צבי סטפק: "הבועה בסוף תתפוצץ, מי שיקנה היום דירה ייתקע איתה"

[Nemesis001]

מה עם החזר המשכנתא ומה חלק הריבית מתוכה?

 

[d70]

זה תלוי מסלול
אבל נניח 900000 משכנתא,ריבית 4% ,20 שנה יוצא 5500 לחודש, או סכום כולל שהוחזר 1300000.
לאחר 20 שנה 5500 כל חודש מופנים לחיסכון למשך 30-40 שנה.
החלופה להמשיך לשלם שכירות בסדרי גודל דומים ל 5500 לכל החיים.

 

[Nemesis001]

צריך להשוות מול אופציית השכירות

דירה ששווה 1.4 מיליון במרכז, תושכר בכ- 4,100 בהערכה גסה. כלומר יש הפרש של כ- 1,400 ש"ח בחודש שניתן להפנות לטובת הגדלת ההון.
נניח ואפשר להשיג תשואה ממוצעת של 3% שנתית על ההון העצמי, עקרונית לאחר 20 שנה צריך להיות ערך מזומן שדומה למחיר הדירה.

 

[dat nigga daz]

כל החישוב שלך שגוי...

אתה לא לוקח בחשבון עלייה בשכר דירה,
אתה לא לוקח בחשבון את הריבית הזולה על המשכנתא,
אתה לא לוקח בחשבון את ניצול אפשרות המינוף
אתה לא לוקח בחשבון עליית ערך הנכס לאורך השנים,
ואתה גם לא לוקח בחשבון שתשואה של 3% על הכסף שלך תשיג אולי בחלומות

 

[Nemesis001]

בכלל לא

אג"ח ממשלתי לא צמוד ל-16 שנה נותן היום 2.71% בהשקעה חסרת סיכון. לטווחים ארוכים, בממוצע השקעה במדד ת"א 25 נותנת אף יותר מכפול.
הריבית הזולה על המשכנתא נלקחה בחשבון. 4% לא צמוד ל-20 שנה.
איך לא לקחתי בחשבון את אפשרות המינוף? נלקחה בחשבון משכנתא ל-20 שנה.
5 שנים הקרובות הנכס יכול לעלות, עוד 5 שנים לעמוד במקום, ועוד 10 שנים לרדת לאט לאט. בינתיים צריך להשקיע בשיפוצים ותיקונים של הנכס.
שכר הדירה כמו גם מחיר הנכס יכול לעלות וגם לרדת.

אם מהמרים שערך הנכסים ימשיך לעלות בממוצע ב-6% לשנה, כן - ברור שזה משתלם. אבל זה אומר שעוד 10 שנים דירה ממוצעת תעלה במקום 1.4 מיליון 2.5 מיליון. אם היום אנשים עוד מתאבדים על משכנתאות, במחיר של 2.5 מיליון לא יוכלו לקנות גם אם ירצו.

ואם אתה קבעת שערך הנכסים ימשיך לעלות, אז אני קובע שמדד ת"א 25 ימשיך לעלות

 

[dat nigga daz]

לא אני קבעתי... השוק מוכיח זאת...

אין אג"ח נורמלי,
שיעשו אג"ח עם תשואה טובה וצמוד למחירי הנדל"ן ואז אולי נחשוב על זה חחח

מינוף אפשר לקחת גם ל 30 שנה בריביות מעולות.
בתור אחד שעד לפני שנה השקיע גם בבורסה וגם בנדל"ן אין ספק שנדל"ן עדיף בכל פרמטר
הטעות שלי הייתה שחיכיתי עד לפני שנה, ולא העברתי את הכסף הזה מזמן לנדל"ן
ובלי קשר, בנדל"ן כולם משקיעים... מי שקונה למגורים, מי שקונה להשקעה, ומי שמשלם שכירות (בזכותו משקיע יכול לשלם משכנתא),
אז אל תנסה להתחמק מזה

 

[Nemesis001]

השוק כלל לא מוכיח זאת

היו תקופות ארוכות בהן השקעה בשוק ההון ואגרות חוב היו טובות יותר משוק הנדל"ן.
לא כולם משקיעים בנדל"ן, כולם צורכים נדל"ן.
אמנם יש לו ביקוש קשיח, אבל לא לחלוטין. אם מחירי הנדל"ן יהיו כה גבוהים שאנשים לא יוכלו להרשות לעצמם אפילו בהשתעבדות ל-30 שנה, תמיד אפשר להמשיך לגור עם ההורים, עם שותפים, בדירות קטנות יותר וכדומה.

 

[dat nigga daz]

נדל"ן ההשקעה הטובה ביותר, לא יעזור לך..

אם אתה אוהב להמר, תשקיע בבורסה ובמט"ח ובמה שהינך חפץ..

נדל"ן ההשקעה הטובה ביותר לצעירים, משפחות ומבוגרים כאחד


גם משפחה ששוכרת דירה משקיעה בנדל"ן, היא משלמת את המשכנתא של בעל הבית,
כמו כן תראה לי דירה בישראל בחיים בה זוג הורים, עם כל הילדים ועם כל הנכדים, הכלות, והחתנים!

הביקוש לנדל"ן קשיח לחלוטין, לא יעזור לך

אתה תמשיך להשקיע בבורסה ולקוות שהתיק השקעות תמיד יעלה , כדי שתוכל להעביר עוד לילה שקט עם משפחתך בדירה השכורה

 

[Nemesis001]

בינתיים ״ההימורים״ על מדדים סולידיים

כמו ה S&P500 לטווחים ארוכים בממוצע נד של 20 שנה בטווח ה 60 שנה האחרונות נותן לפחות 7.8 אחוז בשנה, וקרוב יותר ל 9% באופן כללי.

בינתיים אין שום נימוק בדבריך מלבד ״לא יעזור לך״, ואם אתה בונה על המשך עלייה של 6% בשנה מעתה ועד עולם כל מה שצריך זה מחשבון וחצי דקה של חישוב כדי להבין שזה לא ייתכן.

לקרוא לאדם ששוכר דירה משקיע בנדלן זה כמו לקרוא למישהו שאוכל במבה משקיע באוסם. אין כל קשר.

 

[dat nigga daz]

ככה זה מהמרים.. זוכרים רק רווחים ולא הפסדים..

בורסות נופלות - שוכחים, מנייה קורסת - שוכחים, עלייה יומית של 7% - מתעדים את זה למזכרת

אתה באמת חושב שמשפחה עם הון עצמי לבית תסכן את ההון העצמי בבורסה ?
היא מקסימום תשים בפק"מ, ובצדק.. כסף לבית לא מסכנים בהרפתקאות..

אנשים עם שכל קונים דירה ולא מחכים.. את כל הספקולציות של תשואה עלההון תשמור לכסף מיותר שיש לך ולא על כסף שמיועד לבית
המזל הגדול הוא שהרוב במדינה מבין את זה וקונה ולא מתעסק בשטויות

וכן , שוכר משקיע בנדל"ן,
החבר'ה הצעירים ששוכרים אצלי משלמים לי את המשכנתא, לא אני, זה בסדר, גם אני הייתי בעבר צעיר ששוכר

אבל משפחות? משפחות צריכות בית משלהם ולשלם את המשכנתא של עצמם

אתה שוכר, קונה, גר ביחידת דיור של ההורים, גר במחסן, או לא משנה מה - אתה משקיע בנדלן
לא משנה איך תסתכל על זה, לא תוכל להתחמק מהאמת

תשקיע במדדים ותמשיך להסתכל עליהם באינטרנט,.. ותהנה בשכירות חחח

 

[Nemesis001]

אתה יודע מה זה ממוצע?

התייאשתי, תהנה.

 

[d70]

ומה קורה אחרי 20 שנה?
נניח שהגענו שלאחר 20 שנה למעין נקודת שווי משקל שבה במסלול אחד חסכנו 1400000 ובמסלול השני אנחנו מחזיקים נכס בשווי 1400000.

מה קורה הלאה?
מי שמשכיר ממשיך לשלם 4100 ומפנה רק 1400 ש"ח כל חודש ואילו באופציה השנייה מתפנה לנו 5500 לחודש לחיסכון.

 

[Nemesis001]

למה?

מה עם התשואה מתוך ה 1.4 מיליון המושקעים?

 

[dat nigga daz]

כן, בגלל זה יש כל כך הרבה מיליונרים שגרים בשכירות... חחח

 

[Nemesis001]

עשירים גם מסתובבים בפרארי

ואוכלים במסעדות בהן משלמים 1,000 ש"ח לסועד, טסים במחלקה ראשונה וקונים בגדים באלפי שקלים. האם כל הדברים האלה הם השקעה משתלמת? לא.
עשירים גרים בדירות בבעלותם כי זה מוצר צריכה וזה נוח.

 

[dat nigga daz]

לא הבנתי מה הקשר חחח..

עשירים קונים פרארי ומסעדות יוקרה כי הם יכולים להרשות לעצמם את המותרות האלו

עשירים יכולים גם להרשות לעצמם לשכור את דירה כלשהי או לקנות אותה
הם בוחרים לקנות כי הם יודעים מה עדיף

כשתהיה עשיר אולי תבין את זה

 

[Nemesis001]

הקשר הוא שזה מוצר

אפשר לקנות את אותו מוצר או לשכור אותו בזול יותר.
למי שיש הרבה כסף בוודאי יעדיף לקנות אותו בשביל הנוחות של הבעלות עליו.
אם יש לי מספיק כסף, אני יכול גם לקנות לעצמי בית נופש בכל מקום בעולם שמתחשק לי, ולהשאיר את כולם ריקים מלבד הפעם בשנה/שנתיים שאסע לשם. משתלם לעומת שכירות של מלון או בית נופש? ברור שלא. אם יש לי מספיק כסף כך שזה לא מזיז לי, מה אכפת לי אם משתלם או לא?

 

[dat nigga daz]

אין שום קשר..

עשירים קונים בתים למגורים ולהשקעה מסיבה אחת - כי זה משתלם ועדיף

זה שזה גם נוח יותר - זה ברור - מאוד מאוד ברור -
וזאת סיבה נוספת לכך שמשפחה צריכה בבית משלה, ולא בשכירות

 

[gili667]

תבדוק עצמך שוב, שים לב שאתה מבלבל בין הון עצמי קיים לשווי די

די בזה כדי להבין את הטעות
&nbsp
בנוסף אתה מניח כל מיני הנחות שהמציאות כבר הראתה שאינן נכונות
&nbsp
בעוד 20 שנה מחירי הדירות יהיו אחרים לגמרי וגם לזה יש לתת ערך
&nbsp
בשוק יש תנאים משתנים ואין דין תקופה עם תנאים X כתקופה עם תנאים Y
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Nemesis001]

לא הבנתי את המשפט הראשון

ובכל אופן, כדור הבדולח שלי טוב לא פחות מכדור הבדולח של המגיבים האחרים בפורום. תשואה של קרוב ל-3% קיימת היום, ומול ההנחה שמחירי הדירות עלולים להיות שונים בעוד 20 שנה עומדת גם ההנחה כי התשואות בשוק ההון עלולות להיות שונות.