תמא 38/2 פינוי בנוי - 2 שאלות

[PorFavor1]

יש מאמרים מקצועיים בנושא

יש באינטרנט המון מאמרים מקצועיים שנכתבו בידי עו"ד שעוסקים בתחום.
&nbsp
בהצלחה

 

[ladybug4NLP]

תודה ענת-זה לא משנה איך קוראים למס-השאלה היא (אם דירה שניה)

איך מחשבים היטל השבחה שצריך לשלם עם חתימת חוזה על דירה שבעצם לא יודעים מה תהיה שוויה בעת גמר הבניה שלוח שנתיים ומעלה.
שהרי היטל השבחה (למיטב הבנתי) משלמים בעת מכירה. איך הם קובים את גובה המס? הערכה?

ובאם יש בבניין שלנו 3 דירות מפוצלות - האם בעל הדירה יקבל את מלא התמורה מהקבלן כנגד חוזי השכירות שבידו?



.
שהרי

 

[PorFavor1]

.

 

[ladybug4NLP]

אז מה בעצם מטרת הפורום? לכוון למאמרים?

אם כן, אנא כוון אותי
תודה

 

[ladybug4NLP]

תמא 38/2 פינוי בנוי - 2 שאלות

1. על כל דירה יש מס שבח אם הדירה הושבחה (וכמובן שבפנוי בינוי אכן היא הושבחה)
מאחר והבנתי שחתימה על חוזה עם קבלן כיא כמו מכירת הדירה הרי שאת המחיסים אמורים לשלם
קרוב לחתימת החוזה - למרות שעוד לא התחילו אפילו לבנות.

איך ייחשבו את המס אם בפועל אף אחד לא יודע מה יהיה שוו הדירה החדשה בעוד 2-3 שנים?

2. אם יש דירה שהושכרה, האם היזם/קבלן חייב לשלם שכר דירה לבעל הדירה בגין ההפסד למרותשבעל הדירה לא מתגורר בפועל בדירה
אלא משכיר אותו?
ובבנין שלנו יש אפילו דירות שמחולקות ל-2 ו-3 שוכרים )אותה דירה) האם הקבלן יכול לסרב לשלם?
מה אומר החוק - לא מה יכולים להוציא במשא ומתן

אנו כווד נדרשים לתת תשובות עוד בטרם חתמו אלא הרעיון רק הועלה.

תודה
רק תשובות מוסמכות בבקשה

 

[Ryva]

כדאי לעשות שיעורי בית ולקרוא הרבה מאמרים לפני שחותמים

וגם אז אי אפשר לדעת הכל.
אפילו עורכי הדין שכותבים את המאמרים לא יודעים ממש הכל, בסך הכל הנושא די חדש ואין הרבה ניסיון לא ליזמים לא לעו"ד
ולא לאף אחד. גם אם עו"ד כותב מאמר הוא לא יכול לכסות במאמרו את המידע הרב שקיים בנושא ולתת לנו את כל האינפורמציה,
אני חושבת שגם אם יכתבו ספר עב כרס הוא לא יכלול ממש הכל.
אני קוראת המון וכל הזמן מגלה מידע חדש. חבל שממהרים לעשות פרויקטים מורכבים כאלה לפני שלומדים טוב איך לעשות אותם,
בעיקר צריך לשים לב לקבלת ערבויות נכונות ומתאימות לפינוי בינוי.
מסתבר (מקריאת מאמרים) שערבות שטר המכר לדוגמא, שנותנים לכאלה שקונים דירה מקבלן לא מתאימה לבעלי דירות שעוברים פינוי בינוי,
שהרי הם מוסרים את דירתם הישנה בשלמות ולא כמו הקונים שמשלמים עבור דירתם החדשה לפי שלבי הבנייה.
בעלי דירות בפינוי בינוי צריכים לדרוש עברות בנקאית אוטונומית, אסור לוותר על זה. וגם אז לא מכוסים ממש.
כל הנושא כל כך מורכב ועוד בחיתוליו שאני חושבת שהמדינה צריכה לתת את הדעת ולהוציא חוק ברור ולחייב את הקבלנים לערוך
חוזה אחיד על פי חוק עם הדיירים, דבר שימנע אי הבנות, בעיות וסרבנות, חששות של בעלי דירות, והכי חשוב שבעלי הדירות ירגישו
שהם מוגנים על כל צרה.

 

[ענת אהרוני]

שעורי בית

אכן ישנם המון סעיפים שחייבים לתת להם התיחסות לפני חתימה על הסכם סופי.
על כן, מומלץ לקחת חברה שתלווה את הפרויקט (לא יזם/קבלן) ומטרתה היא להכשיר עו"ד שייצג את הדיירים מול עו"ד הקבלן/יזם.
וידאג להגן על הדיירים ברמה המשפטית הגבוהה ביותר.
כמובן שבמקרים בהם יש בנק מלווה קיים גם עו"ד מטעם הבנק אשר עובר על ההסכמים

 

[Ryva]

שוב חידוש !!! לצד מי הוא עו"ד של הבנק?

כי עו"ד של הדיירים מקבל את שכרו מהיזם/קבלן והוא לא ממש מגן על בעלי הדירות.
יכול להיות שהבנק עושה יד אחת עם היזם ומכניס את בעלי הדירות לצרה צרורה כשהו מנסה לחסוך כסף ליזם?
לדוגמא לדרוש שבעלי הדירות יחתמו על מסמכי משכנתא לטובת הבנק על מנת לכסות את העברות?
אם אני כבעלת דירה רואה סעיף שמחייב אותי לחתום על מסמכי משכתנא שהבנק יגיש לי ורואה כאן אור אדום, יכולה לסרב לחתום
על הסכם שכזה?
מישהו יכול להכריח אותי לחתום על משכנתא שתהווה בסיס ובטוחה לבנק לתת את הערבות?
אם היזם יקרוס אקבל את הערבות אבל אצטרך לכסות בה את המשכנתא. ולא רוצים להוסיף להסכם שורה שכתוב בה
שאנחנו לא ערבים ולא לווים, זה לא חשוד?
יש לי בעיה קשה כי אף אחד מהדיירים לא מרגיש כמוני.

 

[PorFavor1]

אף אחד כאן לא מוסמך

כולנו כאן אנשים כמוך.
&nbsp

 

[PorFavor1]

רק לעשות סדר...

בתמא 38, על כל גרסאותיו, אין שום מכר ושום קנייה של אף נכס מקרקעין.

הדיירים למעשה מוכרים לקבלן את זכויות הבנייה שלהם, ולא את הדירה *עצמה*.
הדיבור על פטור מ"מס שבח" נועד רק למנוע מצב שבו רשות המסים תרדוף אחרי דיירים שמכרו את זכויות הבנייה שלהם והרוויחו מכך שיפורים שהם שווי ערך כספי.
מכירת זכות בנייה, איננה עסקת מכר של נכס מקרקעין ועל כן מדובר בעסקה פטורת מס שבח.

מכאן- שגם הדיבור על דירת מגורים יחידה או שנייה, גם הוא מיותר, מפני ש ( כאמור ) אין כאן שום מכר קנייה של דירה, אלא רק מכירת זכויות בנייה שהן ( כאמור ) פטורות ממס. פטורות ממס, בלי קשר אם מדובר בדירה יחידה או שנייה או שלישית וכו'.

היטל השבחה- זה אופרה אחרת.
התשלום כאמור- הולך לרשות המקומית, ולא לרשות המסים / מס הכנסה וכיו'.

 

[aeonf]

טעות טעות טעות

"מכירת זכות בנייה, איננה עסקת מכר של נכס מקרקעין ועל כן מדובר בעסקה פטורת מס שבח."
מכירת זכויות בנייה זה האמא של העסקאות מקרקעין והיא בהחלט לא פטורה ממס!
&nbsp
תחת הגבלות כאלה ואחרות בעסקת התקשרות עם יזם ו/או מימוש עצמי יש פטורים ממס שבח.
&nbsp
בתמ"א 38 בהחלט יש מכירה וקנייה של נכסי מקרקעין ומבחינת מיסוי מקרקעין זוהי עסקת קומבינציה לכל דבר ועניין.

 

[PorFavor1]

התכוונתי ביחס לתמא 38

חוץ מזה, אם אתה כזה מבין, אז למה לא ענית מראש?
מה, לא שמת לב שפותחת השרשור מבינה משהו שגוי שצריך להסביר?

לכבודך אני אדייק, רק בגלל שדחקת אותי אל הפינה ולמרות שפותחת השרשור כבר איבדה עניין.

מכירת זכויות בנייה לקבלן, הנסבה על חיזוק יסודות הבניין לפי תמא 38- פטורה ממס שבח.

חוץ מזה- כבודו יכול להסביר לכולנו איך הוועדה המקומית מחשבת את היטל ההשבחה שלה, ותוך כמה זמן היא עושה כן לאחר גמר הבנייה.

 

[aeonf]

גם לא בהכרך נכון

תלוי כמה זכויות בנייה נמכרות והאם נמכרות זכויות בנייה תב"עיות (מה שהרבה פעמים קורה) בנוסף לתמ"א
הקבלן בדרך כלל פשוט משלם את המיסים האלה.
הועדה המקומית מחשבת היטלי השבחה (ככל וישנם, היטלי השבחה בגין תמ"א 38 פטורים בדרך כלל מהיטלי השבחה) על ידי שמאי מטעמה, זכותך להביא שמאי מטעמך שיערער על כך מה שיגרום להבאת שמאי שלישי שהוא "שמאי מכריע" - כמו שופט.
את היטל ההשבחה משלמים לפני קבלת היתר בנייה או במימוש זכויות ולא לאחר תום הבנייה.
&nbsp

 

[PorFavor1]

נו, אז למה לא אמרת מראש?

אני הרי לא מתיימר להיות מוסמך לתשובות, וגם אין לי שום ידיעות על רקע אישי.
נראה לי שאתה דווקא כן מתיימר למן מוסמך כזה.
אם כך, אתה מוזמן לענות לאנשים מראש, או להפנות למאמרים מקצועיים.

 

[aeonf]

אני דווקא עונה כל הזמן

אבל בפורומים אחרים. להזכירך אני לא עובד בזה ואני עושה זאת על חשבון זמני החופשי, אני לא מתפרנס מזה.
&nbsp