Investors warned of housing bubble risks

[MickeyMouse10]

Investors warned of housing bubble risks

https://au.finance.yahoo.com/news/investors-warned-housing-bubble-risks-030914706.html

 

[arieltr]

אני מציע לך לקרוא את העמוד הראשון של העיתון THE AGE היום

היתה כתבה בדיוק בנושא זה. בול בשבילך.

הכותרת, כמו כמעט תמיד (בכל זאת עמוד ראשון), מטרתה היתה לעשות 'רעש' ו'להפחיד', אבל אם תקרא תבין שבסך הכל מדובר ברמזים וחילופי מהלומות נייר בין ראש אגף ככה וככה ב-ANZ לבין נציג ה-RBA.
מחירי הבתים רק עולים ועולים, וצוין שם שבמלבורן וסידני עלולים להיווצר ירידה במחירים (אקא פיצוץ בועה) עקב הצפה בבניית מגדלי דירות שעלולים לגרום לעודף דירות - בסיטי ובאינר סיטי. על זה מדובר. והאזהרה היא ספציפית למשקיעים שקונים דירות צמוד למרכז, דירות פיצפוניות במחירים מטורפים (600-700 ל 2B). עוד צויין שם, שכשתהיה ירידה במחירים היא תיגע בייחוד באזורים/פרברים לא נחשקים ולא באזורים מבוססים שבהם אחוז המשקנתא ממחיר הקניה יחסית קטן ומשקי הבית לא חונקים את עצמם נכון לרגע זה, שבוע הבא (כלומר לא לקחו 80% משכנתא, פלוס עוד כמה פרמטרים).

העניין הוא שהביקוש במרכז סידני ומלבורן אף פעם לא ירד בצורה חדה מאוד. אלו ערים ראשיות בסדר גודל עולמי והינם מרכזים שוקקי חיים, ובמלבורן התחבורה הציבורית והפריסה העירונית ברמה מצויינת. מדובר במגנטים מובהקים לצעירים שתמיד יחפשו לשכור שם דירה. צעירים אלו יפסיקו לשכור שם דירה רק במצב אחד - שיהיה להם כסף לקנות בעצמם דירה שם.

הבנקים מצידם טוענים שפרוצדורת המשקנתאות די קשיחה ויציבה ואילו ה-RBA מנסה ללחוץ על הבנקים להפחית את נישת ההלוואות להשקעות ל-10%. כן בטח, מחר הם יישרו קו עם זה.

דבר מעניין שעולה כדרך אגב מהכתבה הינה שה-ANZ (ובעקיפין ארבעת הבנקים המרכזיים) טוען שסך הכל ירידת הריבית האחרונה ייצבה את השוק ואין צורך בהורדה נוספת. כלומר במילים אחרות, חודש מאי מתקרב, אז הם מוצאים לנכון לרמוז חזרה ל-RBA שלא יוריד שוב פעם את הריבית כי מן הסתם הבנקים מפסידים המון כסף מכל העניין הזה...

מיקי מאוס, אם יש לך ואתה רוצה לקנות, כמה שתחכה יותר, מאוד סביר שגם תשלם יותר.
אם אתה רוצה לחכות - תחכה רק עד שהדפוזיט שלך יהיה לא מינימלי. כי אם תחכה במקביל גם לקניית דירה בשקל וחצי אז אתה תמשיך לקרוא את הלינקים האלה גם עוד עשר שנים.

 

[ANZ1]

כותרות ועובדות

גם בניו זילנד כל הכותרות מדברות על בועת נדלן ומחירים שרק עולים
כשמסתכלים על המספרים הקטנים, העובדות נראות אחרת לגמרי.
ב5 השנים האחרונות, מחירי הנדלן באוקלנד עלו 51 אחוז, וזה באמת הרבה.
אבל, בכל שאר ניו זילנד מחירי הנדלן עלו רק 4.5 אחוז בממוצע
וגם זה, כשמסתכלים על כל שאר האזורים ביחד, לחוד יש אזורים שב5 השנים האחרונות המחירים עלו ב10 אחוז
ויש כאלו שירדו ב10 אחוז.

 

[MickeyMouse10]

למרות כל מה שחושבים לא ממש חסרות דירות למגורים בסידני וגם לא

במלבורן, פשוט מי שקונה אותן הם משקיעים. צריך להבין כאשר משקיע נדל"ן קונה נכס לא בגלל התשואה שלו, אלא בגלל רווח ההון שטמון בעסקה (אחרת אין שום היגיון בזה) מדובר על מצב של בועה! למה? כי ההיגיון הכלכלי של הרוכש הפוך ממציאות נורמלית! אם מחיר הנכס היה עולה בהדרגה בהתאם לנורמה (קרי 2-4% בשנה) אזי היית אומר למה הוא קנה? כי הוא מקבל תשואה על הנכס מעל ריבית חסרת הסיכון. תשואה של 3% שהיא ממוצעת בסידני אינה באה לענות על הצורך ההגיוני הזה של הרוכש, ולכן בהכרח המניע לעסקה הוא רווח ההון הטמון בעסקה. עד כאן הכל טוב ויפה, איפה הבעיה הבועתית מתחילה? היא מתחילה בנקודה שאנשים לקחו משכנאות על מנת להמר (ובהחלט מדובר על הימור וענקי) כי כאשר קונים שמחיר הסחורה גבוה מידי (ואל תתבלבל הוא מאד גבוה) יש תמיד את הסיכון שהמחיר שבו קנינו מגולם הפסד הון ולא רווח הון, ובעצם מצב שבו מחיר הנכס נמוך ממחיר המשכנתא. בניגוד למניות בית הוא לא נכס נזיל. במקרה של ירידת מחירים כולם ירוצו לגדר! בעוד שבעלי הנכסים יכנסו למגננה ויתפללו שמישהו יקנה מהם את ההשקעה. הכל בסופו של יום תלוי בריבית, העובדה שהיום מחיר ההון נמוך ממש לא מלמדת על העתיד, במקרה שבארה"ב יעלו את הריבית, העולם צפוי (עפ"י המומחים) להיכנס לשוק שממנו כולם ייצאו מוחלשים, כי הסם הזה כסף זול הוא מנגנון שיוצר עיוותים בשוק, ברגע שהמציאות האמיתית חוזרת לפני השטח כל החכמולוגים ימצאו את עצמם עם הר חובות.
&nbsp
לגבי המאבקים בין ארבעת הבנקים לבנק המרכזי. בבנק המרכזי יושבים אנשי מקצוע שתפקידם לשמור על הכלכלה. בבנקים הפרטיים נמצאים חזירים תאבי בצע שרק רוצים לסחוט את הלימון עד הטיפה האחרונה, צריך לזכור שנפילה שלהם במצב הנוכחי היא וודאית במקרה פשוט של העלאת הריבית ל6% (בהתחש בנתוני העבר בכלל לא הזוי) מאות אלפים יוותרו עם בית שאינו משקף בכלל את מחיר ההלוואה שרשומה בגינו, ואז ייאלצו בבנקים לרשום חובות אבודים של מיליארדים. על מי כל זה ייפול? ניחשת נכון על האזרחים העובדים שייאלצו בלין ברירה לממן גם את ההתעשרות של הבנקאים וגם את החילוץ שלהם.

 

[MickeyMouse10]

והתיאשתי מהשוק פה אני אמתין לפיצוץ את הנכס שלי אני אקנה

לאחר שכחלון יעשה את שלו. מוטב לקנות נכס בסיכון הגיוני, מאשר לקנות במקום שבו ההפסד המגולם הוא ענקי.
&nbsp
מאד פשוט הכלל ברכישה לקנות שהריבית גבוהה (מחיר ההון גבוה), ומחיר הבית נמוך וממש לא להפך. למה? כי כאשר מחיר ההון נמוך בעל הנכס דורש פיצוי גבוה יותר בגלל שערך הכסף עצמו נמוך. למעשה אם תרצה המוכר מנפח את ערך הנכס למחיר הגבוה ביותר שהוא יכול וכל העלייה המטוארית הזו מגולמת במחיר הנכס, בקיצור הבתים כבר כוללים בתוכם את כל הניפוח הוירטואלי הזה, כלומר המחיר של הבתים היום אם תרצה ביחס להיסטוריה הוא הגבוה ביותר שהם אי פעם היו ויכולים להיות (כי הריבית נמצאת בשיא של כל הזמנים).
&nbsp
דווקא שאומרים ב4 הבנקים שאין צורך להוריד יותר את הריבית הם אומרים אם תוריד יותר מידי הרווחים שלנו יישחקו, עדיין צריך לזכור שריבית שלילית כבר קיימת במשק הריבית הריאלית בניכוי האינפלציה, מה שיקרה לדעתי זה דווקא דיפלציה וזה מאד מסוכן למשק!

 

[zaske]

אבל יהיה לך כפל מס וזה, לא?

אתה יודע, אין אמנת כפל מס בין ישראל לאוסטרליה.
איך כחלון , איך? הוא רוצה למסות דירות להשקעה, אז מה, תשלם מס גם בישראל וגם פה?
לא חראם?
מי זה בכלל המקבילה האוסטרלית לכחלון?

 

[Sweet Hereafter]

מי זה בכלל המקבילה האוסטרלית לכחלון?

תגדיר לי קודם מה זה כחלון, חוץ מאופורטוניסט אופנתי.

 

[ANZ1]

כאלו יש די הרבה מסביב

אלו שרצים אחרי מה שנראה להם הכותרת האקטואלית

הדבר הכי מצחיק (או עצוב) עם כחלון, מעבר לעובדה שלא מעניין אותו הציבור.
זה הפעולה היחידה שעשה עד היום בישראל, רפורמת הסלולר, עלתה מיליארדים לציבור.
כל ישראלי משלם 100 שח בחודש פחות לסלולר, אבל ההתרסקות של החברות הגדולות גרמה שכל אזרח שחוסך 100 שח בחודש איבד עשרות אלפי שקלים בפנסיה, בחסכונות, ובהשקעות בבורסה שלו, בגלל הרפורמה שלו, 3 חברות הסלולר איבדו את רוב הערך שלהם, הבנקים איבדו כמה אחוזים, הבורסה והמדדים איבדו כמה אחוזים טובים, וכולם מקבלים היום שירות פחות טוב.
כן, ישראלי חוסך 100 שח בחודש, אבל כדי להרויח את ה100 אלף שכל הנכסים שלו איבדו הוא צריך 1000 חודשים כדי להשלים.
שזה 80 שנה, כל החיים.
אם הוא ימשיך באותה השיטה למגזרים אחרים, צפוי אותו סיפור.
עם הבנקים, הנדלן...

 

[MickeyMouse10]

יש לי שאלה

אם חברות פועלות במצב שאיננו קרוב לשיווי המשקל של השוק האם זה אומר שמצבן טוב? האם הדוחות הכספיים שלהן מצביעות על התנהלות כלכלית טובה? הסיבה שהחברות האלה קרסו היא בגלל שהן התנהלו בצורה איומה, הקריסה שלהם ללא קשר לכחלון היתה רק עניין של זמן. בכל אופן אתה כמובן גם שוכח את הדיבידנדים העצומים שבעלי עניין משכו מהחברות האלה על חשבון הציבור!!! ההפסד לציבור היה מיליארדים מהפעילות הכושלת שלהם, ההפסד לפנסיה זניח, להפך הוא מכריח את מנהלי הפנסייה להבין טוב יותר את השוק, להעביר כספים למניות בחול ולהפסיד להמר על המנהלים המדהימים שלנו שלא יכולים להרוויח שקל בשווקים תחרותיים והם נחשבים לעילוי בשוק שאיננו תחרותי שמושתת על כשלים. להפך העובדה שהבנקים עוד לפני כניסת כחלון למשרד האוצר פתחו את האופציה שאתה ואני יכולים בקלות חשבון בנק אינטרנטי רק מעידה על העובדה שהם בעצמם יודעים שהפעילות התפעולית שלהם כושלת.

 

[Sweet Hereafter]

אפשרות לפתוח בקלות חשבון בנק אינטרנטי

מעידה על התנהלות תפעולית כושלת?...

אני ב-CBA, האפשרות הזאת קיימת די מזמן וגם השתמשתי בה, ומצד שני אני גם משתמש בשירותים בסניף ולמרות שהם לא מדהימים, לא הייתי מסווג אותם כ"התנהלות כושלת". מקסימום, ממוצעת. לפעמים הם אפילו ממש בסדר.

אני חושב שהעברת מרכז הכובד לפעילות אונליין היא טבעית בכל המגזרים ונובעת מהבנה שהתנהלות וציפיות הצרכנים השתנו/משתנים. מי שלא עוקב אחרי המגמה הזאת (אקא מאפשר לך לפעול אונליין בקלות ובצורה מגוונת/נרחבת) פשוט נשאר מאחור.

 

[MickeyMouse10]

הבנת הנקרא....

אמרתי שהם פתחו את האופציה הזו כי לא היתה להם ברירה, לא בגלל שהם רצו ובטח לא אמרתי שזה לא טוב, להפך הראתי שהם התחילו לעשות את זה כי הם מ-פ-ח-ד-י-ם.
&nbsp
דווקא העובדה שהם בחרו לעשות את זה עכשיו מעידה על הכוח של שר האוצר הנכנס, שבא לעשות סדר בביזיון שנקראה בנקים, הלוואי והיו עושים סדר גם פה באוסטרליה, שהבנקים הם מונופול לכל דבר ועניין.

 

[רוקד עם שבלולים]

הבנת הנכתב:

אתה כתבת "העובדה שהבנקים עוד לפני כניסת כחלון למשרד האוצר פתחו את האופציה שאתה ואני יכולים בקלות חשבון בנק אינטרנטי". לא פלא שסוויט לא הבין מזה ש"לא היתה להם ברירה" או ש"זה כי הם מ-פ-ח-ד-י-ם". הוא לא יכל להבין שהתכוונת לזה כי לא כתבת את זה עד עכשיו.

סוויט לא כשל בהבנת הנקרא, כי אי-אפשר לקרוא דברים שלא כתבת. קח את זה בחשבון בפעם הבאה שאתה רוצה לומר משהו.

 

[Sweet Hereafter]

אני לא מבין איך הבנקים באוסטרליה הם מונופול,

בשעה שיש עשרות בנקים שונים וכל אחד יכול לפתוח חשבונות ברובם או בכולם בלי קושי מיוחד. עד כמה שידוע לי גם הבעלות על הבנקים השונים נחלקת בין מספר גופים בלתי-תלויים. מצד שני אין לי הבנה מיוחדת במערכת הבנקאית כאן (או בכלל), אז אולי תאיר את עיני.

 

[MickeyMouse10]

מונופול לא נבחן עפ"י כמות הבנקים, אלא לפי השליטה שלהם בשוק

באחוזים, גם גוגל נחשבת למונופול למרות שיש שוק חופשי בנושא חיפוש.

 

[oriyahoo]

עד היום נמנעתי מלהגיב לכמות השטויות שאתה כותב

אבל זה פשוט כבר מראה כמה את מדבר שטויות
גוגל - חברה אחת ששולטת בשוק.
מונופול - מונו = יחיד.
בנקים = רבים.
אם כבר, וזה באמת אם כבר כי יש כאן מספיק תחרות כדי שבסופו של דבר הלקוח ירוויח, אז אתה מדבר על קרטל- וזה אגב נופל תחת הגבלות אחרות. בתור מומחה חשבונאי אתה אמור לדעת את זה.
&nbsp
&nbsp

 

[MickeyMouse10]

אתה הבן אדם הצפוי בהיסטוריה - כל משפט מתחיל בשטויות כולם

טיפשים חוץ ממך. כמה טמטום בן אדם יכול לייצר בלי הבנה בסיסית.
תלמד ילד - מונופול בהגדרה כבר לא רלבנטי למציאות - מונופול זה לפי השליטה בשוק - גם על בזק יש רגולציה כי היא מונופול ששולט על 75%, אבל אתה כנראה לא מהתחום - עוד היסטוריון או פילוסוף שקרא איזה ספר ובא להשמיע לנו הגדרות שהוא הביא מויקיפדיה, בזמן שכל השאר היו בשיעורים אצל טובי הכלכלנים. תחזור להיסטוריה ותעזוב אותנו בשקט.
אם יש 4 בנקים ששולטים על 90% מהשוק הם מונופול - גם אם ההבנה שלך שואפת לאפס בתחום עדיף שהיית משאיר את הנושאים שמעל לרמתך בכלכלה לאנשים עם קצת יותר ידע, התגובות שלך כלכך חובבניות שזה פשוט מביך.
ובקיצור מחכה בקוצר רוח לשמוע על איזה שטות בהיסטוריה שאף אחד לא באמת חושב שחשובה לכולנו.

 

[oriyahoo]

לא כולם יותר טיפשים ממני, אבל אתה די בטוח שכן.

"כמה טמטום בן אדם יכול לייצר בלי הבנה בסיסית" - לא יודע, אנחנו עוקבים אחריך בשקיקה כדי לנסות לענות על השאלה.
&nbsp
אם יש 4 בנקים ששולטים על 90% מהשוק הם מונופול - אם הם נשלטים על ידי אותם גורמים.
אחרת איפה הגבול דביל? אם יש 150 חברות רכב ששולטות ב - 98% מהשוק גם הם מונופול?
&nbsp
מה שעצוב זה שאתה כל כך סתום שאתה לא רואה כמה אתה סותר את עצמך שזה כבר גובל במדהים (אבל בהתחשב בתגובות שלך בפוסטים אחרים זה באמת לא מפתיע) - "גם על בזק יש רגולציה כי היא מונופול ששולט על 75%," - נו, אתה שם לב מה כתבת - ***חברה אחת - מעל 75% *** - אחת = מונו, 75% = רוב.
תיכף תגיד שגם בשוק הסלולרי אין תחרות כי יש 3-4 חברות ששולטות בשוק...
&nbsp
ההגבלים ההעסקיים מתייחסים למונופול אם הגוף יכול ו/או משפיע על התחרות. דווקא בתחום הבנקאות באוסטרליה יש תחרות בריאה (פלוס מינוס) שהביאה לזה שיש לך חשבונות בלי עמלות וכו ולכן, כרגיל, הטענות שלך הן קשקוש אחד גדול. אם אתה רוצה שבגלל שיש תחרות הגופים האלו יפסידו כסף אז אתה ממש חי בלהלהלנד.
&nbsp
כש"כל השאר" היו בשעורים אצל טובי הכלכלנים (שכמובן חזו את ה- GFC ויודעים בדיוק מה יקרה בעתיד כפי שהם הוכיחו עשרות פעמים בעבר) אני הייתי בשיעורים אצל טובי הקוראים בקפה וחוזי העתידות שאמרו לי שיום אחד אתקל באיזה מיקי מאוס דביל באיזה פורום - מה אתה יודע, הם צדקו.
&nbsp
גם מהמרים בקזינו שכל הזמן יודעים שיצא שחור ברולטה צודקים 50% מהזמן, וגם אם הם טעים, בקטנה, נמשיך עד שיצא שחור ואז נגיד - הנה, ידענו שיצא שחור...***
&nbsp
*** אולי בגלל שאתה לא מספיק חכם אתה לא מבין את האנאלוגיה אבל אם תרד מעץ הכל כך גבוה שטיפסת עליו אולי תמצא את עצמך שם.
&nbsp
בינתיים אתה מוזמן להמשיך לקרוא מאמרים של טובי הכלכלנים, אני אמשיך לקרוא את המאמרים של המהמרים בקזינו - הם צודקים לעיתים יותר קרובות...
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[MickeyMouse10]

אוי סוף סוף נפל לי האסימון הוד גאונותך אני מודה לך

שאתה מרשה לי להשתמש באותם דפי אינטרנט כמו גאון אדיר עצום ונפלא שכמוך. שכחתי שאני נמצא באותו עידן עם האדם החכם , המדהים והמושלם בהיסטוריה, אני באמת מודה לידך אני מרגיש טיפש גדול, אתה כלכך עצום גדול ומושלם איך לא שמתי לב לזה מההתחלה, צודק כל שאר יושבי הפורום עם חדלי אישים לעומתך הקיסר של החוכמה, מי שזורחת לו חוכמה מכל חור בגוף, אני מרכין ראש, רגע........אני רץ אני עדיין רץ והנה אני של נעלי מעל רגלי, התגלה בפניי אלוהי החוכמה איזה משב רטח של חכמה בלתי נתפסת ועוצמה אדירה של שלמות אני פשוט לא מאמין שזכיתי בכבוד כלכך גדול אוי אלוהי החוכמה בבקשה אני מתחנן בפניך תסלח לי על טיפשותי שחשבתי שמישהו בעולם כלכך חכם כמוך.

 

[oriyahoo]

אין בעד מה. שמח שיכולתי לעזור.

הנה עוד אחד שכשהוא מבין שהוא טועה, במקום להודות בטעות ולצאת בכבוד עובר לציניות ונסיון נואש לרדת על אחרים.
אבל עזוב, ביקשת אז אני סולח לך.
חג שמייח.

 

[MickeyMouse10]

חג שמח הוד גאונותך...אם רק היו לנו עוד ל"ה צדיקים חכמים כמוך

היינו מסודרים