תוספת בנייה על הגג.

[גלמיש1]

שלום לך. רפרפתי על השרשור הארוך ואנסה לענות על שאלותייך

1) מתוך הנחה שהדירה שלך נמצאת בבעלותך יותר מ 3 שנים - כדי שהדייר/דיירת בדירה על הגג תוכל להוציא היתר בניה כלשהו היא היתה מחוייבת בלבקש את חתימתך על ההיתר! אדם לא יכול לקבל היתר לביצוע שינוי כלשהו בדירתו הפרטית מבלי לפנות לשכנים לקבלת הסכמתם החתומה על הבקשה להיתר, בודאי כשמדובר בשינוי חזית משמעותי כמו כאן. לפיכך - אם לא התבקשתם לחתום על בקשה כזאת סביר שלא הוגשה בקשה להיתר.
גם אם ניתן אי אז בעבר היתר בניה כזה - הרי שתוקפו הוא מוגבל (ל 3 שנים) ועל כן אם תקופת זמן זו עברה אזי הם חייבים (בעיקרון) בהיתר חדש, על כל הכרוך בו.
2) לגבי הסכמה של 100% מהדיירים - מספיק 70% הסכמה. אבל - את יכולה להגיש התנגדות בתנאי שיש לך סיבה טובה להתנגד לזה.
"האם כל שכן שרוצה לבנות משהו, ויודע שהוא צריך לכך גם הסכמת דיירים אבל גם יודע שהוא לא חייב הסכמה של כולם, יכול בפועל "לדלג" על דיירים מסויימים, מהסיבות השמורות עימו, ובכך למעשה להפיל עליהם את העניין בהפתעה גמורה, כשיוצא להם לראות את הבנייה מול עיניהם מבלי שידעו עליה מראש כלל וכלל? האם זה אפשרי וגם חוקי?"
- כאמור, חד משמעית לא!!!!
"פשוט עשיתי 1+1 עם כמה נתונים שיש בידי, ולצערי יש לי יותר מחשד סביר לחשוב וגם להבין שדילגו עלינו באלגנטיות, מה שנקרא (ואולי גם על עוד שכן או שניים), בכוונה תחילה, ובטח אם הם יודעים שגם לא זקוקים להסכמה גורפת מצד כל הדיירים. כמה קל, ככה נוח, אך האם גם חוקי? האם זה בבחינת "כשר אבל מסריח"? לצערי הבנתי את כל זה באיחור ניכר." כאמור - חד משמעית לא חוקי. הוא חייב לבקש את חתימתך, והיה ואת מסרבת, הוא צריך ליידע את הועדה בסירובך. אם זה לא נעשה - יש בסיס להגשת תלונה נגדו, ואולי גם נגד הועדה.
ולגבי חששך שיהיה "מאוחר מדי" - זה לא אמור לקרות. על עבירות בניה אין התיישנות, גם אחרי שנים רבות. אם בוצע ללא היתר ו/או ללא הסכמה - הועדה אמורה להוציא צו הריסה.
לגבי נושא דודי השמש - ככל שרואים מפה אין בקירות הללו משום הצללה כלשהי על הקולטים. ככה שזה לא צריך להטריד אותך (אלא אם המצב שונה מהנראה בצילום).
בשורה התחתונה - בניה כזאת מחוייבת בהיתר. נקודה. והיתר מחוייב בחתימתך, או התנגדותך.
מאידך , ככל שזה נראה לי מהתכנית, לא ברור שמדובר פה על הרחבת היחידה. לי זה נראה יותר כמו בנית קירות לטובת פרטיות,ובנית מעקה קל עבור שטח הגג. אבל כמובן שאינני יודעת מה הכוונה הנסתרת פה, או איך יראה ההמשך.
אני הייתי מציעה לך לפנות אל הדייר החדש בטוב, לבקש ממנו הסברים מה הוא מבצע ולאן זה הולך, והאם יש לו היתר. אם הוא לא ישתף פעולה אפשר 'להסביר' לו שאתם תפנו לערכאות במידת הצורך ומוטב לו שישתף אתכם פעולה. אם מדובר בגדרות לטובת פרטיות, אולי אפשר להגיע איתו לפשרה כלשהי.
בעקרון - תמיד כדי לנסות בטוב. בפרט אם יש פה גורם חדש שאין לכם חשבונות איתו. בנוסף כדאי לזכור שהוא יגור מעליכם - סיטואציה שמאפשרת לו להציק לכם באופן קשה אם תהיה התנגשות ביניכם. לכן שווה לשקול את הצעדים ולנהל אותם באופן מושכל.

 

[beautybutterfly]

תודה רבה על התגובה המפורטת.

ובכן, הדירה שלי קיימת כבר למעלה מ-30 שנה, לא פחות, והם רק רכשו את הדירה שלהם, אבל בונים בקצב ללא שום היתר בנייה. אני כבר יודעת שלא הוצא שום היתר, ולא שלרגע היה לי ספק, ככה שעל הסכמת והחתמת דיירים אין מה לדבר בכלל.

הם פשוט בונים את זה כאילו כלום. תראי, לפי הרושם שאני ומשפחתי מקבלים, ממש לא מדובר בקירות לצורך פרטיות אלא בתוספת של חדר, אולי אפילו שניים.
כלומר, בשלב הבא יגיעו גם חלון וכמובן יציקה של גג של החדר.

אז ממה שאת אומרת, גם במצב בו הדייר אמור להחתים את השכנים והוא יודע מראש שלא חייב הסכמה גורפת, הוא עדיין חייב לעבור דייר דייר ולקבל את הסכמתם או סירובם? אוקיי... ומדלת לדלת זה אכן חוקי ואפשרי? כלומר, לאו דווקא במסגרת אסיפת דיירים יזומה.
החתמת הדיירים היא שלב ב' רק לאחר הוצאת היתר בנייה? הדייר אמור להחתים אותם על התוכנית מטעם המהנדס שלו או כבר ממש על ההיתר עצמו?
אני שואלת באמת כדי להבין איך הדברים עובדים, או לפחות אמורים לעבוד.

אגב, גם אם היה מדובר בבניית קירות לטובת פרטיות, זה עדיין מחייב הוצאת היתר בנייה כחוק + הסכמת השכנים, לא?
ולגבי פנייה אישית אליו, לא עשינו זאת והחלטנו להגיש תלונה לפיקוח העירוני, בעילום שם (עד כמה שזה יכול להיות באמת ככה), קודם כל כדי להבין מה קורה פה בכלל ושיבוא פקח לראות את המקום. זה המצב. בהמשך, לאחר כמה ימים, נודע לנו שזה ללא היתר בנייה.
אני מקווה שזה לא אמור להציג אותנו באור שלילי מדי או משהו.
ליתר דיוק, הדירה שלהם היא שתי קומות מעלינו וגם בצד השני, אבל עדיין, כל אסון שחלילה עלול לקרות כתוצאה מבנייה ללא היתר עלול להשפיע על כל הבניין.

שוב

 

[גלמיש1]

חוקית כל בניה, ובודאי שינוי חזית, חייב בהיתר.

גם אם מדובר במעקה בלבד, או מסתור דודים או כל דבר.

היתר אמור להתקבל רק אחרי איסוף חתימות, ו/או התנגדויות. הם יכולים לאסוף מדלת לדלת, זה חוקי, אבל חובתם ליידע אתכם וכל דייר בבנין.

בכל מקרה - אמרת שאין היתר, אז חבל להתקשקש על זה.
אם אין היתר - חובת הרשות לטפל. להוציא צו הפסקת עבודות, וצו הריסה בהתאם לצורך.

ועכשיו משהו כללי שיבהיר גם למה אתם צודקים בעצירת הבניה הזו:
על הבנין חלים חוקים/תקנות מסוגים שונים.
יש ענין של בעלות על שטח , ואני מבינה ששטח הגג הצמוד להם שייך להם.
יש ענין של זכויות בניה - וכאן השאלה אם יש להם זכויות בניה שלהם להרחבת הבית.
לכל מבנה יש הגדרה של סך כמות השטח המותר לבניה. זה נקרא - זכויות בניה.
זכויות הבניה שייכות לכל הבנין והן נגזרת של גודל המגרש.
בעקרון בלי תוספת זכויות בניה - אף אחד לא יכול להגדיל את המבנה. הוא חייב לבקש את התוספת מהרשות (אלא אם קנה זכויות בניה שהיו שייכות לדירתו ולא עשה בהן שימוש).
כלומר - יש מצב שאם שכן מסויים מרחיב את ביתו הוא בעצם גוזל זכויות בניה מכלל הדיירים.
לפיכך מקובל שאם מישהו רוצה לבצע הרחבה, ויש לבנין זכויות בניה (אם משום שלא מוצו הזכויות המוקנות בתב"ע המקורית, או שבוצע שינוי תב"ע שמקנה זכויות נוספות לבנין) הוא צריך להגיע להסכם עם הדיירים בנושא. או ע"י חלוקה ביניהם של כלל הזכויות, או ע"י תשלום, כלומר רכישת זכויות מהדיירים האחרים.

כלומר - הרחבת מי מהדירות מחייבת לא רק קבלת הסכמה מהשכנים, אלא גם הסדרת נושא שימוש בזכויות בניה של הבנין.
אם דיירים אחרים מעלימים עין מהתוספת על הגג במחשבה שזה לא נוגע להם - הנה נקודה שאתם יכולים להסביר להם למה זה כן פוגע בזכויותיהם.

אגב - במבט נוסף בצילום, נדמה לי (אם אני לא טועה) שהם ניסרו שם קורה שהיתה בקצה המעקה הבנוי, כנראה לטובת הנמכת סף חלונות. אם זה המצב אז הם פגעו באלמנט קונסטרוטיבי חשוב של הבנין, ועל כך בודאי אתם חייבים להתריע, והרשות חייבת לפעול.