תשואה גבוהה

[רובי_ד1]

מה התשואה הממוצעת על נכס בארה"ב? אני מבין שזו שאלה כללית.. אבל אשמח שתמקד אותי באזור מסוים בו התשואה צפויה להיות גבוהה

 

[vinney]

התשואה גבוהה לא באזורים אלא בסוגי נכסים. נשארו מעט מאוד ״אזורים״ שבאופן כללי המחירים לרכישה שם נמוכים ואילו מחירי שכירות גבונים (דהיינו אזורי ״תשואה גבוהה״ גנריים). אם בכלל. בכל המקומות בארה״ב המחירים מאמירים כי האנשים קונים בכסף הזול (הריביות בארה״ב כרגע על הרצפה וצפויות לעלות, המשכנתאות לרוב בריבית קבועה ובלי שום הצמדה). השכירויות עולות גם, אבל לא באותו הקצב בכלל.

באילו נכסים כן תקבל תשואה גבוהה? בנכסים בשכונות יחסית עניות בהן לאוכלוסיה אין יכולת לקנות כי או שאין להם כסף לdownpayment אפילו מינימלי או שיש להם בעיות אחרות שמונעות מהם לקבל משכנתא. באזורים כאלה אתה בעצם תבנה על כך שהאוכוסיה היא חלשה מדי לקנות, אבל חזקה מספיק לשלם שכירות. באזורים האלה לרוב עסקאות קניה/מחירה הן בין משקיעים, וגם שם המחירים מאמירים כי אתה לא הראשון שמחפש ״תשואה גבוהה״. האוכלוסיה היא בדרך כלל עויינת לבעלי הביתים. זה אומר הרבה פעמים לא משלמים (בזמן או בכלל), פינויים, התעסקות עם רשויות מקומיות עויינות (כי השוכרים הם המצביעים, לא בעלי הביתים) שכופות כל מיני חוקי פינוי נוקשים או הגבלות על מה מותר לבעלי הביתים לעשות, וכד׳. דהיינו - תשואה גבוהה באה גם עם סיכון גבוה.

 

[ניר בבגני]

הי רובי
בהמשך לתשובה של ויני, יש קשר בין תשואה לרמת סיכון.
בעצם מה שויני מציע לך ואני נוטה להסכים עם ההמלצה
להימנע מגישה של לעשות "שופינג תשואה" הכי גבוהה
כי התוצאה של גישה כזו עלולה להוביל אותך לפרויקטים בסיכון גבוה
אשר לרוב המכריע אינם נכונים למשיקע הישראלי הממוצע.
הדגש של "מה לא" הוא חשוב כי הרבה ישראלים נופלים בטעויות האלה של פיתוי תשואות גבוהות. זו עובדה.

עכשיו "מה כן"-
תלוי תשואה ממה - אם אתה מתכוון תשואה מהשכרה
אני אני מציע לך לחפש לפי שווקים בארצות הברית בחתך סוציו אקיונומי חציוני:
למשל במטרו קליבלנד אוהיו תשואה באזורים כאלה סביב 6-7% מהשכרה
וכרגע עם עליית מחירים של כ20% בשנה האחרונה. כרגע יש דינמיקה של עליית מחירים חזקה.

למשל במטרו של ג'קסונויל פלורידה בחתך סוציו אקונומי חציוני התשואה מהשכרה סביב 4-5%
וכנל דינמיקה של עליית מחירים גבוהה

באופן כללי, אזורי מטרו של מדינות מובילות בחגורת השמש יטו לכיון ג'קסונויל פלורידה ומטה.
אזורי מטרו של מדינות בשווקים המשניים כמו צפון מזרח ארצות הברית יטו למספרים דומים למטרו קליבלנד אוהיו

ברור שכל אזור מטרו דורש התמחות בפני עצמה.
מה שיש כאן זו תשובה מאקרו כי שאלת מאקרו
אישית, אני דוקא מאמין שכסף בנדלן עושים דרך שליטה בפרטים הקטנים ודרך הקשרים שלך עם אנשים ובעלי מקצוע באזור.