עצומה ברשת - מפוצצים את בועת הנדל"ן

[h a j b i]

אף אחד לא לוקח הלוואות מהשוק האפור לקנות דירה

אנשים מתים מפחד להתעסק עם הלוואות מהסוג הזה. אלה שלוקחים אותן עושים זאת רק בלית ברירה כי זו האופציה האחרונה.
להיעזר בהורים זו לא באמת בעיה, גם הדור של ההורים שלנו נעזר בהורים שלהם.
&nbsp
בקשר לאלה שקונים דירה מעבר ליכולתם, קודם כל האפשרות הזו מוגבלת ע"י הבנק. זה עדיין קורה אבל לא כל כך בקלות. בכל מקרה, גם כאלה שעשו טועות ומגלים בהמשך שהם לא יכולים לעמוד בתשלומים, יש עדיין מה לעשות, כמו בחוזה שכירות שאתה מתקשה לעמוד בו.

 

[המוסקיטר האחרון]

רק אידיוט במצבי ימכור את הנכסים שלו.

איזה סיבה יש לי למכור נכסים שאין עליהם משכנתא ומניבים לי 9,000 ש"ח בחודש?
כלומר.. נגיד שאני חושב למכור, ומגיד שאני אצליח למכור במלוא הערך את הדירות ואני אקבל בערך שני מילון ש"ח.. מה אלטרנטיבות ההשקעה שלי שיתנו לי 9,000 ש"ח?
הרי רק אידיוט ימכור את הדירות האלה.
אז מבחינתי, מה שחשוב היא התשואה החודשים ולא ערך הדירות. כי זאת הפנסיה שלי ואני לא מתכוון לוותר עליה בדלל שאידיוטים צועקים לי למכור.

מה שאתה מציע, מראה שאין לך מושג בהשקעות, ואתה גם לא מבין איך חושב משקיע.

אגב, יש אנשים ששואלים כאן ואני כן ממליץ להם לרכוש נדל"ן (ויש מספיק פוסטים כאלה כאן). מה שאני מזהיר אנשים הוא מפני מינוף, במיוחד מינוף מסוכן שהתזרים שלו יכול להפוך לשלילי כאשר מחיר הדירות יירדו.

אגב, אין ספר שמחירי הדירות ירדו. זאת לא שאלה "אם". השאלה היא מתי.
ולא צריל להיות כל כך חכמים בשביל זה.
פשוט צריך קצת להבין בכלכלה, קצת להבין בנדל"ן, קצת להבין בהשפעת הריבית על הכלכלה, וקצת ללמוד היסטוריה מבועות נדל"ן אחרות בישראל ובעולם.
ומה לעשות שתמיד, אבל תמיד, הבועות התפוצצו.
אז אני גם לא כזה חכם. פשוט לומד את הלקח מהעבר.

והתרחיש שלך, שמחירי הנדל"ן לא יירדו - דווקא הוא התרחיש הלא הגיוני. כי הרי אם זה קרה תמיד בעבר, ובכל מקום בעולם, אז למה שזה לא יקרה כאן שוב?

כלומר, לפחות לפי ההיסטוריה, התנהגות הנדל"ן בעבר והניתוחים הכלכליים בארץ ובעולם, השוק צריך להתנהג כפי שאני אומר.
ואם לפי כל הפרמטרים מורים על זה שהשוק יירד, למה אתה מתעקש שזה לא יירד?

 

[המוסקיטר האחרון]

ואני אסביר ואדגיש שוב את הנקודה לגבי ההשקעות שלי

כל השקעות הנדל"ן שלי, הן בעצם הפנסיה שלי.
ובפנסיה לא משחקים.

לשים את הכסף בבנק לא נותן שום תשואה כיום, ושוק ההון מסוכן מדי בשביל כספי פנסיה.
לכן לא משנה לי בכלל מה ערך הדירות (ליורשים שלי כן, אבל זה כאמור ייקח עוד כמה עשרות שנים, ובינתיים אני תריך לחיות)

ואולי אני יכול לנסות לעשות איזה סיבוב, למכור עכשיו בשיא, להשאר עם הכסף ולקנות יותר בזול אחרי הנפילה.
אכן, המחשבה הזאת עוברת בראשי מדי פעם.
אבל יתכן שמחירי הנדל"ן יתחילו לרדת רק בעוד שנה, ובינתיים אני אפסיד את התשואה שלי..
ויתכן שירידת מחיר של 30% תגיע בהדרגה רק שלוש שנים לאחר מכן...
אז בינתיים אני אחיה ארבע שנים בלי הכנסה?
אז מה בדיוק הרווחתי?

אני משתף אותך במחשבות שלי, בעיקר על מנת שתקרא ותלמד ממישהו שעבר דבר אחד או שניים בחיים שלו, ועבר איזה בועת נדל"ן אחת או שתיים גם בישראל.

לי יש נסיון, ואני מסתמך גם על נתונים ועל העבר מכל מקור שיכ רלוונטי.

ולך מה יש?
בסך הכל לך יש אוסף של סיסמאות ומשפט ש"מחירי הדיור לא יירדו"... שהוא בעצם יותר משאלת לב שלך מאשר מסקנה מושכלת.

ואם הייתה מבין שאני כאן בשביל להזהיר זוגות צעירים וילדים מתלהבים, היית גם מעריך.
אבל באמת שאני לא מצפה

 

[amot1]

בו אגלה לך כמה סודות

ללמוד ממך אני לא כל כך צריך .
אתה יודע למה ? למדתי מהפרופסורים הכי טובים בארה"ב, למדתי מימון וכלכלה ב Upenn ( בטוח שאתה לא יודע מה זה בכלל, Penn ? יש רק ניו יורק באמריקה מה זה Penn ??)
היה לי פרופסר טיפש יהודי בשם ברננקי , היה לי עוד אחד ,שכחתי את השם שלו , אמממ כן כן ג'ק לו ( בטח אתה קורא את השורות האלו ושואל את עצמך מי זה ? אולי אני בכלל ממציא שמות אמריקאים ) , היו לי עוד כמה שעכשיו אני חושב הוא הנגיד בנק מרכזי של הודו, אמממ מי עוד ? היה לי אחד שהיום הוא מושל פנסלבניה , וכל אלו לימדו אותי דבר או שניים בחיים.
לדעתי, הם יודעים קצת יותר טוב ממך, אבל רק קצת לא יותר מידי. אז ללמוד ממך לא נראה לי שאני צריך . אתה יודע מה ? אם הייתי בן 30 ( מה שאני היום ) לפני 15 שנה, הייתי מיליונר, אבל מה לעשות שנכנסתי לחיים עם כל החוכמה והידע שלי, בסוף הגל.
אז אם לך יש 3 דירות ( לא יודע כמה זה נכון כן אבל נניח ) אז אם אני הייתי בן 30 לפני 15 שנה היה לי 20 .
עכשיו גם אם אני אעשה שמיניות באוויר אני לא אביא מספיק כסף לקנות 3 , אני לא ממנף את עצמי למוות ( ברננקי לימד אותי את זה , דווקא את הקורס שלו עברתי על B+ ) , אני חי , אז לפני שאתה מלמד אותי אולי אני יכול ללמד אותך ועוד כמה חברים שלך מהפיצוציה למטה.
ושים לב לא אמרתי שלעולם לא יירדו , אם תלך אחורה הסברתי את עניין המחירים במרכז לעומת הפריפריה ואת עניין הריביות.

 

[המוסקיטר האחרון]

אתה פשוט קשקשן. ואני מקווה בשבילך שאתה לא ממונף עד הצוואר

 

[amot1]

לידעתך אני בישראל לא יכול בכלל לקחת משכנתא

אני לא תושב , אני לא זכאי אפילו ללכת לקופת חולים כללית.
אז אל תדאג לגבי המינופים שלי

 

[amot1]

בו נעשה חישוב מהיר ( לפי הדעה האיוולת שלך )

יש לך 3 דירות להשקעה ( נשים בצד את הדירה שאת חי בה כי לא משנה יורד עולה נופל קם אתה גר )
כל דירה היום נניח שווה $300K , לקחתי מחיר ממוצא, לא יודע איפה הדירות שלך וגודל אולי יותר אולי קצת פחות.
אתה מקבל בחודש על כולם ביחד $2200 ( אמרת 9 בשקלים לי יותר קל לדבר בדולרים )
יש לך תשואה עלובה של 3% בשנה בערך.
עכשיו בו נדבר על נבואת הזעם שלך שבתוך נניח , מה 5 שנים יש נפילה של 50% , נכון ?
&nbsp
מקרה 1 - לא מכרת, עשית $2200 בחודש כפול "רווח" $60000 ברוטו, מיזה תוריד הוצאות, חודש בלי דייר, בלבולי מוח, אבל יאללה ניתן לך 5 שנים הכי טובות למשקיע, עשית $60000.
&nbsp
מקרה 2- נבואת הזעם מתגשמת, תואו ובואו על הארץ, אנשים מאבדים כל מה שיש להם, הולכים לגור בתור הים או עובדים מזרח לירדן כי אין להם דירות כולם הפסידו.
ה 3 דירות שלך שהיו שוות בזמן 0 ( היום ) $900K , שוות בזמן 5 ( 5 שנים מהיום אחרי הנפילה ) $450K. הפסד של $400-500 אלף !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
מה נעשה ?! אוי ואבוי !!!! בואו כולנו נילך נגור בים !!!!!!!!!!
&nbsp
אז מה יותר טוב ?
אקסיט של $400K בערך, או 5 שנים כאב ראש עם שוכרים , מיסים, כן משלם לא משלם בשביל $60K ?
לעניות דעתי, וזאת רק דעתי כן ? אני לוקח את ה $400K ....
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

באמת שאין לך מושג בהשקעות. ממש מצטער

כתבת כל כך הרבה שטויות, שאני מתחיל לרחם עליך.... באמת
אתה תמיד כזה אידיוט או שזה רק בשביל להתנגח כאן?

ראשית, כתבתי כמה הדיורות שלי שוות.. בערך שני מיליון ש"ח.. ככה שהתשואה שלי לא כל כך גרועה..
נמשיך בזה שאני לא מעריך שמחירי הדיור יירדו ב 50%...
ומה זה השטויות האלה שאם הבועה תתפוצץ לאנשים לא יהיה איפה לגור??? יעברו לים? לירדן?
כולה מחירי הדיור נופלים. לא נפלה פצצה על ישראל. הדירות עדיין קיימות ואנשים עדיין ממשיכים לעבוד ולגור..
ומה זה השטויות האלה שהדירות יהיו שוות אפס???

בקיצור, באמת שאני מפסיק לענות לך, כי נראה לי שאתה פשוט ילד מתלהב שלא מבין שום דבר מהחיים שלו.

ובכלל, כשתהיה במצבי, תדבר אחרת.

 

[amot1]

ידידי, לא אמרתי שהדירות שלך יהיו שוות 0

אם תקרא טוב, אני יודע שרשמתי קצת אולי מסובך בשבילך להבין, המחשתי את היום בזמן 0, ועוד 5 שנים בזמן 5 , ניסתי לעשות לך את זה פשוט.
אתה אומר נפילה לא ?! אנשים הפסידו תדירות אז איפה הם יגורו ?!?!?!?!? כולם יחזרו להורים ?! מה כל הורה יקבל 3 ילדים אם משפחות ?! יהיו חייבים ללכת לים אין מקום !

 

[המוסקיטר האחרון]

אני מצטער.. אבל אני לא יכול יותר להתמודד עם הטפשות הזאת

לאחר הנפילה במחירי הדיור.. אז לא יהיו יותר דירות?
כאילו מה ?
הבית שיש היום ברחוב הרצל יעלם?
ומה בדיוק יעשו עם על הקירות שיש היום? יעבירו לעזה?

גם לאחר שמחיר הדיור יפלו...
עדיין הדירות הקיימות יעמדו על תילן,
עדיין ימשיכו לבנות (כמו שתמיד המשיכו לבנות אחרי שנפלו מחירי הדיור)
ולכולם יהיה איפה להתגורר.

רק מה?
סף הכניסה לרכישת דירה יהיה יותר קל.

זה הכל.

 

[amot1]

טוב גם אני מגיע לקצה גבול היכולת שלי

אחרי שתיהיה מפלה לאנשים לא יהיה כסף לקנות !!!!!!! אתה מדבר על משפחות שהפסידו עכשיו מאות אלפי שקלים ! אנשים בהוצאה לפועל, אנשים פשטו רגל ! מאיפה יביאו את הכסף ?
מחירי הדירות יירדו שהריביות יעלו , מה אתה חושב בימים שהריביות יעלו ל 3-4% המשכנתא תהיה כל כך זולה כמו היום ?! שעדיף לקנות כי מחיר המשכנתא הוא כמעט כמו השכירות ?!
אחרי המפלה הבנקים יפיסדו מילארדי שקלים ! מה אתה חושב שיחלקו כסף כמו שמחלקים היום ?!
&nbsp
תקשיב , מערכת הבנקאות בישראל היא מהחזקות בעולם ( וגם בין המערכות הכי מושחתות בעולם שגונבות מקליינטים כל יום, מי שמע על עמלה להפקיד צ'ק ?! )
לא חשוב, אבל לא סתם מערכת הבנקאות בישראל צלחה את המפלות של 07-08 .
&nbsp
בו אסכם לך בהכי פשוט שיש ,
לאורך הזמן , לא יהיה מצב שהמחירים יירדו , אולי אחרי עליית ריבית ל 3-4 % תהיה ירידה בפריפריה, וממש ירידה קטנה באזור גוש דן, אבל זה יתקן את עצמו מהר מאוד !
ישראל מדינה קטנה, עם אופי אוכלוסיה שונה מ99% ממדינות העולם . יש לך את חוק השבות , שמביא לישראל אלפי יהודים כל שנה, ישראל היא גן עדן לכל העשירים הרוסים שקונים דירות בלי סוף , ואותו דבר לגבי הצרפתים. ישראל היא מדינת היהודים , רוב האוכלוסיה "לא פריירית " , כל פעם שאני חוזר לארץ אני נדהם מהחריפות של האנשים, לעומת כל מדינה אחרת בעולם .
&nbsp
&nbsp

 

[elvinnox]

אני כבר לא יודע כמה שטויות יש פה

מה הקשר בין ירידה במחירי הדיור לבין זה שלאנשים לא יהיה כסף לקנות?
&nbsp
גם לפני 10 שנים המחירים היו חצי מהיום, הריבית הייתה יותר גבוהה ועדיין אנשים חיו וקנו.
איזה הוצאה לפועל? זה שהאנשים הפסידו מאות אלפי שקלים זה רק על הנייר, כל עוד הם לא מכרו את הדירה שלהם. גם אלו שכביכול "הרוויחו" מעליית המחירים זה רק על הנייר. כל עוד הם לא מימשו אז אין פה שום הפסד או רווח.
&nbsp
המשכנתא ממש לא זולה כי סכום הרכישה הרבה יותר גבוה
אני לא מסכים עם הקביעה הזו שמחיר המשכנתא כמו השכירות, אולי פי 2.
&nbsp
מה זה לא יהיה מצב שהמחירים ירדו? כנראה שרצף העליות הזה סינוור אותך לחלוטין.
זה כמו שאני אהמר על סוס ואני אגיד תמיד אין מצב שהוא לא ינצח.
כמה כבר רוסים עשירים יש שמעוניינים בדירות בישראל? גם לצרפתים כבר מתחיל להיות קשה לקנות פה.
&nbsp
אם זה ככה ומחירי הדיור לא יורדים לעולם, למה אתה לא רץ לקנות עשרות דירות? הרי לפי מה שאתה אומר זה בחיים לא ירד, אז יאללה קדימה, רוץ לקחת הלוואות ומשכנתאות וקנה כמה שאפשר
&nbsp
&nbsp

 

[amot1]

אם היה לי כסף , הייתי קונה

משכנתא אני בארץ לא יכול לקחת כמו שאמרתי. וגם אם הייתי יכול הייתי ממנף לא יותר מ 50% ( שלא תחשוב שאני מצדד בכל אלו שבקושי מגרדים את ה 20% מקדמה ולוקחים עליה עוד 80% משכנתא עם יכולת החזר של 50% מההכנסה.... )

אין לי ... מה לעשות , לא יכול להביא מיליון שלוש מאות , תפסת אותי עם המכנסיים למטה. וחוץ מיזה שלי יש אופציות יותר טובות מפאת העבודה שאני עושה , טוב זה לא העניין.

בכל מקרה עם היה לי מיליון שלוש מאות פנויים הייתי הולך קונה דירה בת"א....

ובקשר לרוסים והצרפתים זה היה רק חלק, אין לי פשוט כוח לכתוב שכל אמריקאי יהודי או קנדי רוצה "פיסה מירושלים " וישר הולך קונה שם משהו , או כל יהודי דרום אמריקאי שמקבל שוחד או גונב מהממשלה שם בא עם מזוודה מלאה בכסף שחור וקונה 4 קירות בארץ הקודש ( יש עוד מלא דוגמאות אני לא יכול לכסות את כולם )
בישראל נדלן זה מכבסה, למשל בארה"ב בשביל לקנות נדלן ( באופן חוקי יותר נכון עם עו"ד לא שרלטן ) הכל חייב להיות בצ'ק בנקאי אי אפשר לבוא עם מזוודת מזומן. מה שאומר שצריך להפקיד את המזומן , להצהיר עליו כי זה מעל 10 אלף דולר, וכיו"ב
בישראל אפשר לקנות עם מזוודת מזומנים, ופתאום במקום מזומן יש 4 קירות. תאמין לי שזה גן עדן להעלמות מס לכל היהודים מכל קצוות העולם .. ( בבקשה אל תתחיל עם איך יעבירו את המזומן לארץ כי אין לי כוח להכנס לכל הקומבינות שיש )

 

[המוסקיטר האחרון]

לא הבנתי למה לאנשים לא יהיה כסף לקנות אחרי הבועה

הרי הם קונים היום במחירים גבוהים..
אז דווקא שהמחירים יירדו לא יהיה להם כסף?
ובכלל...
מה הקשר של המפלה במחירי הנדל"ן, ליכולת של האנשים להמשיך לעבוד, להרוויח ולרכוש דירות, ודווקא במחירים יותר נמוכים?

 

[h a j b i]

שוב, אתה פשוט לא מבין מה זו בועה

לכן אתה חשוב שהייתה כזו בשנות ה- 90.
אצלך כל ירידת מחירים אחרי עליה זו בועה.
אם היית יודע מה זו בועה היית כבר מנסה למכור את הדירות.

 

[dat nigga daz]

AMOT1 - אתה צודק לחלוטין ......

מזל שאני ואתה כאן, כדי להראות לגולשים שקוראים כאן את התמונה האמיתית !!

 

[elvinnox]

פה רואים ששניכם לא מבין דבר בכלכלה

מה יעזור לו אקסיט עם הערך העתידי של הדולר יהיה שליש מהיום?
&nbsp
במקרה הזה אין אלטרנטיבה אחרת להשקעה.
נניח שמחיר שכירות הוא 25% מהשכר הממוצע, אז גם אם מחירי הדיור ירדו, עדיין מחיר השכירות ישאר זהה מאחר ולפי ניסיון העבר השכר הממוצע ישאר זהה או מקסימום תהיה סטייה בטווח קצר.
&nbsp
התשלומים החודשיים משמשים לפנסיה שלו ולמחייתו, ולכן דווקא המודל של דיודנדים בדמות שכירות הרבה יותר מתאימים לו היא הם צמודים ליוקר המחיה והשכר.
&nbsp
ערך הדירות לא מעניין

 

[המוסקיטר האחרון]

טוב שמישהו מבין כאן על מה אני מדבר..

 

[dat nigga daz]

חחח איזה שטויות

אם מישהו מאמין שתהיה ירידה של 50% שימכור עכשיו, יקבל 2 מיליון על הדירות, ואז אחרי שיירד יקנה במיליון.
בינתיים שיחיה על ה- 2 מיליו האלו, אוטוטו המחירים יורדים - אז יישאר מלא כסף לא?

בקיצור, אין שום הגיון בדבריך

 

[elvinnox]

אף אחד לא יודע מתי זה יהיה

זה בדיוק כמו שוק ספקולטיבי כמו מניות, יכול לעלות ויכול לרדת.
אתה לא יודע מתי הירידה תתחיל, אתה לא יודע מתי היא תגמר ותחזור לעלות, אין אפשרות לתזמן את זה.
&nbsp
ותאמין לי שהירידות יתחילו, והשוק כבר ירד, פתאום כולם יהיו חכמים וימכרו את הדירה, אלא מה? ברגע שההיצע יוגדל המחיר ירד עוד יותר.
&nbsp
אני אישית לא חושב שתהיה ירידה של 50% ובטח שהיא לא תהיה בטווח קצר.
אבל אני גם לא מאמין שהעליות ימשכו עוד הרבה זמן.
&nbsp
אם היה לי כסף מיותר היום לא בטוח שהייתי משקיע אותו בנדל"ן (לפחות לא בארץ)
&nbsp