תוספת בנייה על הגג.

[beautybutterfly]

תוספת בנייה על הגג.

היי לכל חברי הפורום.
מקווה שאתם עונים כאן גם על שאלות מן הסוג הזה.

אני דיירת בבניין בן ארבע קומות, כאשר בקומה הרביעית יש לשתי הדירות גם יחידות דיור על הגג שנבנו ע"י הקבלן בזמן בניית הבניין ומופיעות בתשריט.
לאחת הדירות (בקומה הרביעית) עומד להיכנס דייר חדש וכרגע הדירה עוברת שיפוץ כללי.
במסגרת השיפוץ הדייר מרחיב את יחידת הדיור ע"י תוספת בנייה שכוללת הגבהה של הקירות החיצוניים המשותפים.

האם נדרשת כאן תוכנית מסודרת של מהנדס, היתר בנייה מטעם העירייה וכמובן גם הסכמת הדיירים (ואם כן, כמה אחוזי הסכמה צריך) ?

האם אין לנו, שאר הדיירים, זכויות משלנו במקרה הזה?

אני רק אציין שאני פונה אליכם ככתובת הראשונה כיוון שלצערי הרב, חלק ממחלקות העירייה שלי (הנדסה ורישוי בנייה בתוכן) יצאו להם לפגרת קיץ עד סוף החודש, ולכן אין קבלת קהל כל הזמן הזה. אשמח גם לדעת מה באפשרותי לעשות במצב הנתון וממי בעירייה אני אמורה לדרוש תשובות מיידיות, ושלא איאלץ לחכות לחזרה של העובדים מהחופשה ובינתיים השכן יסיים לבנות.

מה עושים מקרים דחופים שלא סובלים דיחוי, שנדרשת בהם תשובה האם ניתן בכלל אישור מטעם העירייה לבנייה? (שלא לדבר עם מקרים בהם צריך להוציא צו הריסה בו במקום).
אודה לכל עזרה.

 

[beautybutterfly]

מצורפת תמונה להמחשה

זה הצילום של המקום.

זו ההגבהה שהם כבר הספיקו לבנות (הבנייה מתקדמת, כפי שאתם רואים) וכל הלבנים/בלוקים הללו לא היו קיימים אצל הדיירת הקודמת.

 

[חגי שושני]

שינוי חזית כזה מחוייב בהיתר בנייה

היתר בנייה מקבלים רק אחרי אישור רוב הדיירים.
היתר בנייה מותנה בבנייה על פי התקנים המחייבים, כלומר, תכנון מפורט על ידי אדריכל וקונסטרוקטור שהם מהנדסים (הנדסאי אינו מוסמך לתכנן תוספת מבנה כזה).

על פי התמונה, הביצוע כנראה אינו עונה על תקנים מחייבים 466-1 ו- 1045.
כמו כן, לא נראים אמצעי בטיחות למניעת נפילת חפצים על העוברים ושבים.

עצירת הבנייה אפשרית על ידי פנייה לבית המשפט, רצוי על ידי ועד הבית, להוצאת צו מניעה.
פנייה כזו עולה כסף ומבטיחה חיכוך בין השכנים לבין הדייר החדש.....

בהצלחה

 

[beautybutterfly]

ראית שהשבת לי גם בפורום השני. תודה רבה!

זה נחשב ממש שינוי חזית? חזית של הדירה שלהם או שזה גם של הבניין ממש?

כלומר, מה שאתה בעצם אומר זה שכל היתר בנייה (ללא יוצא מן הכלל?) מצריך קודם כל הסכמה של כמה אחוזים מהדיירים שצריך? אין מקרים בהם מספיק לקבל רק היתר?
למה בעצם צריך כאן גם אישור של הדיירים? כי זה כבר חורג מעבר לגג הפרטי שלהם? (מתנצלת על ריבוי השאלות)

לגבי מספרי התקנים שרשמת, כמובן שאשמח להחכים קצת בנושא דרך גוגל, אבל אני רק רוצה להבין מדברייך אלה - האם במקרה בו נראה שאינו עונה על התקנים הללו, זה אומר בהכרח שגם לא יכלו להוציא לכל הבנייה הזאת היתר ?
או שזה לא מחייב וכבר היו מקרים?

באשר לפנייה לבית המשפט, לצערי כפי שכתבתי, אין לי מה לבנות על הועד בשום צורה. נותר לי רק לסמוך (או שלא) על אגף ההנדסה בעירייה, לאחר הגשת תלונה לפיקוח במוקד העירוני.

 

[חגי שושני]

תשובות לשאלותייך

זה נחשב ממש שינוי חזית? חזית של הדירה שלהם או שזה גם של הבניין ממש?
---
כל שינוי בחזית (חזות) בניין מחייבת אישור, גם אם זו החזית האחורית או הצדדית.
גם שינוי מהותי בשלד הבניין או בעומס עליו (למשל על ידי הורדה/הזזה של עמודים בתוך דירה ללא שינוי חיצוני) מחייבת אישור בנייה.

כלומר, מה שאתה בעצם אומר זה שכל היתר בנייה (ללא יוצא מן הכלל?) מצריך קודם כל הסכמה של כמה אחוזים מהדיירים שצריך? אין מקרים בהם מספיק לקבל רק היתר?
---
בבית משותף, כל שינוי שמשפיע על שאר הדיירים מחייב היתר.

למה בעצם צריך כאן גם אישור של הדיירים? כי זה כבר חורג מעבר לגג הפרטי שלהם? (מתנצלת על ריבוי השאלות)
---
ראי תשובות קודמות

לגבי מספרי התקנים שרשמת, כמובן שאשמח להחכים קצת בנושא דרך גוגל, אבל אני רק רוצה להבין מדברייך אלה - האם במקרה בו נראה שאינו עונה על התקנים הללו, זה אומר בהכרח שגם לא יכלו להוציא לכל הבנייה הזאת היתר ?
או שזה לא מחייב וכבר היו מקרים?
---
אין קשר בין היתר בנייה לבנייה על פי התקנים.
העיריה מוציאה היתרי בנייה מטעמים אדריכליים, היזם אחראי לבנות בהתאם לתקינה המחייבת, על ידי שכירת בעלי מקצוע (אדריכל, קונסטרוקטור, קבלן)

באשר לפנייה לבית המשפט, לצערי כפי שכתבתי, אין לי מה לבנות על הועד בשום צורה. נותר לי רק לסמוך (או שלא) על אגף ההנדסה בעירייה, לאחר הגשת תלונה לפיקוח במוקד העירוני.
---
אין מה להוסיף כאן

בהצלחה

 

[beautybutterfly]

רוב תודות

אני מעריכה מאוד את ההתייחסות והתשובות שלך.

 

[סורנה כפיר]

סליחה על השאלה בסגנון האם התקע של המכשיר מחובר...

אבל האם הדייר נשאל אם יש לו אישורים? יש חוקים עירוניים למרחק בניה על הגג מגבול בניין, אם אינני טועה 2 מ"א, ועל פי התמונה הבניה לא תואמת אלא על כל שטח הגג.
מה שכן יש אפשרות לבנות יותר על הגג ממה שהיה בזמן בניית הבניין, יש גגות שניתן להוסיף קומה שלמה נוספת. אך זאת כמובן עם אישורים ותכניות הנדסיות, עניין משקל שהבניין נושא ועוד. אין לי מושג לגבי זכויות הדיירים לגבי גג שהוא בבעלות דייר.

 

[beautybutterfly]

שאלה טובה.

והכי טריוויאלית, כמובן.

לי אין שום בעיה לדבר עם הדייר, אך לצערי יתר בני משפחתי קצת פחות בעניין, מהטעמים שלהם, ומעדיפים לפנות למוקד העירוני עם תלונה.

תוכל לפרט קצת יותר לגבי מה שכתבת על החוקים העירוניים?
מה הכוונה ב'מרחק בנייה על הגג מגבול בניין' ואיך זה היה אמור להיות במקרה הזה? אני פחות מבינה ומתמצאת.

 

[סורנה כפיר]

נסיגה מקו הבניין

בבניה על הגג, בדיוק כפי שלא ניתן לבנות בית בדיוק בגבולות המגרש, אלא בנסיגה ממנו.
אני לא באמת מתמצאת בכך מקצועית לעומק, לשמחתי.. עוסקת בתכנון הפנים כשאדריכל מספק את קוי החוץ האפשריים ע"פ חוקי התכנון בעיר.
אבל כמו שציינתי יש מקרים שניתן להוסיף קומה מלאה ומעליה מבנה על הגג בנסיגה, אולי זה המקרה אצלכם?
אפשר להכנס לתיק הבניין במחלקת ההנדסה של העיריה ולראות מסמכים, בקשות, אישורים, כל אדם יכול לעשות זאת ע"פ הכתובת.

 

[בינא]

ברוב הערים מותר לבנות עוד 2-3 קומות...

...בגלל שינויי תקנות לגבי בתים בני עד 4 קומות = שינויי ת.ב.ע. מאז שהחילו את חוקי תמ"א 38 מכל הסוגים עליהם.
הגבהת מעקות גג ו/או בניית קירות מעל מעקות קיימים לגובה קומה אחת = בניית יחידות דיור או חדרים נוספים על גג ששייך לדירה שמתחת, איננה מחייבת שינוי ת.ב.ע., איננה חייבת להיכנס במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים, ויכולה לקבל אשור מהנדס העיר (אם הוא מהנדס...), או בהסתמך על חוו"ד הנדסית של המשפץ, או של בעל הדירה הקודם לו שקיבל זכויות בניה על הגג ולא מיממש אותן, אלא מכר אותן כאופציה למשפץ.
יש מקרים ששיפוצים כאלה מקבלים אשור ובתנאי של חידוש חזיתות המבנה כולו במידה ואין אשור לבצע תמ"א 38 באותו אזור, או עדיין אין אשור כזה או מכל סיבה אחרת, כולל חריגות בניה שאושרו מראש.
המשפחה של השואלת צודקת כשאינה רוצה לברר עם הדייר, מבחינות מסויימות, אבל איננה יכולה לפנות לרשות ללא בדיקה של התיק ואשור של הוצאתו לבדיקה של אדריכל שמקצועו בכך בגלל חוקי התכנון המקוונים, אשר מונעים מאזרחים להיכנס לתיקי הבניה בארכיבי העירייות שלא לדבר על התיקים לרישוי ללא סמכות.
ההמלצה שלי היא שהשואלת תפנה ותשלם לאדריכל/ית שעוסקים בתכנון שיפוצים והם מורשים לכך, כדי שהם יבצעו את הבדיקה מול הרשות.

 

[beautybutterfly]

אין לי ממש מושג אם זה המקרה אצלנו.

כאמור, אני ממתינה לעובדי מחלקת ההנדסה שיחזרו מפגרת הקיץ שלהם, כפי שמצויין באתר של העירייה שלי.

לצערי, לא הספקתי לגשת אליהם בזמן. זה כנראה היה עניין של ימים בודדים מרגע תחילת הבנייה על הגג בפועל ועד ליום היציאה שלהם לחופשה, לכן פניתי בינתיים ודיווחתי לפיקוח של המוקד העירוני על מנת שיבדקו את עניין ההיתר והכל.

תודה רבה על המענה!

 

[Sanchez]

זה בשטחים או בארץ ?

 

[beautybutterfly]

כן.. לצערי, הבדיחה מובנת.

למה אתה שואל את זה? אני מניחה שזה בגלל איך שהבנייה נראית, כן?

אבל ברצינות רגע, מה אתה יכול לומר ולהוסיף לי לגבי הנראות וכמובן החוקיות של כל הדבר הזה שרואים בתמונה?

 

[Sanchez]

אני לא מומחה לנראות...
פרט לכך שאם מתבצעת עבודת בינוי, אני מקווה שהשטח מסביב מגודר היטב, אחרת בלוק שינחת למישהו על הראש...
דבר שני, היתי מבקש לראות תכניות קונסטרוקטור לעבודות המתבצעות שם.
חייבים לגשת למהנדס העיר עם תמונות. לבדוק אם קיבלו אישור לעבודות.

 

[beautybutterfly]

אז זהו, שמבחינה בטיחותית

אין שום גדרות מסביב, לפחות לפי מה שהבנתי ושיצא לי לראות. זה באמת כבר עניין נוסף לכל זה. שוב, לצערי "נציג הועד" (עד כמה שאפשר לקרוא לו כך בכלל, וזה כבר סיפור בפני עצמו...) לא נותן את דעתו לנושא השיפוצים שלהם בכלל (בהיבטים שאמורים להתקשר לבניין) וזה פשוט לא מעניין אותו.

וכן, כאמור, בכוונתי לגשת למהנדס העיר, אני רק חוששת מאוד שזה יהיה מאוחר מדי כי הם יסיימו עד אז... הזמן הוא קריטי כאן, אני מניחה.

אגב, האם זה נכון שמבחינת החוק, ברגע שמקימים גג כבר לא ניתן יהיה להוציא צו הריסה, באם זה יהיה המקרה? מישהו אמר לי משהו כזה ואני די פסימית.
עד כמה אני אמורה להיות מוגבלת בכל הסיפור הזה, לא ברור לי.

 

[ענת אלון]

החוק לגבי הגג וצו הריסה הוא בדיחה מימי הבריטים

יש מועצות/עיריות שיותר מקפידות וכאלו שלא, אבל לא בשל חוק האוסר על כך. סתם מחוסר עניין להתעמת.

 

[בינא]

קראתי את השרשור הזה בתשומת לב רבה והיה חסר לי לאורך כולו...

...התיחסות כלשהיא לשאלה או עובדה אחת...:
האם השואלת הנכבדה ביררה עם הדייר המשפץ, אם יש לו היתר לבניה, או אולי הדייר הקודם כבר דאג לכך לפני שמכר את הדירה למשפץ כדי לקבל תשלום גבוה יותר בגין האפשרות לבצע תוספת בניה כזו...???
שאלה נוספת שעולה מהשאלה הקודמת שלי היא כמובן...:
האם הגג שייך בטאבו לדירה העליונה על כל שטחו, או יש שם שטח ציבורי המיועד לדודי שמש וקולטים וכיו"ב של המבנה, או האם השטח הציבורי המוגדר הוא רק זה שמעל חלל המדרגות הציבורי...?
עם כל הכבות לשואלת ולעונה, תשובות חיוביות לשאלות למעלה ישנו את התשובה לאחת בלבד:
אין לשואלת שום אפשרות להתערב בנעשה, לקבל פיצוי, להלין אצל מהנדס העיר או אפילו לא להסתכסך עם השכן החדש... על מה שהוא מבצע...
מה שכן, על הקבלן המשפץ להיות קבלן רשום בתחום השיפוצים, לשמור על השטחים הציבוריים של המבנה וברחוב נקיים וללא מפגעים בכל זמן נתון, לעבוד בשעות עבודה שמותר לעבוד בהן לפי הוראות הרשות המקומית ולהימנע מפגיעות ברכוש הדיירים והציבורי ואם יש פגיעות, לתקן אותן בתוך 24 שעות...
אפשר לקבל מהשואלת תשובות לשאלות למעלה בבקשה?

 

[beautybutterfly]

אפשר בהחלט לקבל תשובות.

כמו שהשבתי לגולש האחר ששאל אותי זאת, אני בהחלט הייתי מבררת עם הדיירים האם קיבלו היתר בנייה, רק לצערי יתר בני משפחתי פחות מעדיפים לעשות זאת - פשוט כי הם לא רוצים לשוחח איתם ישירות. זה המצב.
לגבי הדיירת הקודמת שגרה שם, טוב, איתה בכלל אין כבר שום קשר. לא חשבתי על הנקודה הזאת שרשמת, שזו אולי היא שדאגה להיתר. אנסה לברר זאת איכשהו... תודה שהעלית את זה.

בטאבו ובתשריט הבניין מופיעות שתי יחידות דיור/שני גגות ששייכות לשתי הדירות העליונות. עכשיו, לגבי דודי השמש והקולטים, כפי שניתן לראות בצילום, הם ממוקמים על גג נפרד, שהוא כמובן בתחום הרכוש המשותף.

אבל אם כבר ציינת את נושא הדודים, הבעיה (אולי) היא שהקירות שהם כבר בנו על הגג די מסתירים לפחות את הדודים מצד ימין. האם אמורה להיות עם זה בעיה? אני לא יודעת.. אולי מבחינת המעבר של חום השמש? כי גם על זה חשבתי.

תראי, לא דיברתי על פיצוי כספי או משהו, אבל זו לא זכותי המלאה לתהות בעניין ואף לברר במחלקת ההנדסה אם הם קיבלו לכל זה היתר בנייה?
אין לי כל כוונה ושום מטרה להסתכסך איתם, רק להבין מה קורה כאן. זכותם לרצות לנצל את שטח הגג שבבעלותם, השאלה הגדולה היא האם מותר להם להם את מה שהוא עושים כרגע - באופן שבו הם עושים.

 

[beautybutterfly]

שאלה לגבי זכויות בנייה.

ברשותך, אני אנצל את כל השרשור שלי כדי לשאול אותך בנוגע לנקודה החשובה שהעלית (על הדיירת שמכרה להם את הדירה), שמשום מה לא חשבתי עליה.

1) במידה ואגלה שאכן זה המקרה, והדיירת שגרה בדירה לפניהם הוציאה זכות להרחבת בנייה של יחידת הדיור על הגג, והיא לא ניצלה את הזכות הזאת - האם הדיירים החדשים יכולים לממש את הזכות הזאת מבלי לבקש אישור נוסף מהעירייה, או שהם צריכים להגיש בקשה חדשה עם תוכניות חדשות ?

במילים אחרות, האם הזכות להרחבת בנייה חלה גם על הדיירים החדשים, או שהם צריכים להגיש בקשה חדשה עם תוכניות בנייה חדשות?


2) שאלה נוספת - ידוע לך האם במקרה של בנייה מהסוג הזה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים או שמספיק פחות מזה? מי יכול לתת לי מידע ותשובה ודאית לגבי זה? בעירייה אמורים לדעת, לצד המידע אם הוציאו היתר או לא?

האם כל שכן שרוצה לבנות משהו, ויודע שהוא צריך לכך גם הסכמת דיירים אבל גם יודע שהוא לא חייב הסכמה של כולם, יכול בפועל "לדלג" על דיירים מסויימים, מהסיבות השמורות עימו, ובכך למעשה להפיל עליהם את העניין בהפתעה גמורה, כשיוצא להם לראות את הבנייה מול עיניהם מבלי שידעו עליה מראש כלל וכלל? האם זה אפשרי וגם חוקי?

האם הוא יכול להחתים דיירים מדלת לדלת גם בלי לכנס אסיפת דיירים מסודרת בעניין? אגב, לועד הבית אין כאן שום צד בעניין, מהבחינה הזאת של לדאוג שאותו דייר יחתים כהלכה? אני רק רוצה לוודא את הנקודה הזאת.

פשוט עשיתי 1+1 עם כמה נתונים שיש בידי, ולצערי יש לי יותר מחשד סביר לחשוב וגם להבין שדילגו עלינו באלגנטיות, מה שנקרא (ואולי גם על עוד שכן או שניים), בכוונה תחילה, ובטח אם הם יודעים שגם לא זקוקים להסכמה גורפת מצד כל הדיירים. כמה קל, ככה נוח, אך האם גם חוקי? האם זה בבחינת "כשר אבל מסריח"? לצערי הבנתי את כל זה באיחור ניכר.

תודה רבה מראש.

 

[בינא]

לא ניתן לענות על שאלות ספציפיות בפורום...

ללא בדיקה מעמיקה ובטח שלא על שאלות היפוטטיות, כי יש המון אפשרויות וכל מקרה לגופו.
בכל מקרה, אין שום דבר "דחוף" או "בהול" בענף הבניה. בהכל ניתן לטפל, אם נדרש, לאורך שנים...
בהצלחה...