התבלבלתי

[ענתש]

התבלבלתי ../images/Emo178.gif

כרגע אני גרה בבית (שלי, למכירה אם מישהו מחפש

) בגודל 162 מטר (כך כתוב בגרמושקה שלו) ללא מרתף. הסטנדרט שלו בינוני. יותר טוב מקבלני אבל לא מאד גבוה (עם זאת הם הצליחו לבנות יפה ובטעם, אלו שבנו פה, למרות הסטנדרט). כשקנינו אותו הוא היה גמור למעט מזגנים, הזעקה וגינה (שבה היה פיתוח אבל לא הכנה להשקיה או צימחיה). אתמול התקשרתי לבחורה שבנתה את הבית הזה לשאול כמה עלה להם, כדי לקבל מושג. זה אמנם היה לפני 6 שנים אבל התשובה הדהימה אותי - 90 אלף דולר. בלי קבלן, בלי מפקח. היא ניהלה את הבניה והביאה איש מקצוע אחר לכל שלב. אנשי המקצוע הביאו את החומרים האפורים שלהם איתם ואת חומרי הגמר היא קנתה (ואם הייתם פוגשים אותה הייתם מבינים שהיא יכולה...). אחרי זה הם בנו עוד בית (מכרו לנו, גרו קצת בשכירות, קנו שטח ובנו שוב) הפעם גדול יותר, לפני כ-3 שנים. הבית הבא שלה (שראיתי מבפנים פעם) היה בגודל 210 מ"ר וכלל מרתף והסטנדרט שלו, בואו נגדיר אותו "גבוה יחסית" כי הוא כבר היה עם חלונות בלגיים (פה אין) ותריסים חשמליים בכל הבית (פה רק בקומת הקרקע) וכל הגימור שלו היה יותר יוקרתי. ועלות הבניה שלה ? 120 אלף דולר באותה השיטה. כשלא הבנתי איך זה יכול להיות החלטתי להצליב מידע... במקרה אני יודעת איפה גר הקבלן שבנה לה חלקים נרחבים מהבית פה. אז הלכתי לבקר אותו. והוא אומר שעלות הבניה של הבית הזה היתה 75 אלף דולר לאותה בחורה שבנתה. ומדגיש שזו רק הבניה... כלומר (ביקשתי פירוט) משטח ריק ועד סוף הגמר, כולל מעקות בתוך הבית, כולל דלתות, כולל כל הגמר בתוך הבית, כולל פיתוח ובטונים של המגרש. לא כולל מיסים ואגרות. כך שה-90 אלף שהיא אמרה לי, בהנחה שהיו עוד הוצאות מעבר ל"בניה" כגון מטבח וכולל כל המיסים והאגרות בדרך, נשמע הגיוני ? עדיין לא האמנתי. אמרתי לו שזה היה לפני 6 שנים. אז הוא אמר לי שהוא בונה ומוכר כל הזמן ועכשיו הוא בנה בית של 260 מ"ר עם מרתף בעלות בניה (בניה בלבד) של הכל כולל הכל הכל (חצרות אנגליות, מעקות, דלתות וכו' כמו קודם וכול הפיתוח) ב-87 אלף דולר. ושהוא בונה בתים בסטנדרט הכי מפואר שיש בעלות של לא יותר מ-600$ למ"ר (שוב, רק בניה). אז התעקשתי לדעת מאיפה ההבדל של 1000 דולר למ"ר ?? מאיפה ? מה, מטבח ? מיסים ? זה הבדל כזה עצום ? הוא אומר שההבדל הוא: 1. רווח קבלני. לא ממליץ לקחת קבלן בכלל. ממליץ לקחת מפקח שבכל שלב מביא הצעות מחיר. הוא אומר שעל הבית של 87 אלף דולר שלו אם היה בונה כאדם פרטים עם קבלן מפתח אז היה עולה לו עוד כ-30 אלף דולר. (עדיין, מה זה הפער הזה במחיר. זה צריך לעלות 260 אלף דולר בסוף -לא ?). 2. כל השאר זה מטבח, מיסים ואגרות ותכנון גינה. עכשיו התבלבלתי. אנא, ישבו לי את הבלאגן בראש (וזה גם גורם לי לחשוב שבשביל כל כך הרבה כסף אולי כן שווה לא לקחת קבלן מפתח אלא רק מפקח בניה).

 

[האדם הפשוט]

זה די בסיסי ונכון

אם את מוותרת על קבלן מפתח את חוסכת לפחות החל מ 200$ למ"ר רק על הבניה עצמה , כלומר יישום הכנית האדריכלית של הבית . זה לא כולל גידור גינון . אם אני אספר לך כמה עלה לי הבית הקודם זה יפיל אותך מהכסא . בית של 240 מ"ר + גידור + מרפסות מרוצפות באותו הריצוף של הבית 50 מ"ר. מכרתי דירה בעיר אשקלון ב 50,000$ מהסכום הזה החזרתי משכנתא של 8000$ , זה מה שהיה לי בשביל הבניה . זה היה בשנת 1992 ונעזרתי בעבודה ערבית זולה מאוד גם יחסית לעבודה ערבית כי הם היו סגורים בעזה ויכלו לצאת רק לישובי עזה עצמה . את רוב הדברים עשיתי לבד אבל אני מניח שבאופן רגיל הייתי משלם עוד 20000$ . את השלד עשיתי לבד שילמתי לפועלים רק 4000 ש"ח לעבודות שהיתי צריך עזרה . את החשמל ( לחתימה הבאתי חשמלאי מוסמך ) ,צנרת המים, הביוב ,הצבע, גג רעפים - כאן נעזרתי בפועלים . את כל זה עשיתי לבד . זו אומנם דוגמא יוצאת דופן אבל ממחישה שאפשר לחסוך. בהחלט מפקח יכול להוזיל לך את העלויות את גם לא צריכה אותו לכל הדברים למשל לשלד אין צורך בפיקוח יש לך את הפיקוח של הקונסטרוקטור ושל האדריכל . זה לא בעיה למצוא קבלן שלד לערוך איתו חוזה שמשחרר לו כסף רק לפי התקדמות העבודה ומשם להמשיך כמובן שקבלני חשמל ואינסטלציה צריכים להיות סגורים ביחד עם קבלן השלד. יש מקום לחסוך וכדאי לאנשים שלא מרויחים הון תועפות לבחודש להתאמץ ולהשקיע את הזמן שלהם ואפילו לקחת ימי חופשה אם צריך . 200$ לבית של 200 מ"ר זה 40000$ . חיסכון משמעותי . גם בשכונה שלנו שכוללת 50 משפחות אף אחד לא חושב להביא קבלן עד מפתח , למרות שיש לאנשים את הכסף מהפיצויים של ההתנתקות . מה שכן , נלך כמה משפחות לקבלן וכך נוריד לו את המחירים .

 

[איריסג]

הדוגמה שאתה מביא היא מאד מאד נדירה

רובנו לא יכולים לבנות שלד בעצמם. אני למשל - בקושי מסוגלת לבנות שרפרף, וגם זה אם אני מאד אתאמץ - הוא ייצא די עקום... מעבר לזה, לא כל אחד יכול להרשות לעצמו לקחת חופשה של שנה מהעבודה, מה גם שהעובדה שהיא תיקח חופש ותהיה המפקח של עצמה לא ממש אומרת שזה בין לילה יהפוך אותה למבינה גדולה. איך היא יודעת שהחומרים האפורים של הבית שקבלן השלד מביא לאתר הם בדיוק מה שהוא התחייב לו (למשל - שמענו שיש חול חדיש יותר שלא נרטב או משהו כזה. אתה חושב שאני יודעת איך הוא נראה? גם אם חייבתי את הקבלן להשתמש בחול הזה - איך בדיוק אני אדע כשאני אראה את שקי החול באתר שהוא לא עבד עלי?). מעבר לזה, נכון שמפקח יעלה נניח 1000 דולר לחודש , אולי אפילו יותר. נראה לך הגיוני שמישהיא כמו ענת, שעובדת בהי טק ואני די משוכנעת שמרויחה מעט יותר מזה - תיקח חופש מהעבודה שלה - כדי לחסוך את ה 1000 דולר לחודש האלה. הרי המתמטיקה הכי פשוטה אומרת שזה דבר מטופש לעשות... גם אנחנו בשלב של ההתלבטות בין קבלן מפתח למפקח - מנהל פרוייקט. אין לי עדיין את התובנות הסופיות לגבי מה נבחר בסוף. אני יודעת שקבלן מפתח זה סיפור יותר יקר. זה ברור לי. מצד שני - האיש שלי לא ממש רוצה להיות חתום בנפרד על 20 חוזים עם כל אחד מבעלי המקצוע. היתרון מבחינתו בקבלן מפתח הוא שיש כתובת אחת ואחראי אחד לכל טענה, מענה או בקשה. וזה, מסתבר, שווה לו כסף. כאמור, עוד לא נכנסנו לנבכי העניין . מה שברור לנו - שאין צ'אנס בעולם שאנחנו עושים את הפיקוח לבד. למרות החיסכון העצום בכסף.

 

[האדם הפשוט]

40000$ זה סכום מכובד לכל אחד

כמובן שהדוגמא היא רק דוגמא , הרי גם אני לא אבנה את השלד לבד הפעם . בשלד יש מרווח קטן מאוד לרמות וכל " רמאות " היא לא משתלמת, זה שולי שבשולי למה להתלכלך על שטויות ? על איזה חול את מדברת ? בשלד יש רק ברזל, בטון ובלוקים והמהנדס מחויב לבדוק את היציקות המשמעותיות של הרצפות והתקרות לפני היציקה . ההכנות של החשמל והאינסטלציה בשלב השלד גם הן לא זקוקות לפיקוח . לגבי הבטון את מחוייבת בתשלום למעבדה שתבדוק את טיב הבטון . בשלד אין מקום לרמאויות בכלל . מפקח לא צריך לשלב השלד אלא לפינישים . לא אמרתי לוותר עליו בכלל אלא להשתמש בו שימוש מושכל .

 

[איריסג]

אלא שאחרי השלד יש עוד הרבה בעלי

מקצוע. טייחים, רצפים, אינסטלטורים וכו' . החול שאני מדברת עליו הוא אם אני זוכרת נכון חול לריצוף. משהו שראינו בתערוכת בילדינג האחרונה, וגם במרכז הבניה בגעש. חול חדשני שלא נרטב או משהו כזה. לא זוכתר מה זה בדיוק, וכאמור אני גם לא מספיק מבינה. האיש שלי, שקצת יותר מבין ממני אמר שזה דווקא משהו שהוא חדשני ומעניין. בכל מקרה, כאמור, ההצעה שלך היא בעיקרון להיות המפקח של עצמי, ואני אומרת - יש מי שזה מתאים לו ויוכל לחסוך ככה הרבה כסף. יש מי שזה לא בא בחשבון מבחינתו, ולכן הוא מכניס את עלוית הקבלן והמפקח לתוך השיקלול של עלויות הבניה.

 

[האדם הפשוט]

לא ! מי שלא יכול יש בהחלט לשכור

מפקח זה רעיון יותר טוב מאשר לקחת קבלן עד מפתח . אמרתי שלשלב השלד לא צריך מפקח , החול שאת מדברת עליו זה בשלב הפינישים . אני מניח שמי שאין לו בטחון יקח את המפקח לכל העבודה ועדיין זה יותר טוב מקבלן מפתח . בכל מקרה זה לא פותר את בעל הבית מלפקח על המפקח שדווקא אצלו יש מרווח גדול לקומבינות עם קבלני המשנה שהוא שוכר . או שבעל הבית ישכור את הקבלנים השונים והמפקח רק יפקח שהם עושים את עבודתם נאמנה . אבל בשביל לחסוך 40000$ כדאי להשקיע את המאמץ . בכל מקרה בנית בית דורשת מאמץ כזה או אחר אין להמלט מזה . אבל זה כדאי .

 

[talullah]

רציתי הבהרה בבקשה

ספרו על הליך משא ומתן עם קבלן האם בימים אלו ה"שוק" לטובתי או לטובתם? האם כאשר לא קיבלתם את המחיר שרציתם - הלכתם? ספרו לנו איך עושים את זה עם קבלנים

 

[nob]

אני מקווה

שאת שומרת פרטים של הקבלן הזה, נכון?

 

[ענתש]

לא ../images/Emo3.gif

לפי איך שהוא עשה את הבית הנוכחי שלי אין מצב שאני בונה איתו. הבן אדם, בואי נגיד, לא ממש מצטיין בשימוש בפלס

 

[האדם הפשוט]

נו ! שוב פעם צריך לבקש תמונה ?

 

[ענתש]

זה לא יראה לעין בתמונה.

אבל כשעשיתי וילונות, כשהתקנתי מקלחונים, כששמתי רהיטים וכו' ראיתי כמה הקירות והרצפה והחלונות פשוט עקומים. (או שאולי אני נאיבית ואצל כולם זה עקום ככה ? ס"מ פה ושני ס"מ שם ?)

 

[האדם הפשוט]

יש לך טעות ! זה לא הקבלן שלד אלא

הטייח . באחת היציקות הראשונות שלי בבית , במקלט, התבנית נפרצה בפינה , אי אפשר לסדר את זה אפילו שתפסתי את זה בזמן היציקה , הטייח אח"כ יישר את הקיר , בפינה היה 5 ס"מ עובי טיח . היות ואת הבלוקים גם אני בניתי לבד ללא נסיון קודם , אז בקיר אחד היה לי עיקום של 3 ס"מ הטייח סידר גם את זה . אכן צריך טייח טוב . להשקיע באיתור של אחד כזה .

 

[ענתש]

אה, טוב, למדתי.

 

[kaind]

מצטער זה בהחלט הקבלן

בגלל העובדה הפשוטה שיישור עם טיח זה רק זה "טיוח" ותיקון קוסמטי ואולי ביציקה אין הרבה מה לעשות אבל קיר בלוקים שנבנה עקום צריך ליפרק ולבנות מחדש ואילו רק בגלל שאם יום אחד תרצה להרכיב מדפים או כל דבר אחר על הקיר ותרצה לקדוח תאלץ לקדוח חור בעומק של 10 ס"מ ולקוות שהטיח לא יתפורר וישאיר לך שקע גדול ומזוויע בקיר וגם בנוסף שגם לטיח יש מגבלות היכולות ה"יישור" שניתן לבצע

 

[האדם הפשוט]

הגזמת !

קיר בלוקים של 6 מטר אורך עם ווינץ של 3 ס"מ אף אחד לא מפרק , זה רק אומר שבצד אחד מסויים יש יותר טיח בעובי 3 ס"מ זה לא משנה בכלום . לך גם אין את הכלים לראות זאת , גם אני לא הרגשתי בזאת, אלא לאחר שהטייח אמר לי . זה כבר מאוחר לפרק כי יש גג , אם כי לא צריך

 

[kaind]

לא דיברתי על שיעור סטייה כזה נמוך

אני יותר מדבר על מקרים כמו שאם תצמיד סרגל אלומיניום ותפלס אותו אנכית לקיר תגלה שקצה הסרגל נמצא במרחק של סנטימטר ואפילו שניים מהקיר וראיתי גם סטיות כאלו לאורך הקיר בקיר של שני מטר

 

[טליה מספרד 1]

אממממ

האמת שיש הרבה אנשים שמשקרים לגבי עלות הבניה שלהם כאלו ששילמו חלק בשחור וכבר מרוב הפחד התרגלו שכאילו לא שלמו אותו או כאלו שלא רוצים שידעו שיש או היה להם את הסכום הזה לשלם ויש את אלו שרוצים שכל העולם יקנא בהם- ומפחיתים או מגביהים את הסכום- תלוי מה הם חושבים שעדיף שהם "כלים" שיכלו לעמוד בסכומי עתק או "כלים" על כך שיודעים להתמקח את הבית הקודם בניתי עם קבלן, ואת הבית הזה אני הולכת לבנות לבד אבל לא בגלל העלות אלא בגלל רמת הבנייה שאני רוצה וחוץ מזה, הרי לא חשבת שהקבלן יעבוד ללא רווחים, ושיתן לך אחריות גם על קבלני המשנה ללא "עמלה" כלשהי- נכון? ועוד תוספת קטנה אם את או איזה בן משפחה קרוב (שיכול ליעץ על בסיס יומי) לא מגיעים מהתחום זה ממש כאב ראש להתעסק עם ככ הרבה בעלי מקצוע, מלבד העובדה שדרוש גם זמן פנוי להתרוצץ על מנת לקבל הצעות מחיר ולהתרשם מעבודות קודמות שלהם, לרדוף אחריהם על מנת שיגיעו בזמן לאתר ואם אין לך את הזמן הזה, תצטרכי לשלם את ההפרשים לקבלן המפתח...

 

[Rשף]

../images/Emo45.gif גם אני נתקלתי בכאלה

לא משנה הסיבה, אבל צריך לקחת בעירבון מוגבל סכומים כאלו.

 

[ענתש]

זה לא גרם לי לחשוב על לבצע

את הפיקוח בעצמי (אלוהים ישמור, הבית יפול לי על הראש בסוף). אבל זה כן גרם לי להתלבט לגבי קבלן עד מפתח. וזה כמובן התלבטות כי יש לי מפקח מעולה שמוכן לעשות לי ניהול פרוייקט או רק פיקוח, מה שארצה (חבר טוב של חמותי שעבדתי איתו מספר פעמים בעבר בשיפוצים שעשיתי במקומות שגרתי, הוא בדרך כלל לא עושה שיפוצים קטנים אבל כאמור, חבר טוב של חמותי).

 

[Rשף]

אז לא

קבלן מפתח לא מרוויח 100%, אלא משהו קרוב יותר ל 10,20 או 30% (לא זוכר בדיוק כרגע)