כדאי לדעת- החלטות באסיפת דיירים

[עורכת דין חן סרי]

כדאי לדעת- החלטות באסיפת דיירים

רוב ההחלטות של האסיפה הכללית של בעלי דדירות בבית משותף מוכרעות במסגרת הצבעה פתוחה ופומבית.
כלומר בהתאם לספירת הידיים של שהורמו בעת האסיפה.

 

[עורכת דין חן סרי]

מתי תתקיים הצבעה חשאית

אם לפחות רבע מהנוכחים באסיפה דורשים קיומה של הצבעה חשאית, חייבים להענות לכך, אחרת ההצבעה תהיה פסולה. דרישה כזו לא חייבת נימוק והיא יכולה להיות בכל נושא שמצביעים עליו.

 

[עורכת דין חן סרי]

הצבעה עפ"י יפוי כח

בעל דירה יכול ליפות את כוחו של אחד השכנים או של צד ג' כלשהוא להיות נוכח במקומו באסיפה ולהצביע בשמו. יפוי הכח חייב להיות בכתב.

 

[עורכת דין חן סרי]

דירה קטנה/גדולה למי קול שווה יותר

לכל דירה יש רק קול אחד לא משנה מה גודלה.

 

[עורכת דין חן סרי]

ומה לגביי דירה שפוצלה או שתי דירות שאוחדו

דירה שפוצלה בפועל אך הרישום לא נרשם בטאבו, היא דירה אחת המקנה קול אחד.
שתי דירות שאוחדו בפועל אך נותרו רשומות כיחידות נפרדות מקנות שני קולות.

 

[עורכת דין חן סרי]

חנות/מחסן אולם וכו'

גם ליחידות עצמאיות אלה יש קול בהצבעה אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

 

[עורכת דין חן סרי]

שיוויון בהצבעה

מה עושים?

בעת שוויון קולות בהצבעה ליו"ר האסיפה מוענק קול מכריע.
יו"ר האסיפה אינו בהכרח ואינו תמיד יו"ר הוועד.

 

[פרל דוד]

אסיפה כללית חוקית

אסיפה כללית חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות בעצמם, או באי כח מטעמם.

אם לא נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום והיא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים ובתנאי, שהדבר צויין בהודעה על קיום האסיפה

 

[פרל דוד]

סדר יום של האסיפה הכללית.

לא תדון האסיפה הכללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהעניין יעמוד לדיון בה.

 

[פרל דוד]

התראה/הודעה על קיום אסיפה כללית

הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית, מקומה וסדר יומה תימסר לבעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו ,כגון: בחדר המדרגות, רואים כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה, [לכן המודעה תוצג 5 ימים לפני קיום האסיפה]

 

[פרל דוד]

מה קורה כשהאסיפה לא מתקיימת במועדה כמפורט בתקנון.

במקרה שהאסיפה הכללית של בעלי הדירות לא נתכנסה במועדה עפ"י המוגדר בתקנון. רשאי המפקח [על הבתים המשותפים] לכנסה ולקבוע את סדר-יומה והוראות התקנון בדבר אסיפה כללית יחולו כאילו כונסה .

 

[פרל דוד]

תוקפן של החלטות האסיפה הכללית.

בכל בית משותף יתנהל ספר החלטות. בספר זה, ירשמו כל ההחלטות אשר נתקבלו כדין ע"י האסיפה הכללית.

החלטה שנתקבלה כדין באסיפה, אך לא נרשמה, לא תחייב את בעלי הדירות.

החלטה שהתקבלה כדין ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה בין שהיה נוכח בישיבה ובין שלא היה,ההחלטה תחייב גם רוכש דירה לאחר קבלת ההחלטה.

ניתן לשנות החלטה או לבטלה ע"י אסיפה כללית נוספת ובלבד שההחלטה החדשה מבטלת/משנה במפורש את ההחלטה הקודמת.

 

[פרל דוד]

נציגות הבית המשותף - הגשת דוחו"ת כספיים.

נציגות חייבת לנהל ספר הכנסות והוצאות, לערוך דו"ח כספי אחת לששה חודשים ולהציגם בפני האסיפה השנתית הרגילה.

הכנסות הנציגות יופקדו לחשבון בנק על שם נציגות הבית המשותף בלבד.

במידה ואין נציגות לבית המשותף או שאינה מתפקדת עפ"י כללי התקנון המצוי [עקב סכסוך/אחר] , על בעל אחת הדירות לדרוש קיום אסיפה כללית,לתיקון המעוות, במקרה ולא מתאפשר קיומה של אסיפה כנדרש, רשאי המתלונן לפנות למפקח על רישום המקרקעין, וזה ימנה עפ"י שיקול דעתו נציגות חדשה שתפעל עד לכינונה של אסיפה חדשה.

 

[פרל דוד]

מי רשאי לבצע שינוי ההצמדות בבית משותף ?

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם,
אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

משנרשם השינוי , כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

כוחו של הרוב מוגבל בשני מקרים כדלקמן:
1. אין לפגוע בזכויות בעלי הדירות ואין להטיל חובות או תשלומים על בעלי הדירות, שונים מאלה שפורטו בחוק ושלא בהסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות.
2. אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לדירה אלא בהסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות.

לדוגמה : אין לבנות ברכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות.

 

[פרל דוד]

מתי נכנס לתוקפו התקנון המצוי ?

התקנון המצוי הוא תקנון קבוע שתוקפו ניזון מהוראות חוק המקרקעין.

מקום שלא נרשם "תקנון מוסכם לבית משותף" [לפי סעיף 62], ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות, ומכאן תוקפו.

אם בחרו בעלי הדירות שלא לערוך ביניהם תקנון מוסכם או שבתקנון המוסכם שערכו לא הוסדרו העניינים הבסיסיים הנוגעים להפעלה שבשגרה, הרי שבמקרה זה יחולו על הבית המשותף הוראותיו של התקנון המצוי

 

[zammy]

אין יושב ראש ועד בחוק אלא יושב ראש האסיפה

שאלה- אם יש ליו"ר האסיפה "קול כפול" עלול להיות כאן ניגוד אינטרסים שהרי הוא מצביע גם כבעל דירה וגם כיושב ראש. יש כאן טעם לפגם, לא?

 

[פרל דוד]

התנהלות ראש הועד בבית משותף.

מישהו בועד הבנין [ולא משנה הכינוי שלו] חייב באחריות "קבועה" להתנהלות הבנין, מבחינה תחזוקתו הקבועה, איסוף הכספים מהדיירים, כמובן שההתנהלות מחייבת בעלי תפקידים נוספים שיסייעו לו שכן התפקיד הוא בהתנדבות.

הקול הכפול להערכתי הוא הכרח במקרה של אי יכולת לקדם נושאים לטובת בעלי הדירות,[כשיש התנגדות ושיוויון קולות] אכן יש להתייחס לכך בזהירות שכן להצבעה זו יש מגבלות חוקיות כפי שציינתי באחד הפוסטים.

אגב...בהשאלה, גם לראש הממשלה יש קול כפול במידת הצורך בממשלה

הרשות המבצעת - [ממשלת ישראל]
שלושה הסברים למעמדו המיוחד של רה"מ לעומת חברי הממשלה:
לפי החוק השרים שווים זה לזה, אך מעמדו עליון יותר וקולו מכריע וכפול.
מפטר וממנה שרים כפי שירצה.........
<<<<<<<<<<<

 

[zammy]

בחוק לא כתוב "חייב"

בחוק לא כתוב יושב ראש ועד אלא יושב ראש אסיפת הדירים ורק בעת כינוס האסיפה.
האחריות היא על כל נציגי הועד ולא על אחד מהם.
ועד שמתנהל נכון לא צריך מתנדבים.
חובה למנות גזבר באסיפה.
אם הבניין מצריך זאת מבחינת מספר יח"ד או גודלו כדאי שהועד יהיה בין יותר מ-3 אנשים.
ועד לא יכול לסמוך על מתנדבים, היום יש מחר אין.

 

[פרל דוד]

אני מניח שאתה רומז על קבלת שכר לתפקיד.

חוק המקרקעין סימן ג': ניהול הבית המשותף, מסעיף 61 ועד 71 מגדיר את כללי ה"משחק" בהתנהלות הבית המשותף.


בתוספת - סעיף 64 [התקנון המצוי] אכן לא מציינת מינוי של יו"ר קבוע לניהול הנציגות [או הועד] אך מהפרקטיקה לא ניתן להתנהל באם לא ימונה אדם שינהל את הנציגות.

אני מקווה שראית את הסרט "הקרב על הועד" - https://www.youtube.com/watch?v=anQtGh1pN74

או לחילופין "אחד העם 1"

 

[zammy]

אין הכוונה לקבלת שכר בכלל

מטבעו של ועד בית תמיד יהיה איש אחד או שנים שיובילו את ההתנהלות אולם זה ללא מינוי של יושב ראש ועד.
תקרא לזה נוהג או מה שתבחר-אין כאן מינוי יושב ראש כי אין למינוי זה אחיזה חוקית. \
קח לדוגמא גזבר שמינויו מוזכר בחוק.