עצומה ברשת - מפוצצים את בועת הנדל"ן

[elvinnox]

כולנו רוצים שהמחירים ירדו

גם המשקיעים ביננו, כי בכל מקרה השכירות זהה (היא כבר במצב המקסימאלי שלה) אז התשואה נשחקת.
&nbsp
אני אישית חושב שהמחירים המופקעים פוגעים בכל המשק, הם לא משאירים כסף פנוי לצריכה וצמיחה. כך שזה פוגע בעסקים הקטנים וגם בגדולים כאחד.
&nbsp
לרוץ לקנות דירה שאין לך את המשאבים או היכולות לזה, רק בשביל להגיד לקנות ולחיות כמו עבד עם פחד שמחר יפטרו אותך או להוסיף לעצמך דאגות כלכליות בשביל מה? אני לא חושב שזה חכם.
&nbsp
מי שיש לו את ההון העצמי הנדרש והוא יכול לקחת משכנתא קצרה של 10-15 שנים עם תשלום חודשי זול (לא יותר מ-20% מההכנסה למשפחה) אז אני בהחלט ממליץ לו לרכוש אם יש לו את האפשרות.
&nbsp
הבעיה היא שרוב האנשים נעזרים המון במשפחה ובהורים, לוקחים הלוואות חיצוניות לפעמים מהשוק האפור, מתחייבים למשכנתאות מפלצתיות ל-30 שנה וזה מאוד לא אחראי. זה הורס את החיים וגורם לאנשים לחיות עם חישובים של אגורות.
זה גורם לכך שאי אפשר לעמוד בהוצאות חד פעמיות (כי כל ההון הלך למשכנתא) ואין שום כרית ביטחון בצד.
&nbsp
אז כן, לשעבד את עצמך למוות בשביל קירות - לא הייתי עושה את זה ולצערי רוב הרוכשים היום עושים את זה, גם זוגות צעירים שזו דירתם הראשונה וגם משפרי דיור
&nbsp

 

[dat nigga daz]

בוא נעבור על השטויות שאמרת.......

"כולנו רוצים שהמחירים יירדו" - תגדיר כולנו - הממשלה לא רוצה, משקיעים לא רוצים, קבלנים לא רוצים, אנשים שקנו בשנים האחרונות לא רוצים, אגב - גם מפלגת "כולנו" לא רוצים ואפילו הצהירו על כך.
לכן עדיף שתגיד " אני רוצה".

"בכל מקרה השכירות זהה" - תגיד אתה רציני, ילד בכיתה ג' יודע שאם מחירי הדירות יורדים, השכירות יורדת, וכנ"ל להיפך, "אנשים שהגיעו לקצה היכולת שלהם" - את זה אני שומע כבר 6 שנים.

"רוץ לקנות דירה שאין לך את המשאבים או היכולות לזה, רק בשביל להגיד לקנות" - לא, לא בשביל להגיד שקנית, אלא בשביל שיהיה לך איפה לגור ב- 60-70 שנה הקרובות.

"לחיות כמו עבד עם פחד שמחר יפטרו אותך או להוסיף לעצמך דאגות כלכליות בשביל מה? אני לא חושב שזה חכם" - צודק, אדם שמשלם שכירות לא צריך לדאוג שלא יפטרו אותו, אני חושב שאתה לא החכם כאן.

"יכול לקחת משכנתא קצרה של 10-15 שנים עם תשלום חודשי זול (לא יותר מ-20% מההכנסה למשפחה)" - באמת ??? אז זוג שמרוויח חציוני, נניח 11,000 נטו ביחד, צריך לגור ב- 2,200 לפי העצה שלך, אז בוא תמצא להם דירה במחיר הזה.

"לוקחים הלוואות חיצוניות לפעמים מהשוק האפור" - לא מכיר מישהו שלקח מהם, ואם מישהו צריך לקחת הלוואה מהם כדי לקנות - אז באמת עדיף שלא יקנה.

 

[המוסקיטר האחרון]

לפחות לגבי אנשים שקנו בשנים האחרונות.. אכן, הם לא רוצים

אבל זה לא אומר שהם צודקים.
כי אם הם היו חושבים בצורה מושכלת, הם היו מבינים שגם להם ירידת המחירים טובה.
כי אם אתה זוג צעיר שרוצה לשדרג את הדירה שלו בשנים הקרובות, אז עדיך לך שהפער בין הדירה שלך היום, לדירה היותר יקרה שתקנה, יהיה כמה שיותר נמוך.

אבל מה לעשות שככל שמחירי הנדל"ן יותר גבוהים, הפער יותר גדול.

אז גם זוג צעיר שקנה דירה בשנים האחרונות, צריך לשאוף שמחירי הדיור יירדו, לפחות כל עוד הוא משלם בהצלחה את התשלום החודשי של המשכנתא.

אגב - גם כאשר הילדים שלהם יהיו בוגרים וייצאו לעולם העבודה, ע הזה שמחירי הדיור יהיו כמה שיותר נמוכים. כי ככה לילדים שלהם יהיה יותר קל לקנות דירה. כי הרי הם לא מתכוונים לעשות משהו טפשי כמו למכור את הדירה שלהם בשביל לעזור לילדים...

אז כפי שאתה לומד, כולם צריכים להיות בעד הורדת מחירי הדיור.
רק מה?
הם עדיין לא מבינים את זה.

אגב, אני יכול להוכיח במספרים שגם לקבלנים זה משתלם שמחירי הדיור יהיו נמוכים. חוץ ממקרה שבו הקרקע שהם בונים עליה הוא בערך היסטורי מלפני הרבה שנים. וזה כבר מקרה פרטי.

 

[elvinnox]

חוץ מהממשלה ומהקבלנים זה אינטרס של כולם שהמחירים ירדו

למה בדיוק משקיעים לא רוצים? הם לא היו מעדיפים לקנות 2 נכסים במקום 1 ולקבל פי 2 תשלום שכירות?
&nbsp
למה בדיוק אנשים שקנו לא רוצים? כדי לא לצאת פראיירים? זה לא משנה כי ממילא אם ירצו להשתדרג יצטרכו להוסיף פחות ואם לא אז זה ממש לא משנה להם עם המחיר יעלה או ירד
&nbsp
כן, השכירות זהה, קח נכס ונסה להוסיף לו 10% מהמחיר שלו, ותראה שהוא יעמוד ריק למשך חודש-חודשיים שכבר לא היו שווים את התוספת.
&nbsp
מה יעזור למי שרוצה לגור במרכז דירה בירוחם? שיגור שם 60-70 שנה?
אדם שצריך לשלם שכירות - משלם כמעט חצי על אותה דירה לעומת משכנתא.
יש דירות שהשכירות עליהם היא 3.5K והמשכנתא תהיה 6-7K, בנוסף יש רזרבות וכרית ביטחון שיש יותר מרווח נשימה.
&nbsp
וזוג שמרוויח שכר חציוני לא יכול לרכוש דירה, גם לא זוג שמרוויח שכר ממוצע ולכן אנחנו בבועת מחירים.
&nbsp
רוב האנשים שקונים את דירתם הראשונה בהחלט לוקחים הלוואות ממשפחה, חברים וגם הלוואות חוץ בנקאיות.

 

[dat nigga daz]

שטויות במיץ

השכירות לא זהה,
בכל פעם שהמחירים עולים מחירי השכירות עולים, ולהיפך אם עכשיו המחיר ירד, למה שהשוכר ישלם אותו דבר ?

שכירות 3.5, משכנתא 7, נו באמת ?
אני מכיר גם כאלו שמשלמים משכנתא אלפיים במקומות שבהם השכירות 5.5-6,
הכל פונקציה של כמה שנים לקחת + כמה הון עצמי הבאת,
אז אל תמציא נתונים

זוג שמרוויח ממוצע יכול לקנות דירה בשקט, ואני רואה את כולם קונים
אני כמובן מדבר על זוגות צעירים שגרים עם ההורים, ולא על זוגות ששוכרים באלפים רבים של שקלים

 

[elvinnox]

נראה לך שאת השוכר מעניין כמה הדירה עולה?

מה אכפת לו, הוא גר בדירה בשכירות,
מצידו שהדירה תעלה שקל או 5 מיליון, את דמי השכירות הוא משלם לפי השוק
&nbsp
ועובדה שהמדד צמוד למחירי השכירות, ואילו היה צמוד למחירי הדיור היה עולה פי 2.
&nbsp

 

[h a j b i]

השכירות עוקבת אחרי מחיר הדיור

רק בעיכוב, לפעמים של כמה שנים. לשוכר אכפת כי תמיד יש כאלה שמלבטים בין קניה והשכרה ואם מחירי הדיור יתחילו לרדת באופן משמעותי, אנשים לא יהיו מוכנים לשלם על השכירות אם הם יכולים לקנות ולשלם פחות למשכנתא - "שכירות זה כסף שהולך לפח, עם משכנתא אתה לפחות נשאר עם נכס בסוף" (חשיבה לא בהכרח נכונה אבל כמעט כולם מדקלמים את המשפט הזה כמו תוכי)

 

[אדי812v]

אין קשר ישיר בין מחיר הדירה לשכירות

ברור שכל עוד דירה נמצאת באיזור יותר טוב ומצב שלה יותר טוב ככה גם השכירות והמחיר יהיה בהתאם, אבל אין קשר ישיר בין מחיר הדירה לגובה השכירות מסיבה פשוטה:
תשלום שכירות - זה כסף "אמיתי" שנגזר ממחיר שוק וגובה השכר במשק.
מחיר דירה - כסף "וירטואלי" כלומר הלואה + כל מני גורמים אחרים כמו ריבית, כמות המשקיעם, מצב בורסה(שלפעמים נופלת ומשקיעים בורחים משם לנדל''ן) וכו'.
ב8-9 שנים אחרונות שכירות עלתה בין 30-60%. לאומת זאת באותה תקופה מחירי הדירות עלו ב100% ויותר והפער הזה ממשיך להתרחב.

 

[h a j b i]

זה נכון שאין קשר ישיר

אבל יש קשר עקיף מהסיבות שציינתי. הגורמים שציינת שמשפיעים על מחירי הדירות משפיעים גם על ההיצע והביקוש של דירות להשכרה.

 

[dat nigga daz]

תפסיק לדבר שטויות

אף אחד לא דיבר על זה שאחוז העליה/ירידה של מחירי הדירות הוא אותו אחוז של העליה/ירידה במחירי השכירות

גם כשהורידו את המע"מ באילת לא זכית להנחה בדיוק בגובה מחיר המע"מ

דובר רק על זה שיש קשר ישיר, זה הכל, אל תערבב שטויות

 

[dat nigga daz]

בטח שזה מעניין אותו, תפסיק לעשות צחוק...

אם מחיר הדירה ירד, בעל הדירה לא יוכל לדרוש את אותה שכירות כי במצב כזה עדיף כבר לשוכר לקנות, ולכן מחיר השכירות יירד

כפי שאמרתי, ילד בכיתה ג' מבין את זה :
מחירים עולים - שכירות עולה, מחירים יורדים - שכירות יורדת

 

[אדי812v]

שכירות

דרך אגב שכירות היום הרבה יותר נמוכה מאשר משכנתא על אותה דירה

 

[dat nigga daz]

חחח ממש לא נכון

אחותי הקטנה (בת 24) רכשה לפני חצי שנה דירה,
משכנתא 3,900 (תשלום קבוע), שכירות בשכונה 4,300 - 4,700
המשכנתא תיגמר עוד 25 שנה, השכירות תשולם ל- 60-70 שנה הקרובות וכשאתה מת לילדים לא נשאר כלום,
בדירה משלך אתה גם משאיר להם נכס וגם יש לך עוד 30 שנה לחסוך

תלמד עובדות, לפני שאתה ממשיך לכתוב שטויות

 

[elvinnox]

עם כמה הון עצמי בדיוק?

אין מצב שבהון עצמי של 25-30% המשכנתא יותר זולה מהשכירות, גם ל-30 שנה.
&nbsp
ברוב המקרים בשכירות של 4,300-4,700 הדירה שווה מעל 2M.
איך אתה בדיוק מביא כזה נכס? אם היה כזה כבר מזמן המשקיעים היו רוכשים המון כאלה ורק נהנים מהתזרים החיובי. זה לא קיים לא תשכנע אותי עם ההמצאות שלך באוויר
&nbsp

 

[dat nigga daz]

אתה ממשיך עם השטויות

זה השכירות לדירות של 1.6-1.7
דירות של 2 ומעלה שכירות לא יורדת מ- 5 במקרה המאוד מאוד טוב

משקיעים בדר"כ קונים נכסים זולים עם תשואה גבוהה
או נכסים יותר יקרים אבל עם ביקוש גבוה (תשואה נמוכה, אבל בטוחה)

 

[h a j b i]

בטח שיש מצב

אם יש לך תשואה של לפחות 4 אחוז (ניתן להשיג במרכז בשכונות זולות בכמה ערים) עם משכנתא של 70 אחוז ל - 15 שנים הקל"צ, 25-30 שנים הפריים, אתה יכול בקלות להגיע לשכירות שמכסה את המשכנתא במלואה. התשואה נמוכה יותר? קח ל - 20 שנים ותישאר עם עודף.
&nbsp
וכן, משקיעים רוכשים כאלה כל הזמן (לא המון כי יש לך מגבלות הון עצמי, הגבלות במשכנתא, מס רכישה, מס על שכירות ועוד). תשאל את מנהל הפורום, הוא יספר לך...
&nbsp
דירות במעל ל - 2 מליון שמושכרת במחירים שציינת זו השקעה עם תשואה עלובה למדי. אתה יכול להשיג את השכירות הזו גם עם דירות במיליון וחצי.
&nbsp

 

[אדי812v]

משכנתא יותר יקרה משכירות

אני גר בנתניה בשכירות ומשלם 3700 בבית שהמחיר שלו היום 1400000.
יש לי 350к שחסכתי.
בשביל דירה כזאת אני צריך משכנתא עוד 1050000 בערך.
תלוי במסלול:
אם אני לוקח צמוד ל30 שנה אני משלם 4250-4350 בחודש.
אם אני לוקח לא צמוד אני משלם סכום קבוע של 4800 פלוס מינוס.

אז:
1.במקרה של קניה (לקיחת משקנתא ל30 שנה) אני משלם הרבה יותר משכירות.
(לא יודע מה יהיה בעתיד, שכירות יכולה לעלות וגם משכנתא צמודה יכולה לעלות אבל תשלום משכנתא כרגע הרבה יותר גבוה) .
2. במקרה של קניה אני נפרד עם כל החסכונות שלי שהלכו להון עצמי.
3. אני צריך גם איזה 50-100k בצד לשיפוצים.

 

[amot1]

אח שלי קנה דירה, לקח 60% משכנתא

משלם בערך 150 שקל יותר על המשכנתא מאשר השכירות שהיה משלם.

 

[dat nigga daz]

החישוב שלך שגוי מאוד, וחבל שאם זה המצב אתה מחכה ככה...

עדיף לך לקנות, ולא להיות קמצן :
1. תיקח קבוע לא צמוד ותחזיר 4,700 (בדקתי בשבילך) ל- 30 שנה,
זה עדיף מאשר 60 שנה של 3,700-4,500 (השכירות בטח תעלה לך בעשרות שנים הקרובות)
ובסוף אתה גם נשאר עם נכס שבטח יהיה שווה יותר בעתיד, האם לקחת את זה בחשבון ?? זאת הסיבה שגם כולם מחפשים לקנות, ובצדק.

2. אל תפחד מפרידה מהחסכונות שלך, אין לך ממה להתרגש מ- 350,000 בעו"ש, תאמין לי שחוויתי תקופות עם הרבה יותר מזה, וגם תקופות של מינוס, והכל היה בסדר.
אגב, גם אין לך מה לעשות עם הכסף לא בעו"ש, אלא אם כן אתה אוהב להמר ואז יש לך טוטו או בורסה או כל השקעת שקר כלשהי.
3. אתה ממש לא צריך כסף לשיפוצים, אם אתה חי בדירה ככה היום אין סיבה שלא תחיה ככה גם לאחר שהדירה תהיה על שמך.

קיצר, אני מקבל רושם מאוד חזק שאתה מפונק, מקווה שלא תשלם על זה מחיר כבד בעתיד.

 

[אדי812v]

בעוד 30 שנה

בעוד 30 שנה כאשר אגמור משכנתא אני צריך להתחיל לחשוב כבר על בית-אבות...
אם אתה חושב שתחיהיה לנצח אתה טוע. וגם כנראה לא תיקח את הדירה לקבר...
לשלם גם ככה או ככה כמעט עד סוף חיים.
הדבר היחיד החיובי אני רואה בקניית דירה זה שיישאר לילדים.