תמהיל משכנתא

[gali160177]

שלום לכולם

אשמח לעדכן ולתייעץ:

להלן הרביות שקיבלתי לתמהיל שביקשתי מפגישה בבנק מזרחי:

400,000 פריים 0.5- 30 שנה

400,000 משתנה כל 5 שנים קבועה 3.44% 20 שנה

400,000 קל"צ 3.35 15 שנה

החזר חודשי של 6,452

הבנק הציע לי בפתיחת חשבון לקבל 75,000 בפריים -1.25 - ל12 שנה

כך שאוכל לצמצם את המשכנתא ל 1,125,000

מהיכן כדאי לצמצם? משתנה כל 5 או מהקל"צ?

כאמור** החלטתי לצמצם את הסיכון ולקחת את 800,000 ריביות קבועות
אשמח לדעת לאיזה ריביות אני יכולה להגיעה - יש לי עוד פגישה שבוע הבא בבנק הפועלים.


תודה לכם!

 

[82little]

הבעיה בפריים הקצרה יחסית שהיא מכבידה על ההחזר החודשי הכולל... עדיף אם ניתן להאריכה. ולפחות ל 15 שנה. חושב שהייתי מקטין המשתנה כל 5.
הזכירי בבקשה מה אחוז המימון ומה ההכנסות. ומצב משפחתי. והחזר חודשי אפשרי מבחינתכם. ואז ניתן להעריך אף שלא במדוייק למה ניתן לשאוף...
על פניו הריביות לא טובות וטעונות שיפור משמעותי בהתאם לאחוז מימון והכנסות. ואז גם ניתן יהיה לקצר את הקלצ ולשפר עוד את הריבית.

 

[gali160177]

הכנסות- 27,000
35% מימון

נשואה + 3 ילדים מתחת לגיל 18

הקטן בן 5

מסכימה איתך שהריביות לא טובות- אשמח להכוונה לאן אפשר לשאוף?

 

[82little]

ציינתי הייתי שואף לפריים ב 0.8 אחוז. קלצ ל 15 שנה 2.3 אחוז ומשתנה כל 5 לא צמודה ב 2.5 אחוז... אבל גם פריים ב 0.9 יהיה טוב. וקלצ ל 15 שנה בנ 2.4 ומשתנה 2.6 וכו .. אני קצת חושש שבגלל הסגר אולי יש מגמת עליה בריביות? לא יודע. אולי אחרים יכולים לדווח. לא נכון לפעול בלחץ בכללי אבל לפעמים צריך ללחוץ על הדוושה ולהאיץ אבל לא בריביות הגבוהות והלא מוצדקות שקיבלת. . האם כבר חתמתם חוזה ויש לוח תשלומים? לא מרגיש נוח האמת להלחיץ סתם. כמו שגם ציינתי אולי זה קשה מאוד להשיג את כל הריביות הללו, אז לא צריך להתאכזב מדי, מקווה שיש לכם את הזמן והנחישות לעבור בין כמה בנקים ולהתאמץ לשפר לכיוונים האלה ובייחוד שזו משכנתא די גדולה. עוד נקודה למחשבה אם זוכר נכון יש לכם גם קרן השתלמות אז אולי במקרה שלכם כדאי דווקא להעלות קצת בהחזר החודשי לקצר עוד בקלצ ועוד כמה שנים לפרוע חלק במלצ ולשחרר קצת אוויר... .?
וחשוב גם שתשתמשו במחשבון ותלמדו את הסימולציות כדי לדעת מה ואיך לומר בבנק להפגין לו שליטה בחומר ושלא "ימרחו" אתכם... כי שוב הריביות הללו לא בכיוון. אולי גם הבנק רק זקר משהו בשביל אישור ראשוני. להתחיל. ?

 

[gali160177]

ציינתי הייתי שואף לפריים ב 0.8 אחוז. קלצ ל 15 שנה 2.3 אחוז ומשתנה כל 5 לא צמודה ב 2.5 אחוז... אבל גם פריים ב 0.9 יהיה טוב. וקלצ ל 15 שנה בנ 2.4 ומשתנה 2.6 וכו .. אני קצת חושש שבגלל הסגר אולי יש מגמת עליה בריביות? לא יודע. אולי אחרים יכולים לדווח. לא נכון לפעול בלחץ בכללי אבל לפעמים צריך ללחוץ על הדוושה ולהאיץ אבל לא בריביות הגבוהות והלא מוצדקות שקיבלת. . האם כבר חתמתם חוזה ויש לוח תשלומים? לא מרגיש נוח האמת להלחיץ סתם. כמו שגם ציינתי אולי זה קשה מאוד להשיג את כל הריביות הללו, אז לא צריך להתאכזב מדי, מקווה שיש לכם את הזמן והנחישות לעבור בין כמה בנקים ולהתאמץ לשפר לכיוונים האלה ובייחוד שזו משכנתא די גדולה. עוד נקודה למחשבה אם זוכר נכון יש לכם גם קרן השתלמות אז אולי במקרה שלכם כדאי דווקא להעלות קצת בהחזר החודשי לקצר עוד בקלצ ועוד כמה שנים לפרוע חלק במלצ ולשחרר קצת אוויר... .?
וחשוב גם שתשתמשו במחשבון ותלמדו את הסימולציות כדי לדעת מה ואיך לומר בבנק להפגין לו שליטה בחומר ושלא "ימרחו" אתכם... כי שוב הריביות הללו לא בכיוון. אולי גם הבנק רק זקר משהו בשביל אישור ראשוני. להתחיל. ?

אכן רק התחלתי את הפגישות בבנק
אני צריכה את הכסף בתיחת ינואר
אם הבנתי נכון התמהיל שבניתי בעזרתכם הוא הכיוון נכון??

 

[82little]

התמהיל עצמו בסדר. כן...
האם הכוונה שרק בתחילת ינואר אפשר להתחיל למשוך את הכסף? כי אם כן, האישורים עכשיו הם בכל מקרה אישורים עקרוניים ולא בהכרח יהיו רלוונטים בינואר. בכללי הריביות בקלצ במיוחד נמוכות עתה ולכן להערכתי (שוב זה רק הערכתי, הריביות גם יכולות לרדת עוד...) שווה כבר לקחת אותן. מניסיון הבנקים לא בהכרח מיד מעלים גם אחרי שחלפו 24 ימים מאז האישור ויש גם ענין של מרווחים וקשר למשא ומתן שכבר התנהל... אבל בכל מקרה בתחילת ינואר זה קצת רחוק. האם מדובר בבית לבניה ושתצטרכו את הכסף בשלבים? גם זה משנה את החישובים ואת דרך ההתנהלות ויכול גם להסביר את גובה הריביות שסביר שתקבלו. (כי בבית לבניה הסיכון שהבנקים מחשבים גבוה יותר ובהתאם הריבית י היו גבוהות יותר. לכן שווה גם הרבה פעמים בסיום הבניה כשיש טופס 4 לבצע מיחזור.) בהצלחה.

 

[gali160177]

הבית כבר בנוי- אכן אין טופס 4.

יש לי 3 תשלומים על הבית, תשלום אחד בוצע ועוד תשלום

התשלום השני בנובמבר

והשלישי בקבלת המפתח

 

[82little]

אוקיי. אז זה יכול להסביר את הריביות הלא טובות שקיבלתם....
. מניח שאפשר לשפרן אבל כנראה לא לריביות שהתייחסתי אליהן.
צריך לגשת לבנקים אחרים ואז תראו אם וכמה ניתן לשפר.
כאמור אחרי קבלת טופס 4 כדאי לבצע מיחזור.
היה מקום גם לשקול אולי לקיחת משכנתא גדולה ויותר והחזר של חלקה כך שתישארו עם אחוז פריים גבוה יותר אבל כנראה שזה כבר לא אפשרי. היות והריביות לא טובות וממילא תבקשו לבצע מיחזור לא בהכרח כדאי למהר ולהקדים תשלומים...
??
וכדאי גם לשאול בבנק לכיוון של הריביות כשיש כבר טופס 4...
בהצלחה.

 

[gali160177]

אוקיי. אז זה יכול להסביר את הריביות הלא טובות שקיבלתם....
. מניח שאפשר לשפרן אבל כנראה לא לריביות שהתייחסתי אליהן.
צריך לגשת לבנקים אחרים ואז תראו אם וכמה ניתן לשפר.
כאמור אחרי קבלת טופס 4 כדאי לבצע מיחזור.
היה מקום גם לשקול אולי לקיחת משכנתא גדולה ויותר והחזר של חלקה כך שתישארו עם אחוז פריים גבוה יותר אבל כנראה שזה כבר לא אפשרי. היות והריביות לא טובות וממילא תבקשו לבצע מיחזור לא בהכרח כדאי למהר ולהקדים תשלומים...
??
וכדאי גם לשאול בבנק לכיוון של הריביות כשיש כבר טופס 4...
בהצלחה.

תודה רבה אעדכן

לא ידעתי שיש לזה קשר ישיר ( שרוכשים מקבלן)

 

[82little]

כדאי לברר את זה כאמור בבנק כי אולי ניתן יהיה לבצע מיחזור פנימי בתוך אותו בנק ואז יותר קל. זה גם תלוי כמה הבנק רוצה להתאמץ עבורכם ולהחזיק אתכם אצלו. וכמה הוא ישתף בכל השיקולים שיש לו. לנסות ולהבין יותר לעומק מה עומד מאחרי הריביות שניתנו לכם זה חשוב גם להמשך אחרי טופס 4 ןהאם תהיה אז נכונות לשפר... . בהקשר הזה, שוב מניסיון, יש בנקים ופקידות שיותר משתפות והשירות יותר אישי ומדוייק. וזה גם ענין לפעמים של נסיון מספק שלהן... וגם מצידכם ככל שאתם שוחים בחומר ומראים התמצאות ונחישות זה עוזר. לדעתי.
בהצלחה.

 

[gali160177]

יש מחשבה אחרת ורציתי לחלוק אתכם:

חשבתי לשנות את התמהיל:
33% פריים
40% קל"צ
27% משתנה כל 5 צמוד

עדיף על 1/3 לכל מסלול?

 

[82little]

האם מגדילה בהתאם את ההחזר החודשי?
והאם קשור גם לאפשרות לפרעון מוקדם של מהסכום במלצ?
בכל אופן השתמשי במחשבון משכנתא ותראי מה ההשלכות מבחינת סך הריביות שתשלמי לבנק בעקבות שינוי כזה ומה ההשלכות בהחזר החודשי.
אם יכולה לעמוד בהחזר יותר גבוה, כלומר להישאר עם אותן שנים בקלצ ובמלצ אז מהלך כזה אמור לחסוך בריביות. כאמור, בדקי במחשבון כמה זה אמור לחסוך. בהצלחה

 

[gali160177]

האם מגדילה בהתאם את ההחזר החודשי?
והאם קשור גם לאפשרות לפרעון מוקדם של מהסכום במלצ?
בכל אופן השתמשי במחשבון משכנתא ותראי מה ההשלכות מבחינת סך הריביות שתשלמי לבנק בעקבות שינוי כזה ומה ההשלכות בהחזר החודשי.
אם יכולה לעמוד בהחזר יותר גבוה, כלומר להישאר עם אותן שנים בקלצ ובמלצ אז מהלך כזה אמור לחסוך בריביות. כאמור, בדקי במחשבון כמה זה אמור לחסוך. בהצלחה

לא מגדילה החזר, חשבתי לבצע זאת- בתכנון לפרוע תוך 5 שנים את המשתנה- אני רוצה לקבל בקל"צ ריבית טובה - לכן המחשבה להוסיף גם משתנה צמודה ע"ח קבלת ריבית טובה.
חושב שאני בכיוון?

 

[82little]

בדקי במחשבון ולפי לוח סילוקין אם אכן זה ישתלם לך... שווה לבדוק גם במלצ ולא רק בצמודה...

 

[gali160177]

מה דעתכם? ראלי??
אולי לפרוע את המשתנה כל 5 שנים בעוד כשנתיים.

 

[82little]

עוד שנתיים יש לך סכום לפרוע? עשי סימולציה רק עם המשתנה ולראות בלוח סילוקין מה תהיה היתרה עוד שנתיים והאם אכן יש לך את הסכום הזה לפירעון.
חשוב לך גם להקטין את גובה ההחזר החודשי בעוד כשנתיים?
בהצלחה

 

[gali160177]

עוד שנתיים יש לך סכום לפרוע? עשי סימולציה רק עם המשתנה ולראות בלוח סילוקין מה תהיה היתרה עוד שנתיים והאם אכן יש לך את הסכום הזה לפירעון.
חשוב לך גם להקטין את גובה ההחזר החודשי בעוד כשנתיים?
בהצלחה

כן יהיה לי
מעדיפה שתהיה לי הכנסה פנויה...
השאלה אם התמהיל הזה כדאי?

 

[82little]

אמרת שיכולה לקבל בפתיחת חשבון 75 א' בפריים ל 12 שנה, אז למה לקחת 100 א' בצמודה ל 10 שנים?? אלא אם כן אולי כוונתך לפרוע אותה בעזרת ה 75 מהפריים ל 12 שנים.. ?


הייתי נמנע מצמודות אבל הבנתי שמתכוונת לפרוע אחרי שנתיים את המשתנה הצמודה?

בכל אופן, כדאי לקחת אכן 1.2 מ' אבל לפרוע כאמור, חלק בעזרת ה 75 א' -- די במיידי וכן אחרי שנתיים סכום נוסף...

הערה נוספת: הייתי מנסה לקצר הקלצ, זה סכום די גדול שנלקח ל 15 שנים ובגלל שזה ל 15 שנה גם מעלה את הריבית.. היה טוב לקצר קצת ואמור לאפשר לבנק גם לתת ריבית יותר טובה... אבל הבנתי שאת גם מנסה להיות בהחזר חודשי נמוך יחסית.. אז קשה להחזיק את המקל כאן משני קצותיו...
בהצלחה

 

[gali160177]

אני יודעת ששיגעתי!!!

מרגיש לי שהגעתי לתמהיל: מה אומרים?

בתכנון שלי - אחזיר עד 5 שנים את 210,000 ..