סקר גלובס - כיוון מחרי הנדל"ן

[offir11]

סקר גלובס - כיוון מחרי הנדל"ן

סקר יפה של עיתון גלובס לגבי ענף הנדל"ן וטעמי הישראלים

נתון מעניין הוא שרוב הישראלים חושבים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ושהסיבה העיקרית לכך היא שהממשלה לא באמת מעוניינת לראות ירידות ולפגוע לעצמה בכיס דרך גביית מיסים פחותה.
מחד ולרוב, ציפיות השוק גורמות לתזוזת מחירים. כאשר הצפי של השחקנים בשוק (רוכשים/מוכרים/בעלי מקצוע) הוא לעליות מחירים, קיים סיכוי גבוה שהמחירים אכן יעלו.
מאידך ולהערכתי האישית, אני חושב שרמת המחירים הגיעה לשיאה ואיני חושב שנראה עליות נוספות בשנים הקרובות.
כח הקניה שלנו הישראלים, בנוגע לרכישת דירה, נפגע משמעותית לאורך השנים האחרונות עקב עליות המחירים הבלתי פרופורציונליות ועל אף הירידה בריבית.
עד להיכן אפשר להגיע? להערכתי, "תחמושת" העליות נגמרה.

אני דווקא מפרש את הסקר בצורה שונה מהנתונים היבשים בו. אנשי שוק ההון הותיקים תמיד יאמרו שכמשקיע הקצה (נהג המונית מובא בלא מעט דוגמאות) רוצה להיכנס לבורסה אחרי ראלי ארוך של עליות, זה הזמן למכור. הירידות יכולות להגיע רק אחרי עליות. מחירי הדירות בשנים האחרונות עלו משמעותית ולהערכתי הגיעו לרוויה מסויימת.

ימים יגידו...

 

[offir11]

מחרי=מחירי

 

[משקיע בבש]

כן ולא...

כן מחירי הדירות ימשיכו לעלות, אמנם אין מרווח רחב לעליות כמו מלפי שנתיים-שלוש, אבל העליות ימשיכו לפחות בפריפריה.
המשקיעים הלא מקצועיים, אינם מבינים בבורסה, הם נכוו ממנה ולכןם מפחדים ממנה, מאידך הם מביטים ימינה ושמאלה ורואים את כל החברים שלהם עם נכס ביד להשקעה..... ואז הם מביטים בפק"מ עם ה 150-300 א' ש"ח שלהם שעושה נאדה בבנק בפק"מ..ואומרים יאללה גםפ אני קופץ לבריכה......

וכן..יש היום זרימה רצינית של משקיעים....יש הרבה משקיעים בפריפריה אבל אין הרבה דירות ואלו שכן נזרקות לשוק, נזרקות במחירים מופקעים.....אנשים מוכרים היום בב"ש דירות של 2 חדרים במחירים של 400-500 א' ש"ח....דירות של 35-40 מ"ר..לא ייאמן ואשכרה העסקאות נסגרות ללא מו"מ.

לא- לטעמי לא תהיה קריסת מחירי (לא דיברת על קריסה), אני מרגיש שיש ציפה לקריסה, אבל זו תקווה שלא נראה לי שתתממש. תהיה התייצבות מחירים לתקופה מסויימת ואז תנודה של כמה אחוזים למטה.....ושוב פעם יחל הראלי כאשר הבנקים בעוד 3-5 שנים יחזרו לתת משכנתאות של 90%, הרי המגבלה הזו לא תשאר לדראון עולם....הבנקים גם רוצים להרוויח...ככל שירוויחו יותר ישלמו יותר מיסים למדינה, לכם רסן מגבלת המשכנתאות ישתחרר בשנים הבאות ושוב יפתח ראלי אחרי ההתיצבות.

אני מזכיר שרק לפני שנה היה כאן דיום על ריבית ואמרתי בבירור שתהיה ירידת ריבית.....והנה אנו שנה אחרי ואחר הריביות ממשיכות לרדת... אני מאמין שיש מצב שתהיה ירידה של עוד 0.25% בחודשים הקרובים....

אבל זו רק דעתי.....

משקיע בב"ש

 

[offir11]

למשקיע

פריפריה זו פריפריה וגוש דן הוא גוש דן. גם אני חושב שבפריפריה יש עוד "בשר" לעליות ושדירת 3 חדרים בבאר שבע יכולה לעלות 600,000 ש"ח ולא רק 500,000 ש"ח.
עליית המחירים בפריפריה תגרום לעליית דמי השכירות וכן, אני גם חושב ששכירות ריאלית עבור דירת 3 חדרים היא לא 2,000 אלא 2,500 ש"ח. השכירות בחלק מערי הפריפריה מתומחרת בחסר.
יש גבול שמתחתיו משקיעים לא יהיו מוכנים להשקיע בפריפריה. להערכתי כאשר הריבית היא אפסית ואחוז המימון לא עובר את ה-50%, לא יהיו הרבה משקיעים שיסתפקו בפחות מ-5%. לכן, כשהתשואה השכיחה בבאר שבע נניח תגיע ל-5% יקרה 1 או יותר מתוך ה-2:
1. עצירת עליית המחירים. כמוך, אני לא חושב שנראה ירידות מחירים בפריפריה בשנים הקרובות.
2. עליה בדמי השכירות.

מרכז הארץ הוא סיפור שונה לחלוטין. לדעתי, השקעה בנדל"ן במרכז כיום היא השקעה רעה מאוד, אלא אם כן מדובר במציאה ממש טובה. התשואה במרכז מאוד נמוכה ושנות הגאות מאחורינו.

לגבי 90% מימון, זה לא תלוי בבנקים אלא ברגולטור, בנק ישראל. גם כאן אני מסכים איתך ואחוז המימון יעלה בסופו של דבר. אני לא חושב שהיום קרוב ושנראה 90% מימון למשקיעים. מתי כן? שענף הנדל"ן ימצא בקיפאון בתקופה ארוכה.

 

[משקיע בבש]

מרכז הארץ והפריפריה הם אכן שני שווקים

שונים.

אך עם זאת יש לזכור כי קיימת תלות מסויימת בינהם.
הפריפריה בשנים האחרונות זוכה לעדנה בעיקר בגלל שהרבה לא עוברים את הסלקציה ההונית והתשואתית בכדי לרכוש ולהשקיע במרכז.

אני מסכים עמך שמחירי שכירות לדירת 3 חדרים בפריפריה צריכים להתכנס לאזור ה 2500₪, זה הכל עניין של מקובלות, עד לפני כמה שנים דירות 3 חדרים כאן היו מוזכרות ב 1200-1400₪ לחודש, היום כבר מדברים על 2000 ו- 2300-2400 לדירות אשר משופצות מהיסוד.

דירות 2 חד׳ מוכשרות ב 1800₪ בממוצע ומתקדמות גם לכיוון ה 2000₪ לחודש לדירות המשופצות.

השאלה היא מה יקרה כאשר הרבה משקיעים שאינם מיומנים, המשקיעים אשר זרמו לפריפריה כי פשוט לא היה להם מה לעשות עם הכסף, יראו שפתאום הם לא בנויים להתעסק עם השקעות נדל״ן, שאין להם כח להתעסק עם שוכרים ומתווכים....
מעניין באילו מחירים הם יוציאו את הנכסים שלהם לשוק.

משקיע בב״ש

 

[The Grand Illusion]

כאשר הדירות 3 חד' ב- שכונה ד' יעלו 600K,

כמה תעלה דירה 3 חד' עם ממד, מרפסת שמש ומעלית בנווה זאב?

 

[אילן אלואשוילי]

זה רק השוק יכתיב.

לא ניתן להעריך מה יהיה בעתיד וכל הספקולציות הן לא יותר ממילים.

רק הזמן יגיד מה קורה עם מחירי הדירות וכך גם לגבי השכירויות.

נכון יש מספר גורמים שמשפיעים על המחירים אך השוק נמצא בתקופה לא פשוטה מכל הבחינות.

כמו כן לומר שיהיו ירידות כמו שצועקים שרי השיכון והאוצר, נו מתי שיהיו ברור שיהיו ירידות השאלה מי יגזור את הקופון שהשוק יחליט להעניק לו.

עצוב לשמוע ששר כזה או אחר יהיו ירידות במהלך שנת 2014 והשני אומר בשנת 2015 ואז יחזור הראשון ויגיד בשנת 2016 וכך כמו משנת 2010 אנחנו ממשיכים לשמוע סיסמאות וחפצי לב.
המצחיק זה שכאשר אמרו השרים הנכבדים את שאמרו כמה ימים אחרי הם קיבלו סטירה בדמות ירידת הריבית.....

שוב אי אפשר לנבא מה יהיה.. אפשר לקוות מה יהיה וכל אחד ותקוותיו.

 

[The Grand Illusion]

הבעיה היא

שאני ממתין לירידת מחירים ולבנתיים הזמן לא עוצר מלכת. ב- 2008 חשבו שהמחירים ירדו בגלל הסאב פריים בארה"ב, אחר כך ב- 2009 המחירים עלו בגלל האשראי הזול ואחר כך (2010) דיברו על בועה.
אז מתי כן לקנות? ומתי למכור?
הספקולציה שלנגד עיניי היא שמעבר הבה"דים לנגב ישנה את שוק הדירות בבאר שבע (ומשקיע בבאר שבע כתב על כך רבות בפורום השכן). יתכן שתהיה אנומליה של עליית מחיר בבאר שבע, וערים נוספות בנגב, מול ירידה במרכז הארץ, ולא רק בשכונה ד' ליד אב"ג.

 

[אילן אלואשוילי]

אתה מחזק את מה שאני אומר.

אף אחד לא יודע לומר מה באמת יהיה, לא שר האוצר ולא שר השיכון ולא שר החלומות/טבעות או כל שר אחר שעולה על דעתך.

השוק חזק מהכל ורק השוק ייקבע לאיזה כיוון הוא יילך.

אתה יכול לנתח את הנתונים שאתה מכיר ואת העובדות שיש לך כיום כדי לקחת החלטה נכונה מבחינתך לגבי עסקה כזו או אחרת.

הרי בשנת 2008 אמרו שתהיה התרסקות בשוק בגלל הקריסה הכלכלית בארה״ב, לאחר מכן הייתה הבועה הידועה שנתנה כל שביב של מידע למה כן תבוא ירידה של מחירים ובעצם קרה ההפך והיום בעצם יש ירידת ריבית שדוחפת למעלה.

מצד שני כמה למעלה??

אני אומר שרק השוק בכל אזור או מקום ייקבע את מחירי הדיור שכמובן המרכזים יכולים להשפיע במעט.

בחיפה הייתה עליה מאוד חדה בשנים האחרונות וזה משום שבעת המלחמה המחירים ירדו ובשאר הארץ נשארו באותה רמה ואף מעט עלו.

אני מציע לך כמו שאני מציע לכל אחד ששואל אותי, לנתח את העסקה לגבי כל נכס לפי הצרכים שלך, השאיפות שלך תוך כדי ציון שהמהלך זה או אחר הוא למטרה כזו אחרת.

מי שקונה היום נכס למגורים שישמש אותו למשך 10/15 אין משמעות יתרה למצב השוק היום, בעוד עשור או 15 שנה אתה ממש אבל ממש לא יכול לדעת איפה תהיה.

מצד שני מי שרוכש היום כדי לעשות אקזיט עוד 3-4 שנים על נכס מסויים צריך לעצור ולחשוב היטב לפני שהוא הולך על מהלך כזה מאחר והשוק יחסית לא ברור.

 

[The Grand Illusion]

תודה

כן, אבחן את הנתונים (דירה בשפלה למגורים לתקופה של כעשור) כפי שכתבת.

 

[The Grand Illusion]

נתניהו אמר שהוא יפעל להורדת מחירי הדירות

מצד שני, בשנת 2006 הוא אמר שהוא ימגר את שילטון החמאס אם הם ירו רקטות על אשקלון, ועובדה שבמבצע עמוד ענן הוא לא מיגר את שילטון החמאס, לצערי החמאס מוכן לירי נוסף על עריינו.
מכאן שאני לא שופט את העתיד על סמך הבטחה של ראש הממשלה.

אני מעריך שתהיה ירידת מחירים מסוימת, אולי תהיה ירידה קטנה בעיקר במרכז הארץ. יתכן והיא תגרם כתוצאה מאינפלציה בגלל רכישות הדולרים של בנק ישראל, אז לא נראה ירידה נומינלית של המחירים, אלא שהשקל יהיה שווה פחות.