השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חברת safe future

[eladanin]

השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חברת safe future

שלום לחברי הפורום.
אשמח לשמוע את דעתכם בנוגע לחברה safe future.
אני מעוניין השקיע דרכם ברכישת שטח, שעליו יבנה קבלן מקומי בארה"ב שעובד עם החברה.
האם משהו מחברי הפורום השקיע דדכם בנכס? במידה וכן, אשמח לשמוע איך היתה החוויה, מהי רמת האמינות והאם אתם ממליצים להשקיע דרכם?

שאלה נוספת, אם יש בידי 80K$ להשקעה בנדל"ן בחו"ל, מה לדעתכם האפוציות האחרות שיש בידי? במידה ולא דרך safe future.

תודה מראש לעונים.
אלעד

 

[AsiDS]

לא אהבתי את העסקה שלהם

בדקתי שלוש עסקאות שלהם והמספרים לא מסתדרים לי. בכל העסקאות שבדקתי, מחיר הנכס משקף רק 10% מתחת למחיר השוק. בשביל 10% לא נכנסים לעסקת בניה! בעסקת בניה יש הרבה יותר מרכיבי סיכון ולכן מקובל שעלות הפרויקט לא תעלה על 75% ממחיר המכירה. לא נעים לי להגיד אבל זה נראה שהמשקיעים הישראלים הפכו להיות חברת המימון הכי טובה של חברת הבניה של סייף פיוצ'ר. בחלק מהאזורים שהם בנו, תמיד היו קבלנים אחרים שרצו להיפטר מסחורה, וניתן היה למצוא בית חדש, מוכן (!) לקניה במחיר זול יותר, בלי להיכנס לתהליך של בניה.
גם בחוזה שלהם, הם די מעבירים את האחריות למשקיע, וכל העזרה שלהם במקרה של "תקלה" מבוססת על רצון טוב... צריך לעגן בחוזה שלהם הרבה יותר אחריות בתור "היזמים".

 

[yonirozen]

מסכים עם AsiDS

בוא נחשוב רגע על הארץ ולא על ארה״ב, פרויקט בנייה מאפס הוא אירוע מאוד מורכב, כולל כל כך הרבה גורמים מעורבים והפוטנציאל לבעיות אדיר - החל מפשיטת רגל של ספקים, בעיות באיכות העבודה, עיכובים משמעותיים, רמאיות (לא עלינו) וכו׳.

עכשו , בוא ניקח את כל המורכבות הזו שקיימת בארץ (שיש לך אולי את הכלים לנהל אירועים כאלו) מרחק 5000 ק״מ מהבית. המורכבות גדלה פי עשר.
ומה קורה אם השוק משנה מגמה תוך כדי הבנייה - יכולת התגובתיות נמוכה מאוד, הרי לא ניתן להשכיר שלד של בית לאנשים .

לדעתי, הסיכון בפרויקט מסוג זה גדול משמעותית על התועלת ולכן לא הייתי שוקל להיכנס לפרויקט כזה.

בהצלחה

מזכרוני עפ״י בחינה שנערכה על פרויקטים ממגוון סוגים - מעל 70% מהפרויקטים לא מסתיימים בזמן שתוכנן ולא בתקציב שתוכנן להם.

 

[AsiDS]

למרות שאתה מסכים איתי

יוני, תודה שאתה מסכים איתי, אבל אני חייב לגעת בכמה נקודות שכתבת. אירוע בניה בארה"ב הוא אינו דומה כלל ועיקר לאירוע בניה בארץ. אם אתה קונה יחידת קרקע מפורצלת ומוכנה לבניה, כל נושא התוכניות והאישורים הוא לא יותר מחודש חודשיים, מה שבארץ הוא חודשים עד שנים! זמן הבניה בארה"ב הוא בין 6-12 חודשים תלוי בגודל הבית. דווקא פה אין לי בעיה עם העסקה של סייף פיוצ'ר, כי אם אתה מכיר היטב את האזור והרשויות + עובד עם קבלן מנוסה, אתה לא אמור להתקל בבעיות מיוחדות. הבעיה שלי היא שיש בסיפור הזה שלוש ידיים: סייף פיוצ'ר בתור היזם, הקבלן והמשקיע. מהבדיקה שלי זה נראה ששני הראשונים גוזרים קופון לא משנה מה, בעוד שהמשקיע נהנה מהשאריות ונושא את כל מרכיבי הסיכון, וזה לא בסדר! אני מכיר קבלנים שמוכנים לעשות את אותה עסקה, רק ההבדל שהם לוקחים הרבה ממרכיב הסיכון עליהם וגוזרים את הקופון רק אחריי שהשמקיע מחזיר לפחות את הקרן +8%.
אני גם שונא שבתעלולי שיווק משתמשים בכל מיני נתונים סטטיסטיים לא רלוונטיים:
http://agishron.blogspot.co.il/p/blog-page_18.html

 

[eladanin]

עשית איתם עסקה?

ראשית, תודה לך וליוני על התגובות.

מהעצות שלכם, הצעד הבא שלי זה לבדוק את מחיר הנכסים באזור המיועד לבניה. במידה ובתים מוכנים באזור יהיו בפערים של 10-15 אחוזים, עסקת הבניה והסיכון הגלומים בה, לא משתלם (אם הבנתי אותך נכון).

דבר נוסף - האם ישנה חברה אחרת שאתה ממליץ עליה? (אשמח חברה שהשקעת בה).

 

[AsiDS]

צריך לבדוק

לבדוק את הדברים הבאים:
1. מה מחיר הבתים באזור. כלל אצבע אומר שלא נכנסים לעסקה שעלות הפרויקט (כולל עלויות מכירה) עולים על 70-75 אחוזים ממחיר השוק הנוכחי.
2. צריך לבדוק כמה זמן לוקח לבתים באזור להימכר, כי בית ריק עולה כסף!
3. לבדוק את החוזה ולראות מה האחריות שלך, מה האחריות של היזם, ומה האחריות של הקבלן.
4. כמה אחריות הקבלן נותן לרוכשים, לבדוק שהוא אחראי להם ולא אתה בתור הבעלים הקודמים.
5. מי גזר קופון בכניסה לעסקה. למה שלא יגזור קופון רק במדרגות, איפה שסופרים את הכסף.
6. אם לוקחים אותך לסיבוב משקיעים באלבמה, לפחות שיפנקו אותך במחלקת עסקים...

 

[naf86]

למה לא להשקיע לבד?

לקנות בית לבד, לתת למישהו לנהל וכו?
80K זה תקציב אפשרי לנכס במקומות מסוימים.

 

[AsiDS]

זאת גם אופציה

השאלה הייתה לגבי העסקה של Safe Future, והתשובות היו בהתאם. בשביל תשואה יש עסקאות מוכנות, הרבה יותר טובות ושלא צריך לעבור את כל מסכת תהליך הבניה.

 

[naf86]

אני אף פעם לא ניסיתי בנייה

כן התנסיתי בשיפוץ מלא של בית. אבל לא בנייה מאפס.
נשמע לי תהליך ארוך, מתיש ומלא סיכונים. האם זה באמת שווה את זה?

 

[AsiDS]

בהחלט שווה

יחסית לארץ זה קצר מאוד, כל עוד שאתה קונה קרקע מאושרת לבניה.
היתרון בבניה חדשה, שהכל נקי, חדש ושאין הפתעות שאתה פותח את הקיר או את הרצפה. מצד שני אתה צריך קבלן רציני כי הוא אמור לתת אחריות לרוכשים. היום שקשה למצוא נכסים לFLIP, בניה חדשה היא אלטרנטיבה טובה מאוד.
אם הולכים לעסקת בניה במטרה להשכיר, זה טמטום! אתה בונה בית חדש, משכיר אותו ובחיים לא תוכל למכור אותו כבית חדש...

 

[aeonf]

תזכור גם בארה"ב יש ליקויי בנייה (מנסיון)

 

[naf86]

כי בישראל בתים מחזיקים מעמד מאות שנים?

 

[naf86]

ומבחינת מחיר?

לבנות בית יכול לעלות בין 100-200 אלף דולר (תלוי במחיר הקרקע, גודל הבית, אזור וכו').
יש אזורים שמחיר בית ממוצע לא מגיע לסכומים האלו. לכן לא משתלם לבנות בית חדש אלא לקנות בית קיים.

 

[yonirozen]

בנייה היא בנייה , קבלן הוא קבלן

על אף שההיתרים קצרים יותר וייתכן וחלק מהתהליכים פחות בירוקרטיים, פרויקט בנייה מורכב ממספר רב של בעלי מקצוע שדורשים ניהול צמוד ע״מ שלא יתפזרו בדרך. לרוב , במחירים של הנכסים שאתם מדברים עליהם כאן , יהיה קשה מאוד למצוא קבלנים טובים, מכיוון והקבלנים הטובים עובדים בפרויקטים יקרים יותר או שהם גובים סכומים שלא כדאיים בפרויקטים מהסוג הזה שמיועד למכירה בסוף.
&nbsp
מה גם, שאני לא יודע על איזה תשואות אתם מדברים , אלא אם כן זו תשואה יוצאת דופן, אני לא רואה כל סיבה לסכן את כל הכסף על נכס אחד , ברחוב אחד , בשכונה אחת ועוד בפרויקט בנייה. קיימות אלטרטיביות טובות יותר בארה״ב למיטב היכרותי.
&nbsp
דבר אחד שנכון לגבי פרויקטים כאלו - זה נשמע לנו כישראלים סקסי, ניצחון מהיר, נעשה סיבוב ונרוויח. אני רואה את הדברים אחרת, לדעתי נדל״ן זה לשחקנים עם ראייה ארוכת טווח.
&nbsp
לסיכום , כאשר אני מסתכל על השקעה בנדל״ן אני רואה מספר יתרונות - הכנסה משני צירים - שכירות וייתכן בהמשך מעליית ערך, יתרונות מס במסלול שכירות, יכולת מינוף באמצעות בנק תוך ניצול עליית הערך (Equity Gain), ופיזור סיכונים - אני לא רואה בפרויקט מסוג זה את היתרונות הללו.
&nbsp
בהצלחה

 

[eladanin]

מה עם החברות HAP ו- CITYR? משהו מכם התנסה איתן?

מהבדיקה הקצאה שעשיתי, שתיהן משקיעות בעיקר בניו-יורק (מנהטן).
מדובר בדירות מוכנות, ולא בבניה מההתחלה.
אשמח לשמוע אם אתם מכירים את החברות האלה? ואם אתם ממליצים?
תודה לכם על העזרה.

 

[צבי ליך]

חחחח... הרגת אותי

תתחיל מחיפוש פשוט בגוגל.
אם זה לא מספיק לך אתה מוזמן גם לעשות חיפוש בפורום.
&nbsp
אם אתה עדיין מתלבט, תעדכן

 

[eladanin]

חיפשתי ביקורות מאנשים, ואין ממש, לכן שאלתי פה

בדקתי על CITYR והמצב שלהם לא משהו בגלל חירות של ני"ע.
לגבי HAP לא מצאתי אף ביקורת ממשקיעים. מצאתי שהם גייסו כמה עשרות מליוני שקלים לפרויקט, וזה היה נשמע מעודד.
אני מחפש אנשים שהשקיעו אצלם, בכדי לשמוע האם הם אמינים וכדאיים?

 

[צבי ליך]

אתה מתעסק בתפל. זה שמישהו גייס כך וכך כסף לא רלבנטי.

אם יאמרו לך שהם רמאים ויביאו הוכחות לרמאות אז תדע בוודאות שלא כדאי להשקיע אצלם. זה נכון. במציאות, רוב המשקיעים מגלים שהם נדפקו מאוחר מדי , וגם אז הם מעדיפים לשתוק מכל מיני סיבות (בושה, תלות ביזם, פחד מהיזם, תקווה שמישהו של מכיר את הבעיות יקנה את הנכס, וכו').

גם אם ימליצו לך כן להשקיע, איך תדע שההמלצה שווה משהו?
הרי לרוב המשקיעים בחברות האלה אין מושג לגבי האיזור, תהליכי הבניה, הסיכונים, הניירת, ועוד ועוד. בדרך כלל אין אף גוף אובייקטיבי שבדק ברצינות את ההשקעה.
אז בגלל שהמורה רותי מספרת שכבר שנתיים הכסף נכנס כמו שעון (או שיש תירוצים שנשמעים טוב), והבחורה במשרד מאד נחמדה, זו סיבה להשקיע?

מדובר בהשקעות לא מפוקחות. הן דורשות בדיקת נאותות רצינית. עדיף למי שלא יודע לעשות בדיקה כזו, לא להיכנס לזה.

 

[צבי ליך]

80,000$ לא מצדיקים כניסה של ישראלי לנדל"ן בחו"ל

כניסה לכל תחום דורשת למידה, והעסקה הראשונה בד"כ לא תהיה מאד מוצלחת בגלל חוסר הניסיון.
&nbsp
אלא אם כן זה באיזור שנגיש לך, השקעה של סכום כזה לא מצדיקה את ההתעסקות.
גם חברת ניהול זה לא שגר ושכח, ולרוב הישראלים אין את הזמן להתעסק בדברים האלה.
&nbsp
לכן מי שמשקיע בנדל"ן בחו"ל בסכומים כאלה בד"כ מחפש One Stop Shop, ואז הוא בכיס של מי שמשווק את זה.
אני לא מבין איך בנאדם הגיע למסקנה שהוא רוצה להשקיע 80,000$ דווקא בנדל"ן בחו"ל.

 

[fieten]

גם נוגד כל עיקרון של פיזור...

אני מסכים לחלוטין.
80K$ זה נהדר לתיק השקעות מנייתי מבוסס מדדים מניות עולם (ועדיף במסגרת גמל IRA בניהול עצמי כדי למזער דמי ניהול ומס רווח הון).
רק עלות רו"ח שנתית ובלת"ם אחד או שניים יאפסו תשואה. לדעתי מחצי מיליון שקל אפשר להתחיל בזהירות ועדיף כחלק מקבוצה ואם לבד אז רק אם יש חברת ניהול מצויינת וכו