קצת רדום פה אז בואו נעיר אתכם

[ImaToronto]

קצת רדום פה אז בואו נעיר אתכם

החלטתי להשקיע בקונדו בשאיפה שהשכר דירה יכסה את ההוצאות בלי ציפיה לרווחים ובתקווה שלא יהיו הפסדים אבל זה כמובן נלקח בחשבון ויש תוכנית למקרה כזה.

איפה באיזור טורונטו (כל ה GTA) הייתם משקיעים? (השקעה במובן של שמירה על ערך או עליה בערך וקלות למצוא שוכרים)
איזה גודל דירה הייתם קונים? (שיהיה קל למצוא שוכרים)
וכמובן מי שיש לו נסיון אשמח לשמוע טיפים, עצות, בעד ונגד.

הערה: נא לא לערב ענייני השקעות אחרות וחישובים של איפה כדאי להשקיע,
החישובים האלה כבר מאחורי

 

[מהמושב לטורונטו]

משקיעים שאני מייצג קונים לפי המלצתי בדאון טאון

C01 ו C08 קל מאד להשכיר שם. אם בודקים יסודית את הדיירים מלכתחילה, אין בעיות תשלום, ובדירות יותר גדולות, הדיירים נשארים שנתיים שלוש ויותר.
עשיתי חישוב מאד שמרני (אפשר למצוא דירות קונדו כאלה במחיר נמוך יותר, ובאותו שכר דירה) ומצאתי שהתשואה השנתית כולל עליית הערך ושחיקת המשכנתא מגיעה למספר דו ספרתי. מכיוון שחלק ניכר מהמשקיעים שלי הם מישראל יש רכיב של דמי ניהול. משקיע מקומי כמוך חנהל לבד ולהינות מתוצאות יותר טובות.

אני ממליץ לרכוש דירות של 600 רגל רבוע ומעלה, רצוי חדר שינה אחד ודן, כשהדן מתוכנן כך, שניתן להפכו לחדר שינה שני. יש לי ספק סיני שמייצר מחיצות דלת הזזה מזכוכית חלבית במחיר סביר, והפרוייקט לוקח יום אחד בלי לכלוך ובלגן של עבודות דריי וול. דירה כזו מקבלת שכר דירה טוב יותר מול עלות הרכישה, מאשר דירות בתכנון אחר.

להלן דוגמה אמיתית: דירת חדר שינה ודן נמכרת היום בטורונטו במחיר של 350,000 דולר. הון עצמי 20% כלומר השקעת מזומן של 70 אלף דולר, והוצאות הרכישה של 10,000 דולר סה"כ השקעה 80,000 דולר מהון עצמי.
משכנתא של 280 אלף דולר.

הוצאות: דמי אחזקה: 372 דולר לחודש
מסים מוניציפליים 187 דולר לחודש
החזר משכנתא 1268 דולר לחודש (ל 5 שנים בריבית משתנה 2.6% ריבית)
סה"כ הוצאה 1827 דולר לחודש.

אפשר להשכיר דירה כזו תמורת 1,800 דולר לחודש, (ההפסד השנתי של 350 דולר הוא זניח. ניתן לבטלו על ידי הגדלת ההון העצמי והקטנת המשכנתא).
(יש גם דירות כאלה שמושכרות תמורת סכום גבוה יותר)

אחרי 5 שנים: המשכנתא נשחקה ב 42,546 דולר
אחרי 5 שנים השווי יעלה ב 20% שהם 70,000. (בשנה שעברה לבדה עלה המחיר ב 16%) אני חושב שהמשך עליה של כ 5% לשנה הוא הימור סביר מאד)

סה"כ לפני מס 112,546 דולר קנדי. בחישוב שנתי 22,509 שהם למעלה מ 25% לשנה.

נניח לרגע שאין השבחה: השקעת 80,000 דולר במזומן, המשכנתא נשחקה ב 42,000 דולר, הרווחת יותר מ 50% תוך 5 שנים למעשה 10.5% לשנה.

בכל מקרה אין שום פגם בתוכנית שלך למעט העובדה שנכון לכרגע, ההשבחה בצמודי קרקע, טובה יותר.

 

[פורטי40]

שאלות

• האם בדוגמה שהבאת יש להצהיר לרשות מס הכנסה במשך השנים על הכנסות והוצאות אפילו אם הן מסתכמות לאפס?
• בבוא יום מימוש הרווחים, מה קורה עם מס רווחי הואן על הדירה CAPITAL GAIN בזמן מכירתה?
• האם בזמן מכירת הדירה, מנקודת מבט של מיסוי, היא נחשבת לעסק שנמכר? ואז המס שונה (גבוה) מסתם מכירת נכס שאינו עסק?

 

[מהמושב לטורונטו]

כן, יש למלא במסגרת דו"ח המס האישי STATEMENT OF RENTALS

שבה תפורט השורה התחתונה של ההכנסה משכר דירה אל מול ההוצאות המוכרת (ריבית, דמי אחזקה, מס מוניציפי ושונות) ההכנסה אינה אפס, כיוון ששחיקת קרן המשכנתא אינה הוצאה, למרות שהיא גוררת תזרים מזומנים שלילי.
בדרך כלל לפי עצת רואה חשבון, אם יש הכנסה חייבת משמעותית, ניתן לנטרל אותה על ידי דרישה של פחת. ואז לא לשלם מס בשוטף, אבל להצהיר צריך.

אם וכאשר תמכור את הדירה בעתיד ברווח, תצטרך לשלם בחזרה לרשויות המס את המס שחסכת בשל ההכרה בפחת (recuptuer) וכן תצטרך לשלם מס רווחי הון בשיעור של 25% מס על 50% מהעליה בשווי. זה קצת יותר מורכב ממה שאני מתאר כאן, אבל בגדול זה הסיפור. מס רווחי הון נמוך משמעותית ממיסוי על רווח ממשלח יד, או מעסק.

 

[פורטי40]

תודה

 

[mangotut]

שאלה תאורטית

נניח הנכס נקנה ללא משכנתא ע"י מספר בני משפחה לצרכי השקעה. חישוב מראה תשואה שנתית של 8 אחוז בלבד על 350000. האם זה אומר שעדיף משכנתא?

 

[מהמושב לטורונטו]

בדרך כלל בשימוש במשכנתא יש עלייה בתשואה כיוון שאתה מרוויח

מעליית השווי גם על הכסף שלך וגם על הכסף של הבנק (הבנק לא מרוויח כלום מעליית השווי) כך שעם לדוגמה קנית נכס ב 500,000 דולר, על הון עצמי של 100,000 דולר, והנכס בתום 5 שנים נמכר בעלייה של 14%, אחרי שנטרלת את עמלת המתווך, העלייה נטו היא 10%. כלומר, 50,000 דולר עליית ערך.
מבחינתך רווח ההון נטו לפני מס הוא 50%, כי ההון העצמי שהושקע הוא רק 100,000.

שווי הנכס בניכוי עמלת הסוכן עלה ב 2% לשנה ובסה"כ ב 10%,
שווי האקוויטי שלך עלה ב 50% כי תקבל 150,000 על השקעה של 100,00.

זה מה שיפה במינוף. זה עובד נפלא בשוק עולה, והרה אסון בשוק יורד אם אתה נאלץ למכור בשפל. שווקי הנל"ן ב 100 השנים האחרונות, עולים בהתמדה, אבל במחזור שיש בו סינוסים.
משקיע מתוחכם בנדל"ן ישאיר תמיד רזרבות מזומן למקרה של עליית ריבית כדי שיוכל לשלם את המשכנתא גם אם יהיה לנכס תזרים שלילי, למקרה שתהייה ירידה זמנית במחירים. המחירים הנמוכים לא יחזיקו מעמד שנים רבות, ואחריהם יבוא זינוק במחיר.

מעבר לעניין עליית הערך יש עניין של הפער בין המכפיל של המחיר שבו אתה קונה את הנכס לבין הריבית.
אם אני קונה נכסים מסחריים סולידיים בקאפ של 6%, עם 33% הון עצמי,
אני מקבל על הכסף שלי תשואה שוטפת במזומן של 6%. על הכסף של הבנק אני משלם 3% ריבית, ושומר אצלי 3% מתזרים המזומנים על 67% מהכסף, כך שהתשואה הכוללת על ההון העצמי קופצת ל 12% ולמעשה מוכפלת.
איפו הקטץ'?
1. אם הריבית תעלה בעתיד, החישוב יתערער, אבל אני לא רואה ריביות עולות ביותר מ 25%, כלומה הריבית שעומדת היום על 2.7% לא תהייה יותר מ 4%, כך שלא רואה מצב שתזרים חיובי יהפוך לשלילי.

2. הנוסחה הזו לא עובדת בנדל"ן למגורים בטורונטו, התשואות עומדות על 3%, והריביות עלולות לעלות בקלות, וברגע שהריבית זהה לתשואה, או גבוהה ממנה, במונחי תזרים מזומנים אים למינוף שום יתרון (אבל מכיוון שבנדל"ן למגורים יש לאורך זמן תמיד עליית ערך, עדיין כדאי למנף)

 

[michaelbl]

אני חושב שיש קצת אי דיוק בחישוב שלך

לא לקחת בחשבון מצבים בהם או הדירה עומדת ריקה ו/או תשלום של חודש שכירות למתווך.
לא נלקח בחשבון שלאחר תקופה מסויימת צריך להשקיע כסף בשיפוץ הבניין ולחלופין תיקונים שצריך לעשות בדירה או אפילו דברים קטנים כמו ניקוי מקצועי או צביעה בין דיירים.
אם מחליטים למכור צריך לקחת בחשבון עמלת תיווך שמקטינה את הסכום המתקבל ב5٪.
וכמובן, ההנחה שהמחירים ימשיכו לדהור עלולה להתברר כשגויה, בטח עם כמויות הקונדו המטורפות שבונים ברחבי טורונטו, והמשבר הכלכלי שעלול ליפול עלינו (ונראה לי שעם טראמפ בהגה האופוריה שהשוק מתבשם בה בגלל ההקלות לעסקים עלולה להתחלף מהר מאד בכאוס לאור כמות השליפות שלו שעלולות להביא למלחמת סחר עולמית)

 

[מהמושב לטורונטו]

לעניין טראמפ אני לא אחראי, הוא משוגע ויכול גם לקרות הפוך.

ולעניין העמלות, והחלפת דייר, בדרך כלל בדירות האלה דיירים מתחלפים
אחת ל 3-5 שנים, ושכר הדירה גם זוחל למעלה, כך שהעניינים די מנטרלים זה את זה, לגבי עמלת המתווך, מי שקונה איתי, משלם רק 3.5% בעת המכירה, ואני מקווה שעליית השווי תהייה יותר גבוהה ממה שבתחזית. ראה כתבה בגלוב אנד מיילף כמות התחלות הבנייה יורדת, וסביר שהביקוש ימשיך לעלות על ההיצע, אבל כמובן, שאני מסיר מעלי אחריות על היכולת לחזות את העתיד, טל"ח, ושאר עניינים, כולל התנהגות בלתי צפוייה של השוק במקרה שטראמפ ייזום מלחמת עולם. הסיכוי שזה ייקרה נמוך, הוא איש עסקים , לאלוקים שלו קורים דולר $$$$ ומלחמה פוגעת ברווחיות.

 

[michaelbl]

אולי זה אני שלא מתחבר לנדלן אבל נראה לי שיש יותר מדי הנחות א

 

[ImaToronto]

להיפך אם כבר אני רואה ברשתות החברתיות הרבה אמריקאים

שבודקים אופציות לעבור הנה, קודם כל בגלל עלויות ביטוחי הבריאות המטורפות ואם כבר טראמפ רק יחזק את המגמה

 

[קיפי סגול]

התחזית שלי: תוך פחות משנה טראמפ מכניס את ארה"ב למלחמה

השאלה רק עם מי: אירן, סין, צפון קוריאה, מלחמת אזרחים שנייה...

מקווה שאתבדה.

 

[Timewalker]

ומה אתה חושב שזה יעשה לשוק הנדלן בקנדה?

 

[קיפי סגול]

זה מה שחשוב?

 

[Timewalker]

זה לא דיון על נדלן?

חוץ מזה אני מעוניין לרכוש נכס בוונקובר (למגורים) ובינתיים הבועה ממשיכה להתמלא...

 

[SupermanZW]

יעצור את התפוצצות הבועה בונקובר וינפח את הבועה יותר בGTA

האמריקאים שיעברו לקנדה יגרמו באופן כללי לעליית מחירי הנדל"ן בקנדה במקומות אליהם יעברו.

 

[SupermanZW]

אני מהמר על איראן

 

[ImaToronto]

הכל הגיוני למשקיע מהסוג שעושה פליפ קונה ומוכר אבל אנחנו

רוצים להשקיע לטווח מאוד ארוך, חוששים שלילדים לא תהיה כבר יכולת לרכוש או לשכור פה באיזור כי אני רואה את הצעירים הקנדים (שאני מכירה מקרוב) מתקשים לעזוב את בית ההורים כבר עכשיו למרות שמרוויחים לא רע ולא מפונקים

 

[ImaToronto]

תודה, נתונים מפתיעים

בבניינים החדשים בדאון טאון ווהן אלה המחירים אז חשבתי שבדאון טאון טורונטו המחירים ה-ר-ב-ה יותר גבוהים

בדקתי את הצד המזרחי לגרדינר שם כנראה המחירים עוד כמו שאתה מתאר

בקשר לסגירת הדן חשבתי על זה בעצמי ע"י יר גבס אבל הנחתי שזה אסור

בקיצור כל מה שתיארת ממש מתאים לדמיון שלי ולתקציב
כל ענין ההשבחה לא בטוחה שזה רלוונטי הרעיון הוא לא למכור אלא עד שהילדים יצטרכו בית (ככה אנחנו חושבים אולי קצת אולד פשן)

 

[מהמושב לטורונטו]

כל השקעה לטווח של מעל 5 שנים תהייה משתלמת

המשכנתא תישחק, ההון העצמי יגדל, והשווי יעלה, ואז יהיה לילדים בסיס הוגן לרכוש. אני כאמור ממליץ ללכת לערים קטנות במרחק של שעה נסיעה מכאן ולקנות בית צמוד קרקע חדש יחסית, שם ההשבחה תהייה יותר גדולה, אבל בשנים הראשונות ייתכן שתזרים המזומנים יהיה שלילי - תלוי בגובה שכר הדירה (תצטרכי אולי לתמוך בבית ב עד 200-300 דולר לחודש). בכל מקרה בדאון טאון יהיה דברים בתסריט שתיארתי, וגם בקנייה על יד הסאבווי בווהגן, או במרכז טורנהיל, בסופו של דבר התסריט יעבוד, ויהיה לך יותר קל לטפל ולנהל לבד. אפשר להשכיר בלי סוכן, זה לא מאד מסובך.