שאלת תיקצוב.

[נמנום]

שאלת תיקצוב.

שלום לכולם, בשעה טובה רכשנו מגרש של חצי דונם ואנחנו מעוניינים להתחיל בתהליכי בנייה, ניסינו לבנות תקציב- בעיקר לפי הצעות מחיר שקיבלנו ומחירים שרוכשים נוספים שילמו בהרחבה לידנו אשמח לשמוע מה דעתכם על התקציב הנ"ל. המחירים הם בשקלים. אדריכל: 21,500 ש"ח מהנדס: 7000ש"ח שלד+ חומרים שחורים: לפי 200 $ למטר 30,000 ש"ח חשמלאי: 30,000 אינסטלטור: 30,000 ריצוף+ עבודה: 35,000 אלומניום: 60,000 טיח: פנימי+ חיצוני+ עבודה: 50,000 דלתות: 20,000 דלת כניסה: 10,000 ש"ח, כל דלת פנימית: 1,500 ש"ח מטבח: 20,000 כלים סניטריים: 25,000 אנחנו מתכננים בית של 120 מטר בנוי בערך, ומעוניינים לבנות עם מפקח. אשמח להערות, תובנות והצעות מניסיונכם תודה ובהצלחה לכולם.

 

[dinka2]

תכפיל את השלד.

 

[בינא]

קחו בחשבון תקציב שיתאים לכיסכם

בגדול תוכלו לקבל בשלב זה 2 מספרים: 1 - בניה קונוונציונאלית: תכנון + אגרות + מיסים + היטלים + חברת חשמל + בניה + פקוח מלא = 1,200 $/מ"ר הסכום צריך לכלול מע"מ, מטבח, מיזוג אוויר, פיתוח (מדרכות, מסלעות, מדרגות, מסתור אשפה וגז, שער ומשטח חניה לרכב, גדר הקפית, בורות ספיגה לניקוז המים ועוד). משך הבניה מיסוד עד מפתח = 12-15 חודשים. 2- בניה מתועשת: כנ"ל, אך כולל בידוד גבוה מהתקן = 850 $/מ"ר. הנתונים ההשוואתיים מלפני שבוע לאותו תכנון באותה רמת גימור. משך הבניה מיסוד עד מפתח = 5-6 חודשים. המלצה: עדיף לחשב מקסימום ולטעות מאשר לחשב מינימום הוצאה וליפול או להפסיק באמצע. חסר בנתונים שלכם נתון חשוב וקובע מחירים - המיקום של המגרש בארץ. לפרוט נוסף תוכלו לפנות לדוא"ל של החתום מטה.

 

[נמנום]

כמה שאלות..

אני עדיין לא ממש מבינה את המונחים ולכן אשאל, למה הכוונה בניה קונוונציונלית ולמה הכוונה בניה מתועשת? מיקום המגרש הוא בדרום השרון קיבלנו הצעה מחברה קבלנית של 1000$ למטר הכל כולל הכל.. כל מה שרשמת למעלה בעצם.. לא כולל גדר היקפית ומיזוג אוויר- רק הכנה למיזוג, כן כולל דוד שמש ואדמה גננית.. מחיר טוב?

 

[בינא]

מומלץ לכם לקחת ליווי בניה מקצועי

מדהים אותי כל פעם מחדש, שאנשים חושבים שבגלל שהם גרו בבית כל החיים שלהם, הם פתאום יכולים לקום בוקר אחד, להפוך למביני עניין בבניה ולנהל בעצמם את התכנון והבניה של הבית וכל זה עם תקציב מוגבל...! שלא תבינו לא נכון. זה טוב מאוד שנכנסתם לפורום הזה ושאתם שואלים שאלות ולא חשוב איזה שאלות, אבל חשוב שתבינו מהתשובות שאתם רחוקים מלהיות מסוגלים לבצע תיאום-תכנון, להוציא מפרט טכני וכתב כמויות ולנהל את בצוע הבניה בעצמכם, בדיוק כמו שתינוק צריך לדעת לזחול לפני שהוא יכול ללכת ולרוץ... ולתשובות עצמן בכמה דרכים: בניה קונוונציונאלית - בטון, ברזל בנין, בלוקים, טיח, בניה במשך שנה אחת לפחות, במחיר שכבר עבר את ה-1,000 $ למ"ר מזמן בדרום השרון. ראו הוזהרתם! ככל שהשלד יהיה "זול" יותר, הבניה תהיה יקרה יותר. הבצוע יהיה עם בעלי מקצוע ברמה נמוכה, או אם עדיין יש קבלנים שמחזיקים סינים, עם עבודה זרה טובה אבל לא חוקית... בניה מתועשת - בטון, פרופילי פלדה, לוחות מתועשים מסוגים שונים לקירות חוץ ופנים, חיפויים וציפויים, משך בניה עד 6 חודשים במחירים זולים בכ-25% מהבניה הקונוונציונאלית, תוך קבלת רמות בידוד תרמי גבוהות מהתקנים ופתרון של כל סוגי הרטיבויות הקיימות בבניה הקונוונציונאלית. הקבלנים כולם ישראלים והבצוע ברמה גבוהה בגלל רמת האנשים ורמת החומרים בשימוש לבניה. אם תיכנסו לאתר "בית" - www.bayit-il.co.il תוכלו למצוא הרבה חומר על כל נושאי הבניה, כולל השוואה בין סוגי בניה שונים, מפרטים טכניים, תפקידי כל בעל מקצוע, איזה בעלי מקצוע צריכים, מילון מונחים לענף הבניה, הסברים ואלבום תמונות על אחת משיטות הבניה המתועשת הנקראת "בית ישראלי", אותה דוחפת כיום חברת "איטונג". כשתגיעו לתפקידי האדריכל, תראו שהוא חייב, כחלק מעבודתו, לאחר שגמר את התכנון לשביעות רצונכם (לא בהתאמה לתקציבכם כי אדריכלים לא מבינים כלום בתקציבים ואין להם מושג על עלויות בניה וחומרים), להוציא מפרט טכני ובנוסף, כתב כמויות של כל מה שמופיע בתוכניות. עם התוכניות, המפרט הטכני וכתב הכמויות, הולכים לקבלנים כדי לקבל הצעות מחיר. אסור ללכת אליהם ללא השלמה מלאה של התכנון, המפרט הטכני והכמויות, כי על כל מה שיהיה חסר הם יקחו הרבה יותר במהלך הבניה. בפרק "הסכמים" (9) באתר "בית", תוכלו למצוא דוגמא להסכם הליווי, בו מפורטים תפקידיו של מלווה הבניה המקצועי שיכול להיות רק אדריכל, מהנדס או הנדסאי בניה שעוסקים בניהול-בצוע בנוסף לתכנון וזה אומר שהם מכירים את השטח, מכירים קבלנים, מכירים ספקים ויודעים לאילו מחירים לצפות, עבור אילו עבודות, באיזו רמה ובכמה זמן בצוע.

 

[1נטלי דביר111]

ומפקח לא הכנסתם בחשבון ?

מה העלות ?

 

[האדם הפשוט]

לפני שאתם ניגשים לתמחר את הבית

צריך לדעת מה אתם רוצים שיהיה בבית לפי זה לראות כמה מטר מרובע זה יוצא מישהוא אמר לי שהוא רוצה בית של 120 מ"ר , אמרתי לו עזוב מ"ר תגיד לי מה אתה רוצה שיהיה בבית הוחכתי לו שהוא לא יכול לבנות זאת בפחות מ 170 מ"ר תיכנון של בית קרקע הוא לא כמו תכנון דירה בקומות . למשל לבית הקרקע שלי , יש 3 חדרי שינה וסלון דירה כזו בקומות היא אכן בין 100 ל 120 מ"ר , אצלי בבית יש 145 מ"ר אז שבו עם עצמכם רישמו את כל מה שאתם רוצים שיהיה בבית כמה חדרי שינה ,כמה מקלחות, מזווה כן או לא , מטבח וסלון גדולים או לא , שירותי אורחים כן או לא , חדר כביסה כן או לא , חדר ארונות כן או לא , ועוד לאחר שתכינו את הרשימה ,תעלו אותה לפורום ונוכל לומר לכם כמה מטראז אתם צריכים . לפי זה נקבע התקציב התקמיב שבניתם לוקה בחסר שלד לפחות 250$ טיח לפחות 15 אלף דולר . צריך להוסיף אגרות והתרי בניה .גדרות שערים שבילים גינון

 

[נמנום]

הרשימה שנתתי היא לא מלאה

וכוללת בתוכה את מה שכרגע קיבלנו עליו הצעה. אנחנו כמובן לוקחים בחשבון גם מחיר של מיסים וכמובן תשלום למפקח, את זה עוד לא ביררנו. יש עוד הרבה עלויות שעדיין לא חושבו, גם גג לא נכלל ברשימה שלי. לגבי מחיר עלות השלד, 250$ זה מחיר שעוד לא שמעתי מאף קבלן. ההצעה הכי נמוכה ששמעתי עליה היתה 180$ למטר. הגבוהה ביותר היתה 220$ . לגבי גודל הבית במטרים, אנחנו לא נוכל, כלכלית ,לעבור את ה120מטר ולכן נצטרך להתגמש ברצונות שלנו. אני חושבת שבגלל זה לוקחים אדריכל טוב, כדי שיוכל להכניס מקסימום רצונות במסגרת המגבלות הקיימות, לא?

 

[האדם הפשוט]

השכנים שלי סגרו ב 270$ למ"ר שלד

בבית קרקע לא רצוי לדחוס יותר מידי משיקולים של מכירת הבית בעתיד מה שכן אפשר לעשות, זה הכנה להרחבה של הבית בעתיד ,

 

[האדם הפשוט]

אני אשמח לשמוע מי הקבלנים שנתנו

לך את המחירים הללו .

 

[בינא]

מחירים כאלו נמוכים מצביעים על סכנה

שממנה כדאי להתרחק...הסכנה היא שהמחיר אינו כולל אלמנטים שונים או חלקי מבנה או חומרים, עליהם תגלו בהמשך שיש תוספות. קבלן רציני, אינו יכול להרוויח במחיר של 180-220 $/מ"ר שלד ולכן המחיר הזה הוא במקרה הטוב שגוי.

 

[האדם הפשוט]

את הטיפול בקבלן תשאיר לי

 

[נמנום]

אני כבר מתחילה להצטער שניגשנו

לפרויקט הזה. לפי מה שאתם אומרים, אין לי סיכוי לבנות את הבית שלי בפחות מ1,200$ למטר, אין סיכוי שהוא יהיה פחות מ140 מ"ר, אין סיכוי שהאדריכל יוכל להתאים את התוכניות למפרט הטכני.. בקיצור- סלט. אז מה בעצם עושים? מאיפה מתחילים? נניח שהחלטנו לא להתעסק מזה בעצמנו- ואני מודה שאנחנו לא מבינים דבר וחצי דבר בכל עסקי הבניה ולכן אנחנו מחפשים קבלן עד מפתח- איפה מוצאים אחד כזה? מה המחיר שיהיה הגיוני למטר עבודה מולו? קבלן עד מפתח מגיע עם תוכניות או שצריך אדריכל ומהדס? אה.. ומה זה מודד קרקעות והאם צריך גם אותו? תודה על התשובות

 

[האדם הפשוט]

גם מול קבלן מפתח יש עבודה

לעשותה . סדר העבודה הוא כך : ניגשים לאדריכל ומתחילים לעבוד מולו . מציגים לו את כל התנאים שלכם . רק לאחר שיש תכניות והן מאושרות ע"י הרשויות מתחיל השלב של הקבלן מפתח . צריך מודד קרקעות בכדי לסמן את המגרש ולהעמיד את הבית במקומו , צריך גם בדיקת סוג הקרקע בכדי שהמהנדס יוכל לתכנן את יסודות הבית אני יכול להמליץ לכם לעשות קורס של 3 ימים במרכז הבניה בגעש, שבו ילמדו אותכם מה לעשות בדיוק וגם יכולים ללוות אתכם לאורך כל הבניה .

 

[fireman]

קודם כל בלי היסטריה

בניה של בית זה תהליך לא פשוט שגם עולה המון כסף. אם אתם תגדירו רף מסויים לאדריכל שלכם הוא יתכנן את מה שתרצו במגבלות שלכם. אנשים חיים בדירה של 80 מטר עם 3 חדרי שינה וסלון וחיים טוב... מי אמר שאי אפשר לבנות וילה של 140 מ"ר ולקבל את מה שרוצים?....הקאצ' כאן הוא תכנון טוב וניצול מירבי של השטח. מרבית הוילות היום מגיעות למטראז'ים של 220 ו260 מ"ר בגלל שטחים מתים\מרתפים ושטחים שלעניות דעתי הם מיותרים כמו פינת המשפחה, זה בעצם סלון כפול ומיותר לטעמי אך יש מי שיחלקו עליי. אתם צריכים למצוא אדריכל ולהגדיר לו את הדרישות שלכם, מה המינימום שאתם לא מוכנים להתפשר לגביו ותראו שזה יוצא, ועוד איך יוצא. כשאנחנו הלכנו לתכנן את הבית נתנו לאדריכלית חופש פעולה, יצא בית של 220 מ"ר כאן הוצב הגבול והיא התבקשה לצמצם למקסימום של 180 מ"ר וזה נעשה....בלי לוותר על חדרים ובלי להקטין חדרים ובלי פשרות מרחיקות לכת....כל השטחים ה"מתים" צומצמו וזה צימצם בסביבות 40 מ"ר בסוף. לגבי קבלני מפתח....קבלן מפתח הוא הדרך הטובה ביותר למי שלא רוצה להכניס את עצמו לתוך כאב הראש של הבניה בעצמו כמו לחפש אנשי מקצוע ולרדוף אחריהם, לדאוג לשלם להם ולדאוג שיעשו את העבודה....במקום לעבוד מול 50 בעלי מקצוע את עובדת מול אחד ששובר את הראש בשבילך. בשביל החסכון הזה באספירין את משלמת לו רווח קבלני שמגיע לכדי 30% מערך העבודה שאותם אפשר לחסוך ביזום עצמי כאשר יש את הידע והזמן. בין לבין יש את פתרון הביניים, העסקת מלווה\מפקח בניה שישבור את הראש בשבילכם ויהיה גורם מקצועי מייעץ ומלווה, אחד שיתן לכם את התשובות לכל השאלות, כמובן ששכרו של זה עומד בצידו אך הוא עדיין זול יותר מהרווח הקבלני של קבלן המפתח. הבעיה עם קבלני מפתח הוא שיש לעגן כל דבר בחוזה....זה אומר מסוג הבלוקים ועד סוג הבורג שתוקעים ברצפה בשביל הסטופר של הדלת בחדר השינה... אם לא יעוגן בחוזה דלתות פנים + פרזול X,Y,Z הוא לא חייב לתת לכם אותו, הוא יכול לתת לכם דלתות בלי ידיות כי זה לא מעוגן בחוזה. (ואני מקצין בכוונה) צריך לעגן בחוזה כל פרט ופרט, מהגדול עד לקטן, מסוג האלומיניום ועד לסוג המגרות במטבח, סוג השיש וסוג הקרמיקה, סוג הריצוף והמידות שלו והרמת איכות שלו ועד סוג הזכוכיות בחלונות, מדלת הכניסה ועד לסוג הריצוף של החינה והשער לחניה והגדר סביב הבית וכוליי וכוליי..... בכל מקרה גם לקבלן מפתח את צריכה אדריכל ומהנדס אלא אם את סומכת עליו שגם יתכנן לך את הבית כמו שבא לו ולא כמו שבא לך. בהצלחה.

 

[בינא]

אין מה להצטער, אלא לעשות מה שנכון

ומה שנכון זה לקחת ליווי בניה מקצועי. מלווה כזה יוכל לבנות במסגרת התקציב הנתון שלכם ללא חריגה. את כל החישובים הוא יכול לבצע עוד לפני שלב ההוצאות: * גודל מבנה לתכנון. * גודל המבנה לבצוע בשלב א'. * מה להשאיר בתכנון כאופציה לבצוע בשלב ב' ו-ג'. * עלויות תכנון, אגרות, היטלים, חברת חשמל ושונות כחלק מהתקציב. * שיטת הבניה המומלצת במסגרת התקציב הנתון ועוד. אשלח לכם מסר בנושא.

 

[האדם הפשוט]

את זה כבר אמרתי

במרכז הבניה גם יאירו להם את הדרך וגם ילוו אותם בבניה

 

[M הדרך]

גרוסו מודו

חצי ואני עשינו חשבון לבניית הבית ( לא כולל המגרש) ולפי מה שאתם כאן מדברים נראה לי שהפרזנו מדי..

 

[fireman]

ויש דברים ששכחתם לגמרי

או שהערכתם נמוך מידי. בריכה 100 אלף ש"ח. רצף, תחשבו לפי 100 ש"ח למ"ר לפחות צבע שכחתם בכלל (כ15000 ש"ח לפחות) עבודות עפר (לא נכללות בשכר העבודה של החשמלאי\אינסטלטור) אינסטלטור יותר מ25 אלף, לא הייתי מתבייש גם לתמחר 30 פיתוח סביבתי נעלם לגמרי מעקה יש....מה עם המדרגות גם כן שכחתם. חיפויים לאמבטיות\שירותים לא ציינתם (וכמובן להוסיף עלות עבודה) מטבח +ארונות אמבט + אבזור למטבח 170000 ש"ח לדעתי הפרזתם. אנחנו עשינו את כולם יחד בהרבה פחות מחצי מהמחיר שנקבתם והמטבח שלנו בכלל לא קטן וארונות האמבטיה (2) ענקיים וחוץ ממקרר הכל נקנה חדש. שכחתם מערכת אזעקה מ5000 ש"ח והשמים הם הגבול איטום\גג רעפים שכחתם שערים וגדרות שכחתם. זה מה שאני זוכר בראש כי עברתי על הקובץ שלך במחשב השני. עד כאן.

 

[בינא]

אין אדם שיודע מה שהוא לא יודע

לכן צריך לפנות לאנשים שבמסגרת מקצועם יודעים יותר. לעשות כתב כמויות למבנה + פתוח שטח זו עבודה מקצועית שגם חלק גדול מהמתכננים אינם יודעים לעשות כראוי ולכן גם הם פונים למי שמתמחה בכך. המלצה חמה לכל הפורום - אל תנסו לבצע מפרטים טכניים וכתבי כמויות לבד - אתם פשוט לא מספיק יודעים וזו לא בושה לא לדעת, רק ההכרה בחוסר הידע, גם בעולם רווי גישה למידע, היא הקשה להבנה ולהפנמה. נ.ב. - fureman - לא לומדים את זה, גם לא בלימודים שעכשיו אתה נמצא בעיצומם, אלא מניסיון מעשי לאורך שנים, לכן כשאתה כותב "שכחתם זה ושכחתם משהו אחר", גם אז רק עלית על חלק בלבד, היות ומפרט טכני וכתב כמויות הם פועל יוצא מהתוכניות ואלו, יחד עם הניסיון של שנים, עדיין אינם ברשותך... כמו שכתוב למעלה - אינך יודע את מה שאינך יודע - זו עובדת חיים.