עלויות בנייה

[Phangan]

עלויות בנייה../images/Emo35.gif

אנחנו לפני בנייה בישוב בעמק יזרעאל. כרגע בשלב הראשון מול האדריכל. ישנן 2 אפשרויות של בנייה : 1) קבלן מפתח 2) להביא כל בעל מקצוע(קבלן ) לבד + כאב הראש הנלווה. עד כמה מייקרת האופציה הראשונה מול השניה, נאמר לנו שפחות מ1000$ למטר שום קבלן מפתח לא ירצה לקבל את הפרוייקט, נכון שלנו יש עוד זמן לגבי איזו מהאופציות לבחור, נשמח לשמוע את דעתכם בנושא.

 

[אמארונה]

לא שמעתי על העניין הזה

שאתה מספר על קבלנים ועלויות, אבל בעיני האופציה המועדפת היא לקחת מפקח בנייה שיעשה גם את ניהול הפרוייקט ויחסוך לכם חלק נכבד מכאב הראש הנלווה. לדעתי רק באופציה הזאת אתה באמת שולט באיכות העבודה והחומרים שאתה מקבל עבור מיטב כספך.

 

[מאגר]

עלויות בניה וכיצד מתמודדים עם זה

בכדי לדעת עלויות בניה יש צורך במספר דברים שהם לעניות דעתי ראשית החוכמה בבניה . ראשית רצוי לשבת עם יועץ בניה או אדריכל מנוסה ידע לקחת את התקציב שלכם ועל פי המצב בטח ובאיזור שלכם לבנות לכם פרוגרמה לרבות רזרבה ולידע אותכם מה ניתן לבנות וכיצד בתקציב הקיים. לאחר שגיבשתם פרוגרמה אפשר להתחיל לכנן את הבית ולהתחיל במשא הארוך של קבלת היתרים. לאחר קבלת ההיתרים הסופיים יש לערוך כתב כמויות, אומדן ומפרטי ביצוע רק לאחר שיש את כל הכלים האלה אפשר להתחיל לפנות לקבלנים ואנשי מקצוע לבקש הצעות מחיר ע"פ כתב הכמויות ואז לראות אם אותם קבלנים עומדים בסדרי הגודל של האומדן שבידכם ולאחר שיש בידכם קבלן אחד או שניים יש ללכת לראות עבודות שהוא ביצע ולשמוע מה מספרים הלקוחות ואז לבחור את הקבלן הטוב ביותר מבין כולם לא תמיד הוא יהיה זה שהמחיר שלו היה הזול ביותר ולהפךבכל מקרה רצוי מאוד לבחור מפקח בניה בעל ידע וניסיון ובעל מוניטין מקצועי ואנושי. אחת הטעויות הנפוצות ביותר של הבונים למינהם היא לקחת את המחיר למ"ר שהוא כיום נע בין 850 ל-1200 $ למ"ר והשמיים הם הגבול תלוי בסטנדרט הבניה והגימור ולהגיד יש לי X כסף נחלק ל Y /מ"ר ונקבל N מ"ר לבניה וזה משגה חמור ביותר בדרך להגשמת בית החלומות. בתהליך הפרוגרמה יש לקחת בחשבון מספר יועצים חשובים ביותר שעלותם עולה כסף שבעתיד יחסוך כסף רב ועוגמות נפש. רשימת היועצים: יועץ קרקע ובסוס לא לוותר בשום פנים ואופן ולראות שהוא אכן עושה מספר קידוחי בדיקה בשטח פיזית. יועץ אינסטלציה ולבקש מראש הכנה למיחזור מים אפורים (לצרכי השקיה) חיסכון של ברבה כסף בעלות קטנה מאוד. יועץ חשמל תאורה ותקשורת שיתכן את מערכת החשמל לפי הנקודות שיסמן האדריכל ולפי צורת התנהגות בני הבית עם החשמל.(לא רצוי שהחשמלאי המבצע יתכנן את המערכת בגלל ניגוד אינטרסים) יועץ איטום ובידוד. כל אחד מאלה חייב לתת את החומר בכתב כולל מפרטי ביצוע ואומדן עלויות שיתחברו לכתב הכמויות. את הדברים האלה אני כותב לכם למרות שאני יודע שבסופו של דבר כל אחד עושה כמו חברו או ידידו שעשה ונפגע אך לעולם לא יספר את האמת עקב האגו והכבוד העצמי אך אילו שכן נוהגים כך רואים בסוף את ההבדל את החיסכון בעוגמת נפש בבריאות ובכסף. שיהיה בהצלח לכל הבונים והמשפצים.

 

[bis fd]

טעות

קבלני מפתח הם היקרים מכולם אך הרבה מאוד תלוי ממה אתם הולכים לבנות . אנחנו אכשיו בלשבי הגשת תוכניות לאישורים ובכל הבדיקות שעשינו הכי יקר היו חברה שבונה בניה מתקדמת , אוסטק שמיר , אשר הם עושים הכל כולל ג'קוזי ,מטבח , ועוד המון דברים שכדי עתכנן ולעשות לבד כאן באזור רמת הגולן לאחר שדיברנו עם כאלו שבנו בישוב שאנחנו בונים הם הגיעו למחירים שנעים בין 550 $ ל 750 $

 

[מאגר]

אוסטק שמיר הוא זול יחסית

אך יש לקחת בחשבון שאחר כך אין איפו לגור ומתחילים מפשטים שנימשכים שנים על שולחני מונחות מספר תביעות לא קטן על אוסטק שמיר כאשר אתה יושב איתם מבטיחים הכל בביצוע זה ניראה אחרת. בגלל סוביודיצה אין באפשרותי להעלות תמונות של הנזקים והבעיות שיש איתם אבל אני יכול לשלוח אותך לכתובת שאפשר לראות את הבית ולקבל גם כוס קפה ולשמוע סיפור מעוד לא נעים שעד היום לא היגיע לפיתרון ולתיקון.

 

[שיר סתיו 5]

ואם כבר בנייה מתועשת

האם יש חברות שכן טובות? אשמח לשמוע על המלצה

 

[אמארונה]

אוסטק שמיר זולים יחסית למה?

ההצעה שאנחנו קיבלנו מהם היתה קצת מעל 1200 דולר למטר, על בית פשוט מאוד וזה בהחלט לא זול. לגבי שביעות הרצון של הבנייה איתם, אנחנו שמענו דווקא רק המלצות, כולל מאנשים שגרים בישוב שלנו. ברור שתמיד יש יוצאי דופן כמו המקרים שאתה מספר עליהם, אבל הם נחשבים לחברה מאוד טובה ואמינה.

 

[Rשף]

מאגר ידידי תתעדכן

בשנים האחרונות אוסטק שמיר הציבו את עצמם כחברה שבונה לעשירון העליון, המחירים שלהם מאד גבוהים (אנחנו קיבלנו הצעה גבוהה יותר מה 1200$ שהוזכרו כאן), אבל הביצוע שלהם כבר לא כמו שהיה לפני שנים- אני מניח שאתה מכיר תביעות מהזמן שהחברה הייתה צעירה וכנראה לא יעילה. קיבלנו חוות דעת עליהם מלקוחות ומקבלנים וכולן היו ללא דופי, פרט למחיר כמובן.

 

[מאגר]

בואו נעשה קצת סדר בנושא בניה מתועשת

כבר ניכתב בפורומים אחרים לא מעט בנושא הבניה המתועשת היבילה המהירה או איך שתרצו לקרוא לזה.יש לזכור מספר דברים בסיים בנושא 1 . עלות הרישוי והמיסים על בניה כזו זהה לבניה רגילה ובמקרים מסויימים אף יותר יקר בגלל הצורך באישורי כיבוי אש. 2 . עלות הבניה כמעט זהה לעלות הבניה הרגילה ההפרשים אם ישנם מינוריים ביותר.(בין 900 ל-1200 $ למ"ר). 3 . זמן הביצוע אף הוא זהה כמעט ההפרש יכול להיות של חודש אול חודש וחצי.(בית רגיל אפשר לבנות תוך 8 חודשים בית מתועש לוקח כ-6 עד 7 חודשים מיום ההזמנה ) 4. עלות האחזקה של בית מתועש יקרה יותר מבניה רגילה 5 . האפשרות לשינויים בעתיד קטנה יותר מבבניה רגילה. למעט שינויים מינוריים בלבד. 6 . בגלל דעות קדומות חלקן מוצדקות וחלקן לא ערך הנכס יורד משמעותית בין בניה רגילה לבניה מתועשת. 7 . יש לזכור שכל ביית חייב בממ"ד והממ"ד הוא בטון יצוק והחיבור בין השניים לא תמיד נירה יפב ולא תמיד מוצלח. ועבור הממ"ד יש צורך להזמין קבלן בנין בניפרד שיבסס ויבנה את הממ"ד ותמורת זאת הוא יקח מחיר הרבה יותר גבוה ממחיר של ממ"ד שניכלל בבנית כל הבית. רבים יספרו לכם שכמעט כל אמריקה הבניה היא כזו אבל צריך לזכור שעלות בניה מתועשת בארה"ב עולה בין 1/3 ל1/2 מעלות בניה רגילה מה שלא קורה בארץ בגלל חמדנות מחישובים שנעשו ע"י מומחי בניה מתברר כי הבניה המתועשת אינה מצדיקה את עלותה היקרה את התוצאות של הבניה הזואפשר לראות בקארוולות שניבנו למפוני פתחת עזה וגוש קטיף

 

[שיר סתיו 5]

תודה על הסקירה מאירת העיניים

אני עומדת בפני בנייה, כאם חד הורית, אין לי פרטנר שיהיה שותף בעול הפרוייקט מכל הבחינות. מכיוון שעומד לרשותי סכום מוגבל של כסף אני חוששת לעבור אותו וכן צריכה לסיים את הבנייה תוך 8 חודשים, כולל תוכניות. לכן עלתה האופציה של הבנייה המתועשת. הארת את עיני לגבי הנושא, ובכלל שמחה על הפורום הזה.

 

[Rשף]

קצת סדר לסדר

1. אישור כבוי אש רלבנטי רק לבתי עץ וכנראה גם לא לכולם 2. 10% בערך זה לא המון אבל גם לא מינורי, לרוב גם מקבלי םשירותי אדריכל 3. אתה לא טועה, אבל בבניה רגילה הזמן תלוי מאד בטיב המפקח והקבלן, ובבניה מתועשת הרבה יותר קל להתחייב ולעמוד בזמן שמובטח. 4. אחזקה ? אולי לבית מעץ עם קירות עץ חשופים, ברוב המקרים אלו סתם קירות גבס. 6. הערך יורד, מניסיון לא גדול ושיחות עם מתווכים לא ניתקלתי בירידה "משמעותית" 7. בניית הממ"ד נעשית בפיקוח והזמנת הקבלן איתו חתמת, ראיתי הרבה בתים כאלו ולא ראיתי אף בעייה בחיבורים הקארווילות הן לא דוגמא טובה, זה בית יביל וזול רוב החברות בתחום לא בונות בצורה כזו, אבל הצדק איתך שבהפרש המחיר הקטן כנראה שאין הצדקה (לרוב האנשים) לבנייה מתועשת.

 

[דנה6906]

בוא נעשה קצת סדר

אני מבין שיש לך "משהו" נגד הבניה הקלה, שתופסת תאוצה א-ד-י-ר-ה(!!!) בארץ וזה בד"כ בגלל העלויות. יש לי חדשות בשביל כולכם,בתור אחד שכרגע בונה בית בשיטה הזאת, העלויות יכולות להיות הרבה יותר נמוכות(450-500$ ~) תלוי כמובן ברמת גימור. אנחנו סגרנו בחברה בינונית בגודלה, ראינו המון עבודות שלהם שהיו יותר מבסדר בהתחשב במחיר. הבניה היא עם קירטונג+בידוד כפול וגבס בקירות הפנימיים. מבחינת תפעול שוטף , אין כמעט הבדל בין בניה רגילה. מבחינת זמן ביצוע: בין חודש וחצי (!!) ל 3 חודשים עד מפתח. ממ"ד: הקבלן בונה אותו בשטח בזמן הכנת הבית, כך שזמן לא מבוזבז. האפשרות לשינויים עתידיים היא אדירה, כל מה שתרצה אפשר לעשות, שבירת קירות-->בקלות, הוספת חדר--->בקלות, עד רמת הוספת קומה( כמובן רצוי תכנונן מוקדם עתידני) יום טוב!

 

[סימן השאלה]

שלום רב,

מה לגבי בנייה בעץ ? האם חשבתם על הנושא הזה ? בברכה, דניאל.

 

[מאגר]

בניה בעץ

בניה בעץ לא כל כך מתאימה לארצינו שבה הפרשי הטמפרטורות כל כך קיצוניים והלחות אינה אחידה כמו באירופה והאחזקה של בתי עץ מבחינה תחזוקתית הרבה יותר קשה ויקרה מבניה רגילה.ולא יותר זולה סטנדרט לא גבוה עולה כ800 $ למ"ר

 

[ענתש]

עד כמה שהבנתי

הכי יקר זה לבנות עם קבלן עד מפתח כי יש לו את הרווח הקבלני. יתרונו הגדול של קבלן מפתח הוא שאתה מקבל אחריות כוללת לכל הבניה בלי יכולת של אנשי מקצוע להאשים זה את זה במחדלים שקורים (למשל אם הקיר רטוב - זה הבניה ? האיטום ? האינסטלציה ?). החסרון הוא שאתה סוגר איתו מחיר ויש לך פחות יכולת לדעת שהוא לא "מרמה" אותך אחר כך בטיב החומרים ובאיכות הביצוע (ולכן חשוב לבחור קבלן ישר ואיכותי). אחר כך אפשר לבנות עם מפקח בניה שהוא בעצם מנהל את הפרוייקט - הוא מוציא מכרזים לכל שלב בנפרד ואתה בוחר איתו ביחד את הצעות המחיר. זה הרבה יותר טרטור כמובן וזה חסרון השיטה (אתה בעצמם זה שמתעסק בכל הצעות המחיר וכו') אבל אתה חוסך את הרווח הקבלני (מינוס שכר המפקח). אחר כך אפשר להיות הקבלן של עצמך ולהביא את כל אנשי המקצוע ותאם אותם וכו'. השיטה הזו דורשת המון, המון המון ידע אם אתה רוצה לבנות משהו איכותי. לא היינו מעיזים, אישית. זה לא המקצוע שלנו ולא היינו רוצים להפוך את זה למקצוע שלנו. אישית אנחנו מאמינים שמה שזול זה הכי יקר בסוף אז כנראה שנלך על קבלן מפתח פלוס מפקח נייטראלי מטעמינו שיפקח על הקבלן. הקומבינציה הכי יקרה, אבל בשאיפה שזה אומר שהבניה תהיה הכי איכותית ועם אחריות.

 

[רינתפ]

מנצלת את השאלה לשאלה על בניה קלה

אני זוכרת שהיה שרשור בנושא אבל אני לא מוצאת אותו, עד כמה בניה קלה זולה מבניה רגילה? מישהו בדק את האופציה הזו לפני בתחילת הבניה? יש כאן מישהו שבונה בית מבניה קלה?

 

[Rשף]

כמה מילים מהניסיון שלי

אני בדקתי לפני התחלת התהליך- המחיר תלוי בשיטה ובחברה, אוסטק שמיר מסיימים ב 1200$+ למ"ר, רולאן ב 800-900$ למ"ר, "בית ישראלי" דיברו על 700-800$ למ"ר. בתי עץ היו גם בפחות מזה. צריך לבדוק היטב מה כלול במחיר, לעיתים מדובר בגמר פשוט ובתכנון בסיסי של בית קוביה. רובם כוללים שירות אדריכלי (כלומר כמה אלפי דולרים מתנה), אצל אוסטק שמיר דיברנו עם אדריכל מאד מוכשר, אצל אחרים ייתכן שפחות.

 

[רינתפ]

לפני שנה הינו בתערוכת הבניה

בגני התערוכה, היה שם בית לדוגמא, הם דיברו על מחיר של בסביבות 400-500 $ למטר+ מטבח. נדמה לי שלחברה קראו "הום". האם זה היה סתם גימיק שיווקי? שמעת על החברה הזו?

 

[מאגר]

אכן כן זה היה גימיק שיווקי

כל מי שחתם איתם הסכמים בזמן התערוכה אבל בפועל שזה היגיע לביצו המחיר עלה פלאים בשיטה הידוע על זה לא דיברנו ואת זה שידרגנו וכל מני סיפורי סבתא כאלה ואחרים בסופו של דבר המחיר היה בין 850 ל1000 $ למ"ר לא כולל הרישוי וההיתרים.

 

[אמארונה]

גם אם מחליטים לבנות עם

אחת מחברות הבנייה הקלה, אני ממליצה לקחת אדריכל באופן פרטי שמתחברים לסגנון שלו, ולא להסתמך על שירותי האדריכלות של החברות האלה, היקרות והזולות כאחד.