אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
למישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?
- פותח הנושא gla2
- פורסם בתאריך
- מצב
- הנושא נעול.
לא אבל חברות כאלה יש פה בסיטונאות
עוד משווק ישראלי של בתים זולים בארה"ב.
לא אבל חברות כאלה יש פה בסיטונאותלמישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?
אשמח להמלצות או חוסר המלצה עליהם,
תודה!
עוד משווק ישראלי של בתים זולים בארה"ב.
לא מוכרים לי
רוב החברות האלה הן חברות שיווק, שמרוויחות כסף בדרכים שהן לא חושפות (למשל, מקשר עם המוכר).
בלי ניתוח והבנה של העסקה, זה בדרך כלל נגמר רע.
 
אם תציג מה הם מציעים לך יהיה אפשר לראות אם זה עושה שכל או לא.
לא מוכרים לילמישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?
אשמח להמלצות או חוסר המלצה עליהם,
תודה!
רוב החברות האלה הן חברות שיווק, שמרוויחות כסף בדרכים שהן לא חושפות (למשל, מקשר עם המוכר).
בלי ניתוח והבנה של העסקה, זה בדרך כלל נגמר רע.
 
אם תציג מה הם מציעים לך יהיה אפשר לראות אם זה עושה שכל או לא.
אז קראתי קצת באתר
יש להם רק 5 שנים של נסיון בנדל"ן.
אז הם לא עברו עדיין משברים, בנתיים השוק עלה ב-5 שנים האחרונות משהו שנותן להם "סיפורי הצלחה".
 
כל אחד צריך להתחיל איפשהו, ויכול להיות שחברה קטנה וצעירה כזאת יכולה להצליח לטווח הארוך. אבל אם מתעסקים עם חברה כזאת, צריך לוודא שהם יודעים להתמודד עם משברים כשהם יגיעו.
אז קראתי קצת באתרלמישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?
אשמח להמלצות או חוסר המלצה עליהם,
תודה!
יש להם רק 5 שנים של נסיון בנדל"ן.
אז הם לא עברו עדיין משברים, בנתיים השוק עלה ב-5 שנים האחרונות משהו שנותן להם "סיפורי הצלחה".
 
כל אחד צריך להתחיל איפשהו, ויכול להיות שחברה קטנה וצעירה כזאת יכולה להצליח לטווח הארוך. אבל אם מתעסקים עם חברה כזאת, צריך לוודא שהם יודעים להתמודד עם משברים כשהם יגיעו.
Boston Guy
New member
אין לי נסיון איתם. נראה כמו הימור בקזינו...
באנגלית אמריקאית יש ביטוי: Crapshoot. המילה Crap בביטוי הזה היא שם של משחק הימורים (גילגול קובייה) - והכוונה בביטוי היא שהתוצאה שתקבל היא בעיקר עניין של מזל...
הסיבה לכך שאני מאמין שלעבוד דרכם זה הימור (כנראה הימור מסוכן) היא כמו שכתבו כאן העונים האחרים - "רבי עקיבא היה נותן בהם סימנים".
הנסיון של החברה הזו בעיסוק בנדל"ן "מניב" בארה"ב הוא של פחות משנתיים.
הם הקימו את ה LLC הראשון שלהם באזור שבו הם מתיימרים להיות פעילים מתישהוא ב 2017.
אם מנסים להבין את המציאות מאחורי כל המילים הגבוהות שמפוזרות במדיה של החברה הזו, אני לא בטוח אם בת'כלס הם יכולים להציג הוכחות ל 50 עיסקאות שהם עשו בארה"ב. יש מצב שבמספר 50 שכתבתי יש אפס מיותר...
על פניו - זו דוגמא מצויינת למנטאליות "עדר" אמיתית. הם הלכו לעיר הספציפית שבה הם משקיעים כי "כולם הלכו לשם"... רק שהם עשו את זה 10 שנים אחרי שהיזמים הישראליים ה"חכמים" (אותם אלו שהיום יוצאים מהשוק שם) זיהו שם את ההזדמנות.
אם חופרים קצת יותר לעומק - מסתבר שה"מומחה לנדל"ן בפלורידה" שלהם קשור לאדם שניהל את הפורום הזה בעבר (כנראה כלקוח שלו...). נראה כאילו ה"מומחיות" שלו באה מהשקעה ראשונה שהוא היה מעורב בה בשנת 2016.
התחושה היא שהיזמים האלו החליטו ל"עלות כיתה" ולהכנס לשוק המולטיפמילי ולכן שכרו יחצ"ן שפתח בקמפיין יחסי ציבור אגרסיבי - לפרסם את השמות של היזמים האלו בציבור ולהציף את העסק שלהם לתודעת הציבור. נראה כאילו זה התחיל איפהשהוא באמצע - סוף שנת 2018.
אותו יחצ"ן כנראה גם כיוון אותם ללכת על השיטה של FAKE NEWS - והם שילמו לכלי תקשורת בישראל כדי שיפרסמו עליהם כתבות "כאילו עיתונאיות" על הצלחתם העיסקית ה"מדהימה".
בכתבות הללו לא מופיעים מספרים רלוונטיים כמו "הקף ההשקעות שלהם", "מה ההון העצמי של החברה", כמה עיסקאות הם עשו בארה"ב... ננקטת שם טקטיקה של עמימות (מערבבים מספרים של ישראל ושל ארה"ב), שימוש במונחים מעורפלים וכיוצ"ב.
יותר מאדם אחד ציין, בתגובות לאותן כתבות "מטעם", שזה מזכיר לו את פסטיבל יחסי הציבור של הגברת עינבל אור בתקופה שבה היא ניסתה לצוד את הפראיירים שאחר כך הפסידו אצלה את כספם.
התסריט כולל לרוב גם משרד נוצץ באיזה מגדל מפואר ומודרני באזור תל-אביב, שהופיע גם פה.
למען האמת - בתחום הנדל"ן בישראל (ולא רק) נראה שלעיתים מאוד קרובות - בערך שנה עד 18 חודש אחרי הופעה תכופה של כתבות תדמית "מטעם" על יזם נדל"ן - מגיעה ההתמוטטות...
בהודעה שלך דיברת על "להיות שותף איתם".
אני מנחש שמדובר בהשקעה במתחם "מולטי-פמילי".
מה שמעלה את השאלה - איזה נסיון יש להם בקניית, ניהול ומכירת קומפלקסים למגורים?
האם יש להם רשיון ממדינת פלורידה לעסוק בנדל"ן בפלורידה (לא שאני יכולתי למצוא)?
אם אין להם רשיון - איך הם מתכוונים להתעסק בניהול של קומפלקס מולטי-פמילי?
אין לי נסיון איתם. נראה כמו הימור בקזינו...למישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?
אשמח להמלצות או חוסר המלצה עליהם,
תודה!
באנגלית אמריקאית יש ביטוי: Crapshoot. המילה Crap בביטוי הזה היא שם של משחק הימורים (גילגול קובייה) - והכוונה בביטוי היא שהתוצאה שתקבל היא בעיקר עניין של מזל...
הסיבה לכך שאני מאמין שלעבוד דרכם זה הימור (כנראה הימור מסוכן) היא כמו שכתבו כאן העונים האחרים - "רבי עקיבא היה נותן בהם סימנים".
הנסיון של החברה הזו בעיסוק בנדל"ן "מניב" בארה"ב הוא של פחות משנתיים.
הם הקימו את ה LLC הראשון שלהם באזור שבו הם מתיימרים להיות פעילים מתישהוא ב 2017.
אם מנסים להבין את המציאות מאחורי כל המילים הגבוהות שמפוזרות במדיה של החברה הזו, אני לא בטוח אם בת'כלס הם יכולים להציג הוכחות ל 50 עיסקאות שהם עשו בארה"ב. יש מצב שבמספר 50 שכתבתי יש אפס מיותר...
על פניו - זו דוגמא מצויינת למנטאליות "עדר" אמיתית. הם הלכו לעיר הספציפית שבה הם משקיעים כי "כולם הלכו לשם"... רק שהם עשו את זה 10 שנים אחרי שהיזמים הישראליים ה"חכמים" (אותם אלו שהיום יוצאים מהשוק שם) זיהו שם את ההזדמנות.
אם חופרים קצת יותר לעומק - מסתבר שה"מומחה לנדל"ן בפלורידה" שלהם קשור לאדם שניהל את הפורום הזה בעבר (כנראה כלקוח שלו...). נראה כאילו ה"מומחיות" שלו באה מהשקעה ראשונה שהוא היה מעורב בה בשנת 2016.
התחושה היא שהיזמים האלו החליטו ל"עלות כיתה" ולהכנס לשוק המולטיפמילי ולכן שכרו יחצ"ן שפתח בקמפיין יחסי ציבור אגרסיבי - לפרסם את השמות של היזמים האלו בציבור ולהציף את העסק שלהם לתודעת הציבור. נראה כאילו זה התחיל איפהשהוא באמצע - סוף שנת 2018.
אותו יחצ"ן כנראה גם כיוון אותם ללכת על השיטה של FAKE NEWS - והם שילמו לכלי תקשורת בישראל כדי שיפרסמו עליהם כתבות "כאילו עיתונאיות" על הצלחתם העיסקית ה"מדהימה".
בכתבות הללו לא מופיעים מספרים רלוונטיים כמו "הקף ההשקעות שלהם", "מה ההון העצמי של החברה", כמה עיסקאות הם עשו בארה"ב... ננקטת שם טקטיקה של עמימות (מערבבים מספרים של ישראל ושל ארה"ב), שימוש במונחים מעורפלים וכיוצ"ב.
יותר מאדם אחד ציין, בתגובות לאותן כתבות "מטעם", שזה מזכיר לו את פסטיבל יחסי הציבור של הגברת עינבל אור בתקופה שבה היא ניסתה לצוד את הפראיירים שאחר כך הפסידו אצלה את כספם.
התסריט כולל לרוב גם משרד נוצץ באיזה מגדל מפואר ומודרני באזור תל-אביב, שהופיע גם פה.
למען האמת - בתחום הנדל"ן בישראל (ולא רק) נראה שלעיתים מאוד קרובות - בערך שנה עד 18 חודש אחרי הופעה תכופה של כתבות תדמית "מטעם" על יזם נדל"ן - מגיעה ההתמוטטות...
בהודעה שלך דיברת על "להיות שותף איתם".
אני מנחש שמדובר בהשקעה במתחם "מולטי-פמילי".
מה שמעלה את השאלה - איזה נסיון יש להם בקניית, ניהול ומכירת קומפלקסים למגורים?
האם יש להם רשיון ממדינת פלורידה לעסוק בנדל"ן בפלורידה (לא שאני יכולתי למצוא)?
אם אין להם רשיון - איך הם מתכוונים להתעסק בניהול של קומפלקס מולטי-פמילי?
תודה על התגובה המפורטת!
תודה רבה על התגובה המפורטת!.. נפגשתי איתם, הוצג לי החוזה וכד׳ פרטים על מתחם המולטי פמילי, על פניו נראה טוב, מתחם עם הרבה יחידות ופוטנציאל.
 
לגבי משברים הם אומרים שפשוט מחזיקים את הנכס ליותר זמן.
 
המולטי פמילי שמדובר הוא ב אוהיו קליבלנד, כששאלתי הם אמרו שיש להם עוד כמה לא זוכר בדיוק פרטים לא שאלתי בדיוק - אולי זה משהו שאני צריך לחפור בו יותר?
 
הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס.
 
נתנו לי גם ממליץ ו בפורום בפייסבוק אמרו לי נקודות חיוביות מהם - לא ראיתי עדיין ביקורת שלילית.
 
אז השאלה מה שונה הסיכון מהם מחברות אחרות -על פניו נראה שהעסקה טובה.. יש חוזה מסודר והכל.
 
אכן הסרטוני תדמית האלה והפרסום לא נראה משהו מהבחינה הזו אבל האם העובדה שהם עושים את זה באמת אומרת שהם לא אמינים. והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?
 
תודה על התגובה המפורטת!אין לי נסיון איתם. נראה כמו הימור בקזינו...
באנגלית אמריקאית יש ביטוי: Crapshoot. המילה Crap בביטוי הזה היא שם של משחק הימורים (גילגול קובייה) - והכוונה בביטוי היא שהתוצאה שתקבל היא בעיקר עניין של מזל...
הסיבה לכך שאני מאמין שלעבוד דרכם זה הימור (כנראה הימור מסוכן) היא כמו שכתבו כאן העונים האחרים - "רבי עקיבא היה נותן בהם סימנים".
הנסיון של החברה הזו בעיסוק בנדל"ן "מניב" בארה"ב הוא של פחות משנתיים.
הם הקימו את ה LLC הראשון שלהם באזור שבו הם מתיימרים להיות פעילים מתישהוא ב 2017.
אם מנסים להבין את המציאות מאחורי כל המילים הגבוהות שמפוזרות במדיה של החברה הזו, אני לא בטוח אם בת'כלס הם יכולים להציג הוכחות ל 50 עיסקאות שהם עשו בארה"ב. יש מצב שבמספר 50 שכתבתי יש אפס מיותר...
על פניו - זו דוגמא מצויינת למנטאליות "עדר" אמיתית. הם הלכו לעיר הספציפית שבה הם משקיעים כי "כולם הלכו לשם"... רק שהם עשו את זה 10 שנים אחרי שהיזמים הישראליים ה"חכמים" (אותם אלו שהיום יוצאים מהשוק שם) זיהו שם את ההזדמנות.
אם חופרים קצת יותר לעומק - מסתבר שה"מומחה לנדל"ן בפלורידה" שלהם קשור לאדם שניהל את הפורום הזה בעבר (כנראה כלקוח שלו...). נראה כאילו ה"מומחיות" שלו באה מהשקעה ראשונה שהוא היה מעורב בה בשנת 2016.
התחושה היא שהיזמים האלו החליטו ל"עלות כיתה" ולהכנס לשוק המולטיפמילי ולכן שכרו יחצ"ן שפתח בקמפיין יחסי ציבור אגרסיבי - לפרסם את השמות של היזמים האלו בציבור ולהציף את העסק שלהם לתודעת הציבור. נראה כאילו זה התחיל איפהשהוא באמצע - סוף שנת 2018.
אותו יחצ"ן כנראה גם כיוון אותם ללכת על השיטה של FAKE NEWS - והם שילמו לכלי תקשורת בישראל כדי שיפרסמו עליהם כתבות "כאילו עיתונאיות" על הצלחתם העיסקית ה"מדהימה".
בכתבות הללו לא מופיעים מספרים רלוונטיים כמו "הקף ההשקעות שלהם", "מה ההון העצמי של החברה", כמה עיסקאות הם עשו בארה"ב... ננקטת שם טקטיקה של עמימות (מערבבים מספרים של ישראל ושל ארה"ב), שימוש במונחים מעורפלים וכיוצ"ב.
יותר מאדם אחד ציין, בתגובות לאותן כתבות "מטעם", שזה מזכיר לו את פסטיבל יחסי הציבור של הגברת עינבל אור בתקופה שבה היא ניסתה לצוד את הפראיירים שאחר כך הפסידו אצלה את כספם.
התסריט כולל לרוב גם משרד נוצץ באיזה מגדל מפואר ומודרני באזור תל-אביב, שהופיע גם פה.
למען האמת - בתחום הנדל"ן בישראל (ולא רק) נראה שלעיתים מאוד קרובות - בערך שנה עד 18 חודש אחרי הופעה תכופה של כתבות תדמית "מטעם" על יזם נדל"ן - מגיעה ההתמוטטות...
בהודעה שלך דיברת על "להיות שותף איתם".
אני מנחש שמדובר בהשקעה במתחם "מולטי-פמילי".
מה שמעלה את השאלה - איזה נסיון יש להם בקניית, ניהול ומכירת קומפלקסים למגורים?
האם יש להם רשיון ממדינת פלורידה לעסוק בנדל"ן בפלורידה (לא שאני יכולתי למצוא)?
אם אין להם רשיון - איך הם מתכוונים להתעסק בניהול של קומפלקס מולטי-פמילי?
תודה רבה על התגובה המפורטת!.. נפגשתי איתם, הוצג לי החוזה וכד׳ פרטים על מתחם המולטי פמילי, על פניו נראה טוב, מתחם עם הרבה יחידות ופוטנציאל.
 
לגבי משברים הם אומרים שפשוט מחזיקים את הנכס ליותר זמן.
 
המולטי פמילי שמדובר הוא ב אוהיו קליבלנד, כששאלתי הם אמרו שיש להם עוד כמה לא זוכר בדיוק פרטים לא שאלתי בדיוק - אולי זה משהו שאני צריך לחפור בו יותר?
 
הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס.
 
נתנו לי גם ממליץ ו בפורום בפייסבוק אמרו לי נקודות חיוביות מהם - לא ראיתי עדיין ביקורת שלילית.
 
אז השאלה מה שונה הסיכון מהם מחברות אחרות -על פניו נראה שהעסקה טובה.. יש חוזה מסודר והכל.
 
אכן הסרטוני תדמית האלה והפרסום לא נראה משהו מהבחינה הזו אבל האם העובדה שהם עושים את זה באמת אומרת שהם לא אמינים. והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?
 
מעניין אותי
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
הציגו בפניך COMPS?
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
 
"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
 
"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
 
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.
 
 
למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.
 
מעניין אותיתודה על התגובה המפורטת!
תודה רבה על התגובה המפורטת!.. נפגשתי איתם, הוצג לי החוזה וכד׳ פרטים על מתחם המולטי פמילי, על פניו נראה טוב, מתחם עם הרבה יחידות ופוטנציאל.
 
לגבי משברים הם אומרים שפשוט מחזיקים את הנכס ליותר זמן.
 
המולטי פמילי שמדובר הוא ב אוהיו קליבלנד, כששאלתי הם אמרו שיש להם עוד כמה לא זוכר בדיוק פרטים לא שאלתי בדיוק - אולי זה משהו שאני צריך לחפור בו יותר?
 
הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס.
 
נתנו לי גם ממליץ ו בפורום בפייסבוק אמרו לי נקודות חיוביות מהם - לא ראיתי עדיין ביקורת שלילית.
 
אז השאלה מה שונה הסיכון מהם מחברות אחרות -על פניו נראה שהעסקה טובה.. יש חוזה מסודר והכל.
 
אכן הסרטוני תדמית האלה והפרסום לא נראה משהו מהבחינה הזו אבל האם העובדה שהם עושים את זה באמת אומרת שהם לא אמינים. והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?
 
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
הציגו בפניך COMPS?
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
 
"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
 
"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
 
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.
 
 
למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.
 
תודה אנשים על התגובות שוב - תגובה שלי למאטה
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
-מבחינת המספרים שהוצגו בלבד
אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
-לא ברמה כזו שהייתי מרגיש בנוח להשקיע בעצמי.
רק מה שקראתי על המתחמים באינטרנט וסרטונים מאנשים שהשקיעו
אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
-לא ברמה כזו שתגיד לי שיש לך נכס ומה מספר היחידות בו לא אדע להגיד מה העלות לכל נכס או כמה משנה הגיל של הבניין וכד
אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
-לעומק לא, לפי מה הנתונים שהוצגו לי הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק, משהו שאני מברר אם באמת נכון, ההחזר יהיה שנתי והרווח האמיתי יהיה משיפוץ השבחה ומכירה בסוף
הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך COMPS?
-לא, השאל אותם
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
-כיום אחוזי התפוסה לפי דבריהם הם 91 אחוז, גם בדקתי בזילו ויש רק דירה אחת שעומדת להשכרה, וביקורות טובות על הבניין
לגבי cap rate יש נתונים לזה על זה במכירה, ומהשנה הראשונה - לא לגמרי מבין מה CAP RATE אומר
אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
-אני יודע שמ מכירה זה 25 אחוז, ומהשכירות השנתית תלוי בכמה דברים אבל אמור להיות אזור 10 אחוז, אני יודע שבמחוז ה TAX הוא 7.5, אבל הבנתי שבסוף זה תלוי בהוצאות מול הכנסות.
"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
-כן קראתי על זה קצת וראיתי שזה כן חוקי לגייס עד - 35 משקיעים ללא תשקיף שזה מה שהם אמרו שהם עושים
"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.
-לגבי הניירות אני מודע לכך שאני צריך למצוא מטעמי מישהו שיאשר אותם.. הבעיה למצוא מישהו כזה בזמן קצר
למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.
++תשובה ל בוסטון גאי-
אכן אנסה למצוא עוד ומישהו מומחה באזור, אך נראה שזה לא כל כך פשוט, אשמח להמלצות..
לגבי עסקאות עבר שלהם בהחלט מסכים, אני אבקש מהם את המידע הזה
תודה אנשים על התגובות שוב - תגובה שלי למאטהמעניין אותי
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
הציגו בפניך COMPS?
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
 
"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
 
"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
 
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.
 
 
למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.
 
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
-מבחינת המספרים שהוצגו בלבד
אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
-לא ברמה כזו שהייתי מרגיש בנוח להשקיע בעצמי.
רק מה שקראתי על המתחמים באינטרנט וסרטונים מאנשים שהשקיעו
אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
-לא ברמה כזו שתגיד לי שיש לך נכס ומה מספר היחידות בו לא אדע להגיד מה העלות לכל נכס או כמה משנה הגיל של הבניין וכד
אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
-לעומק לא, לפי מה הנתונים שהוצגו לי הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק, משהו שאני מברר אם באמת נכון, ההחזר יהיה שנתי והרווח האמיתי יהיה משיפוץ השבחה ומכירה בסוף
הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך COMPS?
-לא, השאל אותם
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
-כיום אחוזי התפוסה לפי דבריהם הם 91 אחוז, גם בדקתי בזילו ויש רק דירה אחת שעומדת להשכרה, וביקורות טובות על הבניין
לגבי cap rate יש נתונים לזה על זה במכירה, ומהשנה הראשונה - לא לגמרי מבין מה CAP RATE אומר
אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
-אני יודע שמ מכירה זה 25 אחוז, ומהשכירות השנתית תלוי בכמה דברים אבל אמור להיות אזור 10 אחוז, אני יודע שבמחוז ה TAX הוא 7.5, אבל הבנתי שבסוף זה תלוי בהוצאות מול הכנסות.
"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
-כן קראתי על זה קצת וראיתי שזה כן חוקי לגייס עד - 35 משקיעים ללא תשקיף שזה מה שהם אמרו שהם עושים
"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.
-לגבי הניירות אני מודע לכך שאני צריך למצוא מטעמי מישהו שיאשר אותם.. הבעיה למצוא מישהו כזה בזמן קצר
למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.
++תשובה ל בוסטון גאי-
אכן אנסה למצוא עוד ומישהו מומחה באזור, אך נראה שזה לא כל כך פשוט, אשמח להמלצות..
לגבי עסקאות עבר שלהם בהחלט מסכים, אני אבקש מהם את המידע הזה
Boston Guy
New member
מאושש את ההערכה הראשונית שלי - אתה עושה הימור, לא השקעה
לנשיא רונלד ריגן היתה אימרה מאוד חכמה (הוא דיבר על היחסים עם רוסייה באותה תקופה): TRUST - BUT VERIFY.
מה שאתה כותב זה שעד עכשיו אתה סמכת בצורה עיוורת על המספרים שהמוכר (שהוא אינטרסנט בעיסקה) הציג לך.
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
זה סיפור שתפס מיים בשנת 2009 - שנה אחרי המפולת בנדל"ן.
אנחנו ב 2019. סיפורים כאלו לא ממש עושים הגיון היום.
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ואם המתחם הזה הוא באמת עסק כל כך טוב - למה הבעלים הקודם שלו מכר אותו במחיר "הרבה מתחת למחיר השוק"? מה, הוא מתאבד שיעי?
יודע מה - בוא נלך שלב אחד אחורה. כתבת "הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק". כלומר לפי דבריך - הנכס כבר שלהם.
אז למה הם צריכים משקיעים?
כדי לממן את השיפוץ? אם העסק כל כך טוב והתזרים חיובי - מה הבעייה ללכת לבנק ולקחת הלוואה או משכנתא?
ולגבי התגובה הספציפית שלך אלי בהודעה:
אתן לבעלי המקצוע (שקוראים את השירשור הזה) להציע את עצמם, אם בא להם להכנס לעניין. יש כמה אנשים בישראל ואפילו כאן בפורום שמתמחים בשוק הנדל"ן בקליבלנד ומציעים שרותי ייעוץ והערכת השקעות. אני לא אחד מהם.
והיה ואתה תקבל מידע לגבי עסקאות עבר - שני דברים שכדאי לחשוב עליהם:
אחד: כמה העבר הוא באמת "עבר". בעיסקה שנעשתה רק לפני כמה חדשים אין שום דרך לדעת אם היא הצלחה או כישלון... ואת הכסף סופרים רק במדרגות, אחקרי ה"אקסיט".
ושתיים: להשוות "תפוחים לתפוחים". כלומר - מתחם מגורים בסדר גודל מסויים למתחם מגורים באותו סדר גודל.
מאושש את ההערכה הראשונית שלי - אתה עושה הימור, לא השקעהתודה אנשים על התגובות שוב - תגובה שלי למאטה
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
-מבחינת המספרים שהוצגו בלבד
אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
-לא ברמה כזו שהייתי מרגיש בנוח להשקיע בעצמי.
רק מה שקראתי על המתחמים באינטרנט וסרטונים מאנשים שהשקיעו
אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
-לא ברמה כזו שתגיד לי שיש לך נכס ומה מספר היחידות בו לא אדע להגיד מה העלות לכל נכס או כמה משנה הגיל של הבניין וכד
אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
-לעומק לא, לפי מה הנתונים שהוצגו לי הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק, משהו שאני מברר אם באמת נכון, ההחזר יהיה שנתי והרווח האמיתי יהיה משיפוץ השבחה ומכירה בסוף
הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך COMPS?
-לא, השאל אותם
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
-כיום אחוזי התפוסה לפי דבריהם הם 91 אחוז, גם בדקתי בזילו ויש רק דירה אחת שעומדת להשכרה, וביקורות טובות על הבניין
לגבי cap rate יש נתונים לזה על זה במכירה, ומהשנה הראשונה - לא לגמרי מבין מה CAP RATE אומר
אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
-אני יודע שמ מכירה זה 25 אחוז, ומהשכירות השנתית תלוי בכמה דברים אבל אמור להיות אזור 10 אחוז, אני יודע שבמחוז ה TAX הוא 7.5, אבל הבנתי שבסוף זה תלוי בהוצאות מול הכנסות.
"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
-כן קראתי על זה קצת וראיתי שזה כן חוקי לגייס עד - 35 משקיעים ללא תשקיף שזה מה שהם אמרו שהם עושים
"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.
-לגבי הניירות אני מודע לכך שאני צריך למצוא מטעמי מישהו שיאשר אותם.. הבעיה למצוא מישהו כזה בזמן קצר
למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.
++תשובה ל בוסטון גאי-
אכן אנסה למצוא עוד ומישהו מומחה באזור, אך נראה שזה לא כל כך פשוט, אשמח להמלצות..
לגבי עסקאות עבר שלהם בהחלט מסכים, אני אבקש מהם את המידע הזה
לנשיא רונלד ריגן היתה אימרה מאוד חכמה (הוא דיבר על היחסים עם רוסייה באותה תקופה): TRUST - BUT VERIFY.
מה שאתה כותב זה שעד עכשיו אתה סמכת בצורה עיוורת על המספרים שהמוכר (שהוא אינטרסנט בעיסקה) הציג לך.
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
זה סיפור שתפס מיים בשנת 2009 - שנה אחרי המפולת בנדל"ן.
אנחנו ב 2019. סיפורים כאלו לא ממש עושים הגיון היום.
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ואם המתחם הזה הוא באמת עסק כל כך טוב - למה הבעלים הקודם שלו מכר אותו במחיר "הרבה מתחת למחיר השוק"? מה, הוא מתאבד שיעי?
יודע מה - בוא נלך שלב אחד אחורה. כתבת "הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק". כלומר לפי דבריך - הנכס כבר שלהם.
אז למה הם צריכים משקיעים?
כדי לממן את השיפוץ? אם העסק כל כך טוב והתזרים חיובי - מה הבעייה ללכת לבנק ולקחת הלוואה או משכנתא?
ולגבי התגובה הספציפית שלך אלי בהודעה:
אתן לבעלי המקצוע (שקוראים את השירשור הזה) להציע את עצמם, אם בא להם להכנס לעניין. יש כמה אנשים בישראל ואפילו כאן בפורום שמתמחים בשוק הנדל"ן בקליבלנד ומציעים שרותי ייעוץ והערכת השקעות. אני לא אחד מהם.
והיה ואתה תקבל מידע לגבי עסקאות עבר - שני דברים שכדאי לחשוב עליהם:
אחד: כמה העבר הוא באמת "עבר". בעיסקה שנעשתה רק לפני כמה חדשים אין שום דרך לדעת אם היא הצלחה או כישלון... ואת הכסף סופרים רק במדרגות, אחקרי ה"אקסיט".
ושתיים: להשוות "תפוחים לתפוחים". כלומר - מתחם מגורים בסדר גודל מסויים למתחם מגורים באותו סדר גודל.
המשך
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
<font>הם אומרים שהם משלמים הרבה כסף כדי לקבל עסקאות שיוצאות לפני כולם,</font>
<font>וזה זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה.</font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
<font>סך הכל הם מקבלים מימון הרבה יותר זול מהמשקיעים זה הגיוני במחירים כאלה לא? </font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ההסבר לזה הוא שיש מקום להעלאת שכר הדירה / הכנסות ע״י דברים מסביב כמו חנייה ומכבסות שיפוץ של דירות מסויימות כדי להעלות את השכירות / להעלות את התפוסה - נשמע לי דווקא הגיוני.
ברגע שאקבל מידע אראה לגבי הנכסים שלהם
המשךמאושש את ההערכה הראשונית שלי - אתה עושה הימור, לא השקעה
לנשיא רונלד ריגן היתה אימרה מאוד חכמה (הוא דיבר על היחסים עם רוסייה באותה תקופה): TRUST - BUT VERIFY.
מה שאתה כותב זה שעד עכשיו אתה סמכת בצורה עיוורת על המספרים שהמוכר (שהוא אינטרסנט בעיסקה) הציג לך.
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
זה סיפור שתפס מיים בשנת 2009 - שנה אחרי המפולת בנדל"ן.
אנחנו ב 2019. סיפורים כאלו לא ממש עושים הגיון היום.
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ואם המתחם הזה הוא באמת עסק כל כך טוב - למה הבעלים הקודם שלו מכר אותו במחיר "הרבה מתחת למחיר השוק"? מה, הוא מתאבד שיעי?
יודע מה - בוא נלך שלב אחד אחורה. כתבת "הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק". כלומר לפי דבריך - הנכס כבר שלהם.
אז למה הם צריכים משקיעים?
כדי לממן את השיפוץ? אם העסק כל כך טוב והתזרים חיובי - מה הבעייה ללכת לבנק ולקחת הלוואה או משכנתא?
ולגבי התגובה הספציפית שלך אלי בהודעה:
אתן לבעלי המקצוע (שקוראים את השירשור הזה) להציע את עצמם, אם בא להם להכנס לעניין. יש כמה אנשים בישראל ואפילו כאן בפורום שמתמחים בשוק הנדל"ן בקליבלנד ומציעים שרותי ייעוץ והערכת השקעות. אני לא אחד מהם.
והיה ואתה תקבל מידע לגבי עסקאות עבר - שני דברים שכדאי לחשוב עליהם:
אחד: כמה העבר הוא באמת "עבר". בעיסקה שנעשתה רק לפני כמה חדשים אין שום דרך לדעת אם היא הצלחה או כישלון... ואת הכסף סופרים רק במדרגות, אחקרי ה"אקסיט".
ושתיים: להשוות "תפוחים לתפוחים". כלומר - מתחם מגורים בסדר גודל מסויים למתחם מגורים באותו סדר גודל.
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
<font>הם אומרים שהם משלמים הרבה כסף כדי לקבל עסקאות שיוצאות לפני כולם,</font>
<font>וזה זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה.</font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
<font>סך הכל הם מקבלים מימון הרבה יותר זול מהמשקיעים זה הגיוני במחירים כאלה לא? </font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ההסבר לזה הוא שיש מקום להעלאת שכר הדירה / הכנסות ע״י דברים מסביב כמו חנייה ומכבסות שיפוץ של דירות מסויימות כדי להעלות את השכירות / להעלות את התפוסה - נשמע לי דווקא הגיוני.
ברגע שאקבל מידע אראה לגבי הנכסים שלהם
בקצרה
ניכר עליך שאינך מבין גדול בהשקעות (בלשון המעטה) ובטח שלא בהשקעות נדל"ן בארה"ב. תכלס יש לך 2 אלטרנטיבות:
1. להחליט שאתה סומך על החברה ואז אין צורך בכל המספרים והשאלות כי אין לך יכולת להעריך את התשובות.
2. להביא אנשי מקצוע מטעמך לבדוק את המספרים, החוזים וציפיות החברה, אנשי מקצוע כמו שמאי, מהנדס וכמובן עו"ד ולבדוק אם יש הגיון כלכלי בעסקה ואם אתה מוגן בתור משקיע. לחלופין תוכל לקבל חוות מישהו בתחום הספציפי הזה באזור הספציפי הזה, גם הוא לא יוכל לתת לך את התמונה המלאה ללא דו"ח מסודר של שמאי ומהנדס אבל זה יותר טוב מכלום.
 
והערה נוספת לגבי 35 משקיעים, סלח לי אבל הטעו אותך. החוק אומר שאסור להציע הצעה ליותר מ35 ניצעים, זה בכלל לא משנה כמה מהם השקיעו בפועל, כלומר הציעו את ההצעה שהציעו לך ל40 איש אבל רק 10 השקיעו בפועל אז זה עבירה על החוק.
גם בארה"ב יש חוקים כאלה אגב, זכור לי משהו בשם REGULATION S אבל אני רחוק מלהיות מומחה לתחום.
 
בקצרההמשך
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
<font>הם אומרים שהם משלמים הרבה כסף כדי לקבל עסקאות שיוצאות לפני כולם,</font>
<font>וזה זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה.</font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
<font>סך הכל הם מקבלים מימון הרבה יותר זול מהמשקיעים זה הגיוני במחירים כאלה לא? </font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ההסבר לזה הוא שיש מקום להעלאת שכר הדירה / הכנסות ע״י דברים מסביב כמו חנייה ומכבסות שיפוץ של דירות מסויימות כדי להעלות את השכירות / להעלות את התפוסה - נשמע לי דווקא הגיוני.
ברגע שאקבל מידע אראה לגבי הנכסים שלהם
ניכר עליך שאינך מבין גדול בהשקעות (בלשון המעטה) ובטח שלא בהשקעות נדל"ן בארה"ב. תכלס יש לך 2 אלטרנטיבות:
1. להחליט שאתה סומך על החברה ואז אין צורך בכל המספרים והשאלות כי אין לך יכולת להעריך את התשובות.
2. להביא אנשי מקצוע מטעמך לבדוק את המספרים, החוזים וציפיות החברה, אנשי מקצוע כמו שמאי, מהנדס וכמובן עו"ד ולבדוק אם יש הגיון כלכלי בעסקה ואם אתה מוגן בתור משקיע. לחלופין תוכל לקבל חוות מישהו בתחום הספציפי הזה באזור הספציפי הזה, גם הוא לא יוכל לתת לך את התמונה המלאה ללא דו"ח מסודר של שמאי ומהנדס אבל זה יותר טוב מכלום.
 
והערה נוספת לגבי 35 משקיעים, סלח לי אבל הטעו אותך. החוק אומר שאסור להציע הצעה ליותר מ35 ניצעים, זה בכלל לא משנה כמה מהם השקיעו בפועל, כלומר הציעו את ההצעה שהציעו לך ל40 איש אבל רק 10 השקיעו בפועל אז זה עבירה על החוק.
גם בארה"ב יש חוקים כאלה אגב, זכור לי משהו בשם REGULATION S אבל אני רחוק מלהיות מומחה לתחום.
 
Boston Guy
New member
אהמממ... "הם משלמים הרבה כסף" כדי לקנות בזול?
זה נשמע מאוד, מאוד הגיוני. (-: נו, טוב - לא ממש.
אני בטוח שמי שמכר להם את הנכס אינו אידיוט. אנחנו לא מדברים כאן על "כסף קטן" - מולטיפמילי כזה שווה מליוני דולארים, ואם המוכר היה יכול לקבל עשרות אחוזים יותר על הנכס אם היה מחכה קצת להצעות אחרות- הוא היה עושה את זה.
ועוד פחות הגיוני נשמע המשפט "זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה".
אם הנכס הוא נכס איכותי ושווה X,
שוק הנדל"ן באיזור פעיל ומלא קונים (עד כדי כך שהיזם שלך צריך "לשלם הרבה כסף כדי לקבל עיסקאות")
ויחסית קל היום לקונים לקבל אשראי מבנקים -
למה שאדם שיוצא לפנסייה (ויצטרך לחיות מהכסף הזה עשרות שנים, בתקווה- ואולי להשאיר משהו גם לנכדים) ימכור את הנכס בהרבה פחות ממחיר השוק שלו?
ואת זה אני שואל בתור מישהו שהוא חצי מ"זוג יהודים" שטיפה קרובים לגיל הפנסייה וחיים בארצות הברית...
שנמשיך?
אני בטוח שהם נתנו לך איזשהוא מספר של "תשואה משוערת" - כמה אחוזי תשואה תעשה על הכסף שתיתן להם.
תסתכל על המספר הזה (מה שהוא לא יהיה).
הוא מסתדר לך עם הסיפור ש"מימון ממשקיעים יותר זול מאשר מימון מבנק"?
אפשר להמשיך לגבי כל שורה בהודעה שכתבת, אבל אני בטוח שאתה קולט את הרעיון.
הערה אחת:
מכיוון שלא נתת לנו שום פרטים לגבי הנכס (גיל הנדל"ן, צורת הבנייה שלו, מיקום מדוייק בתוך העיר) - כל מה שאנחנו כותבים כאן הוא כללי לחלוטין.
אני מעריך שאם תשחרר יותר פרטים - אנשים יוכלו לתת לך יותר נקודות לחשוב עליהן.
אהמממ... "הם משלמים הרבה כסף" כדי לקנות בזול?המשך
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
<font>הם אומרים שהם משלמים הרבה כסף כדי לקבל עסקאות שיוצאות לפני כולם,</font>
<font>וזה זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה.</font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
<font>סך הכל הם מקבלים מימון הרבה יותר זול מהמשקיעים זה הגיוני במחירים כאלה לא? </font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ההסבר לזה הוא שיש מקום להעלאת שכר הדירה / הכנסות ע״י דברים מסביב כמו חנייה ומכבסות שיפוץ של דירות מסויימות כדי להעלות את השכירות / להעלות את התפוסה - נשמע לי דווקא הגיוני.
ברגע שאקבל מידע אראה לגבי הנכסים שלהם
זה נשמע מאוד, מאוד הגיוני. (-: נו, טוב - לא ממש.
אני בטוח שמי שמכר להם את הנכס אינו אידיוט. אנחנו לא מדברים כאן על "כסף קטן" - מולטיפמילי כזה שווה מליוני דולארים, ואם המוכר היה יכול לקבל עשרות אחוזים יותר על הנכס אם היה מחכה קצת להצעות אחרות- הוא היה עושה את זה.
ועוד פחות הגיוני נשמע המשפט "זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה".
אם הנכס הוא נכס איכותי ושווה X,
שוק הנדל"ן באיזור פעיל ומלא קונים (עד כדי כך שהיזם שלך צריך "לשלם הרבה כסף כדי לקבל עיסקאות")
ויחסית קל היום לקונים לקבל אשראי מבנקים -
למה שאדם שיוצא לפנסייה (ויצטרך לחיות מהכסף הזה עשרות שנים, בתקווה- ואולי להשאיר משהו גם לנכדים) ימכור את הנכס בהרבה פחות ממחיר השוק שלו?
ואת זה אני שואל בתור מישהו שהוא חצי מ"זוג יהודים" שטיפה קרובים לגיל הפנסייה וחיים בארצות הברית...
שנמשיך?
אני בטוח שהם נתנו לך איזשהוא מספר של "תשואה משוערת" - כמה אחוזי תשואה תעשה על הכסף שתיתן להם.
תסתכל על המספר הזה (מה שהוא לא יהיה).
הוא מסתדר לך עם הסיפור ש"מימון ממשקיעים יותר זול מאשר מימון מבנק"?
אפשר להמשיך לגבי כל שורה בהודעה שכתבת, אבל אני בטוח שאתה קולט את הרעיון.
הערה אחת:
מכיוון שלא נתת לנו שום פרטים לגבי הנכס (גיל הנדל"ן, צורת הבנייה שלו, מיקום מדוייק בתוך העיר) - כל מה שאנחנו כותבים כאן הוא כללי לחלוטין.
אני מעריך שאם תשחרר יותר פרטים - אנשים יוכלו לתת לך יותר נקודות לחשוב עליהן.
יש עיסקאות טובות כאלה
אבל קשה למצוא אותם. אם מישהו מציג עיסקה כזאת, צריך לבדוק היטב אם הסיפור הוא באמת נכון או too good to be true.
 
אנחנו נתקלנו ב-2 מקרים כאלה. עיסקה ראשונה זה משקיע מקומי שרצה להפטר מהנכס שלו כדי לקנות נכס גדול יותר. הוא החזיק בנכס 10 שנים עם המשפחה שלו. נכס מעולה. אבל הוא רצה לגדול לכן הוא מכר. הוא נתן לנו הצעת מחיר כל כך הוגנת שלא היה אפילו טעם להגיש הצעה נגדית. אם הייתי אומר לא, הוא היה מוצא מישהו אחר. הנכס הזה הוא כיום אחד הנכסים הכי טובים שלנו, כי זה נכס שמחזיקים לטווח הארוך.
 
העיסקה השנייה הוא משהו שנתקלנו בו במקרה. אחת האמהות בבית ספר של הילדים היא סוכנת נדל"ן. באירוע של הבית ספר היא לא הגיעה, ובעלה הסביר שהיא מראה בית. שאלתי פרטים על הבית, וברגע שהוא הסביר קצת, ידעתי שיש פה מציאה. יום למחרת אישתי ראתה את הבית, ושעתיים אחרי זה כבר הגשנו הצעת מחיר. המחיר שהם ביקשו היה מעולה, אבל הסוכנת המליצה שנגיש הצעה שהיא 10 אלף פחות מהמבוקש. היה מדובר על זקנה שנפטרה והילדים שלה רק רצו את הירושה. הם רצו לסגור מהר. במהלך העבודה של העורך דין, הוא התקשר ואמר "אתם יודעים שהעיסקה כוללת עוד חלקת אדמה שצמודה לבית?". לא. לא ידענו את זה. כלומר עכשיו העיסקה שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים מההערכה הראשונת שלנו בגלל שזה כולל עוד חלקת אדמה באחד האזורים הכי טובים בעיר.
 
אז כן. יכול לבוא עסקאות נהדרות בגלל סיפורים של אנשים שרוצים להפטר מנכס טוב. אבל עסקאות כאלה נדירות, וברגע שהם באים לשוק, חייבים לחטוף אותם. האם יכול להיות שהחברה הישראלית מצאה עיסקה כזאת? יכול באמת להיות. אבל צריך באמת לבדוק, כי יש להם אינטרס להציג סיפורים כאלה להצדיק את המספרים שלהם.
יש עיסקאות טובות כאלההמשך
נראה כאילו קיבלת כתורה מסיני את הערכת השווי העכשווי של המתחם.
בלי לשאול את עצמך
"איך חברה שהגיעה לשוק הזה לפני 5 דקות בערך ובת'כלס יש לה כמעט אפס נסיון בתחום המולטיפמילי מצאה בשנת 2019, בשיא של בועת הנדל"ן העכשווית, מתחם מגורים "מצויין" ברבע מחיר"?
<font>הם אומרים שהם משלמים הרבה כסף כדי לקבל עסקאות שיוצאות לפני כולם,</font>
<font>וזה זוג יהודים שרק רצו למכור את הנכס ולצאת לפנסיה.</font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
<font>סך הכל הם מקבלים מימון הרבה יותר זול מהמשקיעים זה הגיוני במחירים כאלה לא? </font>
וזו לא השאלה היחידה... אם המתחם הזה בתפוסה כמעט מלאה והדיירים מאושרים - למה צריך להשביח אותו? מה היה ההסבר על זה?
ההסבר לזה הוא שיש מקום להעלאת שכר הדירה / הכנסות ע״י דברים מסביב כמו חנייה ומכבסות שיפוץ של דירות מסויימות כדי להעלות את השכירות / להעלות את התפוסה - נשמע לי דווקא הגיוני.
ברגע שאקבל מידע אראה לגבי הנכסים שלהם
אבל קשה למצוא אותם. אם מישהו מציג עיסקה כזאת, צריך לבדוק היטב אם הסיפור הוא באמת נכון או too good to be true.
 
אנחנו נתקלנו ב-2 מקרים כאלה. עיסקה ראשונה זה משקיע מקומי שרצה להפטר מהנכס שלו כדי לקנות נכס גדול יותר. הוא החזיק בנכס 10 שנים עם המשפחה שלו. נכס מעולה. אבל הוא רצה לגדול לכן הוא מכר. הוא נתן לנו הצעת מחיר כל כך הוגנת שלא היה אפילו טעם להגיש הצעה נגדית. אם הייתי אומר לא, הוא היה מוצא מישהו אחר. הנכס הזה הוא כיום אחד הנכסים הכי טובים שלנו, כי זה נכס שמחזיקים לטווח הארוך.
 
העיסקה השנייה הוא משהו שנתקלנו בו במקרה. אחת האמהות בבית ספר של הילדים היא סוכנת נדל"ן. באירוע של הבית ספר היא לא הגיעה, ובעלה הסביר שהיא מראה בית. שאלתי פרטים על הבית, וברגע שהוא הסביר קצת, ידעתי שיש פה מציאה. יום למחרת אישתי ראתה את הבית, ושעתיים אחרי זה כבר הגשנו הצעת מחיר. המחיר שהם ביקשו היה מעולה, אבל הסוכנת המליצה שנגיש הצעה שהיא 10 אלף פחות מהמבוקש. היה מדובר על זקנה שנפטרה והילדים שלה רק רצו את הירושה. הם רצו לסגור מהר. במהלך העבודה של העורך דין, הוא התקשר ואמר "אתם יודעים שהעיסקה כוללת עוד חלקת אדמה שצמודה לבית?". לא. לא ידענו את זה. כלומר עכשיו העיסקה שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים מההערכה הראשונת שלנו בגלל שזה כולל עוד חלקת אדמה באחד האזורים הכי טובים בעיר.
 
אז כן. יכול לבוא עסקאות נהדרות בגלל סיפורים של אנשים שרוצים להפטר מנכס טוב. אבל עסקאות כאלה נדירות, וברגע שהם באים לשוק, חייבים לחטוף אותם. האם יכול להיות שהחברה הישראלית מצאה עיסקה כזאת? יכול באמת להיות. אבל צריך באמת לבדוק, כי יש להם אינטרס להציג סיפורים כאלה להצדיק את המספרים שלהם.
Boston Guy
New member
העיסקאות שעליהן אתה מדבר - היו בסדר גודל של מליוני דולרים?
אני מניח שאתה מדבר על SINGLE FAMILY HOUSES, אולי על 2-3 FAMILY PROPERTY, בהקף עיסקה של עשרות אלפי דולרים או מאות אלפי דולארים בודדות.
הבחור מדבר על "מתחם דירות עם הרבה יחידות דיור" - כלומר על הקף עיסקה של מליוני דולרים.
כן - יש פה ושם הזדמנויות כשמדובר בדירת ירושה והיורשים לחוצים לממש את הנדל"ן, לחלק את המלקוח ביניהם ו"לגמור עם זה".
ברוב המקרים הללו מדובר ביחידת דיור אחת או בבניין קטן אחד.
לפחות בסיפור שסיפרו למר בחור שפתח את השירשור - לא מדובר כאן בירושה... לכאורה מדובר באנשים שמכרו את הנכס כי הם מתכננים לצאת לפנסייה, ונאחל להם אריכות ימים ואושר.
הנסיון המצטבר שלי לימד אותי כמה דברים:
"יהודים מבוגרים שמחזיקים מתחמי מולטיפמילי" הם לרוב אנשי עסקים מפולפלים מאוד, עם המון נסיון חיים.
אני מכיר לא מעט כאלה דרך רואה החשבון שלי, יהודי ממולח שגר בלונג איילנד. שבקהל לקוחותיו יש רבים שמתפרנסים מנדל"ן כזה. הוא זה שחיבר אותי, לפני יותר מ 20 שנה, להשקעות הנדל"ן הראשונות שלי - STRIP MALLS באוהיו ובאינדיאנה.
מהכרתי את קהל לקוחותיו - יהודים מבוגרים שמשקיעים בנדל"ן מסחרי (ומתחם דירות להשכרה הוא נדל"ן מסחרי - זה לא בית פרטי חד משפחתי) אלו אנשים שממש לא מוכרים את עצמם בזול.
העיסקאות שעליהן אתה מדבר - היו בסדר גודל של מליוני דולרים?יש עיסקאות טובות כאלה
אבל קשה למצוא אותם. אם מישהו מציג עיסקה כזאת, צריך לבדוק היטב אם הסיפור הוא באמת נכון או too good to be true.
 
אנחנו נתקלנו ב-2 מקרים כאלה. עיסקה ראשונה זה משקיע מקומי שרצה להפטר מהנכס שלו כדי לקנות נכס גדול יותר. הוא החזיק בנכס 10 שנים עם המשפחה שלו. נכס מעולה. אבל הוא רצה לגדול לכן הוא מכר. הוא נתן לנו הצעת מחיר כל כך הוגנת שלא היה אפילו טעם להגיש הצעה נגדית. אם הייתי אומר לא, הוא היה מוצא מישהו אחר. הנכס הזה הוא כיום אחד הנכסים הכי טובים שלנו, כי זה נכס שמחזיקים לטווח הארוך.
 
העיסקה השנייה הוא משהו שנתקלנו בו במקרה. אחת האמהות בבית ספר של הילדים היא סוכנת נדל"ן. באירוע של הבית ספר היא לא הגיעה, ובעלה הסביר שהיא מראה בית. שאלתי פרטים על הבית, וברגע שהוא הסביר קצת, ידעתי שיש פה מציאה. יום למחרת אישתי ראתה את הבית, ושעתיים אחרי זה כבר הגשנו הצעת מחיר. המחיר שהם ביקשו היה מעולה, אבל הסוכנת המליצה שנגיש הצעה שהיא 10 אלף פחות מהמבוקש. היה מדובר על זקנה שנפטרה והילדים שלה רק רצו את הירושה. הם רצו לסגור מהר. במהלך העבודה של העורך דין, הוא התקשר ואמר "אתם יודעים שהעיסקה כוללת עוד חלקת אדמה שצמודה לבית?". לא. לא ידענו את זה. כלומר עכשיו העיסקה שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים מההערכה הראשונת שלנו בגלל שזה כולל עוד חלקת אדמה באחד האזורים הכי טובים בעיר.
 
אז כן. יכול לבוא עסקאות נהדרות בגלל סיפורים של אנשים שרוצים להפטר מנכס טוב. אבל עסקאות כאלה נדירות, וברגע שהם באים לשוק, חייבים לחטוף אותם. האם יכול להיות שהחברה הישראלית מצאה עיסקה כזאת? יכול באמת להיות. אבל צריך באמת לבדוק, כי יש להם אינטרס להציג סיפורים כאלה להצדיק את המספרים שלהם.
אני מניח שאתה מדבר על SINGLE FAMILY HOUSES, אולי על 2-3 FAMILY PROPERTY, בהקף עיסקה של עשרות אלפי דולרים או מאות אלפי דולארים בודדות.
הבחור מדבר על "מתחם דירות עם הרבה יחידות דיור" - כלומר על הקף עיסקה של מליוני דולרים.
כן - יש פה ושם הזדמנויות כשמדובר בדירת ירושה והיורשים לחוצים לממש את הנדל"ן, לחלק את המלקוח ביניהם ו"לגמור עם זה".
ברוב המקרים הללו מדובר ביחידת דיור אחת או בבניין קטן אחד.
לפחות בסיפור שסיפרו למר בחור שפתח את השירשור - לא מדובר כאן בירושה... לכאורה מדובר באנשים שמכרו את הנכס כי הם מתכננים לצאת לפנסייה, ונאחל להם אריכות ימים ואושר.
הנסיון המצטבר שלי לימד אותי כמה דברים:
"יהודים מבוגרים שמחזיקים מתחמי מולטיפמילי" הם לרוב אנשי עסקים מפולפלים מאוד, עם המון נסיון חיים.
אני מכיר לא מעט כאלה דרך רואה החשבון שלי, יהודי ממולח שגר בלונג איילנד. שבקהל לקוחותיו יש רבים שמתפרנסים מנדל"ן כזה. הוא זה שחיבר אותי, לפני יותר מ 20 שנה, להשקעות הנדל"ן הראשונות שלי - STRIP MALLS באוהיו ובאינדיאנה.
מהכרתי את קהל לקוחותיו - יהודים מבוגרים שמשקיעים בנדל"ן מסחרי (ומתחם דירות להשכרה הוא נדל"ן מסחרי - זה לא בית פרטי חד משפחתי) אלו אנשים שממש לא מוכרים את עצמם בזול.
חוסר הפירגון שלך מאד מצער
יש כאן זוג יהודים שרוצים לצאת לפנסיה מהכסף של הבחור. איפה ההתחשבות שלך?
אני כמובן מתכוון לזוג המשווקים- מתן פרטמן ורן הראל.
זה באמת סיפור הזוי.
הבעל: "מאמי, אל תשאלי. הסתכלתי היום ברישיון נהיגה. עוד מעט אני בן 67. מזל ששמתי לב. חייבים למכור את הנכס המצויין שלנו בקליבלנד כמה שיותר מהר, ולברוח. בואי נחפש מישהו בלי ניסיון וכסף, שצריך לגייס משקיעים בפאקינג ישראל כדי למכור לו את הנכס במאות אלפי דולארים פחות שאפשר לקבל עליו מקונה מקומי תוך פחות זמן"
האשה: "מזל שהזכרת לי לבדוק, דארלינג. למרבה ההפתעה גם אני בדיוק מגיעה לגיל 62, ומוכרחה לפרוש. אני חושבת שזה רעיון מצוין למכור לקונה גרוע בפחות כסף. גם ככה המספרים בחשבון הבנק שלנו גדולים מדי בשביל המוח הקטן שלי".
בטח הם גם לא חשבו כל השנים על האפשרות להרוויח מחדרי כביסה (ממש לא כצעקתה) וחניות.
עסקנו בנושא הזה בפורום בהרחבה לפני כשנתיים-שלוש. יש כל כך הרבה דברים לבדוק כשקונים מולטי פאמילי, ועוד בשותפות.
ניתוח שוק (ביקוש מול היצע של דירות להשכרה במיקום, שווי דירות במתחמים כאלה, וכו'). אם אתה לא מכיר את השוק, זה ייכלל בדו"ח השמאי;
בדיקה מול העירייה (הפרות, קנסות, שינויים במיסוי);
דו"ח בדק (בודק את המצב הפיזי של כל חדר וחדר בנכס, כמה זמן נשאר לרכיבים השונים בנכס ומה העלות להחליף אותם) שכולל גם דו"ח הנדסי (מצב היסודות, מצב הגג, הקירות, וכו'). זה בד"כ מעל 100 עמודים;
דו"ח סביבתי (אולי יש ליקויים אחרים);
ייעוץ משפטי לגבי מבנה העסקה והשותפות;
הבנה של המימון (זה עניין מאד מאד מרכזי).
זו עסקה מאד מורכבת, והסיפור ההזוי לא מבשר טובות על היושרה של זוג הפנסיונרים לעתיד.
עוד דבר:
קבוצת הפייסבוק "השקעות נדל ן בחו"ל - פורום יועצים ושיתוף מידע" היא מיזם שיווקי.
אני פרשתי ממנו לאחר שהתריעו בפניי שאני לא מספיק מפרגן לנוכלים שם בתגובות שלי. זה המקום האחרון שבו יזהירו אותך מעוקצים.
עושה רושם שאתה מאד רחוק מהעולם הזה.
זה לא עולם של סמוך. תצטרך לבדוק ולהבין כל דבר ודבר. בסכומי השקעה נמוכים הרווח לא מצדיק את ההתעסקות
חוסר הפירגון שלך מאד מצערהעיסקאות שעליהן אתה מדבר - היו בסדר גודל של מליוני דולרים?
אני מניח שאתה מדבר על SINGLE FAMILY HOUSES, אולי על 2-3 FAMILY PROPERTY, בהקף עיסקה של עשרות אלפי דולרים או מאות אלפי דולארים בודדות.
הבחור מדבר על "מתחם דירות עם הרבה יחידות דיור" - כלומר על הקף עיסקה של מליוני דולרים.
כן - יש פה ושם הזדמנויות כשמדובר בדירת ירושה והיורשים לחוצים לממש את הנדל"ן, לחלק את המלקוח ביניהם ו"לגמור עם זה".
ברוב המקרים הללו מדובר ביחידת דיור אחת או בבניין קטן אחד.
לפחות בסיפור שסיפרו למר בחור שפתח את השירשור - לא מדובר כאן בירושה... לכאורה מדובר באנשים שמכרו את הנכס כי הם מתכננים לצאת לפנסייה, ונאחל להם אריכות ימים ואושר.
הנסיון המצטבר שלי לימד אותי כמה דברים:
"יהודים מבוגרים שמחזיקים מתחמי מולטיפמילי" הם לרוב אנשי עסקים מפולפלים מאוד, עם המון נסיון חיים.
אני מכיר לא מעט כאלה דרך רואה החשבון שלי, יהודי ממולח שגר בלונג איילנד. שבקהל לקוחותיו יש רבים שמתפרנסים מנדל"ן כזה. הוא זה שחיבר אותי, לפני יותר מ 20 שנה, להשקעות הנדל"ן הראשונות שלי - STRIP MALLS באוהיו ובאינדיאנה.
מהכרתי את קהל לקוחותיו - יהודים מבוגרים שמשקיעים בנדל"ן מסחרי (ומתחם דירות להשכרה הוא נדל"ן מסחרי - זה לא בית פרטי חד משפחתי) אלו אנשים שממש לא מוכרים את עצמם בזול.
יש כאן זוג יהודים שרוצים לצאת לפנסיה מהכסף של הבחור. איפה ההתחשבות שלך?
אני כמובן מתכוון לזוג המשווקים- מתן פרטמן ורן הראל.
זה באמת סיפור הזוי.
הבעל: "מאמי, אל תשאלי. הסתכלתי היום ברישיון נהיגה. עוד מעט אני בן 67. מזל ששמתי לב. חייבים למכור את הנכס המצויין שלנו בקליבלנד כמה שיותר מהר, ולברוח. בואי נחפש מישהו בלי ניסיון וכסף, שצריך לגייס משקיעים בפאקינג ישראל כדי למכור לו את הנכס במאות אלפי דולארים פחות שאפשר לקבל עליו מקונה מקומי תוך פחות זמן"
האשה: "מזל שהזכרת לי לבדוק, דארלינג. למרבה ההפתעה גם אני בדיוק מגיעה לגיל 62, ומוכרחה לפרוש. אני חושבת שזה רעיון מצוין למכור לקונה גרוע בפחות כסף. גם ככה המספרים בחשבון הבנק שלנו גדולים מדי בשביל המוח הקטן שלי".
בטח הם גם לא חשבו כל השנים על האפשרות להרוויח מחדרי כביסה (ממש לא כצעקתה) וחניות.
עסקנו בנושא הזה בפורום בהרחבה לפני כשנתיים-שלוש. יש כל כך הרבה דברים לבדוק כשקונים מולטי פאמילי, ועוד בשותפות.
ניתוח שוק (ביקוש מול היצע של דירות להשכרה במיקום, שווי דירות במתחמים כאלה, וכו'). אם אתה לא מכיר את השוק, זה ייכלל בדו"ח השמאי;
בדיקה מול העירייה (הפרות, קנסות, שינויים במיסוי);
דו"ח בדק (בודק את המצב הפיזי של כל חדר וחדר בנכס, כמה זמן נשאר לרכיבים השונים בנכס ומה העלות להחליף אותם) שכולל גם דו"ח הנדסי (מצב היסודות, מצב הגג, הקירות, וכו'). זה בד"כ מעל 100 עמודים;
דו"ח סביבתי (אולי יש ליקויים אחרים);
ייעוץ משפטי לגבי מבנה העסקה והשותפות;
הבנה של המימון (זה עניין מאד מאד מרכזי).
זו עסקה מאד מורכבת, והסיפור ההזוי לא מבשר טובות על היושרה של זוג הפנסיונרים לעתיד.
עוד דבר:
קבוצת הפייסבוק "השקעות נדל ן בחו"ל - פורום יועצים ושיתוף מידע" היא מיזם שיווקי.
אני פרשתי ממנו לאחר שהתריעו בפניי שאני לא מספיק מפרגן לנוכלים שם בתגובות שלי. זה המקום האחרון שבו יזהירו אותך מעוקצים.
עושה רושם שאתה מאד רחוק מהעולם הזה.
זה לא עולם של סמוך. תצטרך לבדוק ולהבין כל דבר ודבר. בסכומי השקעה נמוכים הרווח לא מצדיק את ההתעסקות
חחח גם אותי העיפו משם ששאלתי יותר מדי שאלות
והפרעתי למשווקים השונים לשווק את מרכולתם לפרייאר התורן.
היה אפילו משווק שניסה לשכנע אותי להכנס בעסקה באיזה חור תחת בארה"ב.
ששאלתי אותו לגבי CAPEX הוא שאל אותי מה זה.
ששאלתי אותו מה לגבי תקציב של החלפת הBIG TICKET ITEMS הוא טען שזה גג מפח (?) שלא צריך להחליף אי פעם.
ששאלתי אותו OK ומה לגבי מטבחים וחדרים רטובים שצריך לשפץ כל כמה שנים, רצפות שצריך לחדש וכו' הוא שאל אותי למה צריך לשפץ? שירותים/מטבח אפשר להחזיק אפילו עשרות שנים...
 
חחח גם אותי העיפו משם ששאלתי יותר מדי שאלותחוסר הפירגון שלך מאד מצער
יש כאן זוג יהודים שרוצים לצאת לפנסיה מהכסף של הבחור. איפה ההתחשבות שלך?
אני כמובן מתכוון לזוג המשווקים- מתן פרטמן ורן הראל.
זה באמת סיפור הזוי.
הבעל: "מאמי, אל תשאלי. הסתכלתי היום ברישיון נהיגה. עוד מעט אני בן 67. מזל ששמתי לב. חייבים למכור את הנכס המצויין שלנו בקליבלנד כמה שיותר מהר, ולברוח. בואי נחפש מישהו בלי ניסיון וכסף, שצריך לגייס משקיעים בפאקינג ישראל כדי למכור לו את הנכס במאות אלפי דולארים פחות שאפשר לקבל עליו מקונה מקומי תוך פחות זמן"
האשה: "מזל שהזכרת לי לבדוק, דארלינג. למרבה ההפתעה גם אני בדיוק מגיעה לגיל 62, ומוכרחה לפרוש. אני חושבת שזה רעיון מצוין למכור לקונה גרוע בפחות כסף. גם ככה המספרים בחשבון הבנק שלנו גדולים מדי בשביל המוח הקטן שלי".
בטח הם גם לא חשבו כל השנים על האפשרות להרוויח מחדרי כביסה (ממש לא כצעקתה) וחניות.
עסקנו בנושא הזה בפורום בהרחבה לפני כשנתיים-שלוש. יש כל כך הרבה דברים לבדוק כשקונים מולטי פאמילי, ועוד בשותפות.
ניתוח שוק (ביקוש מול היצע של דירות להשכרה במיקום, שווי דירות במתחמים כאלה, וכו'). אם אתה לא מכיר את השוק, זה ייכלל בדו"ח השמאי;
בדיקה מול העירייה (הפרות, קנסות, שינויים במיסוי);
דו"ח בדק (בודק את המצב הפיזי של כל חדר וחדר בנכס, כמה זמן נשאר לרכיבים השונים בנכס ומה העלות להחליף אותם) שכולל גם דו"ח הנדסי (מצב היסודות, מצב הגג, הקירות, וכו'). זה בד"כ מעל 100 עמודים;
דו"ח סביבתי (אולי יש ליקויים אחרים);
ייעוץ משפטי לגבי מבנה העסקה והשותפות;
הבנה של המימון (זה עניין מאד מאד מרכזי).
זו עסקה מאד מורכבת, והסיפור ההזוי לא מבשר טובות על היושרה של זוג הפנסיונרים לעתיד.
עוד דבר:
קבוצת הפייסבוק "השקעות נדל ן בחו"ל - פורום יועצים ושיתוף מידע" היא מיזם שיווקי.
אני פרשתי ממנו לאחר שהתריעו בפניי שאני לא מספיק מפרגן לנוכלים שם בתגובות שלי. זה המקום האחרון שבו יזהירו אותך מעוקצים.
עושה רושם שאתה מאד רחוק מהעולם הזה.
זה לא עולם של סמוך. תצטרך לבדוק ולהבין כל דבר ודבר. בסכומי השקעה נמוכים הרווח לא מצדיק את ההתעסקות
והפרעתי למשווקים השונים לשווק את מרכולתם לפרייאר התורן.
היה אפילו משווק שניסה לשכנע אותי להכנס בעסקה באיזה חור תחת בארה"ב.
ששאלתי אותו לגבי CAPEX הוא שאל אותי מה זה.
ששאלתי אותו מה לגבי תקציב של החלפת הBIG TICKET ITEMS הוא טען שזה גג מפח (?) שלא צריך להחליף אי פעם.
ששאלתי אותו OK ומה לגבי מטבחים וחדרים רטובים שצריך לשפץ כל כמה שנים, רצפות שצריך לחדש וכו' הוא שאל אותי למה צריך לשפץ? שירותים/מטבח אפשר להחזיק אפילו עשרות שנים...
 
Boston Guy
New member
הזכרת לי משהו מהעבר הרחוק...
מישהו מספיק זקן בכדי לזכור את "משבר מניות הבנקים" בישראל בשנת 1983 ?
החל מאמצע שנות ה 70 ועד שנת 83 הבנקים בישראל עשו כל מני קומבינות וקונייקטורות כדי "לווסת" את מחיר המניות שלהם - כך שהוא כל הזמן יעלה. הם שיווקו את המניות שלהם בצורה אגרסיבית ל"עמך ישראל" כערוץ השקעה סולידי ובטוח, ואנשים האמינו להם... בשיא ה"בועה" הזו פקידי הבנקים (אז קראו להם "יועצי השקעות", אבל לרובם היתה אפס השכלה פיננסית ובעצם הם היו פקידים ולא יותר) דחקו בלקוחות "למנף את עצמם" - לקחת הלוואות ענק ולהשקיע את הכסף במניות הבנק.
במבט לאחור - התופעה הזו נמשכה בערך 10 שנים...
גם אני שוכנעתי אז להשקיע את כספי בערוץ ה"בטוח לחלוטין" הזה.
עד שיום אחד, בגיזרת שנת 1982 - נכנס בי הפחד.
למה?
כי באותו יום לקחתי מונית לסניף בנק לאומי שבו התנהל חשבוני.
הנהג ידע מה יעד הנסיעה, וכל הדרך ניפח לי את הראש בדיבורים על מניות הבנקים. כמה זו השקעה מצויינת, איך אין סיכוי להפסיד כי הבנק תמיד ימשיך לעלות, כמה כסף הוא מושקע במניות בנקים, כמה הלוואות הוא לקח, ואיזה רווח יש לו כבר על הנייר... לא סתם את הפה.
כשהגענו לבנק וחשבתי שסוף סוף נפטרתי ממנו הוא הפתיע אותי - החנה את המונית ונכנס לסניף הבנק יחד איתי... ובאזור ניירות הערך בסניף פגש חצי מהחבר'ה שלו מתחנת המוניות, ואת מוכר הגרעינים מפינת הרחוב, ובערך חצי מהמובטלים והבטלנים של השכונה - וכולם מדברים על השער הנוכחי של מניית בנק הפועלים, והשער של דיסקונט, והשער של לאומי...
ואז נחתה עלי תובנה. שנים אחרי זה האדון בן ברננקי המציא לתובנה הזו שם:
"Irrational exuberance".
כמה ימים אחרי זה מימשתי את כל האחזקות שלי, נסעתי לרחוב לילנבלום בתל אביב (והימים ימי קדם... אי אפשר לקנות עדיין מטבע זר בצורה חוקית) והמרתי את הכסף לדולארים.
בערך שנה אחרי זה מניות הבנקים בישראל קרסו, הממשלה נאלצה להלאים את הבנקים כדי להציל אותם - ומשקיעים רבים איבדו את כל כספם.
מאז - עשיתי לי חוק בחיים: שכשכל דיכפין הופך להיות "מומחה להשקעות" בשוק מסויים - זה הזמן לצאת מהשוק הזה...
דרך אגב: גג "תקני" ממתכת אכן חי 75 שנה ויותר, וכמעט לא דורש תחזוקה. העניין הוא שגג כזה עולה בערך פי 3 מגג אספלט סטנדרטי, ולכן נדיר למצוא כזה על "בית ב 50,000$" מהסוג שעמך ישראל משקיע בו.
אם מה שהציעו לך באותו "חור תחת" היה בית פרטי בגיזרת המחיר הזו והיה לו גג מתכת - זה היה דורש בדיקה מדוקדקת כדי להסביר למה...
ויכולות להיות כל מני סיבות:
אולי זה בעצם MOBILE HOME...
אולי זה בניין משק (לול, דיר, בית מלאכה) שהוסב להיות בית מגורים
אולי מדובר בבית שנמצא ב TORNADO ALLEY והרשות המקומית דורשת גגות מתכת שעמידים יותר בסופות...
הזכרת לי משהו מהעבר הרחוק...חחח גם אותי העיפו משם ששאלתי יותר מדי שאלות
והפרעתי למשווקים השונים לשווק את מרכולתם לפרייאר התורן.
היה אפילו משווק שניסה לשכנע אותי להכנס בעסקה באיזה חור תחת בארה"ב.
ששאלתי אותו לגבי CAPEX הוא שאל אותי מה זה.
ששאלתי אותו מה לגבי תקציב של החלפת הBIG TICKET ITEMS הוא טען שזה גג מפח (?) שלא צריך להחליף אי פעם.
ששאלתי אותו OK ומה לגבי מטבחים וחדרים רטובים שצריך לשפץ כל כמה שנים, רצפות שצריך לחדש וכו' הוא שאל אותי למה צריך לשפץ? שירותים/מטבח אפשר להחזיק אפילו עשרות שנים...
 
מישהו מספיק זקן בכדי לזכור את "משבר מניות הבנקים" בישראל בשנת 1983 ?
החל מאמצע שנות ה 70 ועד שנת 83 הבנקים בישראל עשו כל מני קומבינות וקונייקטורות כדי "לווסת" את מחיר המניות שלהם - כך שהוא כל הזמן יעלה. הם שיווקו את המניות שלהם בצורה אגרסיבית ל"עמך ישראל" כערוץ השקעה סולידי ובטוח, ואנשים האמינו להם... בשיא ה"בועה" הזו פקידי הבנקים (אז קראו להם "יועצי השקעות", אבל לרובם היתה אפס השכלה פיננסית ובעצם הם היו פקידים ולא יותר) דחקו בלקוחות "למנף את עצמם" - לקחת הלוואות ענק ולהשקיע את הכסף במניות הבנק.
במבט לאחור - התופעה הזו נמשכה בערך 10 שנים...
גם אני שוכנעתי אז להשקיע את כספי בערוץ ה"בטוח לחלוטין" הזה.
עד שיום אחד, בגיזרת שנת 1982 - נכנס בי הפחד.
למה?
כי באותו יום לקחתי מונית לסניף בנק לאומי שבו התנהל חשבוני.
הנהג ידע מה יעד הנסיעה, וכל הדרך ניפח לי את הראש בדיבורים על מניות הבנקים. כמה זו השקעה מצויינת, איך אין סיכוי להפסיד כי הבנק תמיד ימשיך לעלות, כמה כסף הוא מושקע במניות בנקים, כמה הלוואות הוא לקח, ואיזה רווח יש לו כבר על הנייר... לא סתם את הפה.
כשהגענו לבנק וחשבתי שסוף סוף נפטרתי ממנו הוא הפתיע אותי - החנה את המונית ונכנס לסניף הבנק יחד איתי... ובאזור ניירות הערך בסניף פגש חצי מהחבר'ה שלו מתחנת המוניות, ואת מוכר הגרעינים מפינת הרחוב, ובערך חצי מהמובטלים והבטלנים של השכונה - וכולם מדברים על השער הנוכחי של מניית בנק הפועלים, והשער של דיסקונט, והשער של לאומי...
ואז נחתה עלי תובנה. שנים אחרי זה האדון בן ברננקי המציא לתובנה הזו שם:
"Irrational exuberance".
כמה ימים אחרי זה מימשתי את כל האחזקות שלי, נסעתי לרחוב לילנבלום בתל אביב (והימים ימי קדם... אי אפשר לקנות עדיין מטבע זר בצורה חוקית) והמרתי את הכסף לדולארים.
בערך שנה אחרי זה מניות הבנקים בישראל קרסו, הממשלה נאלצה להלאים את הבנקים כדי להציל אותם - ומשקיעים רבים איבדו את כל כספם.
מאז - עשיתי לי חוק בחיים: שכשכל דיכפין הופך להיות "מומחה להשקעות" בשוק מסויים - זה הזמן לצאת מהשוק הזה...
דרך אגב: גג "תקני" ממתכת אכן חי 75 שנה ויותר, וכמעט לא דורש תחזוקה. העניין הוא שגג כזה עולה בערך פי 3 מגג אספלט סטנדרטי, ולכן נדיר למצוא כזה על "בית ב 50,000$" מהסוג שעמך ישראל משקיע בו.
אם מה שהציעו לך באותו "חור תחת" היה בית פרטי בגיזרת המחיר הזו והיה לו גג מתכת - זה היה דורש בדיקה מדוקדקת כדי להסביר למה...
ויכולות להיות כל מני סיבות:
אולי זה בעצם MOBILE HOME...
אולי זה בניין משק (לול, דיר, בית מלאכה) שהוסב להיות בית מגורים
אולי מדובר בבית שנמצא ב TORNADO ALLEY והרשות המקומית דורשת גגות מתכת שעמידים יותר בסופות...
זה היה MF קטן CLASS C בקיבינימאט
לא שזה משנה, שמשווק השקעות לא יודע מה זה CAPEX בכלל, לא יודע מה ההבדל בין תזרים לתשואה ולא יודע שבית צריך לצבוע פעם בכמה שנים זה כבר הופך את הסיפור ללא ממש רלוונטי.
 
זה היה MF קטן CLASS C בקיבינימאטהזכרת לי משהו מהעבר הרחוק...
מישהו מספיק זקן בכדי לזכור את "משבר מניות הבנקים" בישראל בשנת 1983 ?
החל מאמצע שנות ה 70 ועד שנת 83 הבנקים בישראל עשו כל מני קומבינות וקונייקטורות כדי "לווסת" את מחיר המניות שלהם - כך שהוא כל הזמן יעלה. הם שיווקו את המניות שלהם בצורה אגרסיבית ל"עמך ישראל" כערוץ השקעה סולידי ובטוח, ואנשים האמינו להם... בשיא ה"בועה" הזו פקידי הבנקים (אז קראו להם "יועצי השקעות", אבל לרובם היתה אפס השכלה פיננסית ובעצם הם היו פקידים ולא יותר) דחקו בלקוחות "למנף את עצמם" - לקחת הלוואות ענק ולהשקיע את הכסף במניות הבנק.
במבט לאחור - התופעה הזו נמשכה בערך 10 שנים...
גם אני שוכנעתי אז להשקיע את כספי בערוץ ה"בטוח לחלוטין" הזה.
עד שיום אחד, בגיזרת שנת 1982 - נכנס בי הפחד.
למה?
כי באותו יום לקחתי מונית לסניף בנק לאומי שבו התנהל חשבוני.
הנהג ידע מה יעד הנסיעה, וכל הדרך ניפח לי את הראש בדיבורים על מניות הבנקים. כמה זו השקעה מצויינת, איך אין סיכוי להפסיד כי הבנק תמיד ימשיך לעלות, כמה כסף הוא מושקע במניות בנקים, כמה הלוואות הוא לקח, ואיזה רווח יש לו כבר על הנייר... לא סתם את הפה.
כשהגענו לבנק וחשבתי שסוף סוף נפטרתי ממנו הוא הפתיע אותי - החנה את המונית ונכנס לסניף הבנק יחד איתי... ובאזור ניירות הערך בסניף פגש חצי מהחבר'ה שלו מתחנת המוניות, ואת מוכר הגרעינים מפינת הרחוב, ובערך חצי מהמובטלים והבטלנים של השכונה - וכולם מדברים על השער הנוכחי של מניית בנק הפועלים, והשער של דיסקונט, והשער של לאומי...
ואז נחתה עלי תובנה. שנים אחרי זה האדון בן ברננקי המציא לתובנה הזו שם:
"Irrational exuberance".
כמה ימים אחרי זה מימשתי את כל האחזקות שלי, נסעתי לרחוב לילנבלום בתל אביב (והימים ימי קדם... אי אפשר לקנות עדיין מטבע זר בצורה חוקית) והמרתי את הכסף לדולארים.
בערך שנה אחרי זה מניות הבנקים בישראל קרסו, הממשלה נאלצה להלאים את הבנקים כדי להציל אותם - ומשקיעים רבים איבדו את כל כספם.
מאז - עשיתי לי חוק בחיים: שכשכל דיכפין הופך להיות "מומחה להשקעות" בשוק מסויים - זה הזמן לצאת מהשוק הזה...
דרך אגב: גג "תקני" ממתכת אכן חי 75 שנה ויותר, וכמעט לא דורש תחזוקה. העניין הוא שגג כזה עולה בערך פי 3 מגג אספלט סטנדרטי, ולכן נדיר למצוא כזה על "בית ב 50,000$" מהסוג שעמך ישראל משקיע בו.
אם מה שהציעו לך באותו "חור תחת" היה בית פרטי בגיזרת המחיר הזו והיה לו גג מתכת - זה היה דורש בדיקה מדוקדקת כדי להסביר למה...
ויכולות להיות כל מני סיבות:
אולי זה בעצם MOBILE HOME...
אולי זה בניין משק (לול, דיר, בית מלאכה) שהוסב להיות בית מגורים
אולי מדובר בבית שנמצא ב TORNADO ALLEY והרשות המקומית דורשת גגות מתכת שעמידים יותר בסופות...
לא שזה משנה, שמשווק השקעות לא יודע מה זה CAPEX בכלל, לא יודע מה ההבדל בין תזרים לתשואה ולא יודע שבית צריך לצבוע פעם בכמה שנים זה כבר הופך את הסיפור ללא ממש רלוונטי.
 
פורום ברמה של שיווק שיטקוין
פורום ברמה של שיווק שיטקויןחחח גם אותי העיפו משם ששאלתי יותר מדי שאלות
והפרעתי למשווקים השונים לשווק את מרכולתם לפרייאר התורן.
היה אפילו משווק שניסה לשכנע אותי להכנס בעסקה באיזה חור תחת בארה"ב.
ששאלתי אותו לגבי CAPEX הוא שאל אותי מה זה.
ששאלתי אותו מה לגבי תקציב של החלפת הBIG TICKET ITEMS הוא טען שזה גג מפח (?) שלא צריך להחליף אי פעם.
ששאלתי אותו OK ומה לגבי מטבחים וחדרים רטובים שצריך לשפץ כל כמה שנים, רצפות שצריך לחדש וכו' הוא שאל אותי למה צריך לשפץ? שירותים/מטבח אפשר להחזיק אפילו עשרות שנים...
 
עוד יותר מוכיח את הנקודה שלי!
העסקאות היו של כמה מאות אלפי דולרים כל אחד. נכס אחד 2 יחידות, נכס אחד 3 יחידות.
אם על עיסקאות כאלה, אני עובר דרך כמה וכמה אנשי מקצוע, חורש את כל המספרים, מוודא שאני יכול לקבל מידע באופן עצמאי - הרי שבעסקאות של מיליוני דולרים צריך לעשות הרבה יותר.
 
אז אם הוא רוצה להכנס כשותף לעיסקה ששווה מיליוני דולרים, גם אם החלק שלו רק כמה עשרות/מאות אלפים, הוא צריך לוודא שיש לו את כל הנתונים. הוא צריך לודא שהנתונים מגיעים ממקורות שלא מושפעים מהעיסקה, או שהוא משלם להם כדי שיהיו בצד שלו.
 
אז מכרו לו סיפור נחמד של זוג שיצא לפנסיה. זה לא צריך לעניין אותו. עכשיו הנכס בבעלות של RM השקעות. הם מעריכים את השווי שלו בתור X. הוא צריך להחליט האם השווי שהם שמו את הנכס באמת שווה את זה, כי הוא קונה חלק לפי השווי הזה. יכול להיות שחברת RM קנו את הנכס בזול. הם לא מגלגלים את המחיר הזה עליו, אלא לפי השווי שהם רושמים בחוזה בינהם.
 
אם אני הייתי במקומו, הייתי משלם למישהו שיעשה הערכת שווי לנכס. משלם למהנדס שיבדוק את הנכס. מתייעץ עם סוכן נדל"ן לגבי המחירים באזור. עושה השוואות, בדיקות ומוצא מידע לבד ברשת. מתייעץ עם עורך דין שיבדוק שהכל כשר. רק אחרי שיש לי את כל התשובות, אז אולי הייתי נכנס לעיסקה כזאת.
עוד יותר מוכיח את הנקודה שלי!העיסקאות שעליהן אתה מדבר - היו בסדר גודל של מליוני דולרים?
אני מניח שאתה מדבר על SINGLE FAMILY HOUSES, אולי על 2-3 FAMILY PROPERTY, בהקף עיסקה של עשרות אלפי דולרים או מאות אלפי דולארים בודדות.
הבחור מדבר על "מתחם דירות עם הרבה יחידות דיור" - כלומר על הקף עיסקה של מליוני דולרים.
כן - יש פה ושם הזדמנויות כשמדובר בדירת ירושה והיורשים לחוצים לממש את הנדל"ן, לחלק את המלקוח ביניהם ו"לגמור עם זה".
ברוב המקרים הללו מדובר ביחידת דיור אחת או בבניין קטן אחד.
לפחות בסיפור שסיפרו למר בחור שפתח את השירשור - לא מדובר כאן בירושה... לכאורה מדובר באנשים שמכרו את הנכס כי הם מתכננים לצאת לפנסייה, ונאחל להם אריכות ימים ואושר.
הנסיון המצטבר שלי לימד אותי כמה דברים:
"יהודים מבוגרים שמחזיקים מתחמי מולטיפמילי" הם לרוב אנשי עסקים מפולפלים מאוד, עם המון נסיון חיים.
אני מכיר לא מעט כאלה דרך רואה החשבון שלי, יהודי ממולח שגר בלונג איילנד. שבקהל לקוחותיו יש רבים שמתפרנסים מנדל"ן כזה. הוא זה שחיבר אותי, לפני יותר מ 20 שנה, להשקעות הנדל"ן הראשונות שלי - STRIP MALLS באוהיו ובאינדיאנה.
מהכרתי את קהל לקוחותיו - יהודים מבוגרים שמשקיעים בנדל"ן מסחרי (ומתחם דירות להשכרה הוא נדל"ן מסחרי - זה לא בית פרטי חד משפחתי) אלו אנשים שממש לא מוכרים את עצמם בזול.
העסקאות היו של כמה מאות אלפי דולרים כל אחד. נכס אחד 2 יחידות, נכס אחד 3 יחידות.
אם על עיסקאות כאלה, אני עובר דרך כמה וכמה אנשי מקצוע, חורש את כל המספרים, מוודא שאני יכול לקבל מידע באופן עצמאי - הרי שבעסקאות של מיליוני דולרים צריך לעשות הרבה יותר.
 
אז אם הוא רוצה להכנס כשותף לעיסקה ששווה מיליוני דולרים, גם אם החלק שלו רק כמה עשרות/מאות אלפים, הוא צריך לוודא שיש לו את כל הנתונים. הוא צריך לודא שהנתונים מגיעים ממקורות שלא מושפעים מהעיסקה, או שהוא משלם להם כדי שיהיו בצד שלו.
 
אז מכרו לו סיפור נחמד של זוג שיצא לפנסיה. זה לא צריך לעניין אותו. עכשיו הנכס בבעלות של RM השקעות. הם מעריכים את השווי שלו בתור X. הוא צריך להחליט האם השווי שהם שמו את הנכס באמת שווה את זה, כי הוא קונה חלק לפי השווי הזה. יכול להיות שחברת RM קנו את הנכס בזול. הם לא מגלגלים את המחיר הזה עליו, אלא לפי השווי שהם רושמים בחוזה בינהם.
 
אם אני הייתי במקומו, הייתי משלם למישהו שיעשה הערכת שווי לנכס. משלם למהנדס שיבדוק את הנכס. מתייעץ עם סוכן נדל"ן לגבי המחירים באזור. עושה השוואות, בדיקות ומוצא מידע לבד ברשת. מתייעץ עם עורך דין שיבדוק שהכל כשר. רק אחרי שיש לי את כל התשובות, אז אולי הייתי נכנס לעיסקה כזאת.
- מצב
- הנושא נעול.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.