השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חברת safe future

[naf86]

אתה קצת מתבלבל בשרשור

אני לא זה שמתעסק עם מר בודנר. אלא Erant1983. אני גם מתעסק עם רוצ'סטר, אבל בצורה עצמאית, ולא דרך חברה. ראיתי את הנכסים של מר בודנר, ובהחלט יכול להיות שם תשואה של 10%.
השבוע ראיתי באזור הזה נכס. העלות הייתה 90 אלף דולר, השכ"ד החודשי היה 1,575 לחודש. אחרי שמורידים מיסים ($4,765), ביטוח, עמלת סוכן ועוד כמה דברים, מגיעים לבערך 10% נטו תשואה תזירימית
&nbsp
בכל מקרה, הנה מה שכתבתי:
"שיטה שיותר מקובלת זה לקחת את השכר דירה, להוריד את העלויות, וממה שנשאר לחלק בעלות הנכס"
&nbsp
הנה מה שAsiDS כתב:
" אם קנינו בית ב100 אלף דולר, וקיבלנו עליו במהלך השנה 10K נטו, זאת אומרת שיש לנו תשואה תזרמית של 10% על הכסף."
&nbsp
זה בדיוק אותו חישוב. אז איפה זה "ממש לא מה שכתבת"?
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Erant1983]

חישוב תשואה

בחישוב התשואה אצל דיוויד נלקח בחשבון 1. ארנונה. 2. מים. 3. ביטוח נכס. 4. דמי ניהול (10% של חברת הניהול). 5. חוסר תפוסה (10%). 6. תחזוקה (12%).
האמת שכאשר אני נמצא בקבוצה החישוב הוא אותו חישוב על כל נכס בקבוצה, ותחשיב התשואה מתחלק בין כלל הנכסים, כל ההכנסות מינוס כל ההוצאות, לחלק לסכום ההשקעה הכולל של כלל הנכסים מה שמסכם את התשואה הכוללת, ואז כל אחד מקבל ביחס לסכום הראשוני שהשקיע. חשוב לי להדגיש שסכום ההשקעה אצלי כלל את מחיר הנכס+ברוקר מקומי+הוצאות סגירה. הנכס לא הצריך שיפוץ. (היה נכס אחר שהצריך שיפוץ וסכום השיפוץ נכנס גם לסכום ההשקעה)

 

[צבי ליך]

לפני כחודשיים פנה אליי מישהו שהשקיע בקבוצה

אמנם לא קבוצה של הדיוויד הזה, אבל אולי יש פה מוסר השכל.
&nbsp
המשקיע ההוא שלח דו"חות של מארגן קבוצות די מוכר (ביקש ממני להימנע מלפרסם מי המארגן).
היה מפתיע לראות עד כמה הדו"חות לא עקביים. זה כמו לכתוב נוח עם 7 שגיאות כתיב.
הדברים גם היו כל כך ברורים, שלא הצלחתי להבין איך מספר דו ספרתי של משקיעים לא עלו עליהם.
&nbsp
המוסר השכל שאני לקחתי מזה הוא שכשיש מספר רב של משקיעים קטנים, ומספר רב של נכסים, אף אחד מהמשקיעים לא קורא את הדו"חות שהמארגן שולח. שלא לדבר על בדיקת נאותות בסיסית.
&nbsp
במונחים של ארה"ב אני לא מאד רחוק מרוצ'סטר, ויצא לי להיפגש עם מספר משקיעים מקומיים שפועלים שם.
אני אהיה מאד מופתע אם יש שם נכסים סבירים (שלא עומדים להתפרק) שמניבים תשואות דו ספרתיות ללא מינוף. אני שמעתי סיפורים אחרים לגמרי

 

[naf86]

אני פעיל מאוד ברוצ'סטר (וגר ברוצ'סטר)

יש פה מפגש של משקיעים/סוכנים/קבלנים ועוד פעילים בנדל"ן פעם בחודש. אז יצא לי לדבר עם הרבה אנשים שונים מרוצ'סטר שיש להם אסטרטגיות שונות.
&nbsp
יש פה אזורים שונים. חלקם טובים יותר, חלקם טובים פחות. אפשר למצוא פה נכסים עם תשואות טובות, אפשר להשרף עם נכסים גרועים. זה תלוי בכמות הזמן/כסף שמשקיעים במציאת הנכס.
האם כל הנכסים ברוצ'סטר מניבים תשואות דו ספרתיות? בוודאי שלא. אפשר למצוא נכסים עם תשואות דו ספרתיות.
אבל גיליתי שככל שהנכס יציב ובאזור טוב יותר, ככה התשואה יורדת. לכן החברה שלנו קונה באזורים טובים יותר עם פחות סיכון. זה אמנם בא על חשבון התשואות, אבל יש מספיק "בשר" כדי שזה ישתלם.

 

[naf86]

מספרים קצת גבוהים

אני לרוב מחשב פחות על חוסר תפוסה ותחזוקה.
&nbsp
מה קורה אם יש תפוסה מלאה כל השנה. האם הוא מחזיר למשקיעים את ה-10% או משאיר אצלו בשביל לכסות נכסים אחרים?

 

[Erant1983]

שאלה טובה

אלה הם אחוזים שנלקחים בחשבון לצורך תחשיב התשואה (מרווחים ראלים לחלוטין) במידה וחלק מזה לא נגבה במהלך השנה אכן התשואה עולה בהתאם.
זה בדיוק הכח של הקבוצה, שבסך הכולל בדרך כלל לא כל מרווחי הביטחון נגבים, נתון שמייצב ואף מעלה את התשואה של הקבוצה.

 

[naf86]

והרווחים שלך הם בהתאם לתשואה?

אז בסופו של דבר, מנהלי הקבוצה לוקחים קודם לעצמם את הכסף ומה שנשאר מחלקים לך.

 

[צבי ליך]

איך אתה מפקח על דיוויד?

האם בדקת את ההיסטוריה של כל נכס ונכס שהקבוצה קנתה (הרי התשואה שלך לא נקבעת רק לפי הנכסים שאתה קנית)?
האם אתה עוקב אחרי ההוצאות (בודק חשבונות)?
מה רשום על שמך?
&nbsp
שוב- ממה שאני מכיר, רוב המשקיעים בקבוצות מקבלים דו"ח רבעוני מצ'וקמק, לא בודקים אותו כמו שצריך, ואחר כך ממליצים לכולם על סמך נתונים שהם לא בדקו.

 

[Erant1983]

אצלו זה שונה

אני יסביר את מנגנון ההשקעה, וחושב שזה יענה על רוב השאלות.
יש כמה הבדלים מהותיים בין כל הקבוצות (שבדקתי), לזו של בודנר בה קניתי.
רוב הקבוצות מתבססות על נכס אחד גדול (מולטי פאמילי) ועל בעלות משותפת.
אצל בודנר זה עובד על נכסים פרטיים ובעלות פרטית. רק ההתנהלות היא קבוצתית.
הקניה נעשית ישירות מהמוכר, ככה שאני רואה באתר המחוז שמה ששילמתי זה מה
שהמוכר קיבל. אין להם אפשרות לעשות עלי סיבוב (וזה היה לי מרכיב מאד חשוב).

עד ל8% דיוויד לא מרוויח כלום. הכל נטו למשקיעים. רק מעל, זה מתחלק חצי לו
וחצי למשקיעים. אז אם הקניה לא טובה, זה דופק בעיקר אותו... כמובן שבדקתי כמיטב
יכולתי, אבל זו נקודה חשובה.

בעניין הדוחות, אני לא מקבל דוחות מדיוויד, את הדוחות אני לוקח מפורטל אישי
שם מתפרסמים דוחות חודשיים ישירות מחברת הניהול, והן מורכבות ישירות מהפעילות
בשטח (כלומר החברה משתמשת בתוכנת ניהול דרכה הכל נעשה, כך שזה הכי
אוטנטי שיש. אני רואה בדוח את כל הנכסים בקבוצה ואת כל ההכנסות וההוצאות.

צריך לומר את האמת, יש דברים שבהם אני מתבסס על היושרה של דיוויד בודנר,
ואם הוא היה רוצה לגנוב אותי, אני בטוח שהוא יכול לעשות את זה (בצורה מוגבלת מאד)
אבל כל איפה שאפשר, הוא עושה הכל כדי שיהיה לי שקוף, וכדי שיהיה לי הכלים לבדוק
אותו ולהבין את מה שאני עושה. אני גם מאד סומך עליו ברמה האישית, אבל על זה בלבד
אי אפשר להתבסס.

 

[naf86]

כתבת

"4. דמי ניהול (10% של חברת הניהול)." - האם זה לפני או אחרי ה-8% חישוב של בודנר?

 

[Erant1983]

לפני

החלוקה נעשית מהנטו, כלומר אחרי שנלקחים בחשבון ששת ההוצאות הנ״ל (דמי הניהול כמובן הולכים לחברת הניהול המקומית שמטפלת בנכסים לא לדיוויד). לדוגמא אם הקבוצה עשתה 13% נטו בסוף השנה, הרווח שלי לאחר החלוקה יהיה 10.5% ושל דיוויד בודנר 2.5%.

 

[naf86]

אז למה אתה צריך את דיוויד בודנר?

למה שלא תקנה בעצמך נכס ברוצ'סטר, תתן לחברת ניהול מקומית, ותגרוף לבד את כל הנטו?
&nbsp
בגלל שאתה חלק מקבוצה, אם הנכסים שלך הם הטובים ביותר, אתה מסבסד את שאר הקבוצה.

 

[Erant1983]

צריך אותו ועוד איך

תראה השאלה שלך לגמרי במקום, בשביל לענות עליה אני אקדים סיפור קטן.
לפני שפגשתי את דיוויד בודנר לפני 4 שנים לערך פגשתי בחור שנראה היה לי אמין שהציע לי לרכוש נכס במקום בו הוא התעסק. היה לו משרד יפה מזכירה נאה ומלא כריזמה הוא הציע ללוות אותי ברכישה, אמר שימצא לי נכס 30% מתחת לשווי שוק, הציג בפני טבלאות נתונים וסטטיסטיקות שהציגו שהאיזור שהוא מתעסק בו הוא הטוב ביותר ובמגמת עליה. לאחר הרכישה חיבר אותי עם חברת ניהול מקומית לקח את העמלה שלו ונעלם. שלושה חודשים הכל היה בסדר קיבלתי את הצ'ק הראשון והייתי מבסוט. ברבעון השני חיכיתי בכליון עיניים לצק השני, חיכיתי וחיכיתי וכלום לא הגיע. יצרתי קשר עם חברת הניהול והם אמרו לי שהדייר שהיה בנכס עזב, ושהם עובדים על מציאת שוכר חדש. מפה לשם יצא ששנה לא ראיתי הכנסה ורק הוצאות על ארנונה מים וכו, וכשניסיתי להיעזר בבחור שמכר לי את הנכס כל מה שהוא אמר לי זה שצריך לעבור לחברת ניהול חדשה.
לבסוף החלטתי למכור את הנכס בעזרת מתווך מקומי והסתבר שקניתי את הנכס ביותר ממה שהוא באמת שווה (הבחור גזר עלי קופון שמן במכירה כך הסתבר) ומכרתי אותו ב15,000$ פחות ממה שקניתי אותו...
בקיצור הגעתי למסקנה שלתוך התחום הזה אני לא נכנס יותר.
במקרה נתקלתי באתר של דיוויד בודנר ונהנתי מהרעיון מצד אחד אני הבעלים של הנכס וקונה את הנכס ישירות מהבעלים ומצד שני אני לא צריך לדאוג ולהתעסק עם הנכס, וההכנסה שלי הופכת להיות יציבה. נכון שבמקרים מסויימים אם הנכס שלי אכן עושה תשואה גבוהה אני בפועל רואה פחות ורואה את ממוצע הקבוצה, אבל לכל נכס יש תקופות טובות יותר וטובות פחות. לי חשוב יציבות ושקט נפשי. אני כבר שנתיים עם דיוויד בודנר ועד עכשיו הקבוצה לא מאכזבת וההכנסה שלי ממשיכה להיות יציבה.
ונקודה נוספת, אם לא נמצאים בשטח בפועל אי אפשר להתעסק אם זה, לדיוויד יש שותף שגר שם ומפקח על חברת הניהול ומוודא שהכל ממשיך ופועל כמו שצריך.

 

[vinney]

אפשר שאלת תם?

למה אתה בוחר להשקיע בקרן מצומצמת של דיוויד מה שמו, ולא בקרן נאמנות ממוסדת? הרי לזה ש"אתה הבעלים" אין שום משמעות בסצנריו שאתה מתאר, ההכנסה שלך בכל מקרה הופכת להיות ממוצעת לקבוצה. אז למה להשקיע בקרן כל כך קטנה, לא מפוקחת ולא מבוזרת - כשאתה יכול להשקיע בקרן הרבה יותר גדולה, מבוזרת ומפוקחת ועדיין לקבל את אותן התוצאות?

 

[Yakir87]

קרן נאמנות ממוסדת

אשמח לדוגמאות לקרנות כאלו שנותנות תוצאות של 8%-10%.

 

[vinney]

בבקשה

דוגמא אחת לחלוטין בשלוף:
&nbsp
https://finance.yahoo.com/quote/VNQ/performance?p=VNQ
&nbsp
ממוצע 10 שנים כ6.5%, ממוצע 5 שנים האחרונות כ9.5%. קח בחשבון שה10 שנים עדיין לוקח בחשבון את הנפילות של 2008-2009, ועדיין עם זאת הממוצע הרב שנתי הוא יותר מ6%.
&nbsp
קרן פאסיבית לחלוטין, חוץ מלתת פקודת קניה לא צריך לעשות איתה כלום. אגב, התשואה ממוסה כרווחי הון, ואפשר להשקיע את הדיווידנדים, מה שמעלה את התשואה עוד יותר. נסה את זה עם דיוויד מה שמו.

 

[צבי ליך]

אני חושב שברור למה כן שווה לסבסד נכסים אחרים

זה פיזור סיכונים, ומייצב את התזרים.
&nbsp
הנה כמה נקודות תורפה של המודל הזה:
&nbsp
1. אתה לא יודע אם שילמת מחיר הוגן על הנכס.
אתה לא יודע אם בודנר לא מקבל עמלה מהמוכר או קשור למוכר.
הזכרתי ששלחו אליי דו"חות של קבוצה קטנה יחסית שאירגן ישראלי אחר, ואני נמנע מלחשוף מי זה. גם שם היה מדובר במספר נכסים, ולא במולטי פאמילי.
בדקתי את החברות שמכרו נכסים לקבוצה, והסתבר שבחלק מהמקרים הבעלים הייתה סוכנת נדל"ן שהיא גם שותפה ונציגה של המארגן (ישראלית לשעבר).
קנתה בזול (אולי אפילו מכספי המשקיעים), ועשתה פליפ מהיר למשקיעים הישראלים.
&nbsp
2. תיעדוף של התזרים על פני רווח הון.
היזם חי ביומיום רק כשהתזרים הוא מעל 8%, ולכן המוטיבציה שלו להשקיע בתחזוקה והשבחה נמוכה משל בעל הנכס.
יותר מזה- גם לחברי הקבוצה האחרים אין אינטרס שישביחו את הנכסים שבבעלותך.
הרבה מההוצאות אפשר לדחות, או לעשות תיקוני פרטאצ' במקום לתקן כמו שצריך.
התזרים נראה טוב בזמן שהתקלה מחמירה, ובעוד כמה שנים המשקיע יימצא את עצמו מול בעיה גדולה בהרבה.
&nbsp
3. חברת הניהול עובדת בשביל עצמה, בשביל המארגן, ובשבילך. לפי הסדר הזה.
אם המארגן רימה אותך, היא בד"כ לא תחשוף אותו מסיבה פשוטה- מארגן רמאי היה בוחר חברת ניהול שתעזור לו.
זה שאתה רואה נתונים בזמן אמת זה חשוב, אבל בשורה התחתונה אין לך פיקוח אפקטיבי.
אתה לא יודע מה קורה עם ההשקעה שלך.

 

[aeonf]

הבחור שכח לציין את דמי התיווך שבודנר גובה

בזמנו זה היה 3,000$ + מע"מ, זה יכול בקלות להגיע ל8% מעלות הנכס הנרכש.

 

[naf86]

לכן לא קונים נכס לפני שבודקים אותו...

כשאנחנו בוחנים נכס, אנחנו מסתכלים על מכירות של נכסים דומים באזור. אנחנו מסתכלים על ההיסטוריה של הנכס. בוחנים כמה שכ"ד מקובל באזור. רק אז מגישים הצעה.
הסיפור שלך מראה שאתה הסתמכת רק על מי שיש לו מה להרוויח מהמכירה. הסתמכת עליו כשהוא טען שזה 30% מתחת לשוק.
&nbsp
אם יש לך סוכן טוב ואמין, ומנהל נכס טוב ואמין, ויודע לבדוק לבד את הנתונים, זה עדיין מחזיר לשאלה של למה צריך את דיוויד בודנר? הוא סה"כ עושה עבודה שאתה יכול לעשות עצמאית בצורה די קלה.

 

[chaimbeker]

לי גם יש שם נכס

לי יש גם נכס בקבוצה של דיוויד בודנר.
כששקלתי להשקיע בארה״ב, הדבר שהכי הפריע לי זה חוסר היציבות שזיהיתי.
אני יכול לפרגן לדיוויד מכאן ועד הודעה חדשה, אבל עניין הקבוצה זה לדעתי אחד הפלוסים הבולטים שהוא מציע.
זה הופך את ההשקעה מ״עסק קטן ותנודתי״ ל״עסק גדול ויציב״ לי זה פתר את בעיית היציבות שתיארתי.
אני לא חושב שהנכס שלי הוא הכי טוב בקבוצה. אני חושב שלכל נכס יש זמנים טובים יותר וטובים פחות. ואותו נכס שהרוויח 18% בשנה אחת, יכול להפסיד כסף בשנה הבאה. וחוזר חלילה. היציבות שמתקבלת שווה לדעתי יותר מכל השאר.
בסופו של דבר לי בתור משקיע חשוב היציבות, לדעת שכל שלושה חודשים אני מקבל צ'ק.
לדעתי לא ניתן להצליח בהשקעה מסוג זה בשלט רחוק. נקודה.
צריך להתחכך בעסק למשך תקופה כדי להבין את הנחרצות של מה שאני אומר.