$$$ עצת המיליון דולר !!! $$$

[dvir831]

$$$ עצת המיליון דולר !!! $$$

טוב אז ראשית סילחו לי על כותרת הבאז הזו, זה נועד אך ורק כדי לגרום לכם להכנס לשאלתי החשובה (שיש בה מעט זיקה לכותרת...,בתקווה),
אנו זוג צעיר + 2 ילדים וברשותנו הון של כ 300 K. לאחר ישיבה ממושכת על הגדר בתחום הנדל"ן בישראל (כגע אנו גרים אצל הורים) ולאחר שכבר הבנתי לאן נושבת הרוח כאן, אני תוהה בכל זאת ללכת על צעד שהוא מבחינתי רציני ולכן איני מקל בו ראש כלל וצריך להיועץ אתכם מי שיוכל לסייע אשמח לשמוע מגוון דעות.

אני שוקל ורוצה מאוד להשקיע ברכישת נכס בארה"ב כדי להשכיר אותו בתשואה יפה (נניח 10% נטו - אם אפשרי או משהו בסביבה) ולצאת לשכירות כאן בארץ, מתוך כוונה להצליח בכל זאת לחסוך מהצעד הזה כקרש קפיצה הלאה, ידוע לי על כמה כאן בארץ שעשו זאת אמנם לא באפן אישי אלא מתוך קריאה ברחבי הפורום המבורך הזה. האם לדעתכם זהו צעד נבון, אני בגדול די חושב שכן במידה ובאמת אני מצליח בצעד הזה לאחר בדיקות קפדניות וגידור סיכונים כל שניתן אך חשוב לי לשמוע אתכם כאן חבר'ה.
יריב - התכתבנו קצת במיל (איני יודע אם זכור לך, אשמח בכל זאת לתגובתך גם כאן טרם נתקדם)
תודה חברים שיהיה לילה טוב ושבוע טוב ומבורך!

 

[יריב פז10]

נדל"ן בארה"ב

היי דביר,
אני הראשון שימליץ על כך, אני עושה את זה באופן אישי.
יש כרגע משבר בארה"ב, פעם קודמת שהיה משבר כזה היה לפני כמאה שנה.
לרכוש עכשיו נדל"ן בארה"ב זה כמו לרכוש נדלן בארץ בשנת 2000. היית עושה את זה? בדיעבד ברור שכן, באותו רגע אם הייתי שואל אנשים אם היו קונים הרוב בטוח היו מתלבטים ובסוף נמנעים מהפחד. אז אם היית מאלו שלא קנו בארץ, אל תהיה מאלו שמפספס את הרכבת פעם נוספת.
אני אסביר את ההזדמנות: לבנות סקוור פיט בארה"ב עולה כ 100 דולר. בעקבות משבר המשכנתאות (סאב פריים) ניתן למצוא היום נכסים בעלות של 30-80 דולר לסקוור פיט והקרקע בחינם.
זה רק עניין של זמן עד שהמחיר יעלה (למרות שבחלק גדול מהאזורים המחירים כבר עלו משמעותית) ויגיע לפחות לעלות הבנייה.
נוצר פה עיוות בין מחיר הבנייה למחירי הנדל"ן, עיוות שעם הזמן ייסגר. וזה עוד לפני שהזכרנו את מחירי השכירות העולים ויוצרים תשואה גבוהה על הכסף: (הכנסה פסיבית)
לצד ההזדמנות יש גם לא מעט היבטים פסיכולוגיים - אני יודע ומודע לעובדה כי למשקיעים לא קל לרכוש בית מבלי לראות או בסביבה שלא מוכרת להם היטב. ברור כי מדובר בהשקעה וירטואלית אך מכיוון שאנו חיים בעולם גלובלי בו כל הידע נמצא ברשת ותמיד אפשר לתפוס מטוס ולטוס לנכס, ההשקעה הופכת לפחות וירטואלית - פשוט שאלה עד כמה המשקיע רוצה להיות מעורב.
אני לא רוצה לצייר תמונה ורודה מדי אך לצד ההזדמנות יש גם לא מעט סיכונים: לא חסר ברוקרים שמנצלים את חוסר הידע של המשקיעים ומוכרים להם נכסים פחות אטרקטיביים ובמקומות פחות טובים, כמו גם במחיר גבוה משווים האמיתי.
לסיכום: אין ספק כי חלון ההזדמנויות נסגר לאט לאט אך מנגד אין לעשות מעשים פזיזים ולרכוש לשם הרכישה. יש להבין את הבסיס של הנדל"ן בארה"ב, להבין מושגים בסיסיים, ללמוד קצת בנושא ורק בסוף לרכוש.

 

[Moti Adler]

$$$ עצת המיליון דולר !!! $$$ - ניהול סיכונים

היי דביר,
אני מסכים עם מה שיריב כתב לך על חלון ההזדמנויות מצד אחד אך מצד שני אני חושב שאתה צריך לקחת בחשבון מרכיבים נוספים בשיקול הדעת שלך:
- השכרה מול שכירות, מה קורה אם אין לך שוכרים? נהוג לקחת בחשבון חודש בשנה ללא שכירות, האם תוכל להסתדר אם זה?
- דולר מול שקל, אנחנו חיים בישראל ומרווחים ומשלמים בשקלים מצד שני ההשקעה מתבצעת בדולרים.
- ניהול והחזקה של נכס, מדובר בהוצאות חד פעמיות והוצאות שוטפות שכל עוד יש לך שוכר אז הכל בסדר וכאשר אין שוכר זה הופך להיות לנטל.
- נכס אחד = 100% סיכון

למען הההגינות אומר שאני חלק ממייסדי חברת IMS INVESTMENT HOUSE LLC שיושבת בשיקגו ומתמחה בעיקר בצפון מרכז שיקגו, אני מאמין שאכן יש הזדמנויות וקיימות דרכים למינוף השקעות בנדל"ן בחו"ל על-ידי פיזור סיכונים:
1. באופן ישיר ע"י רכישה של נכס בודד (שלדעתי רלוונטי למי שיש עודפי כסף בלבד)
2. באופן של רכישות משותפות עם מספר משקיעים :
- רכישת נכסים ע"י קבוצת משקיעים מינוף באמצעות משכנתא
- רכישת מספר נכסים ע"י קבוצת משקיעים ללא משכנתא וע"י כך ליצור פיזור של הסיכון מנכס אחד למספר נכסים

ההמלצה שלי לך היא מאחר וסכום הכסף שברשותך אינו גדול היא לא לסכן את כולו או כמו שאומרים לא לשים את כל הביצים בסל אחד ולחפש אפשרות של פיזור הכסף על מספר נכסים.

 

[dvir831]

הי מוטי ותודה - ברור!

ברור שלא התכונתי לשים את כל הוני אני מאלה שמגדר סיכונים וביניהם הצבת "רשת ביטחון" נוספת גם אם כי היא קטנה אבל כזו שלא אפול ממנה (בכל זאת..אני בעל משפחה)
ולכן אני עושה דברים בשיקול דעת.

באשר לדבריך הראשוניים אז ככה:
* לקחתי בחשבון את האפשרויות הללו וגם בסיטואציה גרוע ה יותר מחודש - כל עוד אני ואישתי (לאחר חופשת לידה) עובדים ומכניסים אז זה בעיקרון אמור "לכפר" אל המחסור שצפוי
* אני מודע להבדלי המטבעות אבל לכן גם מבחינת הצעד הזה אני סבור כי הוא מקפצה בשבילי / בשבילנו כמובן שאם מסתכלים בהספק של תיקונים, שיפוצים וכאלה אזי באמת כאן
ההבדל שיש לקחת בחשבון אבל שוב.. אלה דברים שנלקחים וימשיכו להילקח בחשבון וכפי שיש לי כרגע עסק מניב קטן בהכנסה פאסיבית שבסכום שנכנס לי איני נוגע כרגע ואם אצטרך זה רק כדי לטפח ולהשקיע אותו נכס להמשך גדילה, כך מצפה אני מהמהלך הזה לפחות לטווח הרחוק בו אראה שחסכתי מספיק ואני יכול להמשיך ולהתנהל בצורה של שכירות בארץ לעומת בעלות נכסים בארה"ב ובכך להחליט אם לעשות אקזיט טוב או אפילו להתפתח לעוד נכסים שיניבו לי ובכך אט אט לצאת ממעגל העכברים בו אני ורבים וטובים מצויים כאן בארץ..
"ניהול ואחזקה של נכס, מדובר בהוצאות חד פעמיות ושוטפות" - אשמח להסבר קצר שלך מה הכוונה, הבנתי שיש כל מיני הוצאות ביניהם וועד בית (במידה וזו דירה כמו כאן קונדו) חברת אחזקה,מסים, ארנונה וכו' האם לזה התכוונת? כי אם כן אלו עדיין מתוכננות לצאת מהשכירות שתכנס.. כמובן שאשמח לפירוט והסבר כי הבנתי שמסים אלו ניתן לשלם תחילת שנה או סוף שנה כל דבר לפי מה שנקבע, אשמח להסבר.

תודה רבה על היענותכם לדיון פורה על התלבטות (אמנם לא קשה) אבל בכל זאת מצריך זהירות יתר במיוחד כי אני בעל משפחה.

 

[נתן90]

גורמי ההוצאה העיקריים בנכס שכירות בארה"ב

גורמי הההוצאה העיקריים בניכסי שכירות בארה"ב הינם 3
1. N ארנונה 2. N ביטוחים 3. N תחזוקה.
בחוזי שכירות מסחריים נהוג לדרג את סוג השכירות לפי התמודדות ההסכם עם גורמי הוצאה אלו כאשר האות N מסמלת נטו וחוזה שכירות משולש נטו NNN 100% הדייר נושא בעול הוצאות אלו וזו למעשה דרגת הנט המקסימלית לשכירות זו קוראים TripleNet

הוצאה משמעותית נוספת הקיימת בנכסים פרטיים וביחוד אם בעלי הנכס מחוץ לעיר הינה סעיף הניהול אשר נע בנכסים פרטיים באזור ה 10% מתוך השכירות הניגבת .

לשלושת יסודות הוצאה אלו מתווספים הוצאות שונות רבות ומגוונות בהתאם לסוג הנכס מיקומו, סוג השכירות , חוקי עזר עירונים ועוד ..
הוצאות אלו צריכיות להיבחן כל מיקרה לגופו ולא ניתן להעריך אותם באופן כללי.
דוגמאות,

• האם צריך רשיון להשכיר ואישור לכך מהערייה ? לרוב צורך זה ילווה בעלות - האם אישור זה קבוע או נידרש כל שנה .. תקופה..
• פעמים והערייה דורשת אינספקשן לפני איכלוס דבר שיש בו עלות וכניראה יגרור עלויות תיקונים נוספות
• מיסים : בארה"ב המיסוי מגיע מצד 3 גורמים - 1. פדרל (אובמה) 2. מדינתי 3. עירוני . פעמים וישנו פטור ברמת המדינה/עיר פעמים וישנו כפל מיסויי , הדבר מצוי בין עריות למשל תשלום לעיר בה אתה גר תשלום לעיר בה אתה עובד ותשלום לעיר בה יש לך הכנסה מנכסי שכירות דבר זה יכול להגיע להוצאה מכובדת ויש לקחת אותה בחשבון.
• תחזוקה בין דייר לדייר - גם כשאין לך דייר הבית דורש תשומת לב בהרבה מהשכונות הערייה תחחייב אותך לגזום את הדשא לפלס את השלג דבר זה יהווה הוצאה ,
• וועד בית , וועד שכונה , במבנים משותפים או שכונות פרטיות נהוגה שותפות בהוצאות תחזוקה כללית

 

[dvir831]

נתן תודה רבה רבה על תשובה עניינית, מקיפה ודי חורצת ונחרצת

אין ספק שעליי כרגע לעשות עוד יותר שיעורי בית ומכל מלמדיי אשכלתי, חן חן לך

 

[יריב פז10]

הוצאות של בעל נכס בארה"ב

היי,
מצ"ב לינק למאמר כתבתי הוצאות נכס בארה"ב. יש לציין כי כל ההוצאות הללו חלות על בעל הנכס ולא על הדייר: http://yarivpaz.blogspot.co.il/2012/12/blog-post_21.html

 

[dvir831]

תודה יריב קראתי. . .

זה אחד מתוך הרבים שהספקתי לקרוא אתמול בלילה, אבל שאלתי בעניין ותוספת לכל זה היא:
מה בנוגע למיסוי בארץ ובארה"ב? מה אני צריך לקחת בחשבון וכמה האם תוכל להסביר? למשל - 900$ שכירות יש להוריד את כל מה שהמאמר שלך דן עליו
וכמה מזה עוד להוריד מסים הן בארה"ב והן בארץ? בסופו של דבר עם כמה אני "אלך הביתה"?.. עם 300$ ???? ברגע שאקבל הסבר על זה יתבהרו אצלי עוד
כמה אלמנטים בדרך לגיבוש החלטה כדי שאוכל לקחת בחשבון בתחשיב

תודה

 

[יריב פז10]

מיסוי

לגבי מיסוי - ישנם מספר מסלולי מס בארץ ובארה"ב. צירפתי לך הסבר מפורט של רו"ח רונן מרקוביץ, מציע לך להיכנס ולקרוא: http://yarivpaz.blogspot.co.il/2012/10/blog-post_2410.html
לגבי שאלתך זה נורא משתנה (קשה לענות על נושא המיסוי במדויק שכן לכל מדינה בארה"ב יש את המיסוי שלה) - מניסיון שלי ברכישת בית בארה"ב מתוך 900 דולר יישאר לך בסופו של דבר סביב 450-500 דולר. זה תלוי באזור, בתיקונים, בדיירים וכו', אך אני מעריך שזה המספר בסופו של דבר אם אין דברים חריגים

 

[dvir831]

סבבה תודה רבה! אעבור על זה ונישתמע כמו שהבטחתי לך