למזלי הגג הוא שלי בטאבו כך שתמ"א 38 אצלנו נופלת....

[אביתר777777777777777]

למזלי הגג הוא שלי בטאבו כך שתמ"א 38 אצלנו נופלת....

אבי ז"ל היה חכם שרכש גם את הגג. הגג הוצמד בטאבו לדירה שלנו בקומה העליונה כך שלשכנים אין שום יכולת לבצע תמ"א 38 בכל מקרה...
הבנין לא עומד על עמודים ואין ספק שכל שינוי במבנה רק יחליש אותו. אנו 16 דיירים ושבעה מתנגדים למזלנו לתמ"א 38. בכל מקרה אסכים לוותר על הגג תמורת כל הדירות שייבנו מעליי....

 

[עוד אוריתה קור]

בר מזל

אז מהי שאלתך??? מה עוד תוכל לעשות כדי שלא יבוצע תמא 38 בבניין שלכם?

 

[אביתר777777777777777]

אישית אינני מאמין בתכנית הזו. להערכתי ברעידת אדמה

בנין שעבר תמ"א 38 יקרוס מהר יותר מבנין אחר למרות שעל המבנה הישן לא שוכב החלק החדש, אך אם יתרחש כשל ולו הקטן ביותר בקונסטרוקציה החדשה, הכל יפול על הבנין הישן. אף אחד לא יכול להבטיח שהקונסטרוקציה החדשה תחזיק מעמד ברעידה. לדעתי זה יהיה נורא ויתגלה כמלכודות תמ"א 38. לא היתה לי שאלה. פשוט ציינתי את היתרון שברגע שיש לך גג פרטי, אף אחד לא יכול ליישם תמ"א 38 בבנין שלך. אני לא מתנגד לתכנית כדייר בקומה הרביעית והאחרונה כיום. כל שביקשתי בתמורה לאישור תכנית ו-ויתור על הגג היה שאקבל ללא תשלום את שתי הדירות שייבנו מעליי. אני חושב שהדרישה הזו הגיונית כאשר יזם מתעקש על הקמת תמ"א 38 אצלנו. בתחילה היזם לא הסכים לשמוע על כך אך הבהרתי לו שמעליי לא גרים ולא יגורו, כך שהברירה היחידה שנותרה לו היא להעביר לידיי את הקומה העליונה החדשה והוא יקבל את דירתי הנוכחית שכבר לא תהיה בקומה האחרונה.
אני כותב את הדברים כדי לתת כאן רעיון לכל אחד שלו דירה בקומה אחרונה. תתנו את אישורכם בכך ש"תקפצו" מהקומה שלכם לקומה העליונה החדשה ללא תשלום.

 

[dw2322]

מצבך שונה מהמצב השכיח

במצב השכיח הגג איננו שייך לקומה העליונה דווקא אלא לכלל הדיירים.
מכאן שאין דבר כזה "מעלי לא גרים ולא יגורו". זה פשוט לא הרכוש הבלעדי של דיירי קומה עליונה (כאמור להבדיל ממצבך).
2. הקומה העליונה בבניין המשופץ היא דופלקס פנטהאוס, וגדולה בהרבה משאר הדירות. ככזו היא זו שמממנת חלק נכבד מהפרוייקט. לא רוצה לתת אותה ליזם? אדרבא. אם הפרוייקט איננו רווחי מספיק ליזם אז הוא ידלג עליכם וימשיך לבניין אחר. יש המון בניינים ישנים במדינה. לא חייבים לשפץ דווקא אתכם. אם, במקרה, מישהו חושב שעושים אצלו תמא בגלל העיניים היפות שלו אז כדאי שיתעורר. היזם מגיע בגלל שהוא רוצה להרוויח כסף, וזה בסדר. רק רצוי שזה יהיה רווח סביר ולא חזירי (וכמה זה סביר זה מקום למו"מ). אם היזם לא ירוויח הוא יקצץ בעלויות (ע"ע מרפסות קורסות בחדרה). אף אחד, אבל אף אחד, לא נכנס ליזמות נדלן כדי להפסיד כסף. נקודה.
3. יש לי טיעון הגון לדיירי קומה עליונה והוא שהסבל שהם יעברו במהלך הפרוייקט (אוהו וזה סבל, קודחים בדיוק מעל הראש שלכם וזה יהיה לגמרי בלתי נסבל) הוא גבוה יותר משאר דיירי הבניין, ולכן, לכאורה, אולי הוגן לפצות אותם מעט יותר. מאידך, טיעון נגדי יהיה שהם אלה שהכי יהנו מהמעלית החדשה, שיותר חשובה להם מאשר לדיירי קומה 1. בסה"כ נראה הוגן שזה מאזן את זה.
4. לעיתים, כאשר במיזם בונים מספר קומות נוספות (נגיד בניין של 2 קומות שהופך ל 6) אז ישנו מספיק רווח המאפשר להקפיץ דיירי קומה X ל X+1 (או X+2). זה כבר עניין למו"מ אבל זה תסריט אפשרי בהחלט. ועדיין, הדופלקס פנטהאוס זה הכסף הגדול, שמממן חלק חשוב בפרוייקט, ולכן היזם לא יסכים לוותר עליו.

 

[אביתר777777777777777]

אתה צודק וזו בדיוק היתה הנקודה איתו:

אני באתי ואמרתי לו שיש כמה תנאים כולל אדריכל מטעמי ולא מטעמו, ציפוי וחיפוי כל החלק החדש באבן טובזה (דולמית) אדומה כמו שהבנין מצופה כיום למרות שהיא יקרה, מיקום חלונות בחלק החדש בצורה שויונית לחלק הישן כך שכמעט ולא ירגישו שינוי למעט הגובה. במרפסות המטבח קיים פסיפס ירוק כהה מקורי והדרישה היתה לבנות מרפסות מטבח למעלה עם אותו פסיפס ובאותו גוון. נראה לי שהוא התייאש מאיתנו ואולי טוב שכך. מחירו של הגג שנדרש הוא לשלם בעבורו היה 3 מיליון ש"ח. סכום זה בנוסף למכירת הדירה שלי כיום בקומה העליונה הנוכחית היה פותר את הבעיה ונותן לי לקפוץ למעלה ישירות לפנטאוס. מעלית לא מעניינת אותנו ואנחנו יכולים לבנות אותה לבד כמעלית שקופה חיצונית בזול עם אדריכל וקבלן מרמאללה בחצי מחיר תוך שקבלן המעליות הערבי ירכוש את המנוע בארץ לפי החלטה שלנו. יש לנו קבלן כזה שהסכים מיד. ובכלל כדאי לדעת שניתן להוזיל מאוד את כל העלויות אם לוקחים קבלן מרמאללה או חברון שלוקח מחיר סביר. זה מחייב פיקוח הדוק על עבודתו. מחיר עלות בניית דירה בת 4 חדרים על הגג הינו 550 אלף ש"ח בלבד עם קבלן ערבי מרמאללה. סכום זה כולל הכל עד לכניסה למגורים. כולל אגרות רישוי ושכ"ט אדריכל וכדומה. אז צא וראה איזה רווח יש לקבלנים היהודים....

 

[dw2322]

צר לי אך אי אפשר גם וגם

מבחינת הקבלן (להבדיל מנקודת המבט שלך) הגג שלך שווה 0 (או סכום נמוך) וזאת מאחר והעלות העיקרית שהוא רואה זה חיזוק הבניין, ואנסה להסביר -
הבא נמדל את הבניין שלכם כבניין רגיל, בדרך שבה 15 השכנים קונים ממך את הגג. כל אחד מהם עולה לדירה שלך ושם לך ביד 200 אלף שקל, והנה לך 3 מיליון בסה"כ, שאיתם תעשה מה שתרצה, למשל תקנה את דירת הגג החדשה, עם או בלי להוסיף את דירתך הישנה. מבחינתך זה יהיה תסריט נהדר

בתסריט זה הקבלן משקיע בחיזוק ושיפוץ כלל הבניין (כל הדירות) ולא מעניין אותו מה היה בפרה היסטוריה (לפני 5 דקות) בגג. העלות שהוא רואה זו העלות הכבדה של כל החיזוקים וההרחבות מסביב (וכמובן עלות הקומה הנוספת). בדיוק כמו כל בניין אחר בישראל.
&nbsp
מה שאתה בעצם מבקש זה שהוא גם ישקיע בכל החיזוקים וההרחבות וגם ישלם לך 3 מיליון. צר לי אבל זה לא עובד. או זה או זה.
אם נגיד שנחליט שאתה מקבל 3 מיליון וכל שאר השכנים מקבלים 0 אז תיאורטית אפשר יהיה לבנות עוד קומה על הגג שלך (כי הוא רק שלך) אבל הבניין יפול, כי אין לו חיזוקים. רוצה חיזוקים? בכיף, אבל בשביל זה אתה חייב את כל השכנים שלך וגם צריך שהעיריה תאשר, והיא תאשר רק אם כולם מסכימים. בעיה. זה מה שקורה כאשר שכן אחד רוצה 3 מיליון ושכל האחרים יקבלו 0 (גם אם יש לו קייס לא רע, ה catch הגדול הוא להשיג ההסכמה של כולם, ובשביל זה צריך לעשות פשרות בחיים, וכן, זה אומר שמי שיש לו יותר (גג, או סתם דירה יותר גדולה מלאחרים, שזה מקרה יותר שכיח) מרוויח פחות, באחוזים, ממי שיש לו דירה קטנה במצב חורבה, שהוא זה שמרוויח הכי הרבה בתמא. אם אנשים לא יהיו פולנים ויסתכלו בעיקר על העוגה שלהם אז מיזמים יתקדמו ואם יהיו פולנים אז לא יתקדמו. נורא פשוט. אצלנו יש את הפולניות הזו ולכן תקוע. לא אישי נגדכם ולא אישי נגדנו). תפנים - את הקבלן לא באמת מעניין מה יש לך ואם הדירה שלך ארמון או חורבה. אותו מעניין איזה חיזוקים והרחבות הוא צריך לעשות בבניין+עלות הקומה הנוספת ואם ההכנסה ממכירת הקומה מכסה לו את העלויות+רווח.
&nbsp
מכאן שכדאי שתנסו כל השכנים לחשוב כמה באמת שווה הגג (כנראה הרבה פחות מהפנטזיות שלך, אפשר לשכור שמאי בשביל זה) ואז שכל שכן שישלם לך 1/15 ממנו. אם חלק לא מסכימים לתמא כבר היום אז יש לי הרגשה משונה שהם יסכימו עוד פחות כאשר אתה מבקש 100 אלף שקל מכל אחד (שים לב שהרגע חתכתי את שווי הגג שלך לחצי! ועדיין, דירה משופצת+1.5 מלש"ח נראה לי עדיף על מצב קיים של בניין ישן שעלול להתמוטט ברעידה אבל זה עניין שלכם).
&nbsp
שורה תחתונה? כנראה אצלכם לא יהיה תמא. אתם לא הראשונים ולא האחרונים.
נקווה שלא תהיה רעידת אדמה.

 

[dw2322]

נ.ב. בעניין הקבלן מרמאללה...

גש בבקשה לשכנים שלך ובקש מהם שיחתמו על מיזם שבו מוסיפים כמה טונות טובות על הבנין שלהם, שזה ככל הנראה כל רכושם בחיים, ושמי שיעשה את העבודה זה קבלן חאפר מרמאללה.
איך אומר ליאור שליין? ועכשיו שיהיה לכולנו הרבה בהצלחה

&nbsp
בלי להכיר אף אחד אצלכם אני יכול לגלות לך בסוד, בשקט, בלי שאף אחד שומע? בסוד, כן? שכולם, אבל כולם כולם, רוצים שמי שיעשה את העבודה יהיו אפריקה ישראל/אזורים/אשדר/שיכון ובינוי/רסקו/נווה גד ובטח שכחתי עוד כמה שמות גדולים, שיכולים לתת לך ערבות של עשרות מיליוני שקלים. הבעיה היא שאת הגדולים בד"כ לא מעניין כאב ראש של קומץ דירות חדשות (והמון כאב ראש של שכנים, אחד מהם עם אובססיה לפסיפסים

, בהומור כן?

) ולכן מה שקורה בד"כ זה שעובדים עם קבלנים קטנים יותר. לא חאפרים מרמאללה אבל גם לא גדולים מדי. הם מוכנים לסבול אובססיה לפסיפסים (בהומור, כן?

) כי עבורם רווח של כמה מיליוני שקלים שווה את בלבולי המוח.
מבין הבינוניים עושים מכרז ובוחרים את מי שהכי נראה לכם (ולא לשכוח יכולת כלכלית להרים את המיזם ולתת לכם איזושהי ערבות כדי שאם יקרו פאקים, ומה לעשות? לפעמים קורים, אז לא תתקעו עם בניין מפורק כאתר בנייה, והגיבוי הכלכלי הזה שווה כסף, ולדעתי המקצועיות ההנדסית היא הדבר הכי הכי הכי חשוב במיזמים כאלה, עם פסיפס או בלי פסיפס אפשר להסתדר, עם בניין מתעקם בגלל טעות הנדסית אי אפשר)
&nbsp
אם תביא קבלן מרמאללה יש לי הרגשה משונה שמספר החתימות שתקבל יהיה... 0.

 

[אביתר777777777777777]

אצלנו המצב כיום: 7 מתוך 16 מתנגדים לתמ"א 38 כך ש

שבכלל אין בעיה. אם יחס הקולות ישתנה, אני אדע מה לעשות ואיך לעכב את התכנית בעשור לפחות. אין לי למעשה בעיה כי הגג שלי וכל עוד אני חי - איש לא יבנה על הגג חוץ ממני....14 שכנים הודיעו לי שמבחינתם עדיף שאבנה חדר מחוזק על הגג עם חיזוקים וחגורות בתחתית הבנין מאשר אוציא שתי מרפסות שיגרמו להם לצל כך שאני מסודר. אני מאחל לכל אחד שכנים נחמדים כמו שיש לי. לילה טוב.

 

[dw2322]

בנייה על הגג תקטין הסבירות לתמא

כמדומני הסבירו לי פעם שיזמים מעדיפים בניין בלי בנייה על הגג כי אז יש פחות בעיה עיסקית של הפנטהאוס. כאשר ישנו ולו חדר מצ'וקמק מתחיל ויכוח ("מה מצ'וקמק? אתם לא מבינים, זה ארמון"

) וזה כאב ראש שאם אפשר עדיף לא להכנס אליו.
&nbsp
אממה, מה שרשמת תמוה - אם 9 שכנים רוצים תמא אז אני במקומם הייתי מגיש התנגדות לעיריה לבנייה שלך על הגג, כי כאמור הבנייה הזו תרחיק עוד יותר את הסבירות להתממשות התמא, וזה טיעון שנראה לי די טוב, ואז הכדור עובר לעיריה.
מצד אחד לך יש זכות קניין אולם מצד שני ישנו הרצון לחזק את הבניין כדי שכולכם לא תהרגו.
בפועל זה כנראה אומר הישארות במצב סטטוס קוו. קרי הם לא יוכלו לבצע תמא בלי הגג שלך, ואתה לא תוכל להוסיף ס"מ בלי אישור שלהם.
&nbsp
לו אני הייתי הפקיד בעיריה אז כנראה שלא הייתי מאשר לך בנייה על הגג, כדי לדחוף אותך כן לבצע את המיזם ולייצר פנטהאוסים, ושאתם (השכנים: אחד עם זכויות מוגדלות וכל השאר, והיזם) תתקשקשו ביניכם איזו תמורה מסחרית כל אחד יקבל.
זו דוגמה יפה להמחשה מדוע מאד רצוי שתהיה 100% הסכמה. יש חוק ויש תכל'ס, וצריך לעשות פשרות בחיים אחרת כל אחד נשאר עם האמת שלו, ולא בונים סנטימטר.

 

[אביתר777777777777777]

החלטנו שלא יהיה פנטאוז בבנין. אם הוא ירצה לבנות הוא יבנה

קומה אחרונה רגילה שזהה אחד לאחד לדירות הנוכחיות, רק בתוספת חדר. למען האמת הוא התייאש מאיתנו ומהדרישות שלנו שכללו מקומות חנייה קבועים לדיירים הותיקים. הודענו לו שהדיירים החדשים יכולים לערוך שימוש ב-"אגד" או להחנות את רכבם רחוק יותר, לא על חשבוני. אין לו אפשרות להגדיל את מספר החניות ולכן כבר 12 דיירים מתנגדים לתמ"א. כשל הכי קטן באחד מהיסודות החדשים וכל התוספת נופלת על הקיים. לדעתי מדובר ברמאות נוראה ולמען האמת כל התמ"א היא בלוף אחד גדול שנועד להכניס כסף לכיסי היזמים. אני מבטיח לך שלא מעט בנינים חדשים יפלו ברעידה ודווקא בנינים ותיקים שאינם בנויים על עמודים ישרדו. ראיתי איך בונים כיום בחדרה חה חה חה ! כך בדיוק בונים בתל-אביב....הראשונה שתיפול היא רמת אביב ג'.....נראה איך המגדלים ה"חדישים" בציר האיילון יחזיקו מעמד......אם אחד מהם ישרוד זה טוב. מרבים לזלזל בבנייה שלפני 1980 אך ברור שרבים מהבתים שנבנו בשנות ה-50 צפונה יחזיקו מעמד. אז בנו נכון וחזק עם ברזל 26" היכן שכיום בונים עם ברזל 22". היום חוסכים לך בכל חומר גלם. למה להכביד על בנין ישן וחזק יחסית עם תוספת עליונה שאמנם לא יושבת עליו אך יכולה ליפול עליו? עשה לי טובה: מדובר בבלוף אחד ענק וברעידה הגדולה יבינו זאת. שיכוני הרכבת יחזיקו מעמד ברעידה. מגדלים שנבנו ב-2015 עשויים ליפול. למה מישהו מעז לחשוב שהתקן "המחמיר" כיום עדיף על העבר? ראיתי איך כיום משתשים בקונסטרוקצייה רגילה במקומות שהיתה העדפה לקונסטרוקצייה הפוכה וחזקה יותר, ראיתי איך בגגות יוצקים בטון ב200 כאשר באותו גג בדיוק יצקו בשנת 1970 בטון ב300.....וזה עוד כלום.....נחיה ונראה.

 

[אביתר777777777777777]

אתה צודק ! לכן תמ"א 38 אצלנו לא תבוצע אף פעם.

 

[עוד אוריתה ק]

הגג בבעלות

אביתר,
לא הבנתי כל כך את דבריך. האם אתה מתכוון לתמא 1 או לתמא 2? אם אתה מדבר על תמא 38/1 - ובכן, הדעות אכן חלוקות על היעילות של פרויקט מסוג תמא 1. אם כי אני בכ"ז מאמינה שזה עדיף מכלום. ובאמת תמא 1 עושים במקום שלא ניתן לבצע תמא 2 מסיבות שונות.
כעת. אם הגג מעל הדירה שלך בקומה האחרונה מוצמד לדירתך - אז יש לך קלף חזק מאוד למיקוח במו"מ מול היזם. הכל שאלה - בסופו של דבר של כדאיות. אם ליזם נשאר רווח נאה גם לאחר שהוא נותן לך את הקומה העליונה או אפילו את הפנטהאוז - אז זה יוכל לצאת לפועל. אם לא - זה לא יצא. כאמור, הכל שאלה של כדאיות כלכלית ליזם ושאלה של ניהול נכון של מו"מ.

 

[אביתר777777777777777]

הכוונה לתמ"א 38/1. אני מסכים עם דברייך לחלוטין !

התנאי היה שהפנטאוז יהיה שלי בתמורה לגג והוא לקח זמן לחשוב.
אני באופן אישי לא זקוק למעלית.
אם היזם לא יסכים לרעיון, הרי שאגיש בקשה לבניית "חדר מחוזק" על הגג שלי ואז אפתח פתח מהסלון ישירות למעלה. הבנתי מהאדריכל שלי שיש סיכוי גבוה לאישור חדר מחוזק בגודל 50 מטר מרובע שאותו אחלק כרצוני ועל-פי צרכיי. יחד עם זאת, אישור חדר מחוזק מחייב הקמת שירותים נוספים למעלה. וזה בסדר מבחינתי.