חכמת ההמונים מתבקשת כאן

[jinjiy]

חכמת ההמונים מתבקשת כאן

שלום מכובדיי אודה לכם לקבלת עצה מה כדאי לעשות במצבי: מחפש דירה להשקעה (דירה ראשונה) הון עצמי 340k זוכה מחיר למשתכן בקריית מוצקין (כרגע אין עדיין התר בנייה לפרוייקט והמחיר הצפוי 1000000 ל 4 חד 100 מר), לקראת עסקת קנייה של דירה בגדרה ( 4חד 90 מר) לא משופצת בשכונה לא משהו במחיר של קצת פחות מ900000.. שכירות משולמת היום 3000 אין לי (לנו..משפחה צעירה) בעיה לגור בשכירות באיזור חולון בת ים, היינו שמחים לקנות כאן אבל כרגע זה קצת מעבר ליכולות שלנו עבור 3-4 חד האם כדאית העסקה בגדרה? או שעדיף לראות לאן הולך השוק? תודה רבה

 

[00 רואה חשבון 00]

עדיף לממש את הזכיה

במחיר למשתכן.

 

[jinjiy]

תודה רבה! אבל שכחתי לציין

גם הדירה בקריית מוצקין (מתחם כורדני) לא מיועדת למגורים מאחר ואנחנו עובדים באזור המרכז. החשש שלי הוא מהצפת השוק בדירות להשכרה במתחם שייבנה שם, מה שיקשה על השגת מחיר שיכסה את המשכנתא לפחות.

 

[AdirSha]

אני גר בקריית מוצקין

ואכן הבניה באיזור מסיבית,ובכלל באיזור חיפה הקריות(כולל טירת הכרמל ונשר) בונים בכל פינה.
המחירים במוצקין נכון להיום גבוהים מאוד כך שמיליון ש"ח הוא מחיר טוב אך אף אחד לא יודע אם זה יהיה מחיר טוב בעוד כמה שנים.

 

[jinjiy]

תודה ואכן

אתה מחזק את דעתי שדירות להשקעה באיזור חיפה הן דבר מסוכן מאחר ובנייה מסיבית תוריד המחיר לקנייה או לחילופין תציף את השוק בדירות להשכרה במחיר נמוך עקב עודף היצע.
אשמח לקבל חוו״ד אישית לגבי השקעה באזור גדרה, מרחק 25 דקות מת״א שעדיין במחירים שפויים, האם כדאי להשקעה? (ההנחה היא שבחמש שנים הקרובות לא יבוצע תמ״א38 וכד׳)
&nbsp

 

[גולשת100]

גדרה ממש לא 25 דק מתל אביב

גם לא בשעות הלילה. לדעתי עדיף לממש את הזכיה במחיר למשתכן.
לא ברור לי על סמך מה אתה קובע שמחירי השכירות יירדו. בינתיים בכל השכונות
החדשות שנבנו המחירים עלו בם לקנייה וגם להשכרה. אפילו תראה את השכונה החדשה בראש העין שהיא אתר בניה ותמשיך להיות אתר בניה בשנים הקרובות אך המחירים שם עולים למרות בניה מרובה, העדר תשתיות ושרותים, תחבורה כולל תחבורה ציבורית.

 

[רימון חייט]

גדרה - 25 דקות מת"א

10 דקות נסיעה מהבית למנחת המסוקים מחוץ לעיר (אם אין כזה, יש לרכוש מגרש ולהכשירו לכך).
10 דקות טיסה ונחיתה על המנחת של איכילוב (תרומה להקמת מגדל אשפוז חדש עשויה לאפשר זאת).
5 דקות ירידה מהמנחת לעיר.
&nbsp
פ"ת אינה 25 דקות מתל אביב בשעות העבודה
רמת השרון אינה 25 מתל אביב בשעות הבוקר וכו'.
&nbsp
קודם כל תתרחק ממי שאמר לך על גדרה שהיא 25 מתל אביב.
&nbsp
לגופו של עניין, חלק מאד גדול מרוכשי מחיר למשתכן לא מתכוונים לגור
שם, אז יהיו מלא דירות להשכרה בשלב ראשון והרבה דירות למכירה בשלב שני.
&nbsp
השקעה בדירה חדשה היא ספקולטיבית מטבעה בדרך כלל אני מתנגד חריף לה.
במקרה זה ניתנת מתנה כל כך גדולה ביחס למחיר השוק שקשה לראות איך
המחירים יירו בכל כך הרבה כדי להופכה ללא כדאית.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611 [email protected]
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Fitch]

משכנות האומנים היא השכונה הכי יקרה בקריות כרגע. לדעתי יש פה

פרס של כ-400K.

 

[AdirSha]

כמו שאמרתי,המחיר נכון להיום הוא טוב.

 

[00 רואה חשבון 00]

כל מתחמי מחיר למשתכן יוצפו בדירות להשכרה. למרות זאת,

מדובר בהפסד שכירות מוגבל, מאחר שניתן למכור אחרי 5 שנים.

 

[jinjiy]

שכירות בהפסד/במחיר שווה לעלות חודשית

יכולה להיות משמעותית במקרה של ירידת מחירים בחמש השנים הקרובות, אמנם ירידה של 300-400k נראית לא מציאותית כרגע, אך כפי שאני קורא בפורום ומקורות אחרים ״התרסקות״ מחירים אפשרית..

 

[Fitch]

התרסקות אפשרית רק אם תישאר בלי עבודה, בלי כסף והדירה זה הדבר

האחרון שיעניין אותך.
&nbsp
בלימת העליות ואף עמידה במקום תיתכן בהחלט.

 

[Fitch]

זכית אצל עמרם אברם?

 

[jinjiy]

לא בפרוייקט של אפי קפיטל,

הגרלה שיצאה לפני קבלת היתר כך שאחרי ארבעה חודשים עדיין כלום לא זז ולא יצרו עמי קשר. זאת הסיבה שאני כבר מתחיל לפקפק בעניין..

 

[00 רואה חשבון 00]

התרסקות אינה אפשרית.

 

[smarco88]

אמרת ונשארת בחיים

רק לטיפש קביעות נחרצות כאלו.

הכל, אבל ה כ ל, יכול לקרות.

 

[elvinnox]

במקרה הזה הוא לצערי צודק

תיתכן ירידת מחירים הדרגתית, אבל התרסקות לא תקרה. לפחות לא ב-3 שנים הקרובות.
&nbsp
כדי שתהיה התרסקות מאות אלפים צריכים לא לעמוד בתשלומי המשכנתא גם לאחר הסדר ופריסה, וצריכות להפלט לשוק מאות אלפי דירות, שספק אם הבנקים יתנו לזה לקרות.
וגם אם הדירות ימכרו, הם עדיין ימכרו במחירים גבוהים כי מבחינת הבנק הוא לא מפסיד (מי שהפסיד זה לוקח המשכנתא שהפסיד את כל ההון העצמי) ולכן הוא לא ימהר לזרוק את הדירות לשוק כי הוא יודע שהוא שולט בהיצע.
&nbsp
לא יהיה פה פיצוץ בועה או התרסקות, אבל ירידה הדרגתית תיתכן. רק שאף אחד לא יכול לנבא מתי..
&nbsp

 

[amot1]

elvinox. מה קורה עם העיר הזאת שהייתה ירידת מחיר של 150 אל"ש?

מחכה לשמוע ידידי היקר ....

 

[00 רואה חשבון 00]

אחזור לאט כדי שתביני.. התרסקות מעל 30% אינה אפשרית בישראל.

(אא"כ תתרחש קטסטרופה ברמת מלחה"ע)

 

[smarco88]

אל תחזור, ובטח לא לאט. מבינה טוב מאוד.

אתה לא תקבע בכמה ירד, כמו שלא קבעת בכמה יעלה.
הקטסטרופה כבר פה.
דור שלם לא יכול לקנות דירה, ולא יועל לעולם במחירים אלו.
לא הדור הזה ולא ילדיו.
האסון כבר התרחש.
עכשיו, הפיצוץ נמנע עד כה, מכל מיני סיבות.
אבל הוא יכול להתרחש, מחר, עוד שנה, עוד חמש.
והוא יתרחש.
מחירי הדירות יחזרו לשיווי משקל לטווח ארוך, וכלכלת ישראל תחזור 10 שנים אחורה.
בדיוק בגלל ביבי, סטנלי, פלוג.

אבל מי אתם שתבינו? לא מוכנים להסתכל מעבר לאינטרס היום יומי והקצר שלכם.

לאף אחד בארה"ב לא היה אינטרס שתתפוצץ הבועה. והיא התפוצצה.
לאף אחד לא היה אינטרס למפולת במניות הבנקים בישראל בשנות ה 80. והיא הייתה.
גם אינפלציה של 400%.

אז שן ילד, שן.