לסוג ההלואה/תמהיל. (בניגוד למשווקי פנסיה..).

לגבי מהירות ההחזר,
לכל תקופה נקבעת ריבית אחרת שנפרסת על פני לוח שפיצר.
בתקופה החזר קצרה תשלם בתעריף ריבית נמוכה. אם תבחר תקופת החזר ארוכה, תשלם לפי ריבית אחרת לגמרי שגבוהה משמעותית.

יש ללוים שני מאפיינים עיקריים:
למי שיש כסף או חיסכון משמעותי: ירצה להחזיר את ההלוואה כמה שיותר מהר כדי שסה"כ ריבית+הצמדה תצא מינימלית.
למי שאין כסף : מחפש להוריד החזר חודשי כדי לנשום ויחפש פריסה לכמה שיותר שנים (וישלם משמעותית ריבית).

 

[vinney]

הא, אתה מדבר על משהו אחר, אתה מדבר על החלטה על תקופת ההלוואה. אני הבנתי ממה שהוא כתב שיועצי משכנתאות ממליצים פרעון מוקדם. בארץ יש גם את עניין ההצמדה שדי מסבך את העסק...

 

[danieln24]

הא, אתה מדבר על משהו אחר, אתה מדבר על החלטה על תקופת ההלוואה. אני הבנתי ממה שהוא כתב שיועצי משכנתאות ממליצים פרעון מוקדם. בארץ יש גם את עניין ההצמדה שדי מסבך את העסק...

התכוונתי לתקופת ההלוואה.

למי שיש כסף או חיסכון משמעותי: ירצה להחזיר את ההלוואה כמה שיותר מהר כדי שסה"כ ריבית+הצמדה תצא מינימלית.

השאלה היא מה עושה הכסף שנשאר אצלך. אם הוא יושב בעוש בבנק או צובר תשואה נמוכה בפקדון כך שהריבית על המשכנתא גבוהה יותר מהתשואה, אז כדאי להחזיר מהר כדי למזער את ההפסד מהריבית. אבל אם הכסף מושקע באפיקים שמניבים תשואה גבוהה יותר מהריבית, אז תקופת החזר ארוכה ככל שניתן (תיאורטית לא מוגבלת בזמן אפילו) היא העדיפה.
קח לדוגמה 500,000 שח קרן, בריבית (קל״צ לצורך העניין) של 4% ל-20 שנה, לעומת 5% ל-30 שנה. בהנחה שאותו כסף מושקע במדד s&p 500, שמניב תשואה של כ-7% היסטורית, היתרון לטובת התקופה של 30 שנה מגיע למאות אלפי שקלים. תשואה גבוהה יותר של 10% משקפת הפרש של מיליונים. שים את הנתונים הנל באקסל ותווכח.

 

[d70]

התכוונתי לתקופת ההלוואה.

השאלה היא מה עושה הכסף שנשאר אצלך. אם הוא יושב בעוש בבנק או צובר תשואה נמוכה בפקדון כך שהריבית על המשכנתא גבוהה יותר מהתשואה, אז כדאי להחזיר מהר כדי למזער את ההפסד מהריבית. אבל אם הכסף מושקע באפיקים שמניבים תשואה גבוהה יותר מהריבית, אז תקופת החזר ארוכה ככל שניתן (תיאורטית לא מוגבלת בזמן אפילו) היא העדיפה.
קח לדוגמה 500,000 שח קרן, בריבית (קל״צ לצורך העניין) של 4% ל-20 שנה, לעומת 5% ל-30 שנה. בהנחה שאותו כסף מושקע במדד s&p 500, שמניב תשואה של כ-7% היסטורית, היתרון לטובת התקופה של 30 שנה מגיע למאות אלפי שקלים. תשואה גבוהה יותר של 10% משקפת הפרש של מיליונים. שים את הנתונים הנל באקסל ותווכח.

לדעתי מיעוט האנשים שהתסריט שהם בודקים הם צמצום עלות המשכנתא מול השקעת הכסף בבורסה.
תסריט יותר סביר : בגלל שמשכנתא היא ההלוואה הכי זולה, אז אנשים ינטו להעמיס עלויות נוספות על חשבון המשכנתא ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים.
לדוגמא נניח שאותם 500 אלף שח דרושים לצורך נוסף שלא קשור כלל לדיור: פתיחת עסק, קניית רכב החלומות, תחביב, טיול גדול וכו'.הלוואה רגילה עבור הרשימה הנ"ל תהיה קרה משמעותית ביחס למשכנתא.
כלומר, לקחת 500 אלף כדי לכסות חלק ממשכנתא וקצת לחסוך יצא לא כדאי כי האלטרנטיבה ל 500 אלף שעכשיו אנחנו צריכים זאת הלוואה עסקית יקרה יותר.

דבר נוסף, פסיכולוגית ,מיעוט של אנשים מסוגל לשבת על סכומים של 6 ספרות מבלי להוציא שקל לאורך 20-30 שנה.

ודבר אחרון, S&P500 7% לשנה לאורך 20 שנה? האם המספר הזה משתחזר בצורה קבועה עבור כל תאריך התחלה X ותאריך סיום X+20 שנה שאני אבחר על ציר הזמן?

 

[danieln24]

לדעתי מיעוט האנשים שהתסריט שהם בודקים הם צמצום עלות המשכנתא מול השקעת הכסף בבורסה.

לגמרי. ידוע שהרוב המוחלט עושים טעויות פיננסיות קשות בין אם מחוסר הבנה של הפוטנציאל האדיר במינוף ואיך ריבית דריבית עובדת לטובתם, או בזבזנות מוגזמת על דברים שלא מניבים תשואה.

ודבר אחרון, S&P500 7% לשנה לאורך 20 שנה? האם המספר הזה משתחזר בצורה קבועה עבור כל תאריך התחלה X ותאריך סיום X+20 שנה שאני אבחר על ציר הזמן?

לא, מדובר על ממוצע לאורך כמעט 100 שנה. כמובן שעלול להיווצר מצב נאחס שבו ״נפלת״ על תקופה ארוכה שבה התשואה נמוכה מהממוצע. לכן החזר לאורך 30 שנה אמור לצמצם את הסיכון הזה.