תרחיש ירידת דירות שווה לחכות? נדמיין מצב שבו עוד שנתיים...

[efi19803]

תרחיש ירידת דירות שווה לחכות? נדמיין מצב שבו עוד שנתיים...

מחירי הידורת ירדו ב10% (אני מדבר על אנשים ממוצעים עם שכר ממוצע)

דירת 4 חדרים שעולה 1.5 תרד ב 150 אלף

שכר דירה 3 יעלה 90,000

כמובן ריביות המשכנתא יעלו

השאלה היא האם בשביל 60 אלף שווה לחכות?

ומה יקרה אם מחירי הדירות יעלו ורק בעוד 5 שנים תחל ירידה?

בשורה התחתונה מה עושים?

 

[נדלן2]

המפתח למחירי הדירות נמצא בידיים של קרנית פלוג

ואם היא רוצה היא יכולה תוך יום להביא לקריסה של עשרות אחוזים במחיר, אלא שהיא לא רוצה, היא מעדיפה את "יציבות הבנקים" במקום.

נשמע לך הזוי ומגוכח? רק תאר לך מה יקרה אם ביום ראשון היא מודיעה שהיא מעלה את הריבית ב 5%, תוך שניה שוק הנדל"ן קורס, ירידה של עשרות אחוזים, אולי אפילו 50% ויותר.

אבל זה יגרום לקטסטרופה כלכלית, בינתיים הריבית היא אפסית, בארה"ב החלו להעלות את הריבית בספטמבר האחרון, עניין של זמן עד שגברת פלוג תתחיל להתיישר עם המדיניות האמריקאית, כי אם היא לא תעשה זאת הדולר יזנק לקראת 5 ש"ח.

ההערכה שלי שתוך שנה, אולי קצת יותר, קרנית תתחיל להעלות את הריבית בהדרגה, רבע אחוז פעם ב 3 או 6 חודשים, הירידה במחיר תתחיל אולי עוד 3-5 שנים ותהיה ממושכת וכואבת.

 

[efi19803]

שאלה לגישתך - מדוע שעוד שנתיים ירצו להוריד מחירים? למה שלא

ירצו לעלות?

 

[המוסקיטר האחרון]

אני מנתח את זה בצורה הכי אנליטית שיש. כל בועה התפוצצה בסוף

מאז קום המדינה, זאת בועת הנדל"ן הרביעית, וכל אחת התפוצצה בסוף בירידת מחירים של עשרות אחוזים.
גפ בעולם, יותר ממאה בועות נדל"ן התפוצצו וגרמו לירידת מחירים של עשרות אחרוזים.
זה הכל מחזורים כלכליים של הון ונכסים.
עובדתית, זאת בועת הנדל"ן הארוכה ביותר שהייתה כאן.
בניגוד לבועת הנדלן בתחילת שנות ה 90 שם הייתה בעיה הנדסית של מחסור בדירות. בעיה דמוגרפית אמיתית של מיליון עולים שעלו לארץ בתקופה קצרה,
אז הבועה הנוכחית היא כל כולה הבועה הונית.
יש המון אינטרסים אשר מנסים לשמר את המחיר הגבוה, אבל אין דוגמא כלכלית אחת בעולם שיכולה לשמר את המחירים.
למחירים הגבוהים אין הצדקה כלכלית.
לאוכלוסיה אין את היכולת לסחוב על גבה את הבועה הנוכחית.
השאלה היא כלל לא "האם יירדו המחירים". השאלה היא העיתוי.

 

[ערפל10]

אני חולק עליך. זו לא בועה הונית בלבד.

אילו הייתה בועה הונית בלבד, סביר להניח שיחס המחירים בין פריפריה למרכז היה נשמר ואף נוטה לטובת הפריפריה, כי הרי התשואה שם גבוה יותר. אבל המצב הוא הפוך. היחס נוטה באופן קבוע לטובת המרכז. לכן הבעיה היא לא רק הונית אלה בעיקר חברתית-תשתית.

 

[המוסקיטר האחרון]

בשום מקרה אין כאן בעיה תשתיתית

אני יכול להסכים עם הטענה החברתית, כי זה מאד ברור וזה תמיד חברתי.. הרי בלי זה אין בועה...
אבל תשתיתי?
הרי אין בעיה של כמות דירות או נכסים בישראל.
מספר הדירות החדשות הריקות בכל שנה רק עולה ועולה, מה שמסביר שכל שנה כמות הדירות הכוללת שהקבלנים לא מצליחים להפטר ממנה רק הולכת וגדלה.
וכל זאת, למרות ההשקעה המסיבית של תושבי חוץ שעד לאחרונה רכשו נכסים ומשאירים אותם ריקים.
אבל תשתיתית, יש מספיק נכסים לכולם.. כבר המון המון שנים

 

[נדלן2]

בעיה תשתיתית - תחבורה ומקומות תעסוקה

אתה תרכוש דירה בחצי או שליש מחיר בטבריה או באר שבע כשרוב מקומות התעסוקה הן במרכז?
אני לא מכיר הרבה שמוכנים לסוע שעות כל יום מהפריפריה למרכז.

 

[המוסקיטר האחרון]

גם בתל אביב לא חסרות דירות.

ובכלל, מה השתנה בשמונה השנים האחרונות שהמחירים הוכפלו?
הרי הפריפריה הייתה קיימת גם לפני הבועה....
לפני 8 שנים, או 18 שנים, או 28 שנים או בכלל..

תשתיתית? ... הרי התשתיות דווקא השתפרו!!
יש את כביש 6 שלא היה קיים, כבישים רבים הורחבו, הרכבת הגדילה פי ארבע את את כמות הקרונות והמסילות, וכל זאת בקרונות חדשים ומרווחים, ובתדירות של 20 דקות...
הרכבת מגיעה למקומות שלא חלמו שתגיע.. נתיבות, ראש העין, הצפון..
וכבישים שופרו ונוספו נתיבים...
ותמיד יהיו דירות בטבריה ובבאר שבע..

אז לפי הטענה התשתיתית, המחירים היו צריכים דווקא לצנוח...

 

[נדלן2]

הניתוח שלך נכון - המסקנה שלך שגויה

"המחירים היו צריכים דווקא לצנוח" - לא.
אלא המחירים היו צריכים לעלות באופן יחסי בפריפריה פחות מאשר במרכז, וזה מה שקרה.

 

[ערפל10]

נכון מאוד

הנדל"ן היקר ביותר (באופן יחסי כמובן) הוא לא בטוקיו ולא במנהטן, אלה בשכונות בטוחות של הבירות האפריקאיות. לאונדה שבאנגולה וכדומה. והמבין יבין. ישנה קורלציה ברורה בין הפערים החברתיים ומחירי הנדל"ן שנחשב לאיכותי. אז בצד אחד ישנה המדינה כמו הולנד עם המחירים שהם פחות או יותר אחידים, ולכן גם נגישים ומצד שני יש את אנגולה או צפון קוריאה שבהן דירה סבירה בבירה עולה כמה עשרות אלפי "משכורות ממוצעות" במשק.

 

[המוסקיטר האחרון]

חשבתי שאנחנו מדברים על הסיבות לבועה...

באמצע דיון על הסיבות לבועה, פתאום עלתה כאן הטענה שאחת הסיבות לבועה הן התשתיות.
ובדיוק זאת הסיבה שאני התייחסתי לנושא הבועה והתשתיות
כי התשתיות דווקא השתפרו..
אז התשתיות לא יכולות להסביר את הבועה.. ואת המחירים הגבוהים של הנדל"ן.. יחסית לעולם.
וכל זה בלי קשר להבדלים בין פריפריה למרכז.
כי הבועה היא כלל ארצית

אני מקווה שעכשיו זה יותר ברור

 

[ערפל10]

הצחקת אותי... הפקקים לת"א וממנה נעלמו? התנועה זורמת?

הרי ההפך הוא הנכון, זה רק הולך ומתדרדר משנה לשנה. ואם תילך למודעות הנדל"ן בהולנד, האים תראה ניסוחים כגון "קנו בית בליידן, זה רק 20 דקות מאמסטרדם"? אני אומר לך שלא תראה מודעות כאלו. כי אלף אין שום בעיה להגיע לאמסרדם 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע תוך שעה מכל קצה של המדינה ו-ב אין למרבית האנשים גם צורך בזה, כי הרי בליידן ובערים אחרות שם יש לא פחות עבודה מאשר באמסטרדם בדיוק באותן המשכורות והתנאים הסוציאליים, אותה רמה של חינוך ואותם הזדמנויות לניידות חברתית. ואילו כאשר כותבים "קנו דירה לוד זה רק 20 דקות מתל אביב" - הרי הם לא מוכרים את לוד. הם מוכרים (במירמה יש לאמר) את ה"קירבה לתל אביב". ואם לא זאת בעייה תשתית אז מהי?

 

[המוסקיטר האחרון]

מה כל המילים שלך קשורות בכלל לעליה או ירידה של המחירים?

כתבת שלא תהיה ירידת מחירים בגלל התשתית..
אבל בעיות התשתית היו גם לפני הבועה. ודווקא מאז הבועה המצב השתפר.

אז אני טוען שלעניני התשתית אין שום קשר לעליה או ירידה של מחירים. פשוט נוטשא נפרד שאפשר לדבר עליו לנצח, אבל לא קשור לבועה או להתפוצצות הבועה.

מה לא ברור פה?
האם פתאום פרדם חנה התרחקה מתל אביב וזה גרם לעליית מחירים?
באמת שלא הבנתי את ההגיון.

ובכלל...
אתה כל הזמן מביא את הולנד בתור דוגמא, רק לא הבנתי למה ומה זה קשור.
והרי על כל דוגמא בעולם אני יכול להביא דוגמא הפוכה...

 

[ערפל10]

פשר הדוגמה של הולנד

כאשר הכל פחות או יותר אחיד אז יש טעם בחישובים של כמות הדירות פר משקי הבית. כאשר ישנם פערים חברתיים וישנם איזורי ביקוש עם הזדמנויות לניידות חברתית והפריפריה עם מעליות חברתיות תקועות - השוק נהיה מעוות וזה כבר לא כמות הדירות פר משקי הבית, זה הרבה יותר מורכב. אם אתה שואל לגבי התחזית שלי - כמו רבים אני מעריך שבפריפריה המחירים יצאו מכלל פרופרציה. כי הרי האוכלוסייה המקומית בד"כ משתכרת שכר מינימום והיא איננה מסוגלת לשלם מחירים כאלו. והיא גם לא תהיה מסוגלת שכר דירה שתניב תשואה ראויה למשקיעים. ברגע שהריבית תעלה וסיפור כנראה יהיה גמור. כפי שהיה גמור בסוף שנות ה-90. ואילו "באיזורי הביקוש" זה כנראה הרבה יותר מורכב.

 

[המוסקיטר האחרון]

עכשיו הבנתי. יש לך פוזיציה באזור תל אביב והמרכז.. הכל ברור

ורק להזכיר לכולם שכבר היו כאן כמה בועות נדל"ן שהתפוצצו
וכאשר מחירי הדיור עלו, הם עלו בכל הארץ,
וכאשר מחירי הדיור ירדו, הם ירדו בכל הארץ.

אגב, גם העליות וגם הירידות באזור המרכז היו יותר חזקות.

 

[ערפל10]

לא ידוע לי עך כך

זכור לי שבסוף שנות ה-90 היזמים של כמה פרוייקטים בת"א שהיו במחירים מופקעים נתקלו לקשיים ומכרו בהנחות מאוד אגרסיביות, עד ל-25%, לדוגמה אם זכרוני לא בוגד בי - בשכונת המשתלה. אבל זה היה משהו חד-פעמי. מכרו את המלאי וזה נגמר. זכור לי גם שהמחירים ירדו גם בדרום העיר, אבל לא בצורה היסטרית. לעומת זאת זכורה השכונה הגדולה בלוד שצנחה בכ-70%, שכונות דומות בקריות, חדרה, באר-שבע, בני עיש, אשקלון וכדומה שצנחו בכ-30-50%. בלוד זה היה בבת אחת וזה אכן היה יוצא דופן. במקומות אחרים - טיפין טיפין. היו בניינים חצי-ריקים אך הקבלנים לא התפשרו, העבירו לקבלנים אחרים, רק שלא להוריד מחירים.

 

[המוסקיטר האחרון]

ניסיתי להעלות את גרף הנדל"ן ללא הצלחה...

בכל מקרה,
אתה חי בסרט.
מחירי הנכסים לאחר השיא של שנות ה 90 נפלו בעשרות אחוזים, ואפילו לאחר עשור המחירים היו נמוכים ב 30 % מהשיא.

 

[ערפל10]

הגרפים מבלבלים אותך

אתה מסתכל עליהם מסיק מסקנות שגויות. בתחית שנו ה-90 היו שיווקים מאוד אגרסיביים לעולים מחבר העמים של שכונות מאוד לא איכותיות בפרירפיה שגבל בנוכלות ורמאות. לקראת סוף שנות ה-90 המחירים באותן השכונות קרסו וזה משך את הגרפים למטה. לעומת זאת העיר כמו הוד השרון עשתה את הדרך למעלה במשך כל התקופה. המחירים עלו גם בכפר סבא, גם ברעננה ובועד כהנה וכהנה מקומות. האים זה רלוונטי גם להיום? האים גם הכיום משווקות שכונות ענק לא איכותיתיות בעליל? המבין יבין...

 

[נדלן2]

הסיבה לבועה היא ריבית נמוכה, הטיעון של תשתיות שגוי

ולא מחזיק מים בפרט כשמדובר בתוך הערים הגדולות כגון תל אביב וירושלים.

 

[נדלן2]

לא ירצו להוריד מחירים אבל הריבית תעלה בלית ברירה

הסברתי לך בתגובה שלי, האינטרס שמחירי הדירות יהיו גבוהים יישאר, אם מחירי הדירות ירדו אז הבנקים יהיו בבעיה, וקרנית פלוג כאמור דואגת לאינטרס של הבנקים בתור נגידת בנק ישראל.

כחלון אולי רוצה בהורדת מחירי הדיור והוא באמת מנסה להוביל לירידת מחירים, אך הפעולות שלו נוגעות בבעיה מסביב במקום בשורש שלה - ריבית אפסית, בגלל זה הן נועדו לכישלון אמיתי מראש.

אך המחירים ירדו בלית ברירה, כי אי אפשר להשאיר ריבית אפסית לאורך זמן בזמן שהריבית של הכלכלה המובילה בעולם - ארה"ב - עולה. זה יוביל להשלכות משמעותיות לכל המשק. ברגע שייפתח פער בין הריביות לא תהיה ברירה אלא להעלות כאן גם את הריבית כדי להשוות אותה ואז המחירים ירדו בהתאם.