תרחיש ירידת דירות שווה לחכות? נדמיין מצב שבו עוד שנתיים...

[המוסקיטר האחרון]

לדעתי המחירים יירדו גם בלי קשר לריבית. המעמסה פשוט גבוהה מדי

 

[רימון חייט]

אתה מודע לכך שהריבית בארה"ב אינה עולה

העלאה אחת לאחר 7 שנים אינה נחשבת "ריבית עולה".
אנו עדיין בשוק עולמי של ריבית אפס פחות או יותר.
באירופה יש גם מדינות עם ריבית שלילית.
לכן משק קטן כמו ישראל לא יכול להעלות ריבית.
&nbsp
דרך אגב, לא יודע בן כמה אתה אבל לפני כעשור כל הזמן
האשימו את בנק ישראל בכך שהוא מעשיר את העשירים (בעלי החסכונות)
וגוזל את העניים (בעלי ההלוואות) באמצעות הריבית הגבוהה מידי.
&nbsp
&nbsp

 

[ערפל10]

אתה טועה. זה לא תוך יום אחד

הנה למשל בימים אלה ישנו פוקעות הבועות בסינגפור, הונג קונג, רוסיה ואוקראינה. אז זה שהמחירים משתנים מיום ליום. קודם כל העיסקאות נעצרות. העוסקים בתחום נשארים ללא פרנסה והופכים לנהגי מוניות וכדומה. ואז טיפין טיפין חלק מהמוכרים - למי שדחוף - נשברים ומורידים מחירים. ראשית כל "נפגעים" נכסי היוקרה בסגמנט העיליון, ושם אכן ניתן לראות קריסות ב-50%. אבל בסגמנט הרגיל השינויים בקושי נראים לעין, ירידות של אחוזים בודדים בשנה.
ובישראל לצורך העניין לדעתי יש ייחוד מסויים - הפריפריה החברתית המנופחת והמחירים בה שיצאו מכלל פרופורציה. ואז אם מסתכלים על ניסיון העבר - סביר להניח שמרבית הירידות יהיו שם. אבל שוב, לא מיום ליום אלה טיפין טיפין, אחוזים בודדים פה, אחוזים בודדים שם, שרק במהלך מספר שנים ייצטברו למספרים משמעותיים.

 

[המוסקיטר האחרון]

יש בועות שמתנפצות בירידה חדה ומהירה ויש כאלה באיטיות

אבל בסוף, כל הבועות מתנפצות.
איך זה יקרה כאן?
אף אחד לא ממש יודע.
רק שכולם יודעים שזה יקרה מתי שהוא.. וזה גם לא ייקח שנים.
מה שבטוח זה שהמשקיעים ממשיכים לפמפם שהמחירים לעולם לא יירדו, ומאחורי הפרגוד עובדים במרץ להיפתר מהנכסים שלהם במחירי בועה. בינתיים הם מצליחים.
אבל הרכבת הדוהרת מתקרבת במהירות למקום שבו אין יותר מסילה.

 

[ערפל10]

לישראל אין את המאפיינים של המדינות בהן זה התפוצץ בבת אחת

אם נניח שהיו בונים כאן מאות אלפי דירות נופש כמו בספרד שבבת אחת נשארו ללא דורש או בום הבנייה כמו באירלנד או ארה"ב, או שהמחירים היו עולים לא פי-2 אלה פי-10 כמו ביפן בזמנו, אז ניחה. אבל זה הרי ממש לא המקרה. אנחנו דומים יותר להונג-קונג וסנגפור.

 

[efi19803]

כמה שאלות (שכנראה אין להם תשובה)

1. מי קבע מזה מחיר יקר או זול - אולי עכשיו המחירים זולים מידי?
&nbsp
2. באחד השיעורים בסוציולוגיה דובר על כוחות השוק -
&nbsp
ואז נשאלה שאלה מזה כוחות השוק? מיהם בכלל כוחות השוק?
&nbsp
שאלות למחשבה שכנראה אין להם תשובה
&nbsp
&nbsp

 

[ערפל10]

דווקא לזה ישנה התשובה, אומנם לא פשוטה.

האים האוכלוסייה מסוגלת לשלם את המחירים מבלי פגיעה משמעותית בצריכה הפרטית שתוביל למיתון. אם אשפוט את עצמי - אני מהווה לא פחות ולא יותר מאסון כלכלי מהלך למשק. אני מושך משכורת של עשירון עליון, אך במקום לצרוך כמו עשירון עליון אני צורך כמו בקושי עשירון שלישי. כי מרבית המשאבים שלי הולכים לפרעון החוב הענק שנטלתי (כ-1.3 מיליון בשנת 2012 שבינתיים הולך לרדת לכ-0.7). אבל כשאפרע את החוב הרי לא אחזור לצרוך, כי ארצה לשפר את הדירה שנכון להיום שמהווה פשרה כואבת עם הבועה. השאלה היא כמה יש כמוני. וככול שהמצב הנוכחי נמשך - הרי יש יותר ויותר. סביר להניח שהחל ממספר מסוים יקרו נזקים בלתי-הפיכים למשק, כי הרי החובות הפרטיים לא יתנדפו ולא יילכו לשום מקום. ובמיתון - כמו במיתון המחירים מין הסתם יתחילו לרדת.

 

[המוסקיטר האחרון]

זול או יקר? מאד פשוט לבדוק את זה

הדרך הראשונה לדלעת אם מוצר הוא יקר או זול, היא באמצעות ההוצאה החודשים על דיור של האוכלוסיה.
בעולם מקובל שההוצאה המשפחתית החודשית על דיור נעה בסביות 15% - 25%.
אצלנו המספר מתקרב ל 40%... (וכרגע לא חשוב האם מדובר ברכישה או בשכירות)
אם בודקים את הנושא בחודשי עבודה, אז דירה ממוצעת עולה בעולם בין 40 ל 80 חודשי עבודה. אצלנו זה כבר חצה את ה 150 חודשי עבודה.

אז זול או יקר כאן הנדל"ן?
לפחות לפי פרמטרים בין לאומיים, הדיור מאד מאד יקר כאן בישראל.
וגם אם המספרים כאן לא הכי מדוייקים, כי יש בישראל מקומות שמחיר דירה ממוצעת הוא גם יותר 250 חודשי עבודה, ויש מקומות בעולם יותר יקרים ממה שציינתי, אתה מבין שבמדינת ישראל כל הענף חצה מזמן את כל השיאים העולמיים.

מעבר לזה, קיימות הגדרות נוספות בעולם הכלכלי, כגון מחיר הוגן לצרכן או נקודת איזון.
מה שבטוח זה שכל הכלכלנים בעולם כבר מסכימים שהאגדה על כך שהמחיר למוצר נקבע על ידי ביקוש והיצע, הוא לגמרי מופרך.
מדובר רק בתיאוריות של השיעורים הראשונים בכלכלה, על מנת להסביר התנהגות פשוטה של מחיר מוצרים. בפועל זה הוכח כבר מזמן שזה לא עובד.

מחירו של מוצר נקבע לפי הכוחות הכלכליים שיכולים לקבוע את המחיר.
בדיוק כמו בסיפור עם גבינת הקוטג'. הביקוש למוצר היה קבוע לא השתנה כלל, אך המחיר שלו הוכפל בתקופה של שנה.
למה? ככה.
ואפילו מונופול לא היה כאן. שלוש חברות (תנובה שטראוס וטרה) התחרו על כיסו של הלקוח ורק העלו מחירים.
כל זה מוכיח שבאמצעות כוחות חזקים (קשרים פוליטיים, שליטה על אמצעי התקשורת ויחצני"ם טובים), ניתן לשנות את המחיר שהצרכן מוכן לשלם.

אבל באיזה שהוא שלב, הצרכן כבר לא יכול לשאת את המחיר של המוצר.
ולדעתי האישית, אנחנו כבר מזמן חצינו את השלב הזה.

 

[ערפל10]

אלו מילים מאוד כלליות וגם ההיגיון לא לגמרי רלוונטי.

זה לא שהצרכנים הגיעו למרכול וגילו שמהיום הקוטג' עולה 40 שקלים מקום 4 וזה יקר להם והם לא קונים. זה עובד אחרת. נניח שזוג צעיר איננו יכול לשאת את מחיר הדירה בת"א והוא קונה בקרית גת. אבל זה שמכר להם בקרית גת ועשה מכה כעת יכול להישתדרג לפתח תקווה. זה שמכר לו בפ"ת הרי גם עשה בוכטה והוא הוא זה שמשתדרג לת"א. וכך הפירמידה הזאת יכולה להתגלגל שנים רבות, ואכן היא מתגלגלת, ההון עובר מעניים לעשירים וכולם שמיחים. הבעיות החמורות והנזקים בלתי-הפיכים של הפירמידה הזאת הרי באים בהמשך.

 

[נדלן2]

לשאלות שלך "יש" תשובה

"אולי עכשיו המחירים זולים מידי"
לא. הם לא זולים.
כאשר השכר החציוני במשק הוא כ 5 וחצי אלף שקל ומחיר דירה ממוצעת הוא למעלה ממליון ש"ח, המחירים לא זולים. כי גם אם לא יהיו לך שום הוצאות משום סוג שהוא, גם לא על לחם וחלב, תצטרך לחסוך עשרות שנים כדי לרכוש דירה.

 

[h a j b i]

מה הקשר בין השכר החציוני למחיר דירה ממוצעת?

קודם כל השכר החציוני כבר מזמן לא 5,600 אלא יותר באזור 6,200 - 6,300 ואם אתה משווה אותו למחירי הדירות אז תשווה למחיר הדירה החציוני.

 

[נדלן2]

קראת את התגובה שלי לפני שהגבת?

"אתה טועה, זה לא תוך יום אחד".

איפה כתבתי שזה תוך יום אחד? כתבתי בדיוק כפי שאתה מציין - שתהיה ירידה ארוכה וכואבת.

אמרתי אבל דבר אחר, שאם באמת בעלת היכולת (נגידת בנק ישראל) הייתה מעוניינת בפיצוץ הבועה, באופן תיאורטי היא הייתה יכולה לגרום לירידה מיידית תוך יום אחד על ידי העלאת הריבית במספר אחוזים, אבל זה לא יקרה!

בארה"ב הורידו את הריבית באחוזים רבים תוך יום לאחר המשבר ב 2,008.
בארץ הורידו את הריבית ב 0.75% כל פעם ב-2 פעימות בתוך חודשיים רצופים - דצמבר 2008 וינואר 2009 כדי להשתוות לארה"ב.
ההפך לא יקרה

 

[ערפל10]

ממש לא בטוח שעליית הריבית תגרום דווקא לירידת מחירים

למראות שזה תרחיש מאוד סביר. אבל יכול להיות גם תרחיש אחר, כפי שזה קורה פה ושם. המפולת בבורסה, פידיונות של עשרות מילארדים, חוסר יציבות של מערכת הבנקאית - פדיונות של עוד מילארדים, כאשר חלק מהר המזומנים הזה מחפש את דרכו לשוק הנדל"ן. תרחיש כזה למשל מחזיק בשלב זה את המחירים ברוסיה ואוקראינה.

 

[h a j b i]

עליה כזו של ריבית זה לא רציני ולא קשור ליציבות הבנקים

מתי לאחרונה עלתה הריבית ב- 5% במכה? מה גורם לך לחשוב שזה בכלל צעד מעשי?
אני גם חשוב שהעלאה של הריבית עשויה לעצור את העליות ואולי אף תביא לירידות אבל לא בטוח כמה "ממושכת וכואבת" היא תהיה.
&nbsp
המשכנתא הממוצעת היא כ- 600,000 כאשר כבר 5 שנים היא מכילה לכל היותר שליש שצמוד לפריים. מה שזה אומר שגם עליה של 5 אחוז במכה תגרום לעלייה של של כ- 600 ש"ח בתשלום החודשי בממוצע. לא נעים אבל גם לא נורא. בעלייה הדרגתית זה בכלל זניח.
&nbsp

 

[elvinnox]

הממשלה לא רוצה בירידות, למעשה חוץ ממחוסרי דיור אף אחד

לא באמת מעוניין בירידות.
אם הממשלה הייתה רוצה באמת להוריד את מחירי הדיור, היא אפילו לא הייתה צריכה להעלות ריבית, מספיק להגביל את משך המשכנתא ל-15 שנים והופ, אי אפשר לקחת משכנתא של 1M ל-30 שנים אלא רק 0.5M.
אנשים פועלים בצורה לא רציונאלית ולוקחים את ההון המקסימאלי שהם יכולים מתוך מחשבה שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח, אז זה לא משנה אם הם ישלמו את זה, הם אומרים לעצמם שבמקסימום ימכרו את הנכס וירוויחו את העליות
&nbsp
הממשלה חייבת להתערב כאן, כי דיור זה לא מוצר כמו גבינה, יש מגבלה על היצור.
האבסורד הוא שגם מי שיש בידיו יותר מנכס אחד, לא באמת נהנה מעליה ברמת החיים ומי שיהנה מהנכסים האלה יהיו יורשיו.
ככה בעצם כולם נענשים ורק הממשלה והבנקים מרוויחים, אבל הישראלי הממוצע לא רואה את זה ורק מבסוט שהדירה שקנה במיליון היום שווה 2.

 

[המוסקיטר האחרון]

לא רק חסרי דיור צריכים לרצות את ירידת המחירים

הבעיה היא של כל המדינה.
לי יש שלושה ילדים שאחרי צבא והם לא מסוגלים לרכוש היום דירה.
כמוני יש עוד מאות אלפי משפחות בישראל.
למעשה, כל עם ישראל צריך לשאוף לירידת מחירים, כי גם בעלי המשפחות שהם בעלי דירות, לא מעוניינים למכור את הדירות שלהם בשביל לעזור לילדים.
ובכלל, ככל שמחירי הדירות יותר גבוהים, גם בעלי הדירות צריכים להשירע יותר על מנת לעזור לילדים שלהם.
ככה שערך גבוה של דירה לא עוזר לאף אחד, חוץ מאשר לפעילים בשוק הנד"לן.

יושבים בבית אנשים עם שלושה ילדים בגילאים 8-15 ורואים בטלוויזיה שמחיר הדירה שלהם עולה ומבסוטים, ולא מבינים שבסוף הם אלה שהולכים לאכול אותה בגלל עליית המחיר...

יש כאן אנומילה לא נורמלית

 

[ערפל10]

צריך להבין דבר אחד

מחירי הדיור זהו המחיר של הניידות החברתית. פחות חשוב כמה זה בדולרים או בשקלים ומהו אורך המשכנתא. יותר חשוב מה אפשר לקנות ולאן אפשר להתקדם בעזרת העבודה בלבד. אז שוב, בקצה אחד נמצאים ה"מדינות המתוקנות" באירופה עם פערים חברתיים מינימאליים ובעקבות כך גם הנדל"ן הנגיש ובקצה השני - אנגולה וצפון קוריאה. בזו האחרונה המשכורות נעות בין 2 ל-20 דולר לחודש, ואילו דירה רגילה בפיונגיאנג - מאות אלפי דולרים, כאשר דירת הפאר יכולה להגיע אף למיליון דולרים.

 

[המוסקיטר האחרון]

ומאיפה המידע הזה על צפון קוריאה?

הרי מדובר באחת המדינות הסגורות בעולם והמידע עליה הוא מועט ביותר.
לפני מספר שנים הייתי בביקור עסקי בדרום קוריאה ולקחו אותנו לגבול עם הצפון, ושם סיפרו לנו שתושבי הצפון כשמתחתנים, מקבלים דיור בחינם מהממשלה.

מעבר לזה, כאשר אני עושה חשבון של משכורות נדיבה של $20 לחודש (שזה ברף המקסימלי שאתה כתבת), אז גם אם חוסכים את כל המשכורת במשך כל החיים, זה יוצר 240$ בשנה של חסכון, בלי לאכול ובלי לרכוש בגדים, ובכלל בלי הוצאות, אז לאחר 40 שנות חסכון מצליחים לחסוך סכום של 9,600$ לחודש.

אז אני שואל...
מי הם כל אלה שקונים את הדירות במאות אלפי דולרים? או שהתושבים גרים ברחובות ואנחנו לא יודעים?

לפחות לפי מה שאני מוצא בתקשורת, המצב של הדיור בצפון קורא לא דומה למה שכתבת
http://news.walla.co.il/item/2927018

 

[ערפל10]

מדינה מסוגרת אבל לא לחלוטין

כ-40% מהמשק נמצא בידיים שהן דה פקטו פרטיות, למראות שרשמית הכל, כולל הדירות, שייך למדינה. אז מי שרוצה לקנות דירה בבירה - התענוג עולה מאות אלפי דולרים. בערים אחרות מגיע לעשרות אלפי דולרים. המידע מהבלוג של פרופ' לנקוב מאונ' סאול.

http://tttkkk.livejournal.com/

 

[רימון חייט]

קצת על ניידות חברתית ב"מדינות המתוקנות" באירופה

ואפילו בגן העדן הסקנדינבי:
http://www.themarker.com/magazine/1.2337113
&nbsp
רמז: ניידות חברתית אינה קיימת (בממוצע).
&nbsp
כמעט בכל המדינות, האומדן הכי טוב לדעת את העושר שלך
בבגרות הוא לא IQ, לא מבחן המרשמלו ולא מבחנים אחרים.
המדד הכי טוב הוא מידת העושר של הוריך.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611