תמהיל משכנתא

[gali160177]

קבוצה יקרה!
חוזרת לכאן אחרי עשור...
בפעם הקודמת הפורום ממש עזר לי - לכן חזרתי שוב (-:
אנחנו מתחילת לברר על משכנתאות- ראשית רציתי להתייעץ אני צריכה הלוואה של 1,250,000 חשבתי לקחת 1,100,000 ואת ה150,000 לקח מהקרן השתלמות.

כמו כן- אני רוצה להתחיל לקבל הצעה מהבנקים
ראיתי שיש המלצה ראשית לבנות תמהיל ואז לבוא לבנק- אשמח לרעיונות והמלצות שלכם.

אני לא רוצה החזר חודשי של 5,000

כמו כן- מי היום הבנק המוביל במשכנתאות - בזמנו אני סגרתי בטפחות.

תודה רבה לכם!!!!

 

[שמעון 4545]

היי
את יכולה לתת לנו יותר פרטים ?
את לבד? זוג? ילדים ?

הכנסה חודשית ?
יש הלוואות בחשבון ?
ערך הנכס הנרכש?
את לא רוצה החזר של 5000 ?
את אמורה לרשום איזה החזר את רוצה לא איזה את לא רוצה חחחח
הבנק המוביל הוא הבנק שנותן לך את ההצעה הזולה ביותר שתשלמי כמה שפחות ריביות לאורך השנים
לא נוגעים בקרן השתלמות -רק אם אין ברירה, ואת בבעיה של אחוזי מימון ואין לך שום פתרון אחר.

 

[gali160177]

צודק!!!
נשואה+ 3
הכנסה 27,000 נטו
ערך הנכס - 3,400,000
אין הלוואות

לגבי קרן השתלמות- הכוונה הייתה לקחת הלוואה מהקרן

 

[שמעון 4545]

החזר מבוקש ?
יש לך יתרה ממשכנתא קודמת?

 

[gali160177]

החזר מבוקש 5000
לא

 

[שמעון 4545]

כבר אומר מראש שעם החזר כזה תאלצי לשלם הרבה כסף על ריביות ובנוסף המשכנתא תהיה ארוכה !
מומלץ על משכנתא של 1.25M החזר של 6k
כדאי לבדוק אם ניתן להגדיל את ההחזר החודשי
במידה ותישארי בהחזר כזה הכל יהיה ל 30 שנה
415000 פריים ל 30 שנה
635000 קל"צ ל 30 שנה
200000 משתנה לא צמודה כל 5 ל 30 שנה
החזר 5000 ש"ח
את תחזירי 1.8M לבנק כלומר מעל חצי מיליון ש"ח על ריביות
מאוד לא ממליץ על החזר נמוך כזה להלוואה כזאת -חבל על הכסף שלכם

 

[82little]

כנ"ל... והייתי עולה גם ל 6500 ואולי 7000 שח לחודש החזר חודשי...
חשוב להימנע מתשלומי ריבית ענקיים לבנק ומשכנתא שפרושה על פני יותר מדי שנים...
ראי התמהילים שצויינו , ושציינתי.
מסכים גם לנקודה שציין שמעון, בענין הלוואה מקרן השתלמות,
ואלא אם זה הלוואה מאוד ארוכה ובתנאים טובים יותר מן המשכנתא...

 

[gali160177]

תודה רבה רבה

 

[82little]

אם תשני את גובה ההחזר החודשי שווה לחשוב שוב על התמהיל. אני בכללי בדיעה לחלק לשליש שליש שליש. ראי הצעות בפוסטים האחרים...

 

[gali160177]

שלום לכולם
ראשית חייבת לומר שאתם ממש עוזרים לי
החלטנו להגדיל את המשכנתא להחזר חודשי של 6,000
ולקחת 1,200,000
קיבלנו שלושה תהילים אשמח לעו"ד
1.
200k קלצ 15 שנה 2.8
200k קצ 15שנה 1.9
400k משתנה כל 5 צמודה 2.65 25 שנה
400k פריים 0.5- 25 שנה

2. 400k קלצ 15 שנה 2.8
400k פריים 30 שנה -0.5
400 k משתנה כל 5 25 שנה 2.65

3.
400k קלצ 15 שנה 2.8
400k פריים 30 0.5-
300k משתנה על 5 25 שנה 2.65
100k קצ 1.95 15 שנה

המון תודההההה

 

[82little]

אישית הייתי מוריד את הצמודות כלומר בהתייחס לתמהיל השני שהצגת:
400k קלצ 15 שנה 2.8 מקווה שאפשר להוריד את הריבית בעזרת השוואה בין בנקים
400k פריים 30 שנה -0.5 כנ"ל לשאוף להורדת הריבית
400 k משתנה כל 5 25 שנה 2.65 הייתי מעביר כאמור למשתנה לא צמודה גם אם זה ייקר קצת את הריבית.
על פניו הריביות שהצגת כאן יחסית גבוהות אבל השאלה הבאה היא מה אחוז המימון ברכישת הנכס, כי זה בהחלט קובע למה אפשר להגיע בריביות...
וכנל משפיע גם הההכנסות והאחוז מתוכן וכן מס' ילדים.
לזכור שלבנקים טבלאות של סיכון שבנויים על הפרמטרים הללו ומגדירים טווחים של ריביות...
אז לפני שרצים בין בנקים ומבזבזים זמן שווה גם להבין מה יחסית ריאלי להשיג..
אפשר בעזרת משא ומתן ונחישות והשוואות בין הבנקים, אבל חלק מהענין קשור כאמור לכמה פרמטרים שהם יותר קשיחים...

 

[שמעון 4545]

קיבלנו שלושה תמהילים זאת לא הדרך הנכונה .
את צריכה לפעול בצורה אחרת ...
את צריכה לבנות תמהיל בעזרתנו כאן
ואז ללכת לקבל הצעת מחיר עבור התמהיל מ 2-3 בנקים

אני באופן אישי לא אוהב את התמהילים שקיבלת
בתמהיל 2 לא כתבת אם המשתנה צמודה או לא למדד
וכך גם בתמהיל מס' 3

מציע להתחיל מחדש ...

על החזר של 6000 ש"ח יציב בלי חשיפה למדד
שליש פריים
400000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 1% (אולי ניתן לשפר ל 0.9)
550000 ש"ח בקל"צ ל 18 שנה ריבית 3% (לפני מיקוח)
250000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה למדד ל 20 שנה 3% ריבית (לפני מיקוח)

החזר חודשי 5972
לאחר מיקוח כנראה אפשר יהיה להוריד שנה מהקל"צ ועדיין להישאר במסגרת התקציב
בסך הכל תחזירי 1.5M כלומר 300 אלף ש"ח ריביות שזה שיפור משמעותי מול תקציב של 5K שרצית בהתחלה
המשכנתה הזאת יציבה ולא צמודה למדד (במקרה של עלית ריבית ההחזר יעלה כמובן אבל רק במסלול הפריים והמשתנה)

ישנה עוד אפשרות שאת המשתנה כל 5 להאריך ואז לקצר קל"צ ולקבל ריבית יותר טובה -לשיקולך

זאת ההמלצה שלי
בהצלחה!

 

[gali160177]

תודה רבה
מחר הולכת לבנק
אדבר איתם על הריביות

לגבי הפריים שכתבת 1% התכוונת להעלות לפריים -0.6?

 

[82little]

ציינת: נשואה+ 3 הכנסה 27,000 נטו ערך הנכס - 3,400,000 אין הלוואות
אז, שוב, לא ניתן לדעת בוודאות מה הריביות האפשריות אבל להערכתי כדאי לעבור עם התמהיל שהצעתי בין כמה בנקים ולהשוות ריביות.
שאיפות לחוד ומה שניתן להשיג לחוד ומה שקובע זה מה יציעו בפועל.
להערכתי אתם לקוחות טובים לבנקים והסיטואציה מציגה אמנם משכנתא יחסית גבוהה אבל הכנסות טובות, אחוז מימון טוב וכו', ובבנק הנכון יילכו לקראתכם הרבה יותר ממה שהצגת כאן.

הייתי שואף לפריים ב 0.8 אחוז. קלצ ל 15 שנה 2.3 אחוז ומשתנה כל 5 לא צמודה ב 2.5 אחוז... אז אולי זה קשה מאוד להשיג את כל הריביות הללו, אז לא צריך להתאכזב מדי, אבל גם להבין שאלו לא ריביות מופרכות לגמרי ... כדאי לעבור בין כמה בנקים ולהתאמץ לשפר לכיוונים האלה...

ובענין ריביות ועם כל הכבוד לחשיבות של המרוץ אחר הריביות הכי טובות (וזה חשוב בסוף...) צריך לזכור שבהינתן גובה משכנתא מסויימת, מה שהכי קובע זה דווקא התמהיל וגובה ההחזר החודשי שמוכנים לשלם...
השתמשו במחשבון על מנת לראות כיצד עשירית האחוז לכאן או לכאן משפיעה על סך הריביות לאורך חיי ההלוואה.
תגלו שמה שבעיקר משפיע זה אורך השנים של המסלולים השונים וגובה ההחזר החודשי... (מניח שזה גם מה ששכנע אתכם לעלות ל 6000 שח... )

ועוד הערה: יעזור לכולם, ויבטא את הנתינה חזרה, אם בסיום התהליך של השוואה בין הבנקים, כולל נכונות שלכם לעבור לבנק אחר, לטובת שיפור הריביות, תחזרי לכאן ותשתפי מה התמהיל שבחרתם ומה השגתם בסוף בריביות...
בהצלחה.

 

[gali160177]

שמעון little המון תודה!
אתם ממש עוזרים!!
הנכס שאנחנו קונים 3,400,000 אחוז מימון 0.35 אחוז
אני בהחלט לקוחות טובים
אם הבנתי נכון לגשת לבנקים עם התמהיל הבא

על החזר של 6000 ש"ח יציב בלי חשיפה למדד
שליש פריים
400000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 1% (אולי ניתן לשפר ל 0.9) הכוונה לפריים ל פריים 0.7-
550000 ש"ח בקל"צ ל 18 שנה ריבית 3% (לפני מיקוח)
250000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה למדד ל 20 שנה 3% ריבית

או לחילופין
400k פריים 0.8- 30 שנה
400k קלצ 15 שנה 2.3
400k משתנה כל 5 לא צמודה 2.5

אתם יודעים היכן אחזיר יותר בחודש??
אשמח שתאשר שזה הכיוון

אין עליכם!!!

 

[82little]

השתמשי במחשבון משכנתא והכניסי את שני התמהילים ובדקי מה העלות הכוללת בריביות בכל תמהיל. וכן מהו ההחזר החודשי.
בנוסף חשוב להסתכל על לוח הסילוקין ולבדוק אפשרויות של פרעון חלקי או מלא בהמשך... ואיך זה משפיע על סך הריביות...

יש מחשבונים שלא מראים את העלות לכל מסלול בנפרד אז כדאי לבדוק גם את זה. לבדוק ידנית בנפרד...

משתנה כל 5 לא צמודה שהצעתי לקחת כאמור שליש מהמשכנתא, מקווה שתוכלו ל 20 שנה אבל אולי תצטרכו להאריך ל 25 שנים.. אף שזה לא מומלץ...
קלצ לדעתי כדאי לכוון ל 15 שנים ומטה.... זה חשוב למצב של פרעון בהמשך, אם יהיה , וחשוב גם כדי להשיג ריבית יחסית יותר טובה. פשוט כשמדובר בשנים רבות יותר זה נכנס לסף ריבית גבוה יותר...
הכניסו כמה סימולציות לגבי השנים והריביות כך שתדעו מראש מה ההשלכות מבחינת ההחזר החודשי ומה מבחינתכם זה הסף...

בדקו והשוו בין שני התמהילים שהוצעו כאן והחליטו.

לכו לבנקים עם תמהיל אחד שאותו אתם רוצים ושהבנקים יתנו הצעות ביחס לתמהיל הזה.

 

[82little]

כפי שתראי במחשבון -- וחשוב כאמור ללמוד את הענין לעומק לפני שניגשים לבנק -- עם עליה קלה בהחזר, התמהיל שהצעתי עם שליש שליש שליש פריים ל 30 שנה קלצ ל 15 ומשתנה ל"צ ל 20 ייצא יותר זול, ודי משמעותי מהחלופה של קלצ 550 א' ל 18 שנה ו 250 במשתנה ל"צ ל 20 שנה...

 

[82little]

אבל זה גם תלוי בריביות שתשיגו...

 

[gali160177]

תודה רבה

אשמח לליניק למחשבון משכנתא

 

[82little]

משתדל לא לפרסם. הקישי מחשבון משכנתא בגוגל ויעלו מספר אפשרויות ובחרי המתאים לך. היתה כאן בפורום השוואה בין כמה מחשבונים. בהצלחה.