מתי כדאי למשוך קרן השתלמות נזילה ומתי לא כדאי?

[k-don]

אז גם עליית ערך של נכס רלוונטית (גם בלי מימוש). כי אם לדוגמא

תשתמש בנכס לצורך מינוף, אז יש חשיבות רבה מהו השווי של הנכס (אפילו אם הוא לא נזיל ואפילו אם לא תרצה למכור אותו אף פעם).

אגב, גם קרן ההשתלמות יכולה לשמש כמינוף ולכן גם שם צריך להתחשב בעליית הערך גם אם לא מושכים כסף מהקרן.

 

[SupermanZW]

זה המקרה היוצא מן הכלל, לא הכלל.

 

[k-don]

סוף סוף אתה מסכים שמה שאמרת לא נכון "תמיד"

ואולי שיטת החישוב שלך לגבי התשואה של הנכס מוטה לכיוון נכסים יותר נזילים למרות שאולי הם לא נותנים יותר תשואה

 

[SupermanZW]

רק להכנסה בפועל יש להתייחס כתשואה

זה כמו שיש שתי ציפורים על העץ וציפור אחת בידך ואני שואל אותך כמה ציפורים יש לך, גם אם תענה שלוש התשובה הנכונה היא אחת.

 

[k-don]

אז לשיטתך קניית קרקע (שהיום היא חקלאית ותופשר בקרוב)

ואולי גם אי מכירתה היא בעצם השקעה כלכלית גרועה מאוד. (גם אם הרווחת מאות אחוזים על הנייר)
הרי אין תשואה.
בטח אתה מודד משכנתא לפי ההחזר החודשי ולא לפי הריבית האפקטיבית של ההלוואה

 

[SupermanZW]

אתה לא יכול לקנות כלום מרווח על הנייר, אלא רק מרווח ממומש

ולגבי משכנתא, אני מודד עלות לפי ההחזר החודשי וברור לי שחלק מהעלות היא הקרן. הריבית כבודה במקומה מונח, אני לא מתעלם ממנה, אך ברור שהיא לא כל העלות. אין זה מפחית מהחשיבות המשמעותית ביותר של הריבית.

 

[k-don]

דוגמא - יש הבדל מאוד גדול בין לקחת משכנתא של 1M

על דירה ב 3M
בריבית 5% למשך 25 שנים בהחזר 5900
לבין משכנתא ברבית 4% למשך 15 שנה בהחזר 7400
כאשר אתה משכיר את הדירה ב 6500 ש"ח.(נטו 5900)
אז במסלול הראשון אתה מרוויח יותר מאשר במסלול השני? (הרי אתה משלם פחות לחודש)
אז התשואה על הנכס ב 25 או 15 השנים הראשונות היא 0 עד שלילית?

נראה לי שאתה מבלבל בין תשואה לבין תזרים

 

[SupermanZW]

לא מבלבל כלום, מה שמשנה בפועל הוא המאזן בתום התקופה

וזה חשוב הרבה יותר מהתשואה והתזרים וברור לי שיש הבדל משמעותי ביניהם.

מה שצריך להשוות במקרה שציינת הוא את המאזן בתום 15 שנה של האפשרות השנייה למאזן בתום 25 שנה של האפשרות הראשונה ולחשב כוח קניה של שניהם לפי צפי אינפלאציוני סביר (הרי ידוע ששקל של עכשיו שווה יותר משקל בעוד 15 שנה ושקל בעוד 15 שנה יהיה שווה יותר משקל בעוד 25 שנה), אחרי שאתה מהוון את המאזנים של שתי האפשרויות אתה מוצא איזו אפשרות עדיפה.

 

[k-don]

אבל במאזן נכנס גם שווי הנכס (ולא רק שכר הדירה)

 

[SupermanZW]

נו, נכון, ככה מחשבים תשואה, לא הכנסה

 

[k-don]

אבל אמרת שהתשואה של דירה מודדים רק לפי השכירות

 

[SupermanZW]

החישוב האחרון הוא כאשר הדירה ממושכנת

כשאין משכנתא רק השכירות משנה.

 

[k-don]

מאזן גם אפשר לעשות בכל רבעון או בכל שנה

 

[SupermanZW]

זו שגיאה להשוות מאזן בתום הלוואה למאזן באמצעה

זו השוואה בין תפוחים לענבים.

 

[k-don]

לפי הגדרה, תשובה חד משמעית לא היא לא נכונה, גם אם

תמיד התשובה היא לא, זה לא חד משמעי.
אם יכולת לקחת משכנתא 100% והריבית עליה היתה 3% לשנה
ולעומת זאת עליית הערך של הנכס היתה 5% בשנה אז תשובתך איננה נכונה!!!

 

[SupermanZW]

שתי בעיות

1) אין תנאים כאלה, לפחות לא לטווח ארוך.
2) עליית ערך רלוונטית רק אם מתכננים למכור את הדירה.

 

[k-don]

דווקא ההורים שלי קיבלו בעבר הלוואה סרבית קצת יותר נמוכה

מהריבית על החיסכון, והם לקחו את ההלוואה ובסוף התקופה פשוט הרוויחו כסף.
נכון שלרוב זה לא קורה אבל זה מה שהיה אצלם.
ולגבי סעיף 2 זו פשוט שטות מוחלטת. אתה שוב מודד רק תזרים

 

[k-don]

ועוד נקודה, איך אתה מודד תשוא של שכר דירה

 

[k-don]

האם לפי עלויות הקניה - חוזה פלוס מתווך פלוס עו״ד לכל התקופה

או שצריך להסתכל על התשואה יחסית לשווי הנכס?

הרי אם השכירות נשארת אותו דבר אבל מחיר הנכס עולה פי 2 , מהי התשואה שלך עכשיו?

 

[SupermanZW]

לכן אני מהוון את הסכומים למועד רכישת הדירה כדי

להימנע מספקולציות. האחוז שיוצא בחישוב המהוון הוא האחוז אליו אני מתייחס כתשואת השכרה.