יש תקווה

[Javali]

שתי נקודות

1. בוא נסכים שמרגע שחזרת מהשימוש במונח "העלמות מס" אין מקום להאשמות במרקסיזם, אבל עד אז ההאשמות לא היו בלתי מבוססות. ובפרט, שבזמן שאתה כתבת: "למה לכל הרוחות כל פעם שמישהו מדבר על לקחת יותר מהעשירים מיד הופכים אותו למרקסיסט?" הייתה סיבה שמצדיקה האשמה במרקסיזם יותר מאשר אילו רק היית מדבר על לקחת יותר מהעשירים. מקובל?
&nbsp
2. הטענה שלך ש:"כל קרן פנסיה תלויה בהכנסות עתידיות כדי לשלם את ההתחיבויות לחוסך." עלולה להיות נכונה לקרנות שיש בהן מסלולי defined benefits. היא אינה בהכרח נכונה לקרנות שבהן כל המסלולים הם של accumulation. לפחות בכמה קרנות כאלו, כלל ההתחייבויות העתידיות שלל הקרן לחוסכים מגובות על ידי הנכסים שהקרן מחזיקה עבור כל אחד מהחוסכים. אני לא יודע מה המצב ביוניסופר. בגלל זה רוב הסופר שלי לא נמצא שם...

 

[Caput femoris]

מקובל.

אני רושם לעצמי את הצורך בדיון לגבי DB (האפשרות המועדפת עליי) לעומת DC ו accumulation, אבל את זה אפשר לשמור לזמן אחר.
בכל מקרה, פנסיה הוא נושא מרתק

 

[MickeyMouse10]

אכן החוק המלוכלך ביותר שעדיין קיים - negative gearing

הוא נועד לעודד אנשים להשקיע בבתים ולקבל על זה החזר מס מופלג על חשבון משלם המיסים!!! אין לזה שום הצדקה, וזה רק מנפח את הבועה. בנוסף הקלות שמשקיעים זרים (שלא ממש מצהירים על המקורות לכסף שלהם - רובו ככולו שחור שמכובס כאן) יביאו כנראה את אוסטרליה לעשור אבוד, אולי אפילו שני עשורים אבודים (זו מדינה כלכך קטנה במונחי אוכלוסיה).
ובמיוחד שהרכב החוב של האוכלוסיה הוא מטורף בכל קנה מידה!!! המדינה כמו שהיא מתנהלת הולכת לאבדון!!! כי מרכיב הצריכה הפרטית בתל"ג במונחי מזומן הוא אפס!!! וברגע שזה יבוא לידי ביטוי - בד"כ במיתון קל, תראו את המדינה נכנסת לסחרור שלא ייצאו ממנו.
&nbsp

 

[Monash]

Re:

ובמיוחד שהרכב החוב של האוכלוסיה הוא מטורף בכל קנה מידה!!! המדינה כמו שהיא מתנהלת הולכת לאבדון!!! כי מרכיב הצריכה הפרטית בתל"ג במונחי מזומן הוא אפס!!! וברגע שזה יבוא לידי ביטוי - בד"כ במיתון קל, תראו את המדינה נכנסת לסחרור שלא ייצאו ממנו.

This sound like the end of the world to me!!!
I am not suggesting that things are perfect at this moment, opposite things are extremely bumpy but this doom days which you are forecasting should have happened years ago (the real estate bubble has been going at least from the year 2000 and while the rest of the world been down and a little bit more down, Australia did manage to survive). I do not think that my life or any other person in Australia in the last 15 years has been so bad.
There are many other parameters besides real estate bubble which effect the Australian economy such as price of commodities (Iron Ore for example), the Chinese economy, inflation, wages increase, etc.
So a conclusion that we are heading towards the ice age due to the real estate bubble are a bit pre-mature.
.​

.

This is only my humble and lay man opinion
YS

Question: Is it such a bad thing for the economy to let Asian or any other cash loaded person to bring and park his money in Australia???
​

 

[MickeyMouse10]

אני מניח שזה קצת פסימי מידי אבל קראתי רק אתמול שמדברים על

2016 כשנת פיצוץ אם כל הבועות. (נכון זה שוב רוביני - אבל ההסברים שלו הגיוניים גם למי שלא מבין כלום בכלכלה).
נכון הרבה אומרים זה לא יקרה וכולי וכולי, אבל אתה חייב להבין כלכלה זה משחק סכום אפס, זה לא ייתכן להעלות למשל את מחירי הנדלן בעשרות אחוזים, ולא לראות את אותה עלייה בשכר החציוני!
למעשה אוסטרליה היא המדינה שהעלייה במחירי הדיור בהשוואה לעלייה בשכר החציוני היא הגרועה בעולם!!! וכבר התקבלו הרבה הזהרות מה-OECD לבנק המרכזי להעלות את הריבית - אבל הוא יודע בדיוק מה יקרה כשהוא יעשה את זה - יש תחזיות מדוייקות.
&nbsp
הרכב החוב של הציבור האוסטרלי הוא בערך 50 מיליארד חוב לכרטיסי אשראי ועוד 1.184 טריליון חובות למשכנתאות!!! וזה עוד לפני החוב שיש לסטודנטים מלקיחת הלוואות מהמדינה למימון הלימודים שלהם!!! בקיצור החוב הזה ישולם מתישהו!!!
&nbsp
העלאה רק של 1% בריבית במשק (דבר בהחלט הגיוני על פי כל ההערכות לגבי מדיניות הריבית של הבנק המרכזי האוסטרלי) תביא מאות אלפים שהתעקשו להמר על העתיד למחוסרי בית, אבל לא רק זה בגלל הרכב החוב העצום (בהרבה מקרים אנשים לקחו חוב גדול מהיכולת האמיתית שלהם) דבר שבהכרח עשוי להביא אותם ללא פחות מפשיטת רגל!!!
&nbsp
2 הבנקים הגדולים קומנוולוופ וווסטפאק מחזיקים במאזנים שלהם חובות של 75% מהציבור!!! זעזוע רציני פה - ואנחנו מדברים על תוכנית חילוץ לא פחות!!! לאוסטרליה אין מטבע דומיננטי בעולם, היא צפוייה להיראות כמו רוסיה במקרה של אסון אשראי כזה!!!

 

[ronenb75]

צורם לי

שעם טענות כל-כך משמעותיות כמו שאתה מעלה, אין מספיק סימני קריאה כדי להסביר לנו, הקוראים הטיפשים, כמה המצב חמור.

אתה יכול להשתמש באופציית העריכה ולהוסיף כמה?

 

[Sweet Hereafter]

מזכיר לי

את הסיפור על הני פני שרצה לספר למלך שהשמיים נופלים.

 

[MickeyMouse10]

כמו שאמרתי

זנ קצת פסימי מידי, ולמרות שלמעלה מ76% מהציבור (כולל אלה עם בתים) חושב שיהיה תיקון, זה לא יהיה בעשרות אחוזים.
&nbsp
אני קראתי לא מזמן ספר מאד מעניין על בועות נדלן ובועות בשוק ההון, ושם מתארים בדיוק את כל האופטימיים ולמה ההיגיון הפשוט גדול עליהם.
&nbsp
קראתי מאמרים פה על אנשים שמעולם (30 שנה) לא היו בפוזיציית שורט על השוק, כולל בGFC והיום הם מתרחקים כמו מאש!
&nbsp
עכשיו זה שמשהו יקרה את זה כולם יודעים, מה בדיוק זה לא ברור, הרי גם לשר האוצר וגם לנגיד ברור נפילה של 10-15% במחירי הבתים וCOMMNWELTH קורס (המאזן שלו מראה 49% בצד הנכסים משכנתאות). בנקים הרבה יותר גדולים ויציבים ממנו (כמו פאני מאק ופאני מאי קרסו בגלל אותו הדבר).
&nbsp
שני הרגשות שמכתיבים את השוק הם חמדנות ופחד! כרגע החמדנות באם כל השיאים, ולכן זה פשוט לא הגיוני.
&nbsp
כל הזמן שולחים לי על פרוייקטים של דירות (תגיד יוקרה תגיד לא יוקרה) של חדר אחד 50-60 מ"ר בעלות מסחררת של 780 אלף דולר!!! מצטער לא הגיוני שזה המחיר, אלא אם המטבע נמצא בשפל קטסטרופלי, ולמרות ההנאה מהשפל הזה בגלל שמדובר במדינה שחיה מיצוא (מקבלים יותר דולרים) הפיחות הזה בהכרח מביא לאינפלציה, קודם בדיור, מאוחר יותר אתה תראה אותו גם במוצרי יסוד, וכאן יתחיל לצערי תהליך מאד מסוכן לאוסטרליה!!!

 

[Sweet Hereafter]

גם הפחד כנראה באם כל השיאים,

לפחות אם לשפוט לפי הפוסטים שלך.

 

[MickeyMouse10]

צודק

אני לא מתיימר לחנך את כל העולם, רק את מי שמעוניין. מי שלא זה בסדר, גם בורות זה בסדר (כמובן שהכוונה לבורות ספציפית ולא כללית).
&nbsp
הדוגמא הכי טובה שוק הנדלן ושוק ההון עשו עשרות אחוזים רק מעטים הרוויחו מזה - העדר בד"כ הפסיד - אתה מוזמן לבדוק את זה.

 

[Sweet Hereafter]

א"ב

א. טוב לדעת שיש מי שמעוניין שתחנך אותו.
ב. אני מבין שהסיבה האפשרית היחידה לא להיסחף אחרי ההפחדות (או הפחדים) שלך היא בורות ספציפית. זה טוב שיש לך שכנוע עצמי עמוק.

אגב, אני לא מתיימר להבין בנושא יותר ממך. אני רק מסרב להילחץ בגלל סימני קריאה מרובים.

 

[MickeyMouse10]

what ever

 

[MickeyMouse10]

לא נגעתי

https://au.pfinance.yahoo.com/our-e...global-downturn-and-how-will-you-be-affected/

 

[The Blues]

נניח שזה יעבור

מה יקרה אז? בעלי הדירות להשקעה לא ירשו לעצמם כעת להפסיד ויעלו את שכר הדירה, ומי יסבול כתוצאה מכך?

 

[Javali]

הפוך

ממה שאתה כותב אפשר להתרשם שבעלי הבתים לא מעלים את שכר הדירה עכשיו כי הם מרוצים מהרווחים שלהם. זה נשמע נחמד, אבל הרבה יותר סביר שכבר עכשיו בעלי הבתים מעלים את שכר הדירה למקסימום שבו הם יכולים למצא מישהו שישלם. אם מחר הרווחיות של קניית בתים תקטן, זה לא יגדיל את יכולת התשלום של הדיירים, ולכן ספק אם זה יגדיל משמעותית את שכר הדירה.
&nbsp
הרבה יותר סביר שאם הרווחיות תקטן הכדאיות של השקעה בנדל"ן ברמת המחירים הנוכחית תרד, הביקוש לבתים להשקעה ייקטן והמחירים, אם לא ירדו, לפחות יפסיקו לעלות...

 

[arieltr]

אין לזה שום סיכוי

להוריד את מחירי הנדלן.
מחירי הנדלן ירדו רק כאשר יהיה כאן מיתון רציני ונפילה מאסיבית בכלכלה. כלומר מאות אלפי אנשים יפותרו מעבודתם, מפעלים יסגרו, פרוייקטים יבוטלו, תקציב למחקרים - תשכח מזה, עסקים קטנים עד בינוניים יפשטו רגל ויסגרו, עסקים גדולים וכל תרבות האיגודים יפגעו קשות ויאלצו לגלח אלפי עובדים ומשרות.... הקיצר הכיווון מובן - תסריט לא רע לבלוקבאסטר הוליוודי, אבל לא מהכיוון האקולוגי.

כמובן שאז למעמד הביניים עדיין יהיה קשה לקנות בית לעצמו כיוון שלא יהיה לו עבודה או משכורת או בקושי משהו לאכול. כך שיש אומרים שהמצב אפילו יורע.

זה לא שאנני מסכים אם הזוועה שנקראת נגטיב גירינג או השקעות של זרים באוסטרליה לצורך קפיטל נטו, אבל זו לא הבעיה העיקרית. העיקר הינו המפלצת האימתנית שצריך להמשיך ולהאכיל אותה - הקפיטליזם במתכונתו הנוכחית. השיטה הכלכלית הזו היא הבעיה העיקרית ועד שזו לא תשתנה (והיא לא תשתנה עד שהפועלים, הפרולטריון ואמא שלהם יתחילו להוציא אנשים לגליוטינות) שום דבר לא באמת ישתנה.

שים לב שלאורך הכתבה העניין איננו מחירי הנדלן אלא מאיפה מוצאים כסף בשביל להמשיך לגלגל את קטר הקפיטליזם. כלומר הכיוון שאתה מצפה למציאת פתרונים בכלל לא הנושא שמעסיק את החברה שם למעלה. איך ממשיכים להאכיל את המפלצת זו השאלה שמחפשים לה פיתרון 'צודק'.

אחת הבעיות העיקריות בקניית בית היא כמובן ההון העצמי הראשוני. בלעדיו מאוד מסוכן לקפוץ לבריכה. אין מה לעשות, צריך לדעת איך ואיפה חוסכים. או לחסל את ההורים וזהו. ולקוות שאין אחים/אחיות. או להתחתן עם הבת של אבוט. מה שעושה לך את זה...

 

[MickeyMouse10]

צודק אבל חלקית זה כבר קורה

כל מפעלי הרכב כבר סגרו את שעריהן!!! חברות כמו קוואנטס מפטרות עובדים!!! ואתה בהחלט תראה עלייה באבטלה, לא דרסטית אבל כדור שלג קטן הוא בעייתי לכולם. אתה שוכח שרוב הציבור חי על חשבון העתיד!!! הממשלה שוב ושוב נתפסת עם המכנסיים למטה, והגירעון בתקציב שוב ושוב מעמיד את שר האוצר הקלוקל, לשבת ולהסביר לנו מאיפה משתין הדג.
&nbsp
חוצמזה מה יקרה למשל עם הסינים יראו שההשקעה שלהם יורדת לטימיון - תראה לא הגיוני שבית למשל יעלה 800 אלף דולר עד מיליון דולר וייתן 3.4% תשואה!!! אדם פרטי לוקח על עצמו הרבה יותר מידי סיכון עבור תשואה אפסית - קח בחשבון את האינפלציה של 2.8% וקיבלת תשואה של חצי אחוז!!! עבור השקעה של מיליון דולר!!! זה לא ייתכן כלכלית!!! עכשיו קח בחשבון שלבנק לא ממש אכפת ממחיר הבית, אם אתה תאלץ למכור כי ערך ההשקעה שלך מביא לתשואה שלילית - כלומר מחירי הבתים יירדו (סביר במיתון) והמשכנתא שלך הופכת לשקף ערך הגבוה מ120% מערך הבית - ב7 השנים הראשונות אתה צפוי להחזיר רק 8% מהקרן!!! הרבה אנשים יטבעו בחוב, מה אם החברה שלקחו 5 משכנתאות!!! הסיכון שלהם הוא עצום בעלייה מינורית בריבית!!!
&nbsp
אתה שוכח רוב הכסף במשק הוא זול, זול מידי, הערך שלו אפסי ככל שממשיכים לפחת אותו!!!

 

[Caput femoris]

דקה לפני שאנחנו מורידים את מחירי הדיור

וחמש דקות לפני שאנחנו מפרקים לקפיטליזם את הצורה, בוא נתחיל מתיקון עוולות קטנות בחוק.
לא שינוי השיטה חלילה, אלא פשוט שינוי חוקים מטומטמים, יקרים להחריד, שהמחוקק קבע עם הרבה כוונות טובות (נאמר) אבל עכשיו רק מזיקים.
נגטיב גירים, capital gains tax concessions, הטבות מס לסופר - כל אלה אינם נטולים היגיון כלכלי אבל בימינו מנוצלים לרעה ומסבירים במידה רבה מדוע הכלכלה האוסטרלית לא מצליחה להתרומם מעבר למכרות ולופט גשפט. מדוע כולם עסוקים בלמכור ולקנות בתים אחד מהשני כל הזמן במקום לעשות משהו יצרני. מדוע הפרודוקטיביות שלנו בקנטים ומגזר הפיננסים מחזיק את כווולם בביצים.
אני לא בטוח שיש לי דעה לגבי המע״מ על שירותים פיננסיים למשל, אבל רוב הטבות המס האלה זה פשוט מתנה בשווי עשרות מיליארדים כל שנה שמשלם המיסים נותן לבנקים. הם מתנהגים כמו שחקן הגיוני וממשיכים לממן השקעות נדל״ן מיותרות במקום פרוייקטים אחרים.
קפיטליזם בימינו זו מילה ריקה מתוכן. יש מודלים שונים במדינות שונות. המודל האוסטרלי קטסטרופלי.

ואחרי שאמרנו את זה - אני מסכים לגמרי עם ג׳וואלי למעלה. אם כדאיות ההשקעה בנדל״ן יורדת יירד הביקוש ולפחות תיעצר האינפלציה במחירי הנדל״ן. כמובן שזה לא הפרמטר היחיד שיקרב אנשים עם הכנסות נמוכות יותר לרכישת נכס משלהם (והם הם צריכים לעשות זאת זה דיון בפני עצמו), אבל זו בהחלט התחלה.

 

[arieltr]

מחירי הדיור כנראה לא יפגעו משמעותית גם אם הטבות המס יבוטלו

אחד הנושאים בנדלן למגורים הוא היצע לעומת ביקוש.
התבנית הפרברית האוסטרלית, כידוע לך, יושבת על מתכון ה'אמריקן דרים' כלומר, בית+חצר+כלב(לנדלורד/בעל חיים/שכן {תלוי את מי שואלים ומה גודל השטח}). הביקוש עצום לעומת ההיצע הקיים.
ההתפשטות הפרברית בערים האוזיות המרכזיות הינו מגוחך לחלוטין ולא צריך לנסוע יותר מ-10 דקות ממרכזי הערים בכדי לראות את המירקם האורבאני של החלום האמריקאי. רק בשנים האחרונות התחילו להבין את העניין ולבנות בנייני מגורים לגובה. זה כמובן לא פתר כלום כי אלה נבנים ברוב מוחץ, בסיטי (שזה ברכה בפני עצמה אחרת יהיה לנו פה LA) או על גבולה עם האינר סיטי - כלומר מה שיש לנו פה זה מגדלי יוקרה ולא בנייני מגורים שיענו על הצרכים של זוגות צעירים ומעמד הפועלים.
אין פה תשתיות או תרבות של דירות כמו באירופה, ובהתאם כולם רצים אחרי אדמה-אדמה-אדמה. אם אנחנו בקאנטרי או בהרים אז זה בסדר גמור - בעיר המשמעות היא התרחבות נוספת של הלוע בין העשירון העליון לשאר הפירמידה.

 

[Caput femoris]

אני חושב שזה יכול להיות מעניין בשבילך

http://www.economist.com/news/leade...burban-its-leaders-should-welcome-avoid-wests