חברת TURN KEY ישראלית

[סופהשבוע10]

חברת TURN KEY ישראלית

אני בוחן בימים אלה הצעות לקניית דירה מחברת פסיפיק הולדינגס שהיא סוג של חברת TURN KEY שיש לה משרדים גם בארץ וגם בארה"ב.
החברה הזאת קנתה וקונה נכסים בד"כ מבנקים, משפצת אותם ומשכירה אותם.
ההצעה שלהם היא שאקנה מהם נכס שכבר שכור, כאשר הנכס רשום על שמי במלואו בטאבו.
אקבל 8% תשואה עם ערבות בנקאית(או 9% ללא ערבות),
הם נותנים צ'קים לשנה מראש, על שנה במשך תקופת ההסכם(4 שנים).
בכל שלב שהדירה תימכר יש חלוקה של 50/50 ברווחים מהמכירה, כאשר ניהול העסק והעלויות היומיומיות הוא על ידם.
אלון גל בתכניות הרדיו שלו ובהרצאותיו(הרצאה מרתקת) מאוד ממליץ עליהם וכל העניין נשמע מאוד מפתה.
מאחר ואין לי נסיון נדלני בארה"ב אני מחפש איפה הסיכון פה.
אודה לך אם תאיר את עייניי.

 

[יריב פז10]

חברה ישראלית

ראשית אינני עוסק בביקורת על חברה כזאת או אחרת ואדבר באופן כללי: לרכוש בית במרוקר ישראלי יעלה יותר מלקנות בית בארה"ב ישירות מהמקור נקודה.
אם נקביל את זה לעולם הסלולאר - איפה יעלה זול יותר לרכוש אייפון בארץ או בחנות של אפל בארה"ב? ברור שבארה"ב.
כל ברוקר באשר הוא בארץ ירוויח עליך גם את העלויות של ארה"ב (רכישת הנכס, שיפוצו וכו') וכן את מימון משרדו בארץ: המיסים, הפרסום, המזכירהוכו'. ומי ישלם את זה? המשקיע מהארץ - זאת כלכלה פשוטה. אין לי בעיה לרכוש מברוקר מהארץ אם מחיר הנכס בסופו של דבר ולאחר כל המימונים יהיה שפוי וריאלי, ושאוכל למכור הנכס בשוק האמריקאי ביום למחרת באותו מחיר בדיוק. לרוב זה לא המצב.

לגבי התשואות המובטחות - לי באופן אישי יש בעיה עם זה. למה שברוקר יבטיח לך תשואה?. אתה מכיר מתווך שמוכר בתים בארץ שיהיה מוכן להתחייב לאורך שנים לשלם לך שכירות אם תרכוש ממנו בית?. מאיפה הוא יודע שלא יהיו תיקונים בבית, שתמיד יהיה דייר, שהדייר תמיד ישלם?
אני מכיר לא מעט משקיעים שהבורקר הבטיח תשואה זה היה לרוב מהכסף שלך המשקיע - קרי מה אכפת לברוקר למכור לך בית ב 30 אלף דולר מעל מחירו ובסוף להחזיר לך כמה אלפים בשנה ולהבטיח לך תשואה? זה גם נשמע טוב ומפתה גם שיווקית וגם כלכלית. ואגב, מה תעשה אם הברוקר מחר יפשוט רגל? עם מה תישאר עם חוזה ובית לא מושכר?

אני לא אומר שזה המקרה אך חשוב לדעת את זה.

ודבר נוסף לא הייתי מתפתה לכוכבים כאלו ואחרים שממליצים - בוא לא נשכח שגם שלמה מעוז המליץ על חיים טפירו בעלי קרן אור, שאיבדו לאחרונה 150 מיליון ש"ח למשקיעים.

ולא פחות חשוב - נכס קונים לאחר בדיקה של הנכס (מחירו בשוק, מי גר שם, מהי האבטלה, הפשיעה באזדור וכו') ולא בהרגשות או בהתפתות לטריקים שיווקיים של חברה כזאת או אחרת.

סליחה עם עשיתי לך שחור - שבסך הכל רצית מישהו שיאיר את עיניך...

 

[סופהשבוע10]

חברה ישראלית

אין לי בכלל ספק שהם מרויחים ולא מעט בעיסקה כזאת ועייני לא צרה, שירויחו.
מבחינתי העיסקה נראית טובה מהבחינה הזאת שלא מעניין אותי כמה הם מרויחים אלא מה יוצא לי מזה,
שזה שקט נפשי(נכון, זה עולה כסף..)ותשואה שאני יכול להסתפק בה.
אם החברה תפשוט רגל יש לי את הבית, לא איבדתי אותו.
לגבי המחיר, הם מציגים דוח שמאי, צריך לחשוד בכך?

תודה על העצות

 

[יריב פז10]

חברה ישראלית

אולי לא העברתי המסר כמו שצריך: גם לי לא משנה כמה מרוויחים ושיהיה להם בכיף, הרי אנחנו לא מצפים שיעבדו עבורנו בחינם.
הבעיה היא שזה מוסיף למחיר הנכס וביום המימוש (שתרצו למכור הנכס) ספק אם תוכלו למכור במחיר הרכישה שקניתם.
מצידי לקנות בית בארץ מגינדי שעלה להם לבנות בשקל אחד בלבד. אין לי בעיה לקנות את הבית ב 2 מיליון בלבד שזה אכן מחיר השוק או מתחת.
לגבי דוחות שמאי - גם אני יכול להנפיק שמאות על נכס באיזה מחיר שארצה אם אני מזמין השמאי ומשלם לו.
שוב, לא שאני ציין שזה המקרה אך יש לבדוק את הנקודות שציינתי

 

[נתן90]

ערבות בנקאית ? תוכל להרחיב

מי הבנק הערב ?
הערבות לאיזה סכום (שנה שנתיים 20 שנה ?)
צ'קים לשנה מראש איזו ערבות זה מספק במקרה סכנה כלומר החברה לא משלמת חובתיה לצ'ק אין שום משמעות

שלב ראשון:
אני הייתי ממליץ לך להתמקד בבטחון על הקרן לפני הבטחונות על תשואה ,
וזה אומר לקבל הערכת שמאי אוביקטיבית שאתה שולח אותו על הנכס לוודא שהמחיר ששילמת הינו מחיר השוק , רישום טאבו באמצעות חברת טיטל עצמאית וביטוח טייטל ..
השלב השני :
יצירת ביטחון לשכירות ותשואה , ראה מה רמות הביקושים בשוק השכירות ומחירי השכירות בסביבת הנכס ניתן לבצע זאת עם אתר זייליו ( אני מצרף סרטון מעולה המסביר כיצד להשתמש בזיילו [URL]http://bnhusa.com/learn/Real-Estate-Investment-guides/Zillow.html[/URL] )
בדוק את רמת ההשתכרות של התושבים שתהא ביחס של לפחות פי שלוש מהשכירות הנהוגה בשוק ,
בדוק את יכולות הדייר באמצעות הזמנת קרדיט צ'ק (ראה הסבר על כך bnhusa.com/קרדיט-צק.html ) הן ברמת ההשתכרות והן במוסר התשלומים שלו .

בצורה זו אתה תקבל רמת סיכון נמוכה לה תוספת הערבות של החברה מהווה יתרון.

 

[סופהשבוע10]

פרטים שנמסרו לי

הערבות הבנקאית היא של בנק אוף אמריקה או של בנק לאומי(פה בארץ) לפי בחירתי.
הערבות היא בסכום של שכירות שנתית, ומתחדשת שוב לאחר כל שנה.
במקרה ונפלה החברה והצקים חוזרים יש את ביטחון סכום הערבות(כך שיש לי שכירות מובטחת לשנה), הנכס הוא בבעלותי ורק נותר לי למצוא חברת ניהול אחרת.
טופס הערבות עצמו נמצא בנאמנות במשרד עו"ד זילברשץ, סלע, ברנדס בר"ג.
יש הערכת שמאי שלהם אבל הם לא מונעים ממני לעשות שמאות דרך שמאי שלי.
הנכס הוא שלהם ומועבר בטאבו על שמי, כמובן לאחר שיש ביטוח טייטל.

בתנאים שהם מציעים(הם נותנים צ'קים מראש על השכירות), אם יש בעיה כלשהי עם הדיירים זה נופל עליהם,
אז ניתן להניח שהם בודקים היטב את הבתים שהם קונים, כך שנקודת המוצא היא טובה,
אבל ברור שלא אקנה שום נכס לפני בדיקה בשבע עיינים.

בתנאים האלה נראה לי שהסיכון לא גבוה ושווה לבדוק את הנכסים שהם מציעים.

 

[southern investor]

בו אני יסבר לך את האוזן לגבי מה שקורה בעסקה

החברה מבטיחה לך ערבות של שנה ושכירות כי היא בטוחה שהיא תשכיר את הנכס, או שהנכס מושכר כבר. לפי הניסיון שלי באזורים שאני עובד בהם באמת נורא פשוט להשכיר נכס ולא נשארים עם נכס ריק יותר משבוע וחצי. כנראה שהחברה לוקחת את זה בחשבון. עם זאת אני בטוח שהם עושים יותר מ 9%-10% תשואה , אז הם מבטיחים לך את התשואה הזאת אבל לפי דעתי ( וזה ע"פ ניסוני בלבד! ) החברה עושים בסביבות 15-18% תשואה אז היא עושה עלייך גם כסף פה. חשוב לציין שבשבילך לקבל 9-10% זה יפה מאוד ולא משנה לך מה קורה מסביב כי אנשים עובדים בשבילך , לא סתם הם מתעסקים עם כל הכאב ראש. עם כל הזאת הרווח שלהם הם במכירה של הבית. אני סמוך ובטוח שהנכס עולה להם X$ והם מוכרים לך אותו ב X+20000$, שעוד פעם זה, זה עסק וככה אנשים עובדים ועושים כסף אין מה לעשות. לך אין את הכלים והידע לרכוש נכס בארה"ב הגדולה, אתה ארחי פרחי שחי בבועה של ישראל. הם באים עד אלייך לעיר שלך בארץ, מפרסמים, משלמים שכירות במשרד, משלמים עובדים בשביללל לעשות עלייך את הסיבוב על 20,000$ שציינתי למעלה. תאמין לי לא חסרים משקיעים בארה"ב שייקנו את הנכסים הללו, פשוט לשוק הישראלי תשואה של 9% בשנה נשמע נורא מפתה לעומת ה 3-4% שאתם עושים שם בארץ הקודש.
בגדול אם החברה לגיטמית ( ואין שום תרגילי עוקץ של לקיחת הכסף ולמכור לך אוויר ) , ככה זה עובד. החברה לא גונבת אותך שמוכרת לך נכס בארה"ב ביותר יקר, כי ככה זה אין מה לעשות, מביאים לך מוצר שלך אין נגישות אליו , בשביל זה משלמים.
ועוד משהו, איןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןן טאבו בארה"ב מספיק עם זה, כל מכרי בישראל כל הזמן אומרים הנכס על שמי בטאבו. אין חיה כזאת! טאבו זה מונח מימי המנדט הבריטי שנשאר בישראל . בארה"ב רושמים את בעלות הבית על טייטיל\ deed בשמו של בעל הנכס וזה הכל! העו"ד שלך לוקח את זה אח"כ לארכיון בית המשפט. חשוב גם שהעו"ד ייתן לך title insurance .

בהצלחה

 

[סופהשבוע10]

כן, אני יודע שהם מרויחים בכל עיסקה לא מעט

אבל כמו שכתבתי אין לי בעיה, שירוויחו כל עוד אני מרוצה.
בעניין title insurance - כמובן שזה חלק מהעיסקה.

אגב, הם משקיעים ב-3 מקומות בלבד: קליפורניה, ג'ורג'יה ופלורידה

בתור חסר ניסיון לחלוטין,אודה לכם על חוות דעתכם

 

[southern investor]

אין עם זה שום בעיה שהם מרויחים מכל העסקה!

זה העבודה שלהם וכל אחד צריך להתפרנס, גם שאתה קונה שווארמה בת"א, הלאפה לא עולה 30 שקל ( ככה עולה היום לאפה בארץ?) לבעל המסעדה להכין אותה, אבל הוא צריך להתפרנס, לשלם עובדים , לשלם שכירות הוא לא עובד בשביל הכייף.
אותו דבר לגבייך, אתה מקבל מוצר מדף, אתה צריך לשלם אני יודע רוב הישראלים לא אוהבים את זה ומנסים לעשות 1000 סיבובים בשביל לא לצאת פריירים, אבל מה לעשות אילו החיים.
תראה כמו שאמרתי לך, כל עוד החברה לגיטימית ולא מוכרת לך אוויר,
ואתה עושה שיעורי בית טובים על האזור והשוכרים ( כי זה לא חוכמה לעשות עלייך סיבוב של 20K$ , להביא לך שכירות מראש של 4000$ לשנה שלמה כי הם מתחייבים ואח"כ לך תנהל נכס בגטו של שחורים).
&nbsp
תחשוב על זה ידידי
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[יריב פז10]

ברוקרים שמרוויחים

חברים בואו לא נקיים דיון אם ברוקר צריך להרוויח או לא - כי ברור שהוא צריך להרוויח נקודה.
אין סיבה שמישהו יעבוד בחינם. אף אחד מאיתנו לא היה מוכן לעבוד בחינם.
הבעיה לא מתחילה עם ברוקרים שמרוויחים, הבעיה מתחילה עם ברוקרים שמרוויחים יותר מדי על גב המשקיע, שבסופו של דבר רוכש נכס במחיר מופקע.
אם זה לא המצב הייתי שוקל לרכוש לאחר שעשיתי את כל הבדיקות לגבי הנכס (פשיעה, אבטלה, מחירי דיור באזור, השכלה, מזג אוויר וכו') על מנת לראות אם הנכס שווה במידה ומחר חברת הניהול לפשוט רגל או נעלמת.

 

[southern investor]

ידידי,

אם אני קונה חומר גלם ב 1$ ויש לי קונה שייקנה אחרי ליטוש ב 1,000$ את המוצר, אז אין פה בעיה. זה שוק חופשי, הזמן שלי, והידע שלי יקר, אני מתמחר אותו ע"פ רצוני שלי בלבד. מאידך אם מוכרים אוויר ( ואני מכיר מישהו שקנה "אוויר" בפלורידה) כאן זה רמאות.
דרך אגב, כמה אתה חושב עולה לייצר איפון ? אפל עושים כמעט 400% markup ולאף אחד אין עם זה בעיה.

 

[סופהשבוע10]

מה שהבנתי מהתגובות

אם לאחר בדיקת הנכס בכל הפרמטרים שהוזכרו על ידיכם, מצאתי את הנכס כמתאים לרכישה(כולל מחירו),
אז העיסקה כדאית.

תודה על כל התגובות

 

[offir11]

מצטרף לדיון

ראשית, יריב כתב כאן דברים נכונים וחשוב להבין ולהפנים אותם. הinput שלי לדיון הוא פשוט:
1. הבא שמאי מטעמך. במידה ומחיר הרכישה שלך אינו גבוה מהערכת השמאי העסקה עשויה להיות טובה.
2. בדוק בrentometer את השכירות הממוצעת באיזור (לפי zipcode) ותרים טלפון לחברת ניהול מקומית- שאל אותם מהם דמי השכירות שניתן לקבל עבור הנכס ותוך כמה זמן לדעתם ניתן לאכלס במידה ודייר יוצא.
3. החברה מציגה בפניך rentroll (הכנסות והוצאות בפועל/חזויות) שכולל את ההוצאות השוטפות של הנכס. ניתן אונליין לבדוק בעצמך את התשלומים (property tax וכו') ולהשוות למצגת.

 

[vinney]

הסיכון כולו שלך.

את התשואה המובטחת אתה משלם לעצמך, זה כלול במחיר שאתה משלם על הנכס.
&nbsp
העסקה היא שאתה מממן להם את הנכס תמורת מחיר הניהול היומיומי (משהו כמו 1000-5000 דולר לשנה, תלוי בנכס). אם מדובר בהשקעה של 100 אלף דולר - הרי שהם בעצם משלמים 5% ריבית על ההלוואה שלך, ואז בסוף, כשהם מחזירים לך אותה, אתה מתחלק איתם ברווחים על הנכס.
&nbsp
להם - אין סיכון של ממש. או בכלל. לך - כל הסיכונים. הם יפשטו רגל? בעיה שלך. הם לא ימצאו שוכר (אחרי השנה המובטחת שבמילא שילמת עליה בעצמך)? בעיה שלך. הם לא יצליחו למכור? בעיה שלך. הנכס יתפרק ברעידת אדמה? בעיה שלך.
&nbsp
למה בשם כל החס וחלילות מישהו ירצה עסקה כזאת?