קצת רדום פה אז בואו נעיר אתכם

[ImaToronto]

תודה. הבעיה עם כל מה שרחוק זה לנסוע לשם לענייני תחזוקה

לכן דווקא הבניינים החדשים בווהן קורצים לי. וגם הדאון פיימנט שבתקציב שלי הוא גג 70 אלף

 

[מהמושב לטורונטו]

אני אעשה לך חישוב מדוייק על בסיס דירה מהמלאי יותר מאוחר בערב

אני לא חושב שיהיה הבדל גדול מאד, שכר הדירה אמנם ב 200 דולר יותר זול, אבל הדירות ב 20,000 דולר יותר זולות גם כן.

 

[מהמושב לטורונטו]

הנה דוגמה בטורנהיל בבניין חדש 7608 יאנג

דירה של חדר שינה אחד מוצעת כרגע למכירה מבקשים וכניראה יקבלו 265,000 דולר.
הון עצמי 30% = 79,500 + 4,500 דולר הוצאות סגירה סה"כ הון עצמי 84,000
משכנתא 70% = 185,500
דמי אחזקה 312 דולר לחודש = 3744 לשנה
מיסים מוניציפליים 1952 דולר לשנה.
ביטוח 200 דולר לשנה
תיקונים 500 דולר לשנה
החזר משכנתא 872 דולר לחודש 10,464 לשנה.
סה"כ הוצאה שנתית:16,860 דולר
הכנסה שנתית: 1300*11=14300
הפסד שנתי: 2560=12,800 ל 5 שנים, יצורף לעלות ההשקעה המצטבר.
.
אחרי 5 שנים: שחיקת המשכנתא: 27,134
אחרי 5 שנים עליית ערך: 53,000 דולר (4% לשנה - 20% ב 5 שנים)
סה"כ רווח הון לפני מס והוצאה למתווך ,80,134
מתווך 3.5% = 9,275
מס רווחי הון: 12.5%= 10,016

רווח נטו נטו: 60,843 על השקעה של 96,800 דולר = 62.8% או 12.5% לשנה.

אני מסתכל על כל רואי השחורות ומרחם עליהם, בזמן שאחרים מצמידים את ערך חסכונותיהם לשוק הנדל"ן שהסטורית לאורך זמן תמיד מכה את כל אפיקי החיסכון האחרים, הם מנבאים שחורות ומראים מקרי קיצון של תקופות שפל, או מקרה של דייר "חזיר" שקורה 1 לאלף.

הנחות:

1. הנחתי כי ישלמו ריבית קבועה ל 5 שנים המפורסמת על ידי הבנק (2.94) בפועל הריבית תהייה נמוכה יותר ההחזר החודשי נמוך יותר, והתשואה טובה יותר.
2. הנחתי 11 חודש שכירות בשנה, אבל במקרים רבים דיירים נשארים 3-4 שנים. ואפשר להשכיר ללא שימוש בסוכן, ובהרבה מקרים אפשר להראות את הדירה לפני שהשוכר הקודם עוזב, והדירה עומדת ריקה ימים ספורים בלבד. כך ש 11 חודש בשנה זה ריאלי לגמרי, ואם במשך 3 שנים מתוך ה 5 לא מתחלף דייר זה חיסכון של 4500 דולר.
3.הנחתי 500 דולר לשנה לתיקונים, בקונדו זה סביר צביעה פעם ב 5 שנים עולה 1500 דולר. דברים אחרים בדרך כלל מתחת לדמי ההשתתפות העצמית של הדייר והדייר יתקן לבד. יש כאן 1,000 דולר רזרבה סבירה.
עם קוראת תקלה כשיש ביטוח, הנזק לא יעלה על 3,000 דולר, זה יהיה נדיר, חד פעמי, ולא ממש יקלקל את החישובים מלמעלה.
4. הנחתי עליית מחיר של 4% לשנה, בחישוב נומינלי, אבל במציאות החישוב צריך להיות עליה של שנה על שנה, והממוצע הוא 6-7% לשנה, כך שגם כאן, התוצאה הסופית תהייה עוד יותר טובה.
5. הנחתי שכר דירה קבוע למשך 5 שנים, במציאות מעלים את שכר הדירה ב 50 דולר לחודש כל שנה, כלומר עוד 600 דולר לשנה הכנסה.

אני סבור שהשקעה בנדל"ן של מחצית מהסכום המיועד לפנסיה היא מעשה נבון, את החצי השני, תשימו ב RRSP. וכך תשבו חיסכון סולידי נטול סיכונים בעל תשואה נמוכה, עם השקעה בעלת סיכון מסויים, ותשואות מצויינות.

שיהיה שבוע טוב, גם לספקנים הציניים שלא משקיעים בנדל"ן.
וזה, בסדר, אחד מהם השקיע בעסק יותר מסוכן מנדל"ן, ומרוויח מצויין.

 

[mangotut]

מספר הערות

דמי האחזקה עולים כל שנה ויכולים במהירות להגיע ל500 דולר ל1 bdrm בנוסף בבנינים לא חדשיםspecial assmnt יכול להיות עשרות אלפי דולרים המדחס חימום קירור בתוך הקונדו אלפי דולרים להחליף כמו גם תיקוני מקרר מכונת כביסה מייבש כביסה מדיח כלים נזילות כיורים אסלה הכל על חשבון בעל הבית.

 

[michaelbl]

אם הייתי יודע אז מה שאני יודע היום לגבי הסיכונים לא הייתי

חושב להיכנס לעסק הזה ⁦

⁩

 

[עופר ברנשטיין]

עם בחינת הנוסחא לנתונים שלנו קלגרי משתלמת יותר

אני מופתע. חשבתי שטורונטו תהיה יותר תחרותית. מהנתונים שלנו כל הסעיפים זהים או נמוכים יותר ושכר הדירה שלנו מכסה על התשלום החודשי עם רווח של 200 או 300 דל"ק בחודש בלי בעיה. אפילו יותר (אם כי משתנה) אם חותמים חוזה שכולל חישוב קונסרבטיבי של חשבונות אנרגיה ומים חודשיים.

 

[מהמושב לטורונטו]

אני לא מופתע. הביקוש בטורונטו הוא כל כך גדול, כי אנשים

מוכנים לשלם מחירים מופקעים כדי לקנות בתוך העיר, הם משוכנעים שרווחי ההון יחפו על הביצועים העלובים בשוטף, ובינתיים מסתר שהם צודקים.

אם תחשב 5 שנים אחורה, ותקח בחשבון גם את השינוי בערך הנכס, האם הנוסחה תציג כדאיות או הפסד נורא?

 

[עופר ברנשטיין]

לפני חמש שנים? כדאיות נמוכה יותר

שוק הקניה של קלגרי היה בדרך למעלה אבל לא בשיא של 2013. שוק השכירות היה ב 2011 ו 2012 ברמה הגבוהה ביותר אי פעם. נכס שאני משכיר היום ב $2k כולל חשבונות היה מושכר בלפחות 2.7k. תלוי במצבו התחזוקתי. אגב, טעיתי בחישוב קודם, הנכסים שלנו מחושבים לפי 30% מקדמה ולא 20%. אנחנו גם קונים בקומפלקסים שנראים כמו פרוייקט קונדו אבל הם free standing אז אני מסי ועד.

 

[עמי וינהאוז]

יש המון ״אם״ בחישוב שלך

מספיק דייר אחד בעייתי שלא משלם שכ״ד במשך חצי שנה, מספיקה נזילה אחת שמחייבת שיפוץ יקר כדי למחוק את כל הרווח.
כמו שמיכאל כתב מעלי, ״שכחת״ להחשיב הרבה הוצאות נוספות כמו ביטוח, מס שבח, ואפילו את ה 40,000 דולר שהולכים למתווכים בכל פעולה של קניה ומכירה

אני עוקב עכשיו מקרוב אחרי סיפור זוועה של משקיע נדל״ן זעיר שנתקע בחורף בלי דיירים, ביטוח הדירה שלו הוא מטורף (נכס ריק יקר פי ארבע לבטח בחורף) הוא צריך לנסוע שעה כל יומיים כדי לבדוק שהחימום עובד ואין נזילות מים הוא מחפש בטירוף אחרי דיירים וכנראה שהוא יצטרך להתפשר וכמובן בינתיים הוא ממשיך לשלם את המשכנתא, הגז לחימום ואת המיסים

 

[מהמושב לטורונטו]

2 הערות: בכל השקעה יש סיכונים, והחוכמה היא לדעת לנטרל אותם,

אבל החישוב שלי ריאלי לגמרי. קודם כל עמלה משלמים רק המכירה ולא בקנייה, אם היא מוכרת קונדומיניום ב 450,000 העמלה תהייה 17,500, שהם 3.5% כולל HST, זו העמלה שאני לקוח ממוכרים שרכשו דרכי את הנכס. שנית רשמתי שהרווח הוא לפני מס והוצאות מכירה. שלישית, אף אחד לא אומר שהיא תמכור אחרי 5 שנים, זה היה חישוב ריאלי - תיאורטי של רווח על הנייר, אולי היא תמכור אחרי 10 שנים ואז הרווח יהיה גדול יותר והעמלה זניחה?

עניין שני הוא ההוצאות: קונדומיניום באיזור טוב לא עומד אף פעם ריק בניגוד לצמוד קרקע, שאם מתפנה בחורף, עלול בהחלט לעמוד 6 חודשים ריק. אני מנהל עשרות רבות של דירות קונדו בדאון טאון, ובלב טורנהיל ומאז 2007, אף אחת מהדירות לא עמדה ריקה יותר מ 45 יום. אנחנו כרגע בעיצומו של החורף, ומתוך כ 60 דירות, אף אחת לא עומדת ריקה.

אין שום חובה לבטח קונדו, ועלות הביטוח היא 160 דולר לשנה, זניח לגמרי.
אם ישפיצוץ בצינור, הביטוח משלם. בקונדו אין עלויות אחזקה גבוהות כמו בצמוד קרקע, ואין כמעט תיקונים.

הסיכון היחיד, הוא ירידת ערך. מי שחוסך בבנק יקבל 2.5% לשנה שזה בערך האינפלציה. אכן נטול סיכון. בקניה של נדל"ן לטווח של 5-10 שנים, יש תשואה של 12-18% תלוי מה קונים איך והיכן, בהנחה שהשוק בגדול לאורך זמן עולה.

זה בסדר להיות ציני ורואה שחורות, אבל מי שמשקיע בנדל"ן בחוכמה רואה פרי.

 

[michaelbl]

לגבי הביטוח זה נראה לי מוזר

אתה רוצה לומר לי שהמשכנתא לא מחייבת ביטוח על הדירה?
אני חושב שצריך לקחת בחשבון חודש בלי שכירות כל שנה, גם כדי לכסות חודש בלי שכירות ו/או עמלת תיווך להשכרה שמחסלת שכירות של חודש, כך שהתשואה נמוכה יותר.
וכמובן תמיד יש את הסיכוי ליפול על שוכר שמחרב את הדירה והריהוט (אני אישית מכיר מישהו כזה שעשו לו פוגרום בדירה) או שלא משלם, אישית זה התסריט שמונע ממני לקנות נכס להשקעה

 

[מהמושב לטורונטו]

יש חובה לבטח בית צמוד קרקע, אין חובה לבטח דירת קונדו

אבל העלות הנמוכה של הביטוח היא כזו שכדאי לבטח. ביטוח של דירת קונדו עולה פחות מ 200 דולר לשנה. אתה למעשה מבטח בקונדו הוא את התכולה, ואת ההתקנים. הבניין עצמו מבוטח דרך חברת הקונדו (מה שאנחנו קוראים וועד בית). מה שמבטחים זה במקרה של שריפה, או נזק מים לקבל פיצוי שייאפשר החזרת מצב לקדמותו בתוך הדירה (צנרת, מטבח, חדרי אמבטיה).

הסיכוי לקבל דייר שייחרב את הדירה, הוא אפסי אם אתה מבצע בדיקה יסודית של הדייר. דייר עם צין קרדיט של מעל 650 ומכתב העסקה איכותי, לא יסתכן באבדן ציון האשראי, ומקום עבודתו בגלל תביעה משפטית על נזק לדירה. כאמור אני משכיר כאן עשרות דירות למעלה מ 10 שנים, מעולם לא היה לי מקרה של נזק משמעותי. היה פעם זוג שהיה להם כלב שהרס את הריצוף בגלל "הרטבה" עלה 2500 דולר להחליף את הריצוף, והדייר שילם כמו טטאלה, כדי לא להגיע לחברת גבייה. הטריבונל בקנדה מאד יעיל, ואם צריך להוציא דייר, מרגע הגשת הבקשה, עד רגע הפינוי עוברים פחות מ 45 יום.

 

[עמי וינהאוז]

הנה כמה דוגמאות למקרים בהם הנאיביות לא השתלמה

http://globalnews.ca/news/2595835/we-were-naive-canadian-landlords-share-their-worst-tenant-stories/

 

[מהמושב לטורונטו]

אתה יודע שכלב נשך בן אדם זה לא חדשות? ושאדם נשך כלב זו כותרת

ראשית? אז זה מצויין לרייטינג של העיתון, אבל דיירים נוראיים ברמה כזו, יש אחד ל 1000, ומי שמבקש מהדייר להביא מכתב מעסיק, דו"ח קרדיט, שמות של 2 בעלי בית קודמים, ורפרנסים אישיים, ובאמת בודק את המידע הזה ומאמת אותו, מוריד את הסיכון שיקרו לו דברים כאלה לאחד ל 100,000. העיתון מביא רק את הסיפורים החריגים.

 

[IsraeliToronto]

לך יש סיכון עצום שאתה מתעלם ממנו... אתה עובר על החוק

אסור לך לחלק דירה לשתיים, וגם על כמות האנשים שחיים בדירה יש לך הגבלה.

במקרה של שריפה נניח, וככל שיותר אנשים חיים בדירה, הסיכון לשריפה יותר גבוה, הביטוח יחקור (כי זה מה שהם עושים תמיד בשביל לחסוך כסף) וכשימצא שבעל הדירה חילק את הדירה, הם לא חייבים לשלם לו סנט.

בעל הדירה כמובן ירוץ לתבוע את זה שייעץ לו ועזר לו לחלק את הדירה, שזה אתה.

אגב, אולי אתה לוקח 3.5 אחוז עמלה מהמוכר, אבל המוכר גם צריך לשלם לסוכן נדלן של הקונה עוד 1.5 או 3.5 אחוז.

 

[מהמושב לטורונטו]

אתה לא יודע לקרוא, ואתה מצטט באופן שקרי.

בשום מקום לא דיברתי על פיצול דירה לשניים, אלא על סגירת חדר עבודה באמצעות דלת הזזה, כך שחדר העבודה יכול לשמש כחדר שינה נוסף, זה חוקי ומקובל לגמרי.

פיצול דירה זה משהוא אחר לגמרי, זה בניית מטבח נוסף וחדר אמבטיה נוסף, בשום מקום לה נצעתי את זה, ואתה בודה את זה ממוחך הקודח.

לגבי העמלה, אתה גם כאן מקשקש, אני גובה עמלה ל 3.5 אחוז מהמוכר, ואני משם מתוך זה, 2.5% לסוכן של הרוכש, בשום מקום לא כתוב, ולא מקובל, ובלתי אפשרי שהמוכר משלם לסוכן הנדל"ן של הקונה.

אני חושב שראוי שתקרא שנית את מה שכתבתי למעלה ותתנצל. מה שאתה עושה זו הוצאת דיבה.

 

[IsraeliToronto]

תקרא לזה איך שאתה רוצה, מה שחשוב זה לבדוק

עם הנהלת הבניין כמה אנשים יכולים להתגורר בדירה כי זה מה שיקבע במקרה של תביעה אם בעל הדירה יראה כסף מהביטוח או לא

 

[מהמושב לטורונטו]

זה נכון שחשוב לבדוק, אבל אין שום איסור על

בניית דלת הזזה לחדר העבודה שמאפשרת להלין בו אורחים. ולא המלצתי להכניס לדירה כזו 8 אנשים. אבל להשתמש בדן כזה, כחדר ללינה לאורחים? אין שום בעיה.

 

[ImaToronto]

בקונדואים החדשים הדן כבר בנוי עם דלת זה ממש מתוכנן לשותפים

 

[מהמושב לטורונטו]