פורום השקעות נדל"ן יוצא לדרך

[offir11]

פורום השקעות נדל"ן יוצא לדרך

שלום וברוכים הבאים לפורום השקעות נדל"ן!
מטרת הפורום הינה לקיים דיונים מעניינים, לענות על שאלות גולשים ולהתייעץ בכל עניין שתבחרו בנוגע להשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל.
פורום השקעות נדל"ן פתוח לכולם, החל מבחורה צעירה שמעוניינת לרכוש דירה להשקעה בבאר שבע, דרך יזם מתחיל אשר ליבו חפץ להיכנס לעסקי תמ"א 38 וכלה במשקיע שמעוניין לרכוש בניין בניו יורק.
אנו מזמינים אתכם לשאול שאלות ולהעלות נושאים לדיון. כמו כן, אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן יותר ממוזמנים לחוות כאן דיעה, להביע את דעתם המקצועית ולענות על שאלות הגולשים.
נהלי תפוז אוסרים על פרסום במסגרת הפורום ונבקש לכבד את בקשתנו.

גלישה מהנה

אילן אלואשוילי ואופיר רודן מנהלי הפורום

 

[פגסוססססססס]

בהצלחה בניהול פורום נדל"ן השקעות !

אופיר ואילן אני שמח שהפורום הנ"ל עלה לאוויר,
כמשקיע בנדל"ן אני תמיד מחפש הצעות מעניינות,
ואשמח להיות פעיל בפורום הנ"ל.

להצלחות חדשות !

 

[יוני דיבורסה]

המון בהצלחה!!!

אני בטוח כי פורום זה הינו ראוי, ומההיכרות הקצרה שלי עם אילן, אני גם בטוח כי הפורום יצליח!!
עלו והצליחו!

 

[פרל דוד]

איחולי הצלחה...אבל...

האם לא תהיה כפילות נושאים עם פורום נדל"נ הקיים ?

 

[Johnn]

בוודאי שתהיה כפילות

או אולי אפילו קניבליזציה. מצד שני, עכשיו כשמערכת הפורומים נקנתה על ידי קו-מנחה, לא מפתיע שהם מנסים לייצר (ולפעמים אפילו איפה שלא מתאים) פורומים שיעסקו בהשקעה לסוגיה.

לעניות דעתי, עכשיו פשוט יש פורום נוסף בו משקיעים או משווקים יוכלו להפיץ את משנתם/מרכולתם.

בכל מקרה, בהצלחה אופיר ואילן (וברוך שובך!).

 

[offir11]

המטרה היא

להוות כאן פלטפורמה לכל נושא הקשור בהשקעות נדל"ן. בין אם השקעות נדל"ן בארץ כמו רכישת דירה או קרקע להשקעה, יזמות (תמ"א 38/פינוי בינוי), השקעות נדל"ן בחו"ל, מימון השקעות נדל"ן וכיוב'.
פורום נדל"ן בו אמשיך כמובן להיות פעיל, הוא פורום מצויין שמנוהל לדעתי בצורה מעולה. אין כל כוונה לדרוך אחד על רגלי השני ומהיכרותי את הנפשות הפועלות, שני הפורומים יעבדו בשיתוף פעולה.
אני מאמין שיתכנו כפילויות, בעיקר בתחילת הדרך כאן אבל חשוב לציין כי השקעות נדל"ן הוא תת קטגוריה בתוך המונח נדל"ן שמכיל לא מעט תתי קטגוריות אחרות.

 

[אילן אלואשוילי]

דוד תודה רבה....

מצפה לראותך בפורום כמוביל בתחום השקעות בנדלן בקרקע חקלאית....

 

[The Grand Illusion]

 

[חשבון פרופורמה]

בשעה טובה ומוצלחת

 

[חשבון פרופורמה]

שאלה ראשונה- אשמח לדעות חיצוניות

מה הייתם עושים
150 אשח פנויים

אפשרות אחת, לחסל משכנתה של 120 אשח שמסתיימת ב 2019 החזר חודשי 2077 שח (אין קנס)
הדירה מושכרת ב-2750 שח בחודש נמצאת במרכז הארץ

אפשרות שנייה, לרכוש נכס נוסף הפעם בפריפריה בשווי של כ 400-500 אשח ( חלק מהמימון יהיה כמובן כהלוואה לכל מטרה)

קיימים עוד 2 נכסים במרכז הארץ, ואני מתגורר בשכירות...

אשמח לדעותיכם.

 

[offir11]

שלבי החלטה

הדירה המקורית, זו שמושכרת ב 2,750 ש"ח, מהווה תזרים חיובי כך שלא הייתי נוגע בה. זאת אלא אם הריבית שלך שם מאוד גבוהה בסגנון 6% צמוד (שהאפשרות היחידה שלך לפרוע ללא קנס היא אם ההלוואה היא הלוואת זכאות ישנה).
1. האם הריבית של המשכנתא הנוכחית גבוהה מתשואת הנכס החדש? אם לא, אל תכסה את המשכנתא. במידה וכן, התשובה אינה חד משמעית ותלויה במספר גורמים.
2. חשב מה תהיה הריבית הממוצעת של ההלוואה בנכס החדש (שקלול בין ריבית רכישה לבין ריבית הלוואה לכל מטרה). אם הריבית נמוכה מהתשואה ואתה יכול לחיות עם תזרים המזומנים החדש- ישנה כדאיות להשתמש ב 120K להשקעה בנכס חדש.
3. עכשיו השאלה מהי התשואה שתקבל בעבור הנכס החדש? 5% וממטה? לא הייתי מתקרב. 5%-6% הייתי שוקל. 6% ומעלה שוקל בחיוב.

בוא ניקח דוגמא מספרית הגיונית:
רכישת נכס בבאר שבע בסכום של 430,000 ש"ח. תוספת של כ 30,000 ש"ח הוצאות סגירה לרבות מס רכישה. סה"כ "עלות כניסה" 460,000 ש"ח.
הכנסה חודשית 2,200 ש"ח. תשואת נכס 6.14%, תשואת עלות 5.74% (לזו תתיחס כמובן).
הון עצמי 120,000 ש"ח.
70,000 ש"ח פריים (מינוס 0.9) ל-20 שנה 341 ש"ח
145,000 ש"ח 4.5% קל"צ ל-20 שנה (למגורים) 917 ש"ח.
125,000 ש"ח 4%+מדד ל-20 שנה (לכל מטרה) 757 ש"ח.
תזרים חודשי עומד על 0 (אחרי ביטוחים ומקדמים).
האם כדאי להגדיל את טווח זמן ההלוואה? אולי. אני לא הייתי עושה זאת.
במקרה הזה, השכבת 120,000 ש"ח שהפכו אחרי 20 שנה לדירה מניבה ללא משכנתא.
עם הזמן, התזרים שלך אמור להיות חיובי כי דמי השכירות ככל הנראה יעלו יותר מההחזר החודשי של ההלוואה (בעיקר עקב רכיב הקל"צ)

 

[חשבון פרופורמה]

תודה על תשובתך-המשך

קודם קצת נדייק יותר במספרים
לאחר בדיקה בחשבון
המשכנתה עומדת על 126700 אשח, ריבית 3.55% קבועה צמודת מדד ( נלקחה ב 2007)
שווי הנכס להערכתי בסביבות 650 אשח כלומר תשואה ברוטו של 5 אחוזים וקצת... (הנכס נרכש ב 315000 אשח)

אינני יודע באמת האם אמצא נכס אחר בתשואה של 5%...זה הימור בשבילי...

ה-150000אשח עושים היום בחשבוני תשואה של 1-1.5% שנתי בלבד

פרט נוסף- אינני נוהג לקחת משכנתב ליותר מ 15 שנה ובעדיפות ל 12 ומטה

 

[אילן אלואשוילי]

על פניו נראה שהנכס שאתה משכיר היום

מהווה לך מקור הכנסה חיובי וטוב.

אני רואה תשואה של 10% על הנכס הנוכחי (ברוטו) + רווחי הון יפים מאוד.

השאלה היא לדעתי האם תוכל למצוא עסקה דומה לעסקה שבצעת ב-2007 והתשובה היא דיי ברורה שלא.

אני חושב שאולי כדאי לבחון את סגירת המשכנתא מאחר ואני מסתכל על זה כעל ״השקעה״ בפני עצמה.

אם לסגור את המשכנתא משאיר לך בסוף החודש תשואה גבוהה יותר מהמצב הנוכחי היום הייתי סוגר את המשכנתא ולא מחפש נכס נוסף.

אם אתה סוגר את המשכנתא (126 אלף ש״ח) אתה נשאר בסוף החודש עם 2750 ש״ח נקי.

היום נשארים לך כ-700 ש״ח בחודש לאחר תשלום המשכנתא, כלומר תוספת של 2000 ש״ח בחודש וחיסכון בעליית המדד.

הכסף שיש לך היום חופשי, אני בספק אם יעשה לך תשואה דומה לזו שמחיקת המשכנתא תעשה אם ע״י שישכב בבנק או אם ע״י רכישת נכס נוסף.

אני רואה במחיקת המשכנתא כשרכישת הנכס בשלמות כי היום בתכלס הנכס הוא של הבנק קודם כל ולא שלך. בעתיד תמיד תוכל להשתמש בנכס למינוף בעסקה אחרת עם שווי שוק גבוה יותר.

תוספת של 2000 ש״ח נטו בחודש על 126 אלף ש״ח השקעה היום וכסף ״כיס״ שנשאר לך בצד לכל צורך, עדיפה לדעתי האישית, על רכישת נכס נוסף שרק מיסים והוצאות נלוות יכולות לעלות לך חצי מסכום המשכנתא הנותרת בעצמה.

זו דעתי האישית לגבי הסכום שיש לך היום ומקווה שאני ברור.

 

[חשבון פרופורמה]

תודה אילן על תשובתך

מצד אחד זה גם מה שיושב לי בראש, בהשקעה של 126 אשח בסגירת המשכנתה אקבל כביכול הכנסה של 2000 שח...
איך שלא אסתכל על זה זאת תשואה מדהימה של כמעט 20%

מצד שני אני לא יכול להשתחרר מהמחשבה שאם אמשיך במצב הנתון אקבל בעוד 5 שנים ( ב 2019) את הנכס נקי ממשכנתה (ששולמה ע"י השכירות) וזאת בנוסף ל 126000 שנשארו אצלי במשך כל הזמן הזה ונשאו תשואה כלשהי בעצמם, וגם נתנו לי מרחב אפשרויות להשקעה אחרת כשתזדמן

 

[אילן אלואשוילי]

השאלה היא איזה מהלך נותן את התשואה הטובה

ביותר?

ה-1-1.5% של הכסף שוכב בבנק זה משהו דיי זניח בלי לזלזל חלילה.

מצד שני אני אומר אם יש עסקה באמת טובה אולי שווה לשקול אותה.

אני הייתי מתנהג שמשקיע סולידי בנקודת הזמן של היום מאחר ונשמעים הרבה קולות (שנשמעו גם בעבר) של הגדלת היצע ואולי ירידת מחירים אבל לפעמים הקולות פשוט רק נשמעים והמעשים הם לא רבים.

בנוסף למצוא עסקה העולה על 6% זה לא פשוט היום.

אני לדוגמא, יש לי נכס להשקעה שמניב לי 2350 ש״ח בחודש בפריפריה

2000 ש״ח מתוכם הולכים לתוכנית חיסכון למשך שנתיים בריבית זעומה אומנם + הצמדה למדד... במקרה שלך המדד לרעתך במקרה שלי הוא לטובתי. קח את ה-2000 שקל ושים באיזו תוכנית קיימת אם יש לך... זה מה שאני עשיתי. לא מתעשר מזה אבל חוסך את הכסף שלי. גם ככה הכסף לא עושה הרבה לצערנו.

 

[יותר מדי אושר]

רוצה לחדד את השאלה..

לא ברור לי העניין של הכסף שמתווסף לתזרים כשסוגרים משכנתה.( כביכול מצליח לחסוך יותר. .. אבל הכסף לא יעשה כלום כמו שציינת לגביך )
הרי בסה"כ ב2019 הוא או ללא משכנתה או עם סכום חיסכון שדומה למה שיש לו היום .. .. ההבדל לכאן או לכאן שולי..
עם כל הכבוד הבדל של 20-30 אלף שקל לכאן או לכאן בהשקעה של סכום כסף של כ 200,000 לחמש שנים שקל לא יגרום (לאנשים סבירים מהשורה)לקנות נדל"ן בתנאים של היום או לחלופין להשקיע באפיקים לא סולידיים בשוק ההון ..
.
נמצאת במצב מאד דומה היום... וברור לי שאין ערך משמעותי בסגירת המשכנתה מחד.. ואין סיכוי של תשואה נורמלית לכסף הפנוי שיש לי חסכון. .
בשוק הנדל"ן מי שאינו מקצוען בתחום עלול להפסיד בטווח הקצר והבינוני . כנ"ל בשוק ההון..
מי שמשקיע היום בנדל"ן יראה פרי.. אבל בטווח של כ5-6 שנים מהיום..אם לא יותר.. ובכלל לא בטוח ששוק השכירות יעלה..
הסיכוי היחידי היום לעשות תשואה טובה על הכסף הוא או בנדל"ן בחול או בהשקעות עם סיכון בשוק ההון..
כמה מאיתנו בנויים לכך ומוכשרים לכך?
בקיצור.. לשאלה מה נכון לעשות היום עם כ150-200 k פנויים לאף אחד ,אין תשובה טובה אי הוודאות גדולה מדי, ובכל הצעה כמעט שמבטיחה תשואה של מעבר ל6 % יש סיכון מאד גדול, לך תדע מה יקרוס קודם שוק ההון או הנדל"ן או הבנקים..

 

[אילן אלואשוילי]

לעניין התזרים אני מדבר מבחינת תזרים חודשי.

היום עם המשכנתא יש לו תזרים חיובי של כ-700 שקל, אם הוא יסגור את המשכנתא עם הכסף שלא עושה הרבה היום הוא יגדיל בכל חודש את גובה התזרים בכך שאת המשכנתא שהוא משלם לבנק בעצם נכנס אליו.

על המשכנתא כל חודש הוא מעדכן לפי המדד, לאורך שנה המדד מתעדכן בכ-1.5% עד 3%.

אני חושב שחבל לנסות למצוא עסקה טובה של מעל 6% שכנראה והיא די קשה להשגה ולהוסיף משכנתא על משכנתא בסיטואציה של השוק הנוכחי.

בעל מקרה לשאלתך התזרים הוא כמה כסף נשאר לו ביד בסוף החודש. במקום 700 הוא מקבל 2700.

על ה-150 אלף הוא לא יקבל סכום דומה, על 126 אלף הוא מקבל 2000 שקל...

 

[offir11]

לגבי התשואה

אם תכסה את המשכנתא היום וללא קנסות, התשואה שלך על הכסף תהיה בדיוק ריבית המשכנתא דהיינו 3.55%+מדד. מדובר על תשואה גבוהה הרבה יותר מריבית הפק"מ שלך.
לכן, האלטרנטיבה הכי גרועה היא לא לעשות כלום.
עכשיו, האם השקעת ה 120,000 ש"ח יובילו אותך לתשואה על ההון (שוב, של אותם 120k) גבוהה מ 3.55+מדד?
להערכתי מדובר ב"כן" חזק ואסביר זאת:
ההנחה שלי היא שדמי השכירות יעלו כמו המדד ולכן ההצמדה של המשכנתא לצורך החישוב מתבטלת. האם תוכל למצוא השקעה בעלת תשואה של מעל ל 3.55%? כמובן. האם התשואה תהיה גבוהה מהריבית הממוצעת של המשכנתא? ככל הנראה כן (בטח לתקופות קצרות). האם תקבל תזרים מזומנים חיובי מההשקעה תוך מינוף יחסית גבוה (70% לערך)? רוב הסיכויים שלא.
כעת, שאל את עצמך מה עדיף עבורך- האם תזרים מעולה היום או האם פגיעה מסוימת בתזרים היום אבל תזרים מעולה פלוס כאשר המשכנתא תסתיים?
באופן אישי, אני לא אוהב כל השקעה שהתשואה על הנייר בה נמוכה מ 6%, בטח לא השקעת נדל"ן בארץ שנמצא ברמות מאוד מנופחות

 

[משקיע בבש]

הנכס של הבנק לא שלו?

אילן אני מאוד מכבד את דעותיל אבל זו חשיבה של מי שאינו משקיע.
הבנק לא יכול מחר לבוא ולקחת לו את הנכס ללא כל סיבה כי בא לו!!! על כן הנכס לא של הבנק קודם כל!!!

הבנק הוא שותף והוא השותף הטוב ביותר שמשקיע יכול לקבל, גם בריבית נמוכה ואומר כסף זול ז״א חלוקה נמוכה של הרווחים. והכי חשוב הבנק פשוט לא מפריע ולא חווה דעה או מצנגד לרעיונות הבעלים.

בוא תנסה לפתוח פאב או לקנות דירה עם שותף ו גיד חי מה עולה לך יותר, גם יקחו יותר מההכנסות וגם יבלבלו לך את המח הרבה יותר.

מי שרוצה חהצליח בהשקעות צריך להתנתק מהגישה שהדירה היא של הבנק.... הדירה רשומה ע״ש הבעלים לבנק יש רק הערת הזהרה.
כמו בכל שותפות כל עוד הכספים משולמים הכל בסדר...

גם כאשר לא עומדים בתשלומי המשכנתא הבנק לא בא ולוקח את הדירה, כי היא קודם כל שלו כפי שאתה מציע!!! אלא יש לבעלים אפשרות למכור את הנכס מבלי לבקש רשות מהבנק לפני המכירה להחזיר את הכסף!

החשיבה שאתה מציע אינה בראי. למשקיעים!!!

ועם כל זאת חשוב להיזהר במינוף!

משקיע בב״ש

 

[אילן אלואשוילי]

משקיע, אני לא ממש מסכים עם דעתך

מאחר ואני חושב שהנכס שלך בשלמות כאשר נסח הטאבו הוא ריק מכל הערה הקשורה לשעבוד.

בוא נגיד שהבנק לא מתערב בהחלטותיך כל עוד אתה מחזיר לו את הכסף, היו ויש הרבה מקרים שהנכסים יוצאים לכינוס כי ל"בעלי המשכנתא" אין כסף להחזיר כספי המשכנתא.

עכשיו לשאלה שנשאלה פה, אני חושב שבמקום לקחת עוד מינוף ועוד התחייבויות לטובת הבנק, אני חושב שעדיף לו להיות הבעלים היחיד על הנכס... וכן מבחינתי, אולי כאיש מקצוע יותר ופחות כמשקיע עכשיו, כאשר יש משכנתא על הנכס, הבנק הוא "השותף הבכיר מבין השניים" כיוון שהכסף הולך אליו קודם כל.

במקרה הספציפי שתואר פה אני חושב שעדיף לו לסגור את המשכנתא מאשר לקחת עוד אחת.(ואולי אתה צודק זו ראיה יותר עסקית מקצועית מאשר מהצד של המשקיע נטו)

אני בוחן אלטרנטיבות להשקעה, כאלטרנטיבה אני חושב שסגירת המשכנתא לפי השוק של היום היא השקעה טובה יותר.

אני יכולים לא להסכים