עוד מעשה הונאה בנדל"ן מתפרסמת היום.

[Nemesis001]

כנראה יש לך איזה בנק סודי

שנתן ריביות מטורפות של 8383% ב-2007 והיום נותן ריבית שלילית כמו האג"ח של ממשלת גרמניה, ורק אתה יכול להיות לקוח שלו.
אחרת, נתוני הריביות הרשמיים של הבנקים לא מסתדרים עם טענותיך. מספיק ללכת לפורום משכנתאות כדי להתרשם מה מקבלים היום.

אני לקוח לא טוב? אין לך מושג כמה ואיזה נכסים יש לי, אם יש לי משכנתא ובאיזו ריבית. ונשאיר את זה כך

אני בינתיים מרוויח לא רע ממה שמתרחש בשוק, אולם זה לא אומר שאני חייב להתעלם מהמצוקה של חלק נרחב מאוד מהאוכלוסיה היום.
בקצב הזה, לא רחוק היום בו הם יעלו על קילשונים.

 

[dat nigga daz]

חחחח ברור

 

[dat nigga daz]

שמע אחי ... עבדו עלייך בבנק חחח..

תחליף בנק דחוף ...
הנתונים שציינת על היום בכלל לא הגיוניים חחחח
אני די חזק במה שהולך בבנקים..
חבל שלא באת לשאול כאן לפני

 

[Fitch]

זה תרחיש תיאורטי ונשמע די מדויק. מה השטויות בזה? (מתייחס לשת

י התגובות שלך לNEMESIS)

 

[dat nigga daz]

תגיד שקר כמה פעמים.. בסוף תאמין בו....

מחישובים שאני עשיתי מדובר על הבדלים של 200 אלף שקל
ואל תשכח שעבר עשור - אנשים משתכרים הרבה הרבה יותר... ומה עם אינפלציה...
וזה רק על קצה המזלג
עוד לא התחלתי לדבר על הריביות הנמוכות והמדדים לעומת בעבר... אלטרנטיבת שכירות שקפצה בעשרות אחוזים והון עצמי....

אבל תאמינו במה שבא לכם... נראה לאן הגעתם חחח...
רק אל תשכחו לחדש פנקס צקים סוף שנה....

 

[Fitch]

האמת שניכם קצת טועים. מצ"ב תמונת החזרים

סה"כ כ-155 אלף שקל הפרש בריביות על כל המשכנתא + הון עצמי עודף שנדרש

 

[Nemesis001]

צודק, לקחתי נתון לא נכון, אבל זה לא משנה מהותית את התמונה

היה מאוחר, בחרתי את התא הלא נכון להסתכל עליו

בכלאופן, מה שהצגתי, הוא בהגזמה פראית. ב-2007 הריביות הצמודות לא היו 8% אלא 4.5% בממוצע, והמדד ב-9 שנים האחרונות (2007 ועד עכשיו) לא היה 2.5% אלא 1.9% בממוצע.

למעשה, בכל שנות ה-2000 הריבית הגבוהה ביותר ל-20 שנה היתה כ-6.9% בממוצע, וגם זה לתקופה קצרה מאוד. רוב הזמן פחות מ-5%.

בוא נקח עכשיו את המקרה הגרוע ביותר, אדם שלקח הלוואה ב- 31/10/00 על סך חצי מיליון בריבית 6.9% עם הצמדה של 1.9% בממוצע בשנה (זה המדד הממוצע ב-15 שנה האחרונות), נקבל ששילם 1.12 מיליון ש"ח + הון עצמי של 167 אלף ובסך הכל: 1.287 מיליון ש"ח

ריבית צמודה ממוצעת היום ל-20 שנה היא 3.32 והלוואה של מיליון ש"ח תחזיר 1.66 מיליון וביחד עם ההון העצמי 2 מיליון ש"ח עגולים.

רוצים ללא הצמדה? נחזור ל-4% לא צמודים (למרות שבממוצע, עבור 100% לא צמוד הריבית תהיה גבוהה יותר) ונגיע ל- 1.454 ובתוספת ההון העצמי ל- 1.79 מיליון.

כלומר הרוכש צריך לחסוך עוד 167 אלף ש"ח לפני שיכול להתחיל לחשוב על דירה ביחס לרוכש בשנת 2000, וסה"כ ישלם במקרה הטוב חצי מיליון ש"ח יותר, ויגיע לדירה כמה שנים טובות מאוחר יותר.

 

[dat nigga daz]

תגיד שקר כמה פעמים.. בסוף תאמין בו..

אנשים לא טיפשים
יודעים בדיוק מה הבנק מציע להם ויודעים מה היה בעבר..
ההבדלים לא גדולים , ועם העובדה שקיימת אינפלציה והשכר גדל המון בעשור האחרון.. ההבדליםהם כמעט זניחים..

אנשים היום כבר הפנימו את זה וקנו דירות...
מי שלא קנה - זה מיעוט זניח שיש לו דבר אחד במשותף - 0 שקל הון עצמי

 

[Nemesis001]

אם כל מה שיש לך לומר זה המשך נפנופי ידיים

במקום להציג חישוב מסודר שמוכיח את טענתך, כל מה שנותר לי לומר הוא איסתרא בלגינא...

 

[dat nigga daz]

רוצה חישוב .. קבל..

דירה שנמכרה ב 870 נמכרה ב1.3
הון עצמי 200 החזר 4800
הון עצמי 500 החזר 4600
ההפרש בערך רבע מיליון...

בכל מקרה גם העובדות האלו לא משנות את העובדה שאלו המחירים החדשים, אתה יכול לבכות עד מחר בזמן שכולם כבר קנו דירות...
לא שאני בא להתנשא, אבל אל תתפלא אם הדור של גילאי ה 20 עוד יספיקו לקנות לפניך

 

[Nemesis001]

חישוב מוזר מאוד

ראשית, מחירי הדיור לא עלו ב-50% ב-10 שנים האחרונות. הם הכפילו את עצמם לכל הפחות. אז לא ברור למה דירה שנמכרה ב- 870 תמכר ב- 1.3. דירה שנמכרה באם המושבות בפ"ת למשל ב- 900,000 תמכר היום בקרוב ל-2 מיליון, אבל נסתפק ב- 1.8 לצורך הדוגמא.

לגבי הריביות, פרט נא כיצד חישבת. איזה ריביות ולאיזו תקופה, ובאיזה תאריך היפוטתי הזוג קנה את הדירה הזולה.

לגבי הדור של בני ה-20 יקנה דירה לפני, כיוון שאין לך מושג איזה וכמה נכסים יש לי, לא רואה איך זה רלוונטי.

 

[dat nigga daz]

חישוב מוזר למי שלא מבין....חחח..

הבאתי לך דוגמא אמיתית מהשטח מהשנים האחרונות,
יש לי עוד דוגמאות כי אני מעורב די הרבה...
לא כל הדוגמאות מלפני עשור... אני ואחרים בניגוד אלייך, התקדמנו בחיים, לא מסתכלים מה היה לפני עשור.. טוב שלא הסתכלת מה קרה בשנות ה- 30....

ובכל מקרה.. גם מי שקנה לפני עשור וגם מי שקנה בשנים האחרונות עשה עסקה טובה וגם מי שיקנה בעתיד יעשה עסקה טובה...
למה ? כי בית זה מוצר בסיסי.. והאלטרנטיבה של שכירות הרבה פחות טובה...

וכן, אני בטוח שיש לך המון נכסים, ואתה פשוט דואג לשאר העם... כל הכבוד באמת חח... אולי עדיף שתתנדב בעמותה עם כל הטוב לב הזה, במקום לספר לנו כאן סיפורים...
אגב אם אתה כל כך טוב לב, אתה מתכוון לפצות את כל הזוגות שחיכו בשנים האחרונות ? זה יוכיח באמת טוב לב (כמובן, שבנוסף להתנדבות בעמותה)

 

[elvinnox]

המחירים לפחות הכפילו את עצמם ולפעמים שילשו!

יש דירות בקריית אונו שהיו נמכרות ב-400K והיום עולות 1.5
&nbsp
המינימום מדובר בהכפלה, אם לא יותר.
גם שהריבית הייתה רצחנית היא הייתה בגובה 5% ועוד נניח 3% מדד,
היום זה 3.5% במקרה הכי טוב יחד עם 1.5-2% מדד.
&nbsp
אי אפשר להשוות, פעם נדל"ן היה הרבה יותר משתלם, היום הוא כבר על גבול התזרים השלילי.
&nbsp

 

[Nemesis001]

אין ספק, אני בחרתי בדוגמא עדינה יחסית

חיפשתי את הנקודה בה הריבית היתה הכי גבוהה, והנחתי שמחירי הדירות רק הוכפלו, כאשר ברור שעלו יותר מכך. זה הופך את מצב הרוכשים לעגום הרבה יותר.

אולי למי שיש מזומן בכיס איכשהו שווה לקנות דירה להשקעה. 3.5-4.5 אחוז עדיין טובים יותר מהכלום באגח"ים לטווח קצר, וכדי לקבל 3.5 באג"ח ממשלתי צריך לרתק את הכסף ל-20 שנה.

למי שאין הרבה מזומן בכיס אני לא רואה איך זה משתלם. שקלתי בחודשיים האחרונים לקנות דירה שלישית, אבל עם ה-8% מס רכישה, ריבית של 4+ אחוז על משכנתא + הלוואה לכל מטרה על חשבון דירה אחרת + עוד המס הפוטנציאלי של כחלון - אם לא תהיה עלייה משמעותית במחירי הדירות - זו עסקה הפסדית.

 

[elvinnox]

מסכים

נראה שהנדל"ן בארץ דיי מיצה את העליות, אולי נשאר עוד קצת ובאזורי הביקוש אבל לא מעבר. דווקא בפרפריה להשקעה כבר כמעט העסקה לא כדאית.
לא משתלם לקנות נכס ב-800K שיושכר ב-2500 שח בלחץ.
&nbsp
אפשרי גם לקנות נכסים ברמה יותר נמוכה אבל זה כבר דורש לפעמים סיכון יותר גבוה על השקעה בשיפוץ מאסיבי.
&nbsp
ולכל החכמולוגים שטוענים שיש גם נכסים ב-600, אם הם היו כאלה טובים, אז למה אנשים מוכרים אותם?
&nbsp

 

[h a j b i]

כי הם קנו אותם ב- 300

ועכשיו הם רוצים לממש רווח ולמנף אותו לדירות נוספות.
או שהם רוצים לממן תרופות לסרטן.
זה לא באמת משנה, מה שמשנה אם במחיר הנוכחי העסקה טובה או לא.
&nbsp
ודירה ב- 800,000 שמושכרת ב - 2,500 זו תשואה של 3.75 שהיא לא ממש גרועה. לדעתי במחיר הזה תוכל למצוא דירות שיושכרו בלפחות 2,800, אפילו 3,000 אבל לא משנה.
&nbsp
שלא לדבר שבפועל התשואה הרבה יותר טובה בגלל המינוף (אתה לא יכול באמת להשוות את זה להשקעה אחרת ב- 800,000 כי ספק אם תקבל הלוואה בסכום כזה ובתנאים כאלה עבורה).

 

[Nemesis001]

כשאני חושב על זה, ייתכן והמכירה נועדה לאפשר המשך השקעה

נניח והיום יש לי דירה להשקעה ואני רוצה לקנות שנייה. יש לי במזומן 25% מערך הדירה השנייה.
אופציה ראשונה: לקחת הלוואה לכל מטרה בסך 30% מערך הדירה הקיימת. ריבית גבוהה. שאר הכסף ממישכון הדירה השנייה בסך 45%.

אופציה שניה: למכור את הדירה הקיימת ולקנות 2 דירות. על כל דירה לקחת 38% מימון בתנאים טובים. אם עושים זאת במקביל, ייתכן גם והבנקים יחשבו זאת כהלוואה יחידה מתוך ההכנסות - תנאים משופרים. אני לא יודע אם זה בפועל נותן משהו בהתחשב בעלויות הקנייה והמכירה, צריך לחשב עם דוגמאות ספציפיות.

אופציה שלישית: מימוש רווח כלשהו וחיפוש עסקה טובה נוספת. לדוגמא, יש לי דירה בבניין שייתכן ויעבור תמ"א 38/1. ברגע שנגמר התמ"א, אני מיד מסלק את הדירה וקונה אחרת שתתן תשואה טובה יותר.

אופציה רביעית: קיבוע רווח לטובת מס שבח. לדוגמא: קניתי דירה קטנה להשקעה ואני משכיר ושוכר. רוצה לרכוש דירה נוספת. נניח ועל הדירה הראשונה יש לי שבח של 400,000 ש"ח. ייתכן ועדיף למכור קודם את הראשונה ואז לקנות שתיים במקום להשאיר אותה. איפסתי את השבח וניצלתי פטור של דירה יחידה.

גם אם השוק מיצה את עצמו וגם אם לא, יש הרבה סיבות מדוע למכור ולקנות דירות.

 

[Nemesis001]

אנחנו מדברים על כך שהזוגות הצעירים שרוצים לרכוש

נפגעו פגיעה אנושה.
טענת טענה שאנשים שקנו לפני המשבר בעצם משלמים כמו האנשים שקונים היום בגלל הריבית וההצמדה. הדוגמא שלך אולי מייצגת את עליית המחיר מ- 2010/11 ועד היום, אבל אז הריבית הרבה יותר נמוכה ממה שחישבנו, וההצמדה כמעט ולא קיימת. נשארנו באותה נקודת סיום.

כלומר אין לך תגובה עיניינית לחישוב המפריך את טענתך.

וכך מזה שטענת שהתשלום בפועל עבור הדירה לא השתנה כלל, נותרנו עם "לא מסתכלים מה היה לפני עשור" - ציטוט מדבריך.

ואני רק מזכיר שמי שלא לומד מההיסטוריה נידון לחזור עליה שוב ושוב.

לגבי הסיפא של דבריך, לא מתכוון אפילו לזכות אותם בתשובה.

 

[arieciub]

ככה בדיוק אתה מתנהג גם

לפני מספר ימים הגבתי לך ולא השבת.
הנה שוב ההודעה:

בעיתוני סוף השבוע המקומיים בקריות פורסם שבאזור הצפון והקריות, דירה חדשה נמכרת תוך חודש וחצי כאשר ב-2014 דירה חדשה נמכרה תוך חודשיים.
כלומר עדיין יש ביקושים.
עכשיו לך לשחק עם העובדות ולהמציא תרחיש אחר שהנתונים מראים דוקא על ירידה בביקושים וירידת מחירים בעתיד הקרוב.
בהצלחה

 

[המוסקיטר האחרון]

לא יודע על איזה כתבה אתה מדבר ומאיפה הנתונים...

ושיהיה לך ברור שהרבה מאד כתבות שבהם מצטטים איזה "מומחה נדל"ן", היא בסך הכל כתבה מוזמנת עם אינטרס של מישהו שמשלם לעיתון בשביל הכתבה, על מנת להמשיך לתדלק את ענף הנדל"ן.

אז על מנת שלא תחשוב שאני שקרן, הנה קצת כתבות מהשבועות האחרונים..
ןכמובן מה אומרים הנתונים והדיווחים הרשמיים שנמסרי על ידי הלמ"ס?

הנה כתבה על ירידה של 14% במכירות קבלת מיוני, שכתוב שם שדווקא באזור חיפה יש ירידה של 48% במכירות.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4814066,00.html

כאן תקרא את נתוני הלמ"ס מחודש יולי המתאר את המשך הירידה של הפעילות של המשקיעים, וללא הפרוייקטים של מחיר למשתכן, כמעט ולא היו נמכרות דירות במדינה
http://www.themarker.com/realestate/1.3002416

ןלגבי התרחישים של ירידתת מחירים, מתברר שלא רק אני חושב ככה, ואני מביא לך מספר כתבות מהשבועות האחרונים

מה אומר החוקר נדל"ן באקדמיה - נועם גלובר
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/433344

מה חושב פרופ' ערן פייטלסון -
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/433477

ומה חושבים בבנק ישראל? הם מאד זהירים, אבל תקרא טוב טוב את הכתבה ותבין. הנה הרחיש שלהם שלוק הדיור שפורסם לפני שבוע.
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/433758

ומה חושב שר האוצר? "זו בועה שתתפוצץ - אנשים עוד יקפצו מהגגות"
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/432990

ומה ה OECD חושב על מחירי הנדל"ן בישראל? ישראל "שיאנית" הנדל"ן המנופח
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001099273