למישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?

[aeonf]

אבל זה לא כלכלי

עוד יותר מוכיח את הנקודה שלי!
העסקאות היו של כמה מאות אלפי דולרים כל אחד. נכס אחד 2 יחידות, נכס אחד 3 יחידות.
אם על עיסקאות כאלה, אני עובר דרך כמה וכמה אנשי מקצוע, חורש את כל המספרים, מוודא שאני יכול לקבל מידע באופן עצמאי - הרי שבעסקאות של מיליוני דולרים צריך לעשות הרבה יותר.
&nbsp
אז אם הוא רוצה להכנס כשותף לעיסקה ששווה מיליוני דולרים, גם אם החלק שלו רק כמה עשרות/מאות אלפים, הוא צריך לוודא שיש לו את כל הנתונים. הוא צריך לודא שהנתונים מגיעים ממקורות שלא מושפעים מהעיסקה, או שהוא משלם להם כדי שיהיו בצד שלו.
&nbsp
אז מכרו לו סיפור נחמד של זוג שיצא לפנסיה. זה לא צריך לעניין אותו. עכשיו הנכס בבעלות של RM השקעות. הם מעריכים את השווי שלו בתור X. הוא צריך להחליט האם השווי שהם שמו את הנכס באמת שווה את זה, כי הוא קונה חלק לפי השווי הזה. יכול להיות שחברת RM קנו את הנכס בזול. הם לא מגלגלים את המחיר הזה עליו, אלא לפי השווי שהם רושמים בחוזה בינהם.
&nbsp
אם אני הייתי במקומו, הייתי משלם למישהו שיעשה הערכת שווי לנכס. משלם למהנדס שיבדוק את הנכס. מתייעץ עם סוכן נדל"ן לגבי המחירים באזור. עושה השוואות, בדיקות ומוצא מידע לבד ברשת. מתייעץ עם עורך דין שיבדוק שהכל כשר. רק אחרי שיש לי את כל התשובות, אז אולי הייתי נכנס לעיסקה כזאת.

אבל זה לא כלכלי
נניח פלוני משקיע 100,000 או אפילו כפול מזה על עסקה, הרי הוא לא יוצא 10K$ (וזה יעלה הרבה יותר) על DD כהלכה, נכון?
על זה בדיוק בונים המשווקים שפונים לדגי רקק.
&nbsp
&nbsp

 

[naf86]

אני גם לא מוציא $10K

אבל זה לא כלכלי
נניח פלוני משקיע 100,000 או אפילו כפול מזה על עסקה, הרי הוא לא יוצא 10K$ (וזה יעלה הרבה יותר) על DD כהלכה, נכון?
על זה בדיוק בונים המשווקים שפונים לדגי רקק.
&nbsp
&nbsp

אני גם לא מוציא $10K
המהנדס עולה משהו כמו 300-400 דולר. הקבלן שלי עובד לפי שעה, אז נגיד אם הוא עובר איתי על הבית זה כמה עשרות דולרים. העורך דין, זה חלק מהסגירה.
&nbsp
אז ישראלי - נגיד והוא משקיע 100 אלף שקל. האם לא שווה לו להשקיע כמה אלפי דולרים בביקור או בתשלום למומחה? זה יכול להיות יותר זול מלהפסיד 100 אלף שקל.

 

[צבי ליך]

כי אתה משקיע במבנים קטנים

אני גם לא מוציא $10K
המהנדס עולה משהו כמו 300-400 דולר. הקבלן שלי עובד לפי שעה, אז נגיד אם הוא עובר איתי על הבית זה כמה עשרות דולרים. העורך דין, זה חלק מהסגירה.
&nbsp
אז ישראלי - נגיד והוא משקיע 100 אלף שקל. האם לא שווה לו להשקיע כמה אלפי דולרים בביקור או בתשלום למומחה? זה יכול להיות יותר זול מלהפסיד 100 אלף שקל.

כי אתה משקיע במבנים קטנים
תבקש מהמהנדס והקבלן שלך לבדוק מתחם של 100 דירות ונראה כמה זה יעלה. ברור שאם כל אחד שמשקיע 100,000$ יעשה בדיקה כזו, זה לא יהיה כלכלי.
&nbsp
לכן בהשקעות קבוצתיות המארגנים הולכים לחברת בדק רצינית ומוציאים דוח בדק מקיף עבור כל המשקיעים (יש עוד סיבות- במתחמים כאלה נוספות מערכות שמי שמתעסק בבדיקה של בתים פרטיים לא תמיד בקי בהן. מעליות, מערכות חימום ענקיות, בריכות ציבוריות, כבישים פנימיים, חניונים תת קרקעיים, וכו').

 

[naf86]

יש לנו גם מבנה גדול

כי אתה משקיע במבנים קטנים
תבקש מהמהנדס והקבלן שלך לבדוק מתחם של 100 דירות ונראה כמה זה יעלה. ברור שאם כל אחד שמשקיע 100,000$ יעשה בדיקה כזו, זה לא יהיה כלכלי.
&nbsp
לכן בהשקעות קבוצתיות המארגנים הולכים לחברת בדק רצינית ומוציאים דוח בדק מקיף עבור כל המשקיעים (יש עוד סיבות- במתחמים כאלה נוספות מערכות שמי שמתעסק בבדיקה של בתים פרטיים לא תמיד בקי בהן. מעליות, מערכות חימום ענקיות, בריכות ציבוריות, כבישים פנימיים, חניונים תת קרקעיים, וכו').

יש לנו גם מבנה גדול
ומן הסתם הבדיקה הייתה יקרה יותר.
&nbsp
הכוונה שלי לא הייתה שהוא יבקש ממהנדס לעשות בדיקה מקיפה של כל דירה ודירה, כל שקע חשמל, כל דוד מים וכל מקרר וכו'. בדיקה כזאת, בבניין כזה לוקח המון שעות עבודה.
כן שווה לבקש מאיש מקצוע עצמאי שיסתובב שעה בבניין (עם תיאום מראש כמובן של חברת ההשקעה), ויקבל רושם של מצב הבניין. שיבדוק דברים שקל לבדוק, את המצב הכללי של הנכס, האם הוא רואה דברים שהם בבירור בעיות פוטנציאליות. האם הוא רואה שהנכס מטופל היטב או שיש קיצורי דרך. בדיקה כזאת אמנם שיטחית, אבל יכול לתת המון חומר. אולי אפשר למצוא איש מקצוע שתמורת כמה מאות דולרים יסכים להשקיע שעה בלבדוק את הנכס.
&nbsp
אני גם הייתי משלם כמה מאות דולרים לעורך דין שיחפור קצת ברקע המשפטי של הבניין, יבדוק את החוזים ויוודא שהכל כשר.
&nbsp
&nbsp
אם אדם משקיע מאה אלף דולר, שווה לו להשקיע קצת כסף ולקבל מידע, מאשר להכנס בעיניים עצומות.
&nbsp
&nbsp

 

[צבי ליך]

זאת שיטה לא מספיק טובה

יש לנו גם מבנה גדול
ומן הסתם הבדיקה הייתה יקרה יותר.
&nbsp
הכוונה שלי לא הייתה שהוא יבקש ממהנדס לעשות בדיקה מקיפה של כל דירה ודירה, כל שקע חשמל, כל דוד מים וכל מקרר וכו'. בדיקה כזאת, בבניין כזה לוקח המון שעות עבודה.
כן שווה לבקש מאיש מקצוע עצמאי שיסתובב שעה בבניין (עם תיאום מראש כמובן של חברת ההשקעה), ויקבל רושם של מצב הבניין. שיבדוק דברים שקל לבדוק, את המצב הכללי של הנכס, האם הוא רואה דברים שהם בבירור בעיות פוטנציאליות. האם הוא רואה שהנכס מטופל היטב או שיש קיצורי דרך. בדיקה כזאת אמנם שיטחית, אבל יכול לתת המון חומר. אולי אפשר למצוא איש מקצוע שתמורת כמה מאות דולרים יסכים להשקיע שעה בלבדוק את הנכס.
&nbsp
אני גם הייתי משלם כמה מאות דולרים לעורך דין שיחפור קצת ברקע המשפטי של הבניין, יבדוק את החוזים ויוודא שהכל כשר.
&nbsp
&nbsp
אם אדם משקיע מאה אלף דולר, שווה לו להשקיע קצת כסף ולקבל מידע, מאשר להכנס בעיניים עצומות.
&nbsp
&nbsp

זאת שיטה לא מספיק טובה
הבדיקה שאתה מתאר היא הבדיקה שעושים לפני הגשת הצעה.
&nbsp
הרי אם המוכר מנסה לדפוק אותך, הוא יכוון את איש המקצוע שלך הרחק מהבעיות. זה דבר שקל יחסית לעשות. אומרים שפה יש כלב, שם הדייר עובד לילות וישן עכשיו, הדייר הזה בתהליכים של פינוי, ההוא החליף מנעול, וכו' וכו'.
&nbsp
יש לי מנג'ר שעבד אצל הודי חלקלק שהיה בעלים של הרבה מאד בניינים. הבנאדם היה מוציא את מכונות הכביסה והיבשנים מהחדרי כביסה לפני הקלוזינג.
כל טריק קטן שווה המון כסף.
&nbsp
צריך לבדוק דירה דירה (אפילו ברמה של לבדוק כמה דירות שמישות יש בנכס. גם על זה שמעתי. בניין שמכרו בו יחידות איחסון כדירות). כל דירה שלא הצלחת להיכנס אליה עלולה להתברר כמוקש. אם לא נכנסת לשתי דירות מתוך מאה (ואלה דירות גנריות. לא בייסמנטים), מילא.
&nbsp
המשקיע הישראלי הקטן לא נכנס בשלב מקדמי, אלא בשלב שאחרי ההצעה. מרגע שהוא שם את הכסף אין דרך אחורה.
רק השותף הכללי יחליט אם העסקה תצא לפועל. ההמלצה שלי היא לוודא שאפשר לחזור אחורה במידה וה-DD המפורט לא מוצא חן בעיניך.

 

[naf86]

לכן אני לא נכנס לעסקאות כאלה

זאת שיטה לא מספיק טובה
הבדיקה שאתה מתאר היא הבדיקה שעושים לפני הגשת הצעה.
&nbsp
הרי אם המוכר מנסה לדפוק אותך, הוא יכוון את איש המקצוע שלך הרחק מהבעיות. זה דבר שקל יחסית לעשות. אומרים שפה יש כלב, שם הדייר עובד לילות וישן עכשיו, הדייר הזה בתהליכים של פינוי, ההוא החליף מנעול, וכו' וכו'.
&nbsp
יש לי מנג'ר שעבד אצל הודי חלקלק שהיה בעלים של הרבה מאד בניינים. הבנאדם היה מוציא את מכונות הכביסה והיבשנים מהחדרי כביסה לפני הקלוזינג.
כל טריק קטן שווה המון כסף.
&nbsp
צריך לבדוק דירה דירה (אפילו ברמה של לבדוק כמה דירות שמישות יש בנכס. גם על זה שמעתי. בניין שמכרו בו יחידות איחסון כדירות). כל דירה שלא הצלחת להיכנס אליה עלולה להתברר כמוקש. אם לא נכנסת לשתי דירות מתוך מאה (ואלה דירות גנריות. לא בייסמנטים), מילא.
&nbsp
המשקיע הישראלי הקטן לא נכנס בשלב מקדמי, אלא בשלב שאחרי ההצעה. מרגע שהוא שם את הכסף אין דרך אחורה.
רק השותף הכללי יחליט אם העסקה תצא לפועל. ההמלצה שלי היא לוודא שאפשר לחזור אחורה במידה וה-DD המפורט לא מוצא חן בעיניך.

לכן אני לא נכנס לעסקאות כאלה
יותר מידי נעלמים וחוסר שליטה.
מילא אם היה מדובר בחברה גדולה, רצינית וותיקה שיש לה מוניטין לשמור. האם לרוב יהססו לעשות יותר מידי תרגילים. אבל חברה ישראלית קטנה וצעירה בלי הרבה נסיון במולטי פמילי? כפי שבוסטון אמר מדובר על הימור.
&nbsp
הבדיקה שאני אמרתי היא שטחית אבל יכול לסנן השקעות גרועות במיוחד. אם מארגן ההשקעה מסרב לבדיקה כזאת, או אם המצב כל כך גרוע שאי אפשר להסתיר, זה שווה את הבדיקה השיטחית. עדיף להפסיד כמה מאות או אפילו כמה אלפי דולרים מאשר להפסיד 100 אלף דולר.
&nbsp
רק שמשקיעים קטנים יותר מידי פעמים לא יטרחו אפילו להשקיע כמה שעות במחקר. אם זה נשמע להם טוב והמספרים מסתדרים אז הם ישלחו צ'ק. אחרי זה הם יבואו ויתבכיינו שרימו אותם.

 

[aeonf]

אין כזה דבר

יש לנו גם מבנה גדול
ומן הסתם הבדיקה הייתה יקרה יותר.
&nbsp
הכוונה שלי לא הייתה שהוא יבקש ממהנדס לעשות בדיקה מקיפה של כל דירה ודירה, כל שקע חשמל, כל דוד מים וכל מקרר וכו'. בדיקה כזאת, בבניין כזה לוקח המון שעות עבודה.
כן שווה לבקש מאיש מקצוע עצמאי שיסתובב שעה בבניין (עם תיאום מראש כמובן של חברת ההשקעה), ויקבל רושם של מצב הבניין. שיבדוק דברים שקל לבדוק, את המצב הכללי של הנכס, האם הוא רואה דברים שהם בבירור בעיות פוטנציאליות. האם הוא רואה שהנכס מטופל היטב או שיש קיצורי דרך. בדיקה כזאת אמנם שיטחית, אבל יכול לתת המון חומר. אולי אפשר למצוא איש מקצוע שתמורת כמה מאות דולרים יסכים להשקיע שעה בלבדוק את הנכס.
&nbsp
אני גם הייתי משלם כמה מאות דולרים לעורך דין שיחפור קצת ברקע המשפטי של הבניין, יבדוק את החוזים ויוודא שהכל כשר.
&nbsp
&nbsp
אם אדם משקיע מאה אלף דולר, שווה לו להשקיע קצת כסף ולקבל מידע, מאשר להכנס בעיניים עצומות.
&nbsp
&nbsp

אין כזה דבר
אתה לא יכול לצפות לקבל מידע מועיל כלשהו מסקירה של שעה שעתיים בקומפלקס של עשרות דירות, איש מקצוע נורמאלי בכלל לא יסכים לכזה דבר.
שלא לדבר שגם אם קיבלת דו"ח מסודר על המצב ההנדסי של הנכס, מה זה אומר לך לגבי השווי שלו? בתור מישהו שיושב בארץ אתה חושב שיש לפלוני כלים לתמחר MF בקליבלנד? ממש לא, צריך שמאות מסודרת ושמאות כזו עולה אלפי דולרים רבים.
&nbsp

 

[naf86]

אפשר לקבל המון מידע

אין כזה דבר
אתה לא יכול לצפות לקבל מידע מועיל כלשהו מסקירה של שעה שעתיים בקומפלקס של עשרות דירות, איש מקצוע נורמאלי בכלל לא יסכים לכזה דבר.
שלא לדבר שגם אם קיבלת דו"ח מסודר על המצב ההנדסי של הנכס, מה זה אומר לך לגבי השווי שלו? בתור מישהו שיושב בארץ אתה חושב שיש לפלוני כלים לתמחר MF בקליבלנד? ממש לא, צריך שמאות מסודרת ושמאות כזו עולה אלפי דולרים רבים.
&nbsp

אפשר לקבל המון מידע
מה-5 דקות הראשונות שנמצאים בתור בניין, אם יודעים מה לחפש.
&nbsp
אני גרתי תקופה בבניין דירות בקווינס. זה היה קומפלקס של 4 בניינים עם בערך 950 דירות.
אם נכנסים לבניין שגרתי בו, עוברים דרך הלובי, הולכים למכולת הקטנה שיש למטה, עוברים דרך החדר כביסה, אפשר להבין את סוג האוכלוסיה שגרים שם. אפשר לראות את מצב התחזוקה וכמה אכפת מהבעלים.
אם מקבלים גישה לחדר מכונות/חשמל/תחזוקה אפשר לראות אם מדובר בקבוצה של מקצוענים או חובבנים. אם מדובר באנשים שיודעים איך לעבוד או אנשים שחותכים פינות.
כל זה לפני שנכנסים אפילו לדירה. בסופו של דבר, לראות דירות זה סה"כ לראות מיצג קוסמטי. הדברים המכניים, התחזוקה של הבניין, הקירות חיצוניים, הגג, ההנהלה הם מה שיכול לסבך פרויקט כזה, לא אם בדירה 16C יש מקרר קצת ישן.
&nbsp
אם בבדיקה ראשונית כזאת מקבלים תחושה רעה, כנראה יש עוד הרבה דברים מוסתרים. אם רואים שהכל מתוקתק אז שווה להשקיע בבדיקה מקיפה יותר.

 

[aeonf]

אבל לא מדברים פה על בית

אני גם לא מוציא $10K
המהנדס עולה משהו כמו 300-400 דולר. הקבלן שלי עובד לפי שעה, אז נגיד אם הוא עובר איתי על הבית זה כמה עשרות דולרים. העורך דין, זה חלק מהסגירה.
&nbsp
אז ישראלי - נגיד והוא משקיע 100 אלף שקל. האם לא שווה לו להשקיע כמה אלפי דולרים בביקור או בתשלום למומחה? זה יכול להיות יותר זול מלהפסיד 100 אלף שקל.

אבל לא מדברים פה על בית
מדברים פה על MF עם עשרות (?) דירות. אתה חושב שמהנדס יקח על זה 400$? אתה חושב שעורך דין יקח סכום זהה על עסקה סבוכה שכזו עם שותף כללי ועשרות שותפים קטנים בעסקה של מיליונים? כשאתה קונה בית אתה הוא שלך, פה אתה נכנס לחתונה קתולית עם אנשים שאין לך מושג מיהם, מה עם DD מינימלי של מי הם? אולי הם פושטי רגל בעברם? אולי הם נוכלים ידועים בארה"ב? לך תדע, צריך לעשות ש"ב.
&nbsp
לשואל אין חבר קבלן שיקח ממנו כמה עשרות דולרים, צריך להביא חברת יעוץ מסודרת לכזה דבר ולפחות לבדוק את מצב הHIGH TICKET ITEMS.
&nbsp

 

[naf86]

לפני כשנתיים הסתכלתי על בניין פה באזור

העיסקאות שעליהן אתה מדבר - היו בסדר גודל של מליוני דולרים?
אני מניח שאתה מדבר על SINGLE FAMILY HOUSES, אולי על 2-3 FAMILY PROPERTY, בהקף עיסקה של עשרות אלפי דולרים או מאות אלפי דולארים בודדות.

הבחור מדבר על "מתחם דירות עם הרבה יחידות דיור" - כלומר על הקף עיסקה של מליוני דולרים.

כן - יש פה ושם הזדמנויות כשמדובר בדירת ירושה והיורשים לחוצים לממש את הנדל"ן, לחלק את המלקוח ביניהם ו"לגמור עם זה".
ברוב המקרים הללו מדובר ביחידת דיור אחת או בבניין קטן אחד.

לפחות בסיפור שסיפרו למר בחור שפתח את השירשור - לא מדובר כאן בירושה... לכאורה מדובר באנשים שמכרו את הנכס כי הם מתכננים לצאת לפנסייה, ונאחל להם אריכות ימים ואושר.

הנסיון המצטבר שלי לימד אותי כמה דברים:
"יהודים מבוגרים שמחזיקים מתחמי מולטיפמילי" הם לרוב אנשי עסקים מפולפלים מאוד, עם המון נסיון חיים.
אני מכיר לא מעט כאלה דרך רואה החשבון שלי, יהודי ממולח שגר בלונג איילנד. שבקהל לקוחותיו יש רבים שמתפרנסים מנדל"ן כזה. הוא זה שחיבר אותי, לפני יותר מ 20 שנה, להשקעות הנדל"ן הראשונות שלי - STRIP MALLS באוהיו ובאינדיאנה.
מהכרתי את קהל לקוחותיו - יהודים מבוגרים שמשקיעים בנדל"ן מסחרי (ומתחם דירות להשכרה הוא נדל"ן מסחרי - זה לא בית פרטי חד משפחתי) אלו אנשים שממש לא מוכרים את עצמם בזול.

לפני כשנתיים הסתכלתי על בניין פה באזור
היה בערך 10 דירות למעלה, ו-4 חנויות למטה. הבניין היה שייך לזוג חרדים מברוקלין. הם שילמו הרבה יותר מידי על הבניין, ראו שהתחזוקה יקרה להם ורצו להיפטר מהבניין.
מכיוון שהכרתי את מי שעשה בשבילם את הניהול, החלטתי לקפוץ למשרד שלו ולשמוע מה הוא חושב על הבניין. הוא אמר לי שאם שופכים פנימה קצת כסף זאת יכול להיות השקעה מעולה. הזוג החרדי מיצו את כל החסכונות שלהם והם מאבדים הכל כי הם לא יכולים להכניס דיירים. זה נכס שאפשר לשקם, אבל חייבים לקנות מספיק בזול. הגשנו הצעה שהייתה בערך 50 אלף פחות ממחיר הביקוש. הם לא קיבלו את ההצעה והמשכנו הלאה.
מדי פעם אני עובר ליד הבניין הזה ותוהה אם אותו זוג חרדי עדיין מנסה לשקם משהו מההשקעה שלהם. אולי איזה יזם ישראלי ישמע על הבניין הזה, יקנה אותו וינסה למצוא פראיירים שישקעו כסף בבניין. הבעיה היא שהבניין דורש המון TLC, בידיים הנכונות זה יכול להיות נכס מעולה, בידיים הלא נכונות זה יכול להיות אסון.
במקרה הזה היהודים המבוגרים לא היו אנשי עסקים מפולפלים אלא כאלה שנכנסו לעיסקה מעל ליכולת שלהם.
&nbsp
&nbsp

 

[Boston Guy]

אני משער שאתה שמעת על "שיטת העבודה" הזו

לפני כשנתיים הסתכלתי על בניין פה באזור
היה בערך 10 דירות למעלה, ו-4 חנויות למטה. הבניין היה שייך לזוג חרדים מברוקלין. הם שילמו הרבה יותר מידי על הבניין, ראו שהתחזוקה יקרה להם ורצו להיפטר מהבניין.
מכיוון שהכרתי את מי שעשה בשבילם את הניהול, החלטתי לקפוץ למשרד שלו ולשמוע מה הוא חושב על הבניין. הוא אמר לי שאם שופכים פנימה קצת כסף זאת יכול להיות השקעה מעולה. הזוג החרדי מיצו את כל החסכונות שלהם והם מאבדים הכל כי הם לא יכולים להכניס דיירים. זה נכס שאפשר לשקם, אבל חייבים לקנות מספיק בזול. הגשנו הצעה שהייתה בערך 50 אלף פחות ממחיר הביקוש. הם לא קיבלו את ההצעה והמשכנו הלאה.
מדי פעם אני עובר ליד הבניין הזה ותוהה אם אותו זוג חרדי עדיין מנסה לשקם משהו מההשקעה שלהם. אולי איזה יזם ישראלי ישמע על הבניין הזה, יקנה אותו וינסה למצוא פראיירים שישקעו כסף בבניין. הבעיה היא שהבניין דורש המון TLC, בידיים הנכונות זה יכול להיות נכס מעולה, בידיים הלא נכונות זה יכול להיות אסון.
במקרה הזה היהודים המבוגרים לא היו אנשי עסקים מפולפלים אלא כאלה שנכנסו לעיסקה מעל ליכולת שלהם.
&nbsp
&nbsp

אני משער שאתה שמעת על "שיטת העבודה" הזו
היא נפוצה בכל מני "ציבורים" - אחד מהם הוא הציבור עליו אתה מדבר.
קוראים לזה "להיות SLUMLORD".
אנשים שקונים נכס מתוך כוונה מוקדמת "למשוך עם הציוד הקיים והתשתית הקיימת" כמה שיותר זמן, ולהשקיע בטיפול ותחזוקה את המינימום האפשרי, או פחות מזה.
הם רוצים להכניס 100% מדמי השכירות לכיס שלהם, ולא ממש מעניין אותם שלדייר אין מים חמים כבר חודשים,
או שהחימום המרכזי התקלקל באמצע החורף והדיירים קופאים,
או שהגג דולף ולדיירים יורד גשם על הראש בתוך הבית,
או שמערכת האינסטלצייה מקולקלת ודירות מוצפות בביוב...
זו הסיבה שבמקומות רבים בארה"ב יש מערכת אכיפה של העירייה שמכריחה את בעלי הבתים לעבור ביקורת עירייה של הנכס לפני שמותר להם להכניס דייר חדש... ושקיימים גופי אכיפה עירוניים שאליהם דייר שמתעללים בו כך יכול לפנות ושינקטו סנקציות נגד בעל הבית.

מה שקרה לאותו זוג חרדים מברוקלין זו דוגמא מצויינת מדוע חשוב להשקיע את הכסף הנדרש בבדיקה מדוקדקת של הנכס לפני שקונים...בדיקה גם מבחינה פיזית \ מכנית \ תחזוקתית וגם מבחינה פיננסית \ חוקית.
זה מצמצם את הסיכוי שהקונה ימצא את עצמו במצב שהוא שילם יותר מדי (כאן בא עניין השמאי) עבור הנכס במצבו הנתון,
וגם את הסיכוי ש"התחזוקה תהיה הרבה יותר יקרה ממה שהקונה ציפה" (כאן בא עניין האינספקצייה והדו"ח ההנדסי).

 

[naf86]

בהחלט מכיר.

אני משער שאתה שמעת על "שיטת העבודה" הזו
היא נפוצה בכל מני "ציבורים" - אחד מהם הוא הציבור עליו אתה מדבר.
קוראים לזה "להיות SLUMLORD".
אנשים שקונים נכס מתוך כוונה מוקדמת "למשוך עם הציוד הקיים והתשתית הקיימת" כמה שיותר זמן, ולהשקיע בטיפול ותחזוקה את המינימום האפשרי, או פחות מזה.
הם רוצים להכניס 100% מדמי השכירות לכיס שלהם, ולא ממש מעניין אותם שלדייר אין מים חמים כבר חודשים,
או שהחימום המרכזי התקלקל באמצע החורף והדיירים קופאים,
או שהגג דולף ולדיירים יורד גשם על הראש בתוך הבית,
או שמערכת האינסטלצייה מקולקלת ודירות מוצפות בביוב...
זו הסיבה שבמקומות רבים בארה"ב יש מערכת אכיפה של העירייה שמכריחה את בעלי הבתים לעבור ביקורת עירייה של הנכס לפני שמותר להם להכניס דייר חדש... ושקיימים גופי אכיפה עירוניים שאליהם דייר שמתעללים בו כך יכול לפנות ושינקטו סנקציות נגד בעל הבית.

מה שקרה לאותו זוג חרדים מברוקלין זו דוגמא מצויינת מדוע חשוב להשקיע את הכסף הנדרש בבדיקה מדוקדקת של הנכס לפני שקונים...בדיקה גם מבחינה פיזית \ מכנית \ תחזוקתית וגם מבחינה פיננסית \ חוקית.
זה מצמצם את הסיכוי שהקונה ימצא את עצמו במצב שהוא שילם יותר מדי (כאן בא עניין השמאי) עבור הנכס במצבו הנתון,
וגם את הסיכוי ש"התחזוקה תהיה הרבה יותר יקרה ממה שהקונה ציפה" (כאן בא עניין האינספקצייה והדו"ח ההנדסי).

בהחלט מכיר.
לכן שיטת העבודה שלנו זה להיות בדיוק ההיפך. נכון, הרווחים שלנו הרבה יותר קטנים. אבל יש לנו תפוסה מלאה עם דיירים איכותיים. הם מצפים מאיתנו לתקן מהר, אנחנו מצפים מהם שכר דירה בזמן.
SLUMLORD זה לא רק משקיעים חרדים, אבל אני רואה את זה גם אצל הרבה ישראלים שמשקיעים באזור שלי. הם חושבים שהם יכולים לתחמן את המערכת ולנצח את השיטה שמוביל להתעשרות מהירה וקלה.
&nbsp
כשאנחנו מסתכלים על נכס, אפשר לראות אם הבעלים הנוכחיים הוא SLUMLORD או לא. אם הוא SLUMLORD, הרי שיש סבירות יותר גבוהה שמצב הבניין יותר בעייתי.
הבניין (מסחרי) הנוכחי בו נמצא העסק שלנו היה שייך לטיפוס כזה. הוא לא היה מוכן להשקיע אגורה בבניין. כמובן שאף אחד לא רצה להיות דייר, וחצי מהבניין היה ריק. אז קנינו את הבניין בזול יחסית, והבניין עכשיו בתפוסה מלאה. כן, זה עלה ויעלה עשרות אלפי דולרים. אבל זה יהפוך מבניין מדוכא לבניין מבוקש. אנחנו נוציא מהבניין הרבה יותר מהבעלים הקודמים.
אם הוא לא SLUMLORD, הרי שזה עבודה יותר קלה, אבל בא במחיר יותר גבוה. יש לנו נכס עם 3 דירות, שהבעלים הנוכחיים היה יכול להעביר שיעורים בתחזוקת נכסים. כל מתג בארון חשמל היה עם תווית. כל צינור במרתף היה מסומן. כל מערכת חימום/דוד מים היה מסודר עם ביקורות שנתיות של איש מקצוע. הוא החזיק בנכס הזה 10 שנים, וקשה להאמין שהנכס נבנה במאה ה-19.
&nbsp
הבניין שהיה שייך לחרדים היה במצב כל כך בעייתי, שזה התדרדר לפרויקט רציני. מנהל הנכסים שלהם אמר לי שעם השקעה אפשר להפוך את זה לנכס מוצלח. אבל זה חייב להיות במחיר הנכון. הם לא הסכימו את המחיר, אנחנו התקפלנו. אנחנו אפילו לא הגענו למצב בו היינו צריכים לשלם למהנדס/שמאי שימצא את הבעיות. מנהל הנכס הכיר היטב את הבניין ונתן לנו את המידע שהיינו צריכים כדי לקבוע מחיר. הם שילמו יקר, לא יכלו להרשות לעצמם להחזיק את הבניין, אבל לא רצו להוריד את המחיר כי זה מחיר הפסד מבחינתם. בעיה שלהם.
&nbsp
חשוב גם לזכור, שגם אם משקיעים את הכסף עם מהנדס/שמאי, עדיין יכול לבוא הפתעות. אם מושכים את כל ההכנסות ולא שמים כסף בצד לבלת"מים, הנכס מתחיל להתדרדר, דיירים איכותיים עוזבים כי לא מתקנים ואז יש בעיות. משקיע טוב יכול לשקם נכסים כאלה, ולפעמים זה שווה למצוא נכסים במצוקה שהרבה מתחת לערך שלהם ולשקם אותם.
&nbsp
האם חברת RM השקעות יודעים לתחזק בניין או שהם SLUMLORD שמנסים להוציא כמה שיותר תשואה בנכסים? אי אפשר לדעת בלי פיסית לעבור בנכסים שהם מחזיקים ולראות את ההתנהלות שלהם.
&nbsp
&nbsp

 

[Boston Guy]

לגבי הסיפא שלך - אני לא חושב שזו השאלה הנכונה...

בהחלט מכיר.
לכן שיטת העבודה שלנו זה להיות בדיוק ההיפך. נכון, הרווחים שלנו הרבה יותר קטנים. אבל יש לנו תפוסה מלאה עם דיירים איכותיים. הם מצפים מאיתנו לתקן מהר, אנחנו מצפים מהם שכר דירה בזמן.
SLUMLORD זה לא רק משקיעים חרדים, אבל אני רואה את זה גם אצל הרבה ישראלים שמשקיעים באזור שלי. הם חושבים שהם יכולים לתחמן את המערכת ולנצח את השיטה שמוביל להתעשרות מהירה וקלה.
&nbsp
כשאנחנו מסתכלים על נכס, אפשר לראות אם הבעלים הנוכחיים הוא SLUMLORD או לא. אם הוא SLUMLORD, הרי שיש סבירות יותר גבוהה שמצב הבניין יותר בעייתי.
הבניין (מסחרי) הנוכחי בו נמצא העסק שלנו היה שייך לטיפוס כזה. הוא לא היה מוכן להשקיע אגורה בבניין. כמובן שאף אחד לא רצה להיות דייר, וחצי מהבניין היה ריק. אז קנינו את הבניין בזול יחסית, והבניין עכשיו בתפוסה מלאה. כן, זה עלה ויעלה עשרות אלפי דולרים. אבל זה יהפוך מבניין מדוכא לבניין מבוקש. אנחנו נוציא מהבניין הרבה יותר מהבעלים הקודמים.
אם הוא לא SLUMLORD, הרי שזה עבודה יותר קלה, אבל בא במחיר יותר גבוה. יש לנו נכס עם 3 דירות, שהבעלים הנוכחיים היה יכול להעביר שיעורים בתחזוקת נכסים. כל מתג בארון חשמל היה עם תווית. כל צינור במרתף היה מסומן. כל מערכת חימום/דוד מים היה מסודר עם ביקורות שנתיות של איש מקצוע. הוא החזיק בנכס הזה 10 שנים, וקשה להאמין שהנכס נבנה במאה ה-19.
&nbsp
הבניין שהיה שייך לחרדים היה במצב כל כך בעייתי, שזה התדרדר לפרויקט רציני. מנהל הנכסים שלהם אמר לי שעם השקעה אפשר להפוך את זה לנכס מוצלח. אבל זה חייב להיות במחיר הנכון. הם לא הסכימו את המחיר, אנחנו התקפלנו. אנחנו אפילו לא הגענו למצב בו היינו צריכים לשלם למהנדס/שמאי שימצא את הבעיות. מנהל הנכס הכיר היטב את הבניין ונתן לנו את המידע שהיינו צריכים כדי לקבוע מחיר. הם שילמו יקר, לא יכלו להרשות לעצמם להחזיק את הבניין, אבל לא רצו להוריד את המחיר כי זה מחיר הפסד מבחינתם. בעיה שלהם.
&nbsp
חשוב גם לזכור, שגם אם משקיעים את הכסף עם מהנדס/שמאי, עדיין יכול לבוא הפתעות. אם מושכים את כל ההכנסות ולא שמים כסף בצד לבלת"מים, הנכס מתחיל להתדרדר, דיירים איכותיים עוזבים כי לא מתקנים ואז יש בעיות. משקיע טוב יכול לשקם נכסים כאלה, ולפעמים זה שווה למצוא נכסים במצוקה שהרבה מתחת לערך שלהם ולשקם אותם.
&nbsp
האם חברת RM השקעות יודעים לתחזק בניין או שהם SLUMLORD שמנסים להוציא כמה שיותר תשואה בנכסים? אי אפשר לדעת בלי פיסית לעבור בנכסים שהם מחזיקים ולראות את ההתנהלות שלהם.
&nbsp
&nbsp

לגבי הסיפא שלך - אני לא חושב שזו השאלה הנכונה...

החברה שעליה דיברת פשוט לא נמצאת בשוק מספיק זמן בכדי להראות TRACK RECORD בנושא... לא יודע מתי הם קנו את המולטיפמילי הראשון שלהם, אבל אני לא אפול מהפתעה אם יתברר שזה היה לפני פחות מ 12 חדשים.

השאלה הכן רלוונטית היא "האם אותם "יהודים מבוגרים שרוצים לצאת לפנסייה" שמכרו להם את המתחם" ענו להגדרה הזו...

אתה צודק שבדיקה הנדסית ושמאי אינם תעודת ביטוח ב 100% כנגד הפתעות. ידוע וברור לכולם ש SHIT HAPPNES.
בגלל זה אדם זהיר וחכם משאיר לעצמו רזרבות ו"כריות ביטחון" כדי לא להגיע למצב של "לא יכלו להרשות לעצמם להחזיק את הבניין", ולא מביא את עצמו למצב של להיות HOUSE POOR בכך שהוא קובר את כל הכסף החפשי שלו בתוך הנדל"ן.

אני יכול לתת לך לדוגמא סיפור על מתחם דיור גדול (יותר מ 100 יחידות) שנראה מצויין בבדקה שיטחית. בניין לבנים רב קומתי בצורת האות ח' עם חצר פנימית מטופחת, יחידות דיור מתוקתקות, מערכות מכניות חדשות יחסית, נקי ומסודר... עד שיום אחד מישהו עובר ברחוב ליד הבניין ונופלת לו לבנה על הראש מגובה רב - והוא כמעט עובר לעולם הבא.
ואז עושים בדיקה הנדסית, ומסתבר שבמשך השנים חדרו מי גשם בין הקיר החיצוני וה "FACADE" של הבניין - ציפוי הלבנים של הקירות החיצוניים. והמים האלו קפאו כל פעם שהיה קר (והקרח תופס יותר מקום ממיים...), והפשירו כל פעם שהתחמם - וכך עשרות פעמים בשנה, במשך עשרות שנים... עד שהחיבור בין הלבנים והקיר התערער והן התחילו ליפול.
העירייה חסמה את הרחובות שתחמו את הבניין למעבר אדם ורכב כדי למנוע פגיעות בנפש - והודיעה לבעלי הבניין שהבניין יהיה condemned אם הענין לא יתוקן תיכף ומייד.
מה שהסתבר הוא שצריך לפרק ולהרוס את כל ה FACADE הקיים, על כל הבניין - ולבנות אותו מחדש. העלות? יותר מ 2 מליון דולר...

עכשיו תחשוב מה היה קורה אם הבניין הזה היה מוצע למכירה שנה לפני שהלבנה הראשונה נפלה.
לא, אני לא מאמין ש"הקבלן של שעשה סיור של חצי שעה במתחם" היה רואה או מזהה את הבעייה.
אבל חברת בדיקה הנדסית שמתמחה ב BRICK - שהביאו אחרי האסון - אמרה שאם היו קוראים להם קודם הם היו יכולים לזהות את זה. שזו תופעה ידועה ומוכרת ושזה אחד הדברים שהם מחפשים בכל ביקורת של בניין BRICK.

הסיפור שכתבתי קרה לפני כמעט 20 שנה.
בחודש נובמבר האחרון - לפני 3 חדשים - קרה שוב אסון דומה - הפעם במסעדה שנמצאת בבניין מסחרי לא רחוק מהבית שלי.

https://www.boston.com/news/local-news/2018/11/04/common-ground-allston-restaurant-facade-collapses

שוב חדירת מים בין FACADE לבין הקיר.
חצי מליון דולר נזק + 2 פצועים שנמחצו על ידי גושי הבטון שנפלו עליהם בזמן שהלכו לתומם ברחוב.

 

[naf86]

מזכיר לי את הפרויקט שאני צריך לתכנן לקיץ

לגבי הסיפא שלך - אני לא חושב שזו השאלה הנכונה...

החברה שעליה דיברת פשוט לא נמצאת בשוק מספיק זמן בכדי להראות TRACK RECORD בנושא... לא יודע מתי הם קנו את המולטיפמילי הראשון שלהם, אבל אני לא אפול מהפתעה אם יתברר שזה היה לפני פחות מ 12 חדשים.

השאלה הכן רלוונטית היא "האם אותם "יהודים מבוגרים שרוצים לצאת לפנסייה" שמכרו להם את המתחם" ענו להגדרה הזו...

אתה צודק שבדיקה הנדסית ושמאי אינם תעודת ביטוח ב 100% כנגד הפתעות. ידוע וברור לכולם ש SHIT HAPPNES.
בגלל זה אדם זהיר וחכם משאיר לעצמו רזרבות ו"כריות ביטחון" כדי לא להגיע למצב של "לא יכלו להרשות לעצמם להחזיק את הבניין", ולא מביא את עצמו למצב של להיות HOUSE POOR בכך שהוא קובר את כל הכסף החפשי שלו בתוך הנדל"ן.

אני יכול לתת לך לדוגמא סיפור על מתחם דיור גדול (יותר מ 100 יחידות) שנראה מצויין בבדקה שיטחית. בניין לבנים רב קומתי בצורת האות ח' עם חצר פנימית מטופחת, יחידות דיור מתוקתקות, מערכות מכניות חדשות יחסית, נקי ומסודר... עד שיום אחד מישהו עובר ברחוב ליד הבניין ונופלת לו לבנה על הראש מגובה רב - והוא כמעט עובר לעולם הבא.
ואז עושים בדיקה הנדסית, ומסתבר שבמשך השנים חדרו מי גשם בין הקיר החיצוני וה "FACADE" של הבניין - ציפוי הלבנים של הקירות החיצוניים. והמים האלו קפאו כל פעם שהיה קר (והקרח תופס יותר מקום ממיים...), והפשירו כל פעם שהתחמם - וכך עשרות פעמים בשנה, במשך עשרות שנים... עד שהחיבור בין הלבנים והקיר התערער והן התחילו ליפול.
העירייה חסמה את הרחובות שתחמו את הבניין למעבר אדם ורכב כדי למנוע פגיעות בנפש - והודיעה לבעלי הבניין שהבניין יהיה condemned אם הענין לא יתוקן תיכף ומייד.
מה שהסתבר הוא שצריך לפרק ולהרוס את כל ה FACADE הקיים, על כל הבניין - ולבנות אותו מחדש. העלות? יותר מ 2 מליון דולר...

עכשיו תחשוב מה היה קורה אם הבניין הזה היה מוצע למכירה שנה לפני שהלבנה הראשונה נפלה.
לא, אני לא מאמין ש"הקבלן של שעשה סיור של חצי שעה במתחם" היה רואה או מזהה את הבעייה.
אבל חברת בדיקה הנדסית שמתמחה ב BRICK - שהביאו אחרי האסון - אמרה שאם היו קוראים להם קודם הם היו יכולים לזהות את זה. שזו תופעה ידועה ומוכרת ושזה אחד הדברים שהם מחפשים בכל ביקורת של בניין BRICK.

הסיפור שכתבתי קרה לפני כמעט 20 שנה.
בחודש נובמבר האחרון - לפני 3 חדשים - קרה שוב אסון דומה - הפעם במסעדה שנמצאת בבניין מסחרי לא רחוק מהבית שלי.

https://www.boston.com/news/local-news/2018/11/04/common-ground-allston-restaurant-facade-collapses

שוב חדירת מים בין FACADE לבין הקיר.
חצי מליון דולר נזק + 2 פצועים שנמחצו על ידי גושי הבטון שנפלו עליהם בזמן שהלכו לתומם ברחוב.

מזכיר לי את הפרויקט שאני צריך לתכנן לקיץ
הבניין המסחרי שלנו בנוי מלבנים ומבטון. בצד אחד יש צמחיה שגודלת על הקיר החיצוני שעשוי מלבנים. הצמחים לאט לאט חודרים בין הלבנים. זה אמנם לא נורא עכשיו, אבל כמה שנים נוספות של הזנחה, והסדקים בין הלבנים יגדלו, וזה יהיה יקר לתקן.
התיקון שאני מתכנן לעונה הבאה? ריסוס הקיר בחומר שהורג צמחים וניכוש כל הצמחים באזור הזה. העלות כנראה יהיה כמה עשרות דולרים. זה יהיה יותר זול מעוד כמה שנים להביא בנאי שיבנה מחדש את הקיר.
הבעלים הקודמים הזניח את כל הבעיות האלו. אבל המהנדס שהבאנו בדק את הבניין ונתן המלצות לדברים שצריך לתקן. הרבה מהם הם דברים קטנים שעולים רק כמה מאות דולרים לתקן עכשיו, אבל יכולים להתפתח למשהו של אלפי דולרים עוד עשור. חלקם הם דברים יותר רציניים (אתה יודע כמה עולה חנייה חדשה של בניין מסחרי?), אבל ברגע שנתקן זה יחזיק מעמד עשרות שנים.
&nbsp
תחזוקה של נדל"ן זה יקר. ככל שתופסים/מטפלים בבעיות מוקדם יותר, זה קל/זול יותר לטווח הרחוק. אבל יותר מידי בעלי בתים לא ירצו להוציא כמה עשרות/מאות/אלפי דולרים בלתקן בעיה כמו שצריך ויעדיפו לשים טלאי או פתרון זמני.
&nbsp
אבל למרות שכל אינטש של הבניין שלנו עבר בדיקת מהנדס, תמיד מוצאים דברים חדשים. שבוע שעבר הגעתי לבניין ואחד העובדים אמר לי "הנה, יש לי מתנה בשבילך", ומגיש לי גרביונים. כשהוא ראה שיש לי מבט מבולבל הקבלן שלי הסביר - יש לנו הצטברות של שלג על הגג. עכשיו שיא החורף, אי אפשר לתקן. אבל הוא הולך למלא את הגרביונים בממיס שלג ולשים אותם במקומות אסטרטגיים. זה יהיה פתרון זמני שימיס את השלג. כשמזג האוויר יהיה יותר נחמד, נתקין מערכת שימיס את השלג. הוא אמר שהוא זכה לכמה מבטים כשהוא והעובד נכנסו לחנות וקנו חצי תריסר גרביונים...
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Boston Guy]

שיטת הגרביונים לא עובדת נגד שלג... היא עוזרת נגד ICE DAMS

מזכיר לי את הפרויקט שאני צריך לתכנן לקיץ
הבניין המסחרי שלנו בנוי מלבנים ומבטון. בצד אחד יש צמחיה שגודלת על הקיר החיצוני שעשוי מלבנים. הצמחים לאט לאט חודרים בין הלבנים. זה אמנם לא נורא עכשיו, אבל כמה שנים נוספות של הזנחה, והסדקים בין הלבנים יגדלו, וזה יהיה יקר לתקן.
התיקון שאני מתכנן לעונה הבאה? ריסוס הקיר בחומר שהורג צמחים וניכוש כל הצמחים באזור הזה. העלות כנראה יהיה כמה עשרות דולרים. זה יהיה יותר זול מעוד כמה שנים להביא בנאי שיבנה מחדש את הקיר.
הבעלים הקודמים הזניח את כל הבעיות האלו. אבל המהנדס שהבאנו בדק את הבניין ונתן המלצות לדברים שצריך לתקן. הרבה מהם הם דברים קטנים שעולים רק כמה מאות דולרים לתקן עכשיו, אבל יכולים להתפתח למשהו של אלפי דולרים עוד עשור. חלקם הם דברים יותר רציניים (אתה יודע כמה עולה חנייה חדשה של בניין מסחרי?), אבל ברגע שנתקן זה יחזיק מעמד עשרות שנים.
&nbsp
תחזוקה של נדל"ן זה יקר. ככל שתופסים/מטפלים בבעיות מוקדם יותר, זה קל/זול יותר לטווח הרחוק. אבל יותר מידי בעלי בתים לא ירצו להוציא כמה עשרות/מאות/אלפי דולרים בלתקן בעיה כמו שצריך ויעדיפו לשים טלאי או פתרון זמני.
&nbsp
אבל למרות שכל אינטש של הבניין שלנו עבר בדיקת מהנדס, תמיד מוצאים דברים חדשים. שבוע שעבר הגעתי לבניין ואחד העובדים אמר לי "הנה, יש לי מתנה בשבילך", ומגיש לי גרביונים. כשהוא ראה שיש לי מבט מבולבל הקבלן שלי הסביר - יש לנו הצטברות של שלג על הגג. עכשיו שיא החורף, אי אפשר לתקן. אבל הוא הולך למלא את הגרביונים בממיס שלג ולשים אותם במקומות אסטרטגיים. זה יהיה פתרון זמני שימיס את השלג. כשמזג האוויר יהיה יותר נחמד, נתקין מערכת שימיס את השלג. הוא אמר שהוא זכה לכמה מבטים כשהוא והעובד נכנסו לחנות וקנו חצי תריסר גרביונים...
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

שיטת הגרביונים לא עובדת נגד שלג... היא עוזרת נגד ICE DAMS
אם אתה מדבר על בניין עם גג שטוח (לא גג משופע) - גרביונים מלאים בקלציום כלוריד לא יעזרו בכלום כנגד הצטברות של שלג על הגג. זה לא ימיס מספיק שלג כדי לעשות הבדל... כי המלח "כלוא" בתוך הגרביון ובא במגע רק עם הנקודה הספציפית של השלג שהוא נח עליה.
בבניינים עם גג שטוח הבעיה היא המשקל של השלג - שיכול להביא להתמוטטות של הגג במקרים קיצוניים. בעיקר בעיר כמו שלכם, שחוטפת את השוליים של ה LAKE EFFECT SNOW וידועה בכמות השלג הגדולה שיורדת בה.

פתרון "גרביון מלא קלציום כלוריד" (או, אפילו יותר טוב - גרביון מלא במגנזיום כלוריד) הומצא כדי לעזור לצמצם את הנזק שעלול להגרם במקרה שנוצר ICE DAM בשולי גג משופע (ליד המרזב).
ICE DAM הוא בעצם תלולית של קרח (לא שלג) שנוצרת בשולי הגג ומונעת התנקזות של מי הפשרה של השלג על הגג - מה שיוצר על הגג מיים עומדים.
על כן נקרא DAM - כי זה סכר.
וגג משופע פשוט לא בנוי להתמודד עם מים עומדים - ואז מתחילות חדירות של מים לתוך הבניין דרך הגג ולתוך הקירות, עץ רטוב, עובש... צרות צרורות.

הרעיון הוא להניח את הגרביון על ה ICE DAM כך שהוא ימיס "תעלה" בסכר ודרכה המים שכלואים מעבר לסכר יוכלו להתנקז. מפזרים גרביון כל 30 או 40 סנטימטר לכל אורך השוליים של הגג, ותוך חצי יום עד יום יש לך תעלות. אם מזג האוויר קר בטירוף כמו שהיה פה השבוע - התעלות יוצרות "נטיפי קרח" שמגיעים אצלנו מקומה שלישית ועד האדמה, ואני צריך לצאת ולשבור אותם עם פטיש כל כמה ימים.
"גרביון מלח" כזה מחזיק על הגג מעמד בערך שבוע... ואז המלח מתכלה וצריך עוד גרביון.

לצערי - החלק האחורי של הגג בבית שבו אני גר "מועד לפורענות" בעניין הזה - ואני מכין גרביונים כאלו כל שנה ומניח אותם על הגג במקרה של סופת שלג רצינית שאחריה יש שבוע קר כמו השבוע האחרון.
ב 2015 - החורף שבו קיבלנו פה 110 אינץ' שלג תוך שלושה שבועות - זה הציל לי את הבית מנזק משמעותי. לחברים שגרים לא רחוק היה באותו חורף נזק של עשרות אלפי דולארים בבית מחדירת מים לתוך הקירות - הלכה להם ריצפת העץ בחדרים, היו צריכים להחליף את כל החלונות בקירות הפגועים, לפתוח קירות כדי לחסל את העובש שנוצר...

גרביונים קונים בזיל הזול באריזות של תריסר דרך אמאזון... ושק של מגנזיום כלוריד (תוצרת מפעלי ים המלח!) אפשר למצוא לפעמים בהום דיפו. אני קונה שניים כל פעם שאני מוצא אותם - זה עובד בטמפרטורות הרבה יותר נמוכות מקלציום כלוריד, וגורם פחות נזק ללבנים ולגג.

 

[naf86]

אז הוא לא משוגע?

שיטת הגרביונים לא עובדת נגד שלג... היא עוזרת נגד ICE DAMS
אם אתה מדבר על בניין עם גג שטוח (לא גג משופע) - גרביונים מלאים בקלציום כלוריד לא יעזרו בכלום כנגד הצטברות של שלג על הגג. זה לא ימיס מספיק שלג כדי לעשות הבדל... כי המלח "כלוא" בתוך הגרביון ובא במגע רק עם הנקודה הספציפית של השלג שהוא נח עליה.
בבניינים עם גג שטוח הבעיה היא המשקל של השלג - שיכול להביא להתמוטטות של הגג במקרים קיצוניים. בעיקר בעיר כמו שלכם, שחוטפת את השוליים של ה LAKE EFFECT SNOW וידועה בכמות השלג הגדולה שיורדת בה.

פתרון "גרביון מלא קלציום כלוריד" (או, אפילו יותר טוב - גרביון מלא במגנזיום כלוריד) הומצא כדי לעזור לצמצם את הנזק שעלול להגרם במקרה שנוצר ICE DAM בשולי גג משופע (ליד המרזב).
ICE DAM הוא בעצם תלולית של קרח (לא שלג) שנוצרת בשולי הגג ומונעת התנקזות של מי הפשרה של השלג על הגג - מה שיוצר על הגג מיים עומדים.
על כן נקרא DAM - כי זה סכר.
וגג משופע פשוט לא בנוי להתמודד עם מים עומדים - ואז מתחילות חדירות של מים לתוך הבניין דרך הגג ולתוך הקירות, עץ רטוב, עובש... צרות צרורות.

הרעיון הוא להניח את הגרביון על ה ICE DAM כך שהוא ימיס "תעלה" בסכר ודרכה המים שכלואים מעבר לסכר יוכלו להתנקז. מפזרים גרביון כל 30 או 40 סנטימטר לכל אורך השוליים של הגג, ותוך חצי יום עד יום יש לך תעלות. אם מזג האוויר קר בטירוף כמו שהיה פה השבוע - התעלות יוצרות "נטיפי קרח" שמגיעים אצלנו מקומה שלישית ועד האדמה, ואני צריך לצאת ולשבור אותם עם פטיש כל כמה ימים.
"גרביון מלח" כזה מחזיק על הגג מעמד בערך שבוע... ואז המלח מתכלה וצריך עוד גרביון.

לצערי - החלק האחורי של הגג בבית שבו אני גר "מועד לפורענות" בעניין הזה - ואני מכין גרביונים כאלו כל שנה ומניח אותם על הגג במקרה של סופת שלג רצינית שאחריה יש שבוע קר כמו השבוע האחרון.
ב 2015 - החורף שבו קיבלנו פה 110 אינץ' שלג תוך שלושה שבועות - זה הציל לי את הבית מנזק משמעותי. לחברים שגרים לא רחוק היה באותו חורף נזק של עשרות אלפי דולארים בבית מחדירת מים לתוך הקירות - הלכה להם ריצפת העץ בחדרים, היו צריכים להחליף את כל החלונות בקירות הפגועים, לפתוח קירות כדי לחסל את העובש שנוצר...

גרביונים קונים בזיל הזול באריזות של תריסר דרך אמאזון... ושק של מגנזיום כלוריד (תוצרת מפעלי ים המלח!) אפשר למצוא לפעמים בהום דיפו. אני קונה שניים כל פעם שאני מוצא אותם - זה עובד בטמפרטורות הרבה יותר נמוכות מקלציום כלוריד, וגורם פחות נזק ללבנים ולגג.

אז הוא לא משוגע?
כי אני חשבתי שזה היה קצת מוזר לראות אותו ממלא גרביונים....
צירפתי תמונה של הגג. יש שיפועים עם אזורים שהמים מצטברים. שם אמור להיות תעלות שמנקזות את המים ומורידות מהגג. כשיש שם הצטברות של שלג/קרח המים נתקעים שם ויש בעיות. זה האזורים בהם הוא שם את הגרביונים.

הגג עשוי ממתכת, ומתחת למתכת יש פלטות עשויות מבטון. קצת מזכיר לי את המוצב שהיה לנו בהר דוב, בו החדרים שלנו היו תחת חצי מטר בטון כהגנה מפני פצמ"רים. באזור שלנו יש אכן כמות מכובדת של שלג, אבל גם מזג אוויר קר. כלומר השלג לא מספיק להעלם לפני הגל הבא של שלג. אז זה מצטבר על הגג ואז יש בלאגן.

בבית הפרטי שלנו, לא פינינו את כל העלים מהGUTTERS, ואני עכשיו רואה איך השלג מצטבר וכמובן יכול להוביל לבעיות. משהו פשוט כמו פינוי עלים נשמע כמו משהו שולי ולא חשוב, אבל אם שלג נתקע על הגג/מרזבים ואז קופא, לא כיף.

 

[aeonf]

ועוד שאלה

תודה אנשים על התגובות שוב - תגובה שלי למאטה
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
-מבחינת המספרים שהוצגו בלבד

אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
-לא ברמה כזו שהייתי מרגיש בנוח להשקיע בעצמי.
רק מה שקראתי על המתחמים באינטרנט וסרטונים מאנשים שהשקיעו

אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
-לא ברמה כזו שתגיד לי שיש לך נכס ומה מספר היחידות בו לא אדע להגיד מה העלות לכל נכס או כמה משנה הגיל של הבניין וכד

אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
-לעומק לא, לפי מה הנתונים שהוצגו לי הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק, משהו שאני מברר אם באמת נכון, ההחזר יהיה שנתי והרווח האמיתי יהיה משיפוץ השבחה ומכירה בסוף

הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך COMPS?
-לא, השאל אותם
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
-כיום אחוזי התפוסה לפי דבריהם הם 91 אחוז, גם בדקתי בזילו ויש רק דירה אחת שעומדת להשכרה, וביקורות טובות על הבניין
לגבי cap rate יש נתונים לזה על זה במכירה, ומהשנה הראשונה - לא לגמרי מבין מה CAP RATE אומר

אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
-אני יודע שמ מכירה זה 25 אחוז, ומהשכירות השנתית תלוי בכמה דברים אבל אמור להיות אזור 10 אחוז, אני יודע שבמחוז ה TAX הוא 7.5, אבל הבנתי שבסוף זה תלוי בהוצאות מול הכנסות.

"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
-כן קראתי על זה קצת וראיתי שזה כן חוקי לגייס עד - 35 משקיעים ללא תשקיף שזה מה שהם אמרו שהם עושים

"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.

-לגבי הניירות אני מודע לכך שאני צריך למצוא מטעמי מישהו שיאשר אותם.. הבעיה למצוא מישהו כזה בזמן קצר

למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.

++תשובה ל בוסטון גאי-
אכן אנסה למצוא עוד ומישהו מומחה באזור, אך נראה שזה לא כל כך פשוט, אשמח להמלצות..
לגבי עסקאות עבר שלהם בהחלט מסכים, אני אבקש מהם את המידע הזה

ועוד שאלה
הם קנו את הנכס בהרבה מתחת למחיר השוק? אז אני לא מבין, למה צריך משקיעים, למה צריך לשווק אותו, למה צריך לשפץ אותו ולמה צריך את כל הבלגן הזה? שימכרו במחיר השוק וידפקו קופה.
&nbsp
חשבון פשוט:
שווי שוק=X
קנית בX מינוס 20%
מכרת בX
הרווחת 25% לפני מינוף
תוסיף מינוף סולידי מאד של 60% ואתה מרוויח 62.5% ותכלס בפחות משנה אפילו אז זה תשואה שנתית של מאות אחוזים בקלות.
&nbsp
אז אני באמת לא מבין, בשביל מה הם צריכים את כל הבלגן הזה? עו"ד, משקיעים, שיווק, משרדים, רו"ח וכו' וכו'
&nbsp

 

[naf86]

תתעלם מהמספרים שלהם

תודה אנשים על התגובות שוב - תגובה שלי למאטה
איך הגעת למסקנה שהעסקה טובה?
-מבחינת המספרים שהוצגו בלבד

אתה מבין במתחמי MF בארה"ב בכלל וקליבלנד בפרט?
-לא ברמה כזו שהייתי מרגיש בנוח להשקיע בעצמי.
רק מה שקראתי על המתחמים באינטרנט וסרטונים מאנשים שהשקיעו

אתה מבין מה זה אומר לתחזק ולנהל כזה נכס ומה העלויות הנלוות לזה?
-לא ברמה כזו שתגיד לי שיש לך נכס ומה מספר היחידות בו לא אדע להגיד מה העלות לכל נכס או כמה משנה הגיל של הבניין וכד

אתה מבין לעומק את מבנה ההון של העסקה והסיכונים הנלווים לכך?
-לעומק לא, לפי מה הנתונים שהוצגו לי הם קנו את - הנכס הרבה מתחת למחיר שוק, משהו שאני מברר אם באמת נכון, ההחזר יהיה שנתי והרווח האמיתי יהיה משיפוץ השבחה ומכירה בסוף

הציגו בפניך דו"ח שמאי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך דו"ח הנדסי לנכס?
-לא, השאל אותם
הציגו בפניך COMPS?
-לא, השאל אותם
אתה יודע מה אחוזי התפוסה כיום ומה הCAP RATE שאתה קונה לפיו?
-כיום אחוזי התפוסה לפי דבריהם הם 91 אחוז, גם בדקתי בזילו ויש רק דירה אחת שעומדת להשכרה, וביקורות טובות על הבניין
לגבי cap rate יש נתונים לזה על זה במכירה, ומהשנה הראשונה - לא לגמרי מבין מה CAP RATE אומר

אתה יודע מה ההשלכות מיסוי עליך בתור משקיע בישראל וגם בארה"ב?
-אני יודע שמ מכירה זה 25 אחוז, ומהשכירות השנתית תלוי בכמה דברים אבל אמור להיות אזור 10 אחוז, אני יודע שבמחוז ה TAX הוא 7.5, אבל הבנתי שבסוף זה תלוי בהוצאות מול הכנסות.

"והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?"
אתה יודע שלגייס משקיעים זה לא חוקי ללא תשקיף, נכון?
-כן קראתי על זה קצת וראיתי שזה כן חוקי לגייס עד - 35 משקיעים ללא תשקיף שזה מה שהם אמרו שהם עושים

"הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס"
מסמך זה חתיכת נייר, לנייר לא אכפת מה רשום עליו.
". יש חוזה מסודר והכל."
גם חוזה זה חתיכת נייר.

-לגבי הניירות אני מודע לכך שאני צריך למצוא מטעמי מישהו שיאשר אותם.. הבעיה למצוא מישהו כזה בזמן קצר

למען הסר ספק: אני לא מכיר את החברה ואין לי קשר אליה, אני לא חווה את דעתי לטוב או לרע, רק מעלה תהיות זה הכל.

++תשובה ל בוסטון גאי-
אכן אנסה למצוא עוד ומישהו מומחה באזור, אך נראה שזה לא כל כך פשוט, אשמח להמלצות..
לגבי עסקאות עבר שלהם בהחלט מסכים, אני אבקש מהם את המידע הזה

תתעלם מהמספרים שלהם
הם יציגו מספרים שכמובן מראה שהכל מעולה ותקין ורווחי. אחרי הכל, הם אנשי מכירות.
&nbsp
חברות כאלו מאוד אוהבים לקוחות כמוך. אנשים שיש להם חלומות להשקיע בנדל"ן, אבל לא ממש מבינים בנושא. אתה שם את הכסף, לוקח את כל הסיכון, הם נהנים מהרווחים. אם העיסקה מצליחה, אז הם מרוויחים ואתה מרוויח. אם העיסקה לא מצליחה, אתה מפסיד את הכסף, והם עדיין ירוויחו מכל העמלות.
&nbsp
כמה אתה יכול להפסיד? נגיד באים לישראלי הממוצע ומציעים לו עיסקה ב-100 שקל. אם זה יצליח, זה יעלה ל-150 שקל, אם זה לא יצליח, אולי מאבדים הכל. הישראלי הממוצע ישב דקה, יחשוב "טוב נו.. מקסימום הפסדתי 100 שקל". זה סכום שלא יתן בעיות רציניות בעתיד.
עכשיו נגיד העיסקה היא 100 אלף שקל. רוב הישראלים, אין להם את הסכום הזה בחשבון, או שזה כל/רוב החסכונות שלהם. אם מישהו מפסיד את כל החסכונות/פנסיה, הוא בצרות כי לוקח שנים לצבור סכום כזה. אם מישהו היה מציע עיסקה בסכום הזה, צריך לשבת שעות על גבי שעות במחקר לבדוק אם ההשקעה טובה.
יש כאלה שיכולים להרשות לעצמם להפסיד 100 אלף שקל. אבל טיפוסים כאלה גם יכולים להרשות לעצמם להוציא כמה מאות/אלפי שקלים ולשלם למומחה לחוות דעת.
&nbsp
במקרה שלך, אתה לוקח את זה כהימור. אין לך מושג מה ההשקעה הזאת, המשמעות, המספרים. החברה המדוברת מאוד צעירה. אין להם הרבה נסיון. כן, הם אולי עשו עשרות עיסקאות, אבל בעולם מסובך כזה, זה עדיין לא הרבה.
&nbsp
לכן הייתי ממליץ על:
1. לצאת מהעיסקה הזאת. להתחיל בנדל"ן יותר פשוט או עם חברה יותר ותיקה/אמינה. לא לקפוץ לעיסקה מסובכת בתור העיסקה הראשונה.
2. אם בכל זאת רוצים את העיסקה, לעשות שיעורי בית. כמו שכתבתי בכותרת, להתעלם מהמספרים שלהם. לחקור לבד ולהגיע למספרים באופן עצמאי. אם אתה לא מבין מה זה cap rate, תבקש עזרה מגורם שלישי שמקבל תשלום עבור העבודה שלו, אבל אין לו אינטרס בעיסקה.
&nbsp
כשאנחנו עושים עיסקה, אנחנו מתייעצים עם שורה של מומחים. האדם הראשון זה סוכנת הנדל"ן. הדעה שלה חשובה כי יש לה נסיון וידע באזור, אבל היא גם בעלת אינטרס כי היא מקבלת עמלה רק עם העסקה מתקדמת. יש לי את הקבלן שלי, חבר שאני סומך עליו ב-100%. הוא יכול להכנס לנכס ולהגיד לי מה צריך לעשות וכמה הוא חושב שזה יעלה. אחרי זה יש לי את המהנדס. התפקיד שלו זה לכתוב דו"ח על הנכס. אין לו אינטרס להסתיר דברים, כי הוא מקבל תשלום בין אם העיסקה עוברת או לא. אם הוא עושה עבודה טובה, הוא יודע שאני אקרא לו לעיסקה הבאה. האדם האחרון הוא העורך דין שלנו. הוא טיפוס שאם משהו קטן לא מסתדר לו, הוא יתעקש למצוא לזה פתרון.
אז כל עיסקה שלנו, כל נכס עובר דרך המון אנשים עד שאנחנו מגיעים לשלב החתימה. לא תמיד אנחנו מגיעים לשלב החתימה, והיו לנו מקרים בהם משכנו את העיסקה.
&nbsp
אתה עכשיו מתכוון להשקיע כסף בלי כל המומחים האלו, ורק עם אנשי מכירות. אם משהו מסתבך, אין לך מי שיגבה אותך. אין לך את כל המידע, אין לך נסיון. לי אין המון נסיון, אבל למומחים שלי יש. ביחד זה עשרות שנים של נסיון שפועלים כדי לוודא שהעסקה טובה. לפני שאתה משקיע שקל, תמצא את המומחים שלך. כי קל יותר לא להכנס לעיסקה בעייתית, מאשר למצוא דרך לצאת מעיסקה בעייתית.

 

[Boston Guy]

יש כאן כל כך הרבה אספקטים להתחפר בהם...

תודה על התגובה המפורטת!
תודה רבה על התגובה המפורטת!.. נפגשתי איתם, הוצג לי החוזה וכד׳ פרטים על מתחם המולטי פמילי, על פניו נראה טוב, מתחם עם הרבה יחידות ופוטנציאל.
&nbsp
לגבי משברים הם אומרים שפשוט מחזיקים את הנכס ליותר זמן.
&nbsp
המולטי פמילי שמדובר הוא ב אוהיו קליבלנד, כששאלתי הם אמרו שיש להם עוד כמה לא זוכר בדיוק פרטים לא שאלתי בדיוק - אולי זה משהו שאני צריך לחפור בו יותר?
&nbsp
הם תנתו לי גם מסמך עם כל החישוב שהם עשו לגבי איך הם קונים ואיך יגיע הרווח מהנכס.
&nbsp
נתנו לי גם ממליץ ו בפורום בפייסבוק אמרו לי נקודות חיוביות מהם - לא ראיתי עדיין ביקורת שלילית.
&nbsp
אז השאלה מה שונה הסיכון מהם מחברות אחרות -על פניו נראה שהעסקה טובה.. יש חוזה מסודר והכל.
&nbsp
אכן הסרטוני תדמית האלה והפרסום לא נראה משהו מהבחינה הזו אבל האם העובדה שהם עושים את זה באמת אומרת שהם לא אמינים. והמטרה של זה היא לגייס משקיעים כך שזה מובן אם מתקשים למצוא משקיעים לא?
&nbsp

יש כאן כל כך הרבה אספקטים להתחפר בהם...
הוצג לך חוזה: העברת את החוזה הזה לבעלי מקצוע (עורך דין שמתמחה בעיסקאות נדל"ן, למשל) שיתן לך חוות דעת על ההגנות שהחוזה הזה נותן לך?

נתנו לך מסמך עם חישוב: העברת אותו לבדיקה על ידי בעל מקצוע (מישהו שמתמצא בהשקעות במתחמי מגורים בכלב-לנד, למשל) שיתן לך חוות דעת על כמה המספרים בנייר "תופסים מים"?

קרא היטב את התשובה שכתב לך aeonf - ואשמח לראות את התשובות שלך לכל אחד מהסעיפים שבה.

ניהול ותיפעול "מתחם עם הרבה יחידות" זו אופרצייה לא קטנה. אז כן - אני חושב שאתה צריך לחפור הרבה יותר ב"יש להם עוד כמה" - ולבקש מהם נתונים.
נתונים - כולל כתובות - של כל המתחמים האחרים ש"יש להם".
פרטים לגבי כמה יחידות בכל מתחם, כמה זמן יש להם כל מתחם כזה, ואיך נראים המספרים בדו"חות העיסקיים של המתחמים הללו.

 

[gla2]

תגובה למעלה ^

יש כאן כל כך הרבה אספקטים להתחפר בהם...
הוצג לך חוזה: העברת את החוזה הזה לבעלי מקצוע (עורך דין שמתמחה בעיסקאות נדל"ן, למשל) שיתן לך חוות דעת על ההגנות שהחוזה הזה נותן לך?

נתנו לך מסמך עם חישוב: העברת אותו לבדיקה על ידי בעל מקצוע (מישהו שמתמצא בהשקעות במתחמי מגורים בכלב-לנד, למשל) שיתן לך חוות דעת על כמה המספרים בנייר "תופסים מים"?

קרא היטב את התשובה שכתב לך aeonf - ואשמח לראות את התשובות שלך לכל אחד מהסעיפים שבה.

ניהול ותיפעול "מתחם עם הרבה יחידות" זו אופרצייה לא קטנה. אז כן - אני חושב שאתה צריך לחפור הרבה יותר ב"יש להם עוד כמה" - ולבקש מהם נתונים.
נתונים - כולל כתובות - של כל המתחמים האחרים ש"יש להם".
פרטים לגבי כמה יחידות בכל מתחם, כמה זמן יש להם כל מתחם כזה, ואיך נראים המספרים בדו"חות העיסקיים של המתחמים הללו.

תגובה למעלה ^