השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חברת safe future
- פותח הנושא eladanin
- פורסם בתאריך
"תשואה בכלכלה, היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות"
https://he.wikipedia.org/wiki/תשואה
המטרה במדידה של תשואה היא לפשט השוואה בין אלטרנטיבות. בכל ענף יש חישוב אחר שהוא נפוץ, וקוראים לו בשם הגנרי "תשואה".
 
לדוגמא: כשמדברים על תשואה בשוק האג"ח, בד"כ מתייחסים לתשואה שנתית לפדיון (כלומר- בהסתכלות קדימה. לפי מחיר השוק. לא לפי הערך הנקוב, או לפי הערך בהנפקה).
 
מה שאתה כתבת עליו הוא תשואת עבר תזרימית.
מסכים איתך תשואה עתידית זו הערכה.
גם כשכותבים שהתשואה התזרימית באיזור מסויים (Cap Rate) היא איקס אחוז זו הערכה.
לא משקללים את עלות העבר של כל נכס שנמצא באיזור, ואת השכירות שנגבתה עליו, אלא נכסים שנמכרו לאחרונה (שזה קירוב לשווי השוק הנוכחי), וההכנסות משכירות באותה נקודת זמן.
https://he.wikipedia.org/wiki/תשואה
המטרה במדידה של תשואה היא לפשט השוואה בין אלטרנטיבות. בכל ענף יש חישוב אחר שהוא נפוץ, וקוראים לו בשם הגנרי "תשואה".
 
לדוגמא: כשמדברים על תשואה בשוק האג"ח, בד"כ מתייחסים לתשואה שנתית לפדיון (כלומר- בהסתכלות קדימה. לפי מחיר השוק. לא לפי הערך הנקוב, או לפי הערך בהנפקה).
 
מה שאתה כתבת עליו הוא תשואת עבר תזרימית.
מסכים איתך תשואה עתידית זו הערכה.
גם כשכותבים שהתשואה התזרימית באיזור מסויים (Cap Rate) היא איקס אחוז זו הערכה.
לא משקללים את עלות העבר של כל נכס שנמצא באיזור, ואת השכירות שנגבתה עליו, אלא נכסים שנמכרו לאחרונה (שזה קירוב לשווי השוק הנוכחי), וההכנסות משכירות באותה נקודת זמן.
נו בחייך.
כשאני כותב שיש לי תושאה של 10% - אני לא מעריך שום דבר, אני מציין עובדה. כשמישהו בא ואומר לי שבגלל שמחיר השוק עכשיו יותר גבוה אז התשואה שלי יותר נמוכה - הוא מדבר שטויות.
 
כשאתה קונה אג"ח, אתה מודד מה התשואה שלך מתשלומי הריבית על בסיס הכסף ששילמת, לא על בסיס הערך הנקוב. כשאתה סופר דיבידנדים ממניות - אתה משווה לסכום הכסף ששילמת על המניות, לא כמה שהן שוות עכשיו.
 
למה זה בכלל ויכוח? זה הרי א"ב בניהול השקעות.
כשאני כותב שיש לי תושאה של 10% - אני לא מעריך שום דבר, אני מציין עובדה. כשמישהו בא ואומר לי שבגלל שמחיר השוק עכשיו יותר גבוה אז התשואה שלי יותר נמוכה - הוא מדבר שטויות.
 
כשאתה קונה אג"ח, אתה מודד מה התשואה שלך מתשלומי הריבית על בסיס הכסף ששילמת, לא על בסיס הערך הנקוב. כשאתה סופר דיבידנדים ממניות - אתה משווה לסכום הכסף ששילמת על המניות, לא כמה שהן שוות עכשיו.
 
למה זה בכלל ויכוח? זה הרי א"ב בניהול השקעות.
זה ויכוח כי אנחנו לא מסכימים
לצרכי ניהול השקעות, ההחלטה המרכזית שעומדת בפניך היא אם לקנות, להחזיק או למכור.
מה שחשוב זו ההערכה שלך לתשואה הכוללת קדימה, על בסיס כמה שתשלם או תקבל עבור הנכס.
 
לצורך הזה, מה ששילמת רלוונטירק כי זה משפיע על המס שתשלם אם תמכור אותו.
מעבר לזה, זה חשוב רק למי שרוצה ללמוד על ההיסטוריה שלך כמשקיע.
 
aeonf בדרך כלל מגיב לעניין.
הוא טען ש-Erant1983 התייחס רק לתשואת התזרימית עד היום, אבל לא מתחשב בתשואה ההונית.
כנראה aeonf מעריך שהנכסים שווים הרבה פחות ממה ששולם עליהם.
לצרכי ניהול השקעות, ההחלטה המרכזית שעומדת בפניך היא אם לקנות, להחזיק או למכור.
מה שחשוב זו ההערכה שלך לתשואה הכוללת קדימה, על בסיס כמה שתשלם או תקבל עבור הנכס.
 
לצורך הזה, מה ששילמת רלוונטירק כי זה משפיע על המס שתשלם אם תמכור אותו.
מעבר לזה, זה חשוב רק למי שרוצה ללמוד על ההיסטוריה שלך כמשקיע.
 
aeonf בדרך כלל מגיב לעניין.
הוא טען ש-Erant1983 התייחס רק לתשואת התזרימית עד היום, אבל לא מתחשב בתשואה ההונית.
כנראה aeonf מעריך שהנכסים שווים הרבה פחות ממה ששולם עליהם.
למה יתכן? אני תמיד צודק
זה תלוי על מה מסתכלים. ראיתי כתבה שכתבו לקחת שכר דירה שנתי ולחלק בעלות הנכס. אז אם השכ"ד השנתי הוא 10 אלף, והבית עלה 100 אלף, הרי שיש 10 אחוז תשואה.
 
אבל שיטה שיותר מקובלת זה לקחת את השכר דירה, להוריד את העלויות, וממה שנשאר לחלק בעלות הנכס. משהו כזה:
http://www.wikihow.com/Figure-Cap-Rate
 
אפשר גם להסתכל על העליית ערך. אם הבית עלה 100 אלף דולר, ועכשיו הוא שווה 110 אלף, הרי שיש 10 אחוז תשואה (על הנייר) בערך הבית.
זה תלוי על מה מסתכלים. ראיתי כתבה שכתבו לקחת שכר דירה שנתי ולחלק בעלות הנכס. אז אם השכ"ד השנתי הוא 10 אלף, והבית עלה 100 אלף, הרי שיש 10 אחוז תשואה.
 
אבל שיטה שיותר מקובלת זה לקחת את השכר דירה, להוריד את העלויות, וממה שנשאר לחלק בעלות הנכס. משהו כזה:
http://www.wikihow.com/Figure-Cap-Rate
 
אפשר גם להסתכל על העליית ערך. אם הבית עלה 100 אלף דולר, ועכשיו הוא שווה 110 אלף, הרי שיש 10 אחוז תשואה (על הנייר) בערך הבית.
חישוב תשואה
צריך לעשות הבדל בין תשואה הונית לבין תשואה תזרימית. תשואה תזרימית נקבעת לפי הסכום הכולל של ההשקעה. אם קנינו בית ב100 אלף דולר, וקיבלנו עליו במהלך השנה 10K נטו, זאת אומרת שיש לנו תשואה תזרמית של 10% על הכסף. גם אם קנינו במחיר מציאה והמחיר האמיתי שלו בשוק הוא 125K, עדיין התשואה התזרימית היא 10%, אך עכשיו יש לנו גם תשואה הונית של 25% (על הנייר).
הוויכוח הישן הוא מתי צריך לממש את הרווח הוני, כי ברגע שממשים אותו נעצרת התשואה תזרימית... הרבה אנשים פותרים את זה ב REFAINANCE, מחלצים את סכום ההשקעה המקורי מהנכס ומפנים אותו לנכסים חדשים, וממשיכים לקבל תשואה תזרימית פחות תשלומי המימון.
צריך לעשות הבדל בין תשואה הונית לבין תשואה תזרימית. תשואה תזרימית נקבעת לפי הסכום הכולל של ההשקעה. אם קנינו בית ב100 אלף דולר, וקיבלנו עליו במהלך השנה 10K נטו, זאת אומרת שיש לנו תשואה תזרמית של 10% על הכסף. גם אם קנינו במחיר מציאה והמחיר האמיתי שלו בשוק הוא 125K, עדיין התשואה התזרימית היא 10%, אך עכשיו יש לנו גם תשואה הונית של 25% (על הנייר).
הוויכוח הישן הוא מתי צריך לממש את הרווח הוני, כי ברגע שממשים אותו נעצרת התשואה תזרימית... הרבה אנשים פותרים את זה ב REFAINANCE, מחלצים את סכום ההשקעה המקורי מהנכס ומפנים אותו לנכסים חדשים, וממשיכים לקבל תשואה תזרימית פחות תשלומי המימון.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.